Cour d'appel de Rouen, Chambre civile et commerciale, 19 décembre 2024, n° 23/02577

TGI Évreux 20 juin 2023

CA Rouen
Infirmation partielle 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Faute de l'agent immobilier
La cour a reconnu que la SAS Andelys Immobilier avait effectivement commis une faute en ne vérifiant pas la propriété exclusive des mandants, ce qui a conduit à des troubles de jouissance pour les appelants.
Rejeté
Surcoût de prix non justifié
La cour a estimé que les appelants n'avaient pas prouvé qu'il n'existait pas d'autres biens similaires à un prix comparable, rendant leur demande non fondée.
Rejeté
Déménagement non prouvé
La cour a constaté qu'aucune facture n'avait été produite pour justifier les frais de déménagement, et que le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué n'était pas établi.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. civ. et com., 19 déc. 2024, n° 23/02577
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	23/02577
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évreux, 20 juin 2023, N° 22/00152
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie LEMAITRE-NICOLASJean-Michel EUDE
Cabinet(s) :	SCP DOUCERAIN - EUDE - SEBIRE
Parties :	S.A.S. ANDELYS IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 23/02577 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNSB

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00152

Tribunal judiciaire d’Evreux du 20 juin 2023

APPELANTS :

Monsieur [E] [A]

né le 13 Mars 1995 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Jean-michel EUDE de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau d’EURE

Madame [P] [L]

née le 25 Octobre 1996 à [Localité 9] (27)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean-michel EUDE de la SCP DOUCERAIN-EUDE-SEBIRE, avocat au barreau d’EURE

INTIMEE :

S.A.S. ANDELYS IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Valérie LEMAITRE-NICOLAS de la SCP LEMAITRE-NICOLAS, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, Greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 décembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, président de chambre et par M^me BANGUI, directrice des services de greffe, présent lors de l’audience.

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [P] [L] et son compagnon, M. [E] [A], propriétaires d’une maison d’habitation, l’ont vendue par acte sous seing privé du 19 mars 2021 réitéré par acte authentique du 30 juin 2021.

Entretemps, M. [A] et Mme [L], souhaitant acquérir, une nouvelle maison d’habitation ont porté leur attention sur un bien situé à [Localité 5] proposé à la vente par un agent immobilier, la SAS Andelys Immobilier exerçant sous le nom commercial de l’agence ORPI des Andelys, appartenant à l’indivision successorale [J] composée de Mme [C] veuve [J], de Mme [W] [J] et de Mme [Y] [J].

M. [A] et Mme [L] ont fait une offre acceptée au prix de 226 000 euros ayant entraîné la rédaction d’un compromis de vente le 26 mars 2021, la réitération de la vente étant prévue le 30 juin 2021.

M. [A] et Mme [L], ayant appris qu’il existait un autre indivisaire de l’indivision [J] qui n’avait pas donné mandat à l’agence immobilière et que la vente ne pourrait être régularisée, ont annulé l’opération d’achat le 17 juin 2021 et déclarent s’être retrouvés à la rue avec leur bébé de 6 mois et l’ensemble de leurs meubles puis avoir dû trouver des solutions d’hébergement et de stockage du 23 mai 2021 jusqu’au 25 août 2021, date de prise de possession de leur nouvelle maison située à [Localité 6] qu’ils ont acquise au prix de 255 000 euros par acte du 28 juin 2021 réitéré le 25 août 2021.

Estimant que la SAS Andelys Immobilier avait commis une faute en mettant en vente une maison sans avoir vérifié que ses mandants en étaient exclusivement propriétaires et faisant état de divers préjudices (surcoût de prix, coût d’un déménagement supplémentaire, troubles de jouissance), M. [A] et Mme [L] l’ont fait assigner par acte du 6 janvier 2022 devant le tribunal judiciaire d’Evreux qui par jugement du 20 juin 2023, a :

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] aux entiers dépens,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] à payer à la SAS Andelys Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

M. [E] [A] et Mme [P] [L] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 11 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de M. [E] [A] et Mme [P] [L] qui demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux le 20 Juin 2023 en toutes ses dispositions,

— déclarer recevables et bien fondées les demandes présentées par Mme [P] [L] et M. [E] [A],

En conséquence,

— condamner la société Andelys Immobilier à payer à Mme [P] [L] et M. [E] [A] unis d’intérêt la somme de 33.817,15 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la Société Andelys Immobilier de sa demande reconventionnelle,

— condamner la société Andelys Immobilier à payer à Mme [P] [L] et M. [E] [A] une indemnité de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions du 15 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Andelys Immobilier qui demande à la cour de :

— réformer et infirmer le Jugement du 20 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

En conséquence,

— déclarer M. [A] et Mme [L] irrecevables et mal fondés en leurs demandes en raison de l’absence de faute de la Société Andelys Immobilier

