N° RG 22/02996 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JFPM

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 AVRIL 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/00380

Tribunal judiciaire du Havre du 28 juillet 2022

APPELANT :

Monsieur [X] [R]

né le 8 août 1981 à [Localité 7]

Chez M. [I] [L], [Adresse 2]

[Localité 7]

représenté et assisté par M^e Pierre VARGUES de la SELARL VARGUES ET ASSOCIES, avocat au barreau du Havre

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/008934 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEES :

SA FONCIA NORMANDIE

RCS de Rouen 549 706 513

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Marion FAMERY de l’AARPI LHJ AVOCATS AARPI, avocat au barreau du Havre substituée par M^e KRAIEM, avocat au barreau de Rouen

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic FONCIA NORMANDIE SA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Marion FAMERY de l’AARPI LHJ AVOCATS AARPI, avocat au barreau du Havre substituée par M^e KRAIEM, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 février 2024 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 14 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 avril 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [X] [R] est propriétaire des lots n°11, 13, 15 et 25, dont un appartement au rez-de-chaussée, dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3],

[Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte d’huissier de justice du 21 février 2019, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance du Havre en responsabilité pour les dommages subis dans son appartement sur le fondement de l’article 14 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Par exploit du 30 décembre 2019, il a fait assigner devant le même tribunal la Sa Foncia Hauguel en responsabilité pour manquement à ses obligations de syndic de copropriété sur le fondement des articles 18 de la loi précitée et 1240 du code civil.

Ces deux instances ont été jointes.

Par jugement du 28 juillet 2022, le tribunal judiciaire du Havre a :

— débouté M. [X] [R] de sa demande d’expertise,

— débouté M. [X] [R] de sa demande d’indemnité provisionnelle,

— débouté M. [X] [R] de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soit déclaré responsable du préjudice subi au sein de son appartement,

— débouté M. [X] [R] de sa demande tendant à ce que la société Foncia Hauguel soit condamnée à l’indemniser du préjudice subi au sein de son appartement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

— condamné M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] une indemnité de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [R] à payer à la société Foncia Hauguel Sa une indemnité de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. [X] [R] aux dépens de la présente procédure.

Par déclaration du 13 septembre 2022, M. [X] [R] a formé un appel contre le jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 18 mai 2023, M. [X] [R] demande de voir en application des articles 14 alinéa 1er et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, et 145 du code de procédure civile :

à titre principal,

— réformer la décision du 28 juillet 2022 déférée à la cour d’appel en toutes ses dispositions,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] et la Sa Foncia Hauguel ès qualités de syndic de la copropriété entièrement responsables des conséquences dommageables subis par son appartement au sein de la copropriété,

avant dire droit sur l’évaluation des préjudices,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de nommer avec la mission suivante :

. prendre connaissance des documents échangés entre les parties,

. convoquer celles-ci et leurs conseils sur place [Localité 6] [Adresse 3],

. autoriser l’expert à s’adjoindre en cas de besoin tout sapiteur de son choix,

. décrire l’état de l’appartement dont est propriétaire M. [X] [R], de type F3, situé rez-de-chaussée gauche de l’immeuble, ainsi que les désordres de toute nature dont il est affecté,

. décrire les travaux de nature à remédier à l’ensemble de ces désordres et à restituer à cet appartement sa vocation à l’habitation,

. en chiffrer le coût,

. donner tous éléments de nature à évaluer le préjudice subi du fait du trouble de jouissance qui résulte des dégradations de son appartement,

. apurer tous dires et observations des parties,

. de l’ensemble de ces constatations, observations et conclusions, dresser un rapport qui sera déposé au greffe de la présente juridiction pour être ultérieurement statué ce que de droit,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] et la Sa Foncia Hauguel au paiement d’une indemnité provisionnelle de

20 000 euros en compte et à valoir sur les préjudices qu’il subit, ainsi que d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la société Vargues & Associés.

Il fait valoir qu’il a été contraint de déménager de son appartement en décembre 2014 en raison de son état d’insalubrité progressif lié à des infiltrations d’eau apparues en octobre 2014 en provenance apparemment de l’appartement situé au-dessus du sien ; qu’il est immédiatement intervenu auprès de l’occupant de celui-ci et du syndic de la copropriété afin que des mesures urgentes soient prises pour mettre fin à ces désordres, mais que tant le syndicat des copropriétaires que le syndic de copropriété n’y ont pas réagi.

Il précise que ces fuites persistent encore en mai 2023 ; qu’elles sont dues à une fuite de la conduite passant au plafond dans l’appartement du premier étage, qui est une canalisation commune à l’immeuble ; que par ailleurs le syndic de copropriété a constaté des désordres sur la façade de l’immeuble qui n’est pas étanche ; que l’assemblée générale a rejeté à l’unanimité toute mise en oeuvre d’un diagnostic et tous travaux de mise hors d’eau de la façade et de la toiture de l’immeuble.

Il avance qu’il justifie de l’existence des problèmes récurrents d’infiltrations, de fuites, et d’évacuation des eaux usées depuis 2014, mais que la carence du syndicat des copropriétaires à vouloir déterminer l’origine des fuites, voire son refus catégorique et unanime d’exécuter les travaux urgents et nécessaires pour y pallier, est constante et manifeste ; que le syndic de copropriété fait aussi preuve d’incurie dans sa mission de conservation, de garde, et d’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de réalisation à son initiative de l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, notamment en cas de fuite d’eau imputable à une canalisation commune de nature à créer un préjudice personnel à l’un des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées le 13 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Sa Foncia Normandie et la Sa Foncia Normandie sollicitent de voir :

— confirmer la décision en ce qu’elle a débouté M. [R] de l’intégralité de ses demandes,

statuant à nouveau,

— condamner ce dernier à leur verser à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

y ajoutant,

— condamner M. [R] à leur verser à chacun la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir que M. [R] a gravement contribué à la détérioration de son appartement, de sorte que ne peut être établie à leur encontre une quelconque part de responsabilité dans la survenance du dommage ; que, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière engagée contre M. [R] à la suite de ses condamnations pour non-paiement de ses charges de copropriété, l’huissier de justice a dû faire nettoyer l’appartement rempli de détritus et a constaté l’insalubrité de celui-ci et l’existence de champignons sur les murs et par endroits sur les sols, dans la cuisine et la chambre ; que M. [R] fait preuve d’inertie en s’opposant systématiquement à la mise en oeuvre des travaux de remise en état de la copropriété.

Ils précisent que le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a mis en oeuvre les mesures conservatoires appropriées pour limiter les atteintes sur la façade lors de la survenue d’un dégât des eaux dans le logement du premier étage en 2014, que le syndic de copropriété a relancé l’agence immobilière chargée de la gestion de celui-ci pour qu’une réparation pérenne intervienne mais sans obtenir de réponse de cette dernière, ni de son propriétaire ; qu’en outre, rien ne permet de démontrer le lien de corrélation entre les désordres invoqués par M. [R] et ceux dont il est fait état concernant la façade et le logement du premier étage ; que ce dernier n’a engagé aucune procédure à l’encontre de son voisin négligent alors que selon ses dires ces désordres l’ont contraint à quitter son appartement devenu insalubre ; que M. [R] ne prouve pas un défaut d’entretien de la façade, partie commune, ni les désordres prétendument subis à la suite de l’infiltration provenant du premier étage.

Concernant la mise en cause de la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété, ils ajoutent que celui-ci a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires une résolution tendant à la réalisation d’un diagnostic parasitaire qui a été rejetée par l’assemblée ; que M. [R] n’apporte pas la preuve de désordres affectant son logement susceptibles d’être liés à une faute du syndic de copropriété indépendante de l’exécution de son mandat.

Ils indiquent enfin que la procédure initiée par M. [R] démontre son intention dilatoire à leur égard, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version applicable au litige précise que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la même loi énonce qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil indique que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

1) les fuites d’eau en 2014 et 2015

Un dégât des eaux est survenu en 2014 dans l’appartement, appartenant à

M. [E], situé au premier étage droite au-dessus de celui de M. [R], et occupé par M. [G].

L’inspectrice de salubrité de la direction santé hygiène environnement de la Codah y a constaté le 25 août 2014 d’importants dégâts (murs moisis et sol déformé) dans la chambre au fond, dus à une fuite de la conduite passant au plafond de cette pièce et à la fenêtre vétuste qui ne fermait pas. Ont également été relevées l’absence de ventilation permanente dans la salle d’eau et les Wc et de ventilation haute dans la cuisine et une fuite d’eau au niveau de la chasse d’eau du Wc.