— débouter M. [A] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— confirmer le jugement du 20 juin 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] aux entiers dépens,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] à payer à la SAS Andelys Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire,

— condamner M. [A] et Mme [L] à payer à la Société Andelys Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Exposé des moyens :

M. [A] et Mme [L] soutiennent que :

— l’agent immobilier a commis une faute en ne vérifiant pas que ses mandants étaient exclusivement propriétaires du bien mis en vente ;

— ils sont subi des préjudices relatifs à un surcoût de 29 000 euros du prix d’achat de leur maison, à un déménagement supplémentaire et au fait qu’ils se sont retrouvés sans logement avec leur enfant pendant plusieurs mois ;

— c’est la mère de Mme [L] qui leur a prêté un véhicule de sa société qu’elle est en droit d’utiliser à des fins personnelles ;

— ils ont déménagé de leur propre maison qu’ils avaient vendue une semaine avant la date de réitération pas respect pour leurs acheteurs.

La SAS Andelys Immobilier soutient que :

— elle ignorait l’existence d’un autre indivisaire alors que les consorts [J] ont déclaré être seuls propriétaires et qu’ils ne lui ont jamais remis les documents nécessaires établissant leur droit sur le bien ;

— le nouveau compromis d’achat a été signé le 28 juin 2021, soit 10 jours après l’annulation du précédent signé avec les consorts [J] ;

— M. [A] et Mme [L] n’ont diligenté aucune procédure contre les consorts [J] ;

— rien ne démontre que le bien qu’ils ont acquis est similaire à celui qu’ils se proposaient d’acquérir des consorts [J] qui ne sont pas situés dans les mêmes communes ;

— M. [A] et Mme [L] ne prouvent pas avoir dû supporter un déménagement supplémentaire ; il n’est pas crédible que la mère de Mme [L] ait pris le risque de lui prêter un camion de son entreprise pour effectuer un prétendu déménagement en s’exposant ainsi à des poursuites pour abus de biens sociaux ;

— ils auraient dû déménager en deux fois en toute hypothèse puisque leur maison n’a été vendue que le 1er juin 2021 tandis que l’achat de la maison des consorts [J] n’était prévue que pour le 30 juin 2021 ;

— aucun préjudice de jouissance n’est justifié ;

— la vente [J] était assortie de conditions suspensives qui n’avaient pas été levées le 17 juin 2021 de sorte que la vente n’était pas certaine.

Réponse de la cour :

L’article 1241 du code civil applicable en matière de responsabilité extracontractuelle dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, M. [A] et Mme [L] ont signé un compromis de vente de leur maison située à [Localité 8] au profit de M. [T] et de Mme [O], la réitération par acte authentique ayant été effectuée le 1er juin 2021.

Par acte sous seing privé du 26 mars 2021 établi en présence de l’agent immobilier, la SAS Andelys Immobilier, Mmes [G], [W] et [Y] [J], se déclarant propriétaires indivises d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Eure), ont signé un compromis de vente de cet immeuble au profit de M. [A] et Mme [L] au prix de

226 000 euros outre les frais d’acte de 17 500 euros environ sous deux conditions suspensives établies au seul profit de M. [A] et Mme [L] d’obtention d’un prêt et de conclusion définitive de la vente de leur maison située à [Localité 8].

Il est constant que Mmes [G], [W] et [Y] [J] ne pouvaient mettre en vente seules l’immeuble de [Localité 5] dès lors qu’un autre indivisaire, fils et frère de celles-ci, n’avait pas donné son consentement à l’acte.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que l’omission par la SAS Andelys Immobilier, agent immobilier chargé de la vente de l’immeuble, de vérifier si ses mandantes en étaient véritablement propriétaires, d’une part et en étaient les seules propriétaires, d’autre part, a constitué une faute.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, un manquement contractuel dès lors que ce dernier lui a causé un dommage direct.

Il appartient à M. [A] et Mme [L] de justifier des préjudices qu’ils allèguent et qu’il convient d’examiner successivement :

1°) la différence du prix d’achat entre la maison promise par les consorts [J] et celle finalement acquise par M. [A] et Mme [L] :

M. [A] et Mme [L] déclarent avoir réglé un surcroît de prix de 29 000 euros (255 000 euros au lieu de 226 000) en soutenant qu’il « est évident que si M. [A] et Mme [L] avaient acheté la maison de l’indivision [J], ils n’auraient pas dépensé 29 000 euros de plus » et qu’à cet égard, il importe peu que les prestations de ces deux maisons ne soient pas identiques ni que leur localisation soit proche.

La cour ne peut pas substituer d’office un fondement d’indemnisation à un autre expressément visé par l’une des parties. M. [A] et Mme [L] ne demandent pas l’indemnisation d’une perte de chance d’avoir pu acquérir le bien de l’indivision [J] qui était d’un prix moindre que celui qu’ils ont finalement dû régler, mais l’indemnisation du préjudice, non aléatoire, résultant bien de la différence de prix entre les deux immeubles considérés. Pour obtenir gain de cause sur ce préjudice particulier, il leur appartient de démontrer qu’à l’époque de l’achat effectué finalement par eux, ils ne pouvaient trouver aucun autre bien à un prix semblable, dans le voisinage, offrant des prestations similaires à celles offertes par l’immeuble de l’indivision [J].