Dans son courrier du 5 septembre 2014 adressé à M. [E], le syndic de copropriété lui a précisé qu’il avait constaté dans son appartement une fuite sur une canalisation privative provoquant des désordres sur la façade et dans un logement mitoyen. Il a ajouté que la société Vauclin était intervenue de manière conservatoire, mais que la fuite perdurait. Il a demandé à M. [E] d’intervenir pour mettre fin aux désordres affectant l’immeuble.

Le 29 octobre 2014, M. [R] a fait état au syndic de copropriété d’une nouvelle fuite d’eau dans son appartement provenant du logement de M. [G] qui s’écoulait par la fenêtre de sa chambre.

Le syndic de copropriété a relancé l’agence Orpi en charge de la location de cet appartement par courriels des 3 septembre et 2 octobre 2014, et par courrier recommandé du 24 novembre 2014.

Les courriers de réponse de l’agence Orpi du 28 novembre 2014 et de la société Vauclin du 26 novembre 2014 font état de la défection de plusieurs rendez-vous pris avec M. [G].

Postérieurement, le 16 février 2015, lors d’un rendez-vous avec M. [G] en présence de M. [P], plombier, le syndic de copropiété a constaté l’existence de deux fuites distinctes :

— une au niveau d’une canalisation d’eau en plomb commune à l’immeuble passant au plafond de la chambre, qui perdure et occasionne des dégâts à la façade et probablement au logement de M. [R],

— une au niveau du raccordement des Wc et du lavabo, installation privative, qui est la cause des désordres rencontrés chez M. [R].

Le syndic de copropriété en a informé le jour même M. [R] et lui a demandé de compléter un constat de dégât des eaux avec M. [G] en vue de le transmettre à son assureur.

Le 17 février 2015, le syndic de copropriété a délivré un ordre de service aux fins de validation du devis de la société Habitat Traditionnel de 140,36 euros pour la réparation de la canalisation en plomb commune passant par le logement de

M. [E]. Cette société a attesté qu’à la suite de son passage en août 2015 chez M. [G], la fuite détectée au-dessus de la fenêtre de la chambre semblait s’être résorbée.

Dans des courriers des 20 juillet et 22 septembre 2015, le syndic de copropriété a indiqué que les rejets d’eau en façade, via le rideau posé par M. [G] pour évacuer l’eau, avaient cessé.

Aux termes d’un courrier recommandé du 10 août 2015, le syndic de copropriété a demandé à M. [R], n’ayant pas répondu à plusieurs messages téléphoniques, de faire stopper une fuite dans son logement ou de lui laisser l’accès à celui-ci pour faire intervenir un plombier si elle relevait d’un élément commun. Dans un courrier recommandé du 27 octobre 2015, il a indiqué à M. [R] qu’il avait fait intervenir les pompiers la veille, qu’ils étaient passés par la fenêtre du logement côté cour, qu’il avait missionné la société Vauclin pour effectuer la réparation située au niveau du robinet d’alimentation de ses toilettes, et que la facture afférente serait portée sur son compte, ainsi que la consommation d’eau correspondante.

Il l’a également alerté sur l’état de son appartement nécessitant d’être vidé de ses déchets.

Il se déduit de l’ensemble de ces courriers que le syndic de copropriété n’a pas été inerte et a effectué un suivi de la gestion des fuites d’eau, provenant tant des parties privatives que des parties communes, survenues dans l’appartement de M. [R].

En outre, d’une part, ce dernier ne démontre pas que la fuite provenant d’une canalisation d’eau en plomb commune à l’immeuble passant dans l’appartement du premier étage est réapparue après septembre 2015. M. [W], expert amiable mandaté par la Macif, assureur habitation de M. [R], a indiqué dans son rapport d’expertise établi à l’issue de sa visite du 10 novembre 2022, que les fuites ayant donné lieu à trois demandes en 2014 et provenant d’un appartement à l’étage dont l’accès était refusé par le locataire ont été réparées en septembre 2015.

D’autre part, M. [R] n’établit pas qu’il a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation s’agissant des fuites au niveau du raccordement des Wc et du lavabo dans le logement de M. [G] et au niveau du robinet d’alimentation des toilettes dans son propre appartement. Il ne précise pas davantage qu’il a tenté de trouver une solution auprès de M. [G] et/ou de M. [E], ou encore de l’assureur de ces derniers, s’agissant de la première de ces fuites.

L’absence d’évocation de fuites lors des assemblées générales des 25 mars 2014 et 2 juin 2015 et le rejet de la résolution aux fins de réalisation de travaux de remise en état de la colonne d’évacuation des eaux usées par l’assemblée générale du 3 mai 2016 n’ont pas été fautives. En effet, les fuites provenant de la canalisation commune à l’immeuble ont été découvertes après l’assemblée générale du 25 mars 2014 et n’existaient plus depuis au moins septembre 2015. Quant aux autres fuites, provenant de parties privatives, elles ont donné lieu à une information aux copropriétaires, notamment à M. [R], par le syndic de copropriété sur la marche à suivre pour y remédier.

2) la fuite d’eau en 2022

Par courriel du 27 octobre 2022, M. [R] a informé le syndic de copropriété d’un dégât des eaux survenu dans son appartement, de l’eau semblant provenir du plafond et couler le long des murs porteurs. Il lui a demandé les coordonnées du locataire ou du propriétaire de l’appartement du premier étage gauche.

Dans un courriel du 2 novembre 2022, il a indiqué au syndic de copropriété qu’après une enquête auprès du voisinage, une fuite semblerait exister au niveau du quatrième étage. Il a ajouté qu’il avait constaté sur la façade de l’immeuble une poche d’humidité qui s’accumulait vers le troisième étage et la jonction avec le deuxième étage et semblait s’écouler le long de l’immeuble et finir dans son appartement au rez-de-chaussée et dans les caves.

Le syndic de copropriété lui a répondu le même jour que M. [Y], propriétaire du logement du premier étage, l’avait informé qu’une fuite avait été détectée au niveau d’un flexible d’alimentation dans sa cuisine qui donnait sur le fond de l’appartement de M. [R]. Il a invité ce dernier à se rapprocher de M. [Y].

Ce dernier a précisé à M. [R] par courriel du 3 novembre 2022 qu’il avait signalé cette fuite à son assureur et lui a demandé de prendre contact avec son propre assureur pour lui déclarer son sinistre.

M. [R] a procédé à cette déclaration de sinistre et une expertise amiable a été diligentée par la Macif.

Aux termes de son rapport d’expertise précité, l’expert amiable a conclu à une cause inconnue du sinistre.

M. [R] ne prouve pas que la fuite subie provient des parties communes, ni que le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic de copropriété a/ont été défaillant/s dans le respect de ses/leurs obligations légales respectives.

Le rejet à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires le 18 janvier 2023 des résolutions tendant à la réalisation d’une mise à jour du diagnostic relatif à l’état parasitaire réalisé en 2019 par la société Diagamter et de travaux de rejointoiement des briques des façades sur cour, ne fait pas la preuve d’un lien de cause à effet avec les fuites survenues en 2022 dans l’appartement de M. [R] qui proviennent de parties privatives. Enfin, ce dernier ne tire aucun élément utile à sa démonstration de la présence de Mme [Y], épouse de M. [Y], lors de cette assemblée générale en qualité de scrutateur.

3) la fuite d’eau en 2023

M. [R] fait état dans un courriel du 9 mai 2023, adressé à M. [Y] et au syndic de copropriété, de l’apparition d’une nouvelle fuite provenant de l’appartement de M. [Y] à la suite de l’utilisation de la machine à laver du locataire de celui-ci dans la salle de bains.

Le syndic de copropriété a demandé le même jour à M. [Y] s’il avait pris en compte cette demande de M. [R] et si un constat amiable avait pu être établi.

A défaut d’autres pièces produites, ces deux courriels sont insuffisants à prouver l’existence de cette fuite, et, le cas échéant, sa provenance des parties communes. N’est pas davantage établie une faute du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic de copropriété.

* * *

En définitive, un manquement fautif du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic de copropriété n’étant pas caractérisé, leur responsabilité n’est pas engagée.

La décision du tribunal ayant rejeté la réclamation afférente de M. [R] sera confirmée.

Sur les demandes d’expertise et de provision

Eu égard aux développements ci-dessus, ces réclamations ne peuvent qu’être rejetées.

La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la demande indemnitaire des intimés pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil précité, toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

En l’espèce, le recours engagé par M. [R] était motivé juridiquement et n’était pas dénué de sérieux.

De plus, le préjudice invoqué par les intimés n’est pas étayé.

En conséquence, les conditions de la responsabilité de M. [R] n’étant pas réunies, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.

Partie perdante, M. [R] sera condamné aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de le condamner également à payer à chacun des intimés la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés pour cette procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] représenté par son syndic, et à la Sa Foncia Normandie, chacun, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [X] [R] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,