A cet égard, M. [A] et Mme [L] ne versent aux débats aucune pièce justifiant qu’il n’existait aucun autre bien conforme.

Le préjudice tel qu’allégué par M. [A] et Mme [L] n’étant pas démontré, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier à ce titre.

2°) sur le coût d’un déménagement supplémentaire :

M. [A] et Mme [L] versent aux débats deux devis d’une société de déménagement Demeco des 27 et 28 juin 2021 qui concernent tous une adresse de départ situé à [Localité 8].

Aucune facture n’étant produite, M. [A] et Mme [L] ne démontrent pas avoir fait appel à la société Demeco pour effectuer aucun déménagement.

Ils produisent également un courrier émanant de Mme [U], mère de Mme [L], aux termes duquel elle affirme avoir prêté à M. [A] et Mme [L] un camion de son entreprise afin d’effectuer « un 1er déménagement le 29 mai/21 et un réaménagement le 28 août 2021 » et elle précise avoir gardé les meubles de M. [A] et Mme [L] durant cet intervalle de temps.

Etant observé que le fait que Mme [U] ait prêté un véhicule appartenant à sa société à sa fille est totalement indifférent pour la solution du présent litige, la cour constate que :

— M. [A] et Mme [L] démontrent qu’ils ont quitté leur maison le 29 mai 2021 ce qui est cohérent avec la date à laquelle l’acte de vente authentique de leur immeuble a été signé (1er juin 2021)

— le compromis de vente signé le 26 mars 2021 avec les consorts [J] stipulait que la réitération de la vente était prévue le 30 juin 2021.

Il s’ensuit qu’en toute hypothèse, leur déménagement dans l’immeuble des consorts [J] n’aurait pu s’effectuer qu’en deux étapes, le 29 mai 2021 pour quitter leur ancienne maison et le 30 juin 2021, pour emménager dans leur nouvelle demeure. Il n’existe dès lors pas de lien de causalité direct entre le préjudice allégué sur ce point et la faute commise par la SAS Andelys de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier à ce titre.

3°) sur le préjudice de jouissance :

M. [A] et Mme [L] déclarent s’être retrouvés à la rue avec leur enfant de six mois et l’ensemble de leurs meubles et qu’ils ont dû être hébergés par leur famille.

Outre le fait que M. [A] et Mme [L] n’ont produit aucun justificatif d’état civil faisant état de la naissance d’un enfant commun, il résulte des éléments déjà rappelés ci-dessus qu’en toute hypothèse, dès lors que l’immeuble des consorts [J] ne pouvait être occupé qu’à compter du 30 juin 2021 et alors que M. [A] et Mme [L] avaient vendu leur propre immeuble le 1er juin 2021, ils auraient dû trouver une solution de logement pour une période de 30 jours au minimum.

Il est en revanche certain que la défaillance des consorts [J] a prolongé la période pendant laquelle M. [A] et Mme [L] ont dû être hébergés hors de chez eux et ont dû faire garder leurs meubles du 30 juin 2021 au 25 août 2021, date à laquelle ils ont pu occuper leur nouvelle maison et ils ont dès lors subi un trouble de jouissance manifeste entre ces deux dates.

La faute de la SAS Andelys Immobilier étant avérée et étant en lien direct avec ce préjudice de jouissance, la SAS Andelys Immobilier sera condamnée au paiement de 2000 euros de dommages et intérêts au profit de M. [A] et Mme [L] solidairement.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier sur ce préjudice de jouissance et la SAS Andelys Immobilier sera condamnée dans les termes indiqués ci-dessus.

Il sera également infirmé en ce qu’il a :

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] aux entiers dépens,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] à payer à la SAS Andelys Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la SAS Andelys Immobilier, partie partiellement succombante qui sera en outre condamnée à payer aux appelants une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 20 juin 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SAS Andelys Immobilier au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] aux entiers dépens,

— condamné M. [E] [A] et Mme [P] [L] à payer à la SAS Andelys Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [E] [A] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

Dit que la SAS Andelys Immobilier a commis une faute extracontractuelle à l’égard de M. [A] et de Mme [L] ;

Condamne la SAS Andelys Immobilier à payer à M. [A] et Mme [L] solidairement la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne la SAS Andelys Immobilier aux dépens de première instance ;

Confirme le surplus des autres dispositions du jugement entrepris ;

Y ajoutant :

Condamne la SAS Andelys Immobilier aux dépens d’appel ;

Condamne la SAS Andelys Immobilier à payer à M. [A] et Mme [L] solidairement la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais irrépétibles de première instance.

La greffière, La présidente,