13/02/2024

ARRÊT N°

N° RG 22/04295

N° Portalis DBVI-V-B7G-PET4

MD/AJ

Décision déférée du 24 Novembre 2022

TJ de TOULOUSE – 21/05169

MME TAVERNIER

[N] [O]

[R] [K] épouse [O]

C/

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [K] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— Signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

'

''''''''''' La société civile de construction vente (Sccv) «'Sci [7]'» a entrepris la construction d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dénommé '[7]', situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 5] (11).

'

''''''''''' Par contrat de mandat conclu le 26 mars 2004, la Sccv «'Sci [7]'» a confié à la Sas Omnium conseil, désormais dénommée Stellium immobilier, la commercialisation des biens immobiliers de la résidence susvisée, moyennant une rémunération de 13,6% hors taxes sur le prix de vente toutes taxes comprises, versée lors de la signature de l’acte authentique.

'

L’investissement immobilier devait permettre aux acquéreurs de bénéficier d’un régime d’amortissement fiscal prévu par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 'urbanisme et habitat', dite 'loi de Robien’ ou 'dispositif Robien classique', codifié à l’article 31 h) du code général des impôts, en contrepartie d’une obligation de location durant une période de neuf années.

'

Par acte sous seing privé du 19 mai 2004, M. [N] [O] et Mme [U] [K] épouse [O], ont conclu avec la Sccv «'Sci [7]'», un contrat de réservation portant sur un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement pour un prix toutes taxes comprises de 117'980 euros.

'

''''''''''' M. et Mme [O] ont, concomitamment, signé un mandat de gestion avec la Sas Epi.

'

''''''''''' Par acte authentique du 7 décembre 2004, rédigé par Maître [X], notaire, M. et Mme [O] ont acquis, en l’état futur d’achèvement, les biens réservés.

'

''''''''''' Cette acquisition a été financée intégralement au moyen d’un prêt conclu suivant offre préalable du 1er juin 2004, auprès de la Sa Crédit foncier de France.

'

Les biens ont été livrés le 30 août 2006.

'

''''''''''' Un premier contrat de bail a été conclu le 1er avril 2007.

'

''''''''''' Le prêt a été soldé par anticipation, suite à son rachat financé par un nouveau prêt souscrit le 9 mai 2011 auprès de la Sa Crédit agricole Provence Côte d’azur, remboursé en totalité par anticipation le 15 janvier 2019.

'

''''''''''' Le 11 janvier 2019, la Sas Epi a estimé le bien à un prix de revente net vendeur de 35'000 euros.

'''''''''''

''''''''''' Le 6 février 2020, le bien a été vendu par acte authentique pour un montant de 39'000 euros.

'

''-:-:-:-

''''''''''' Par acte d’huissier du 2 novembre 2021, M. [N] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] ont fait assigner la SAS Stellium immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir sa condamnation à réparer les préjudices subis.

'

— :-:-:-

'

''''''''''' Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a':

'

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sas Stellium immobilier,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire intentée par M. et Mme [O] à l’encontre de la Sas Stellium immobilier au titre de la vente intervenue le 7 décembre 2004,

— condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

— autorisé Maître Jeanjacques, avocat, à recouvrer auprès de M. et Mme [O] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leur demande indemnitaire formulée au titre de leurs frais irrépétibles,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

'

'''''''''

Le juge de la mise en état a considéré que s’agissant de l’obligation d’information relative à la surévaluation du prix d’acquisition du bien, les acquéreurs devaient faire des vérifications élémentaires et que le dommage s’était manifesté lors de la signature du premier contrat de location, sept mois après la livraison du bien.

'

''''''''''' Il a considéré que dès lors qu’ils ne querellaient que la valeur du bien sans alléguer de préjudice fiscal, le point de départ du délai de prescription ne pouvait être reporté à l’issue de la période de location obligatoire et lors de l’estimation du prix de revente possible du bien.

'

— :-:-:-

'

''''''''''' Par déclaration du 14 décembre 2022, M. [N] [O] et Mme [R] [K] épouse [O] ont interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle a':

'

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sas Stellium immobilier,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire intentée par M. et Mme [O] à l’encontre de la Sas Stellium immobilier au titre de la vente intervenue le 7 décembre 2004,

— condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

— autorisé Maître Jeanjacques, avocat, à recouvrer auprès de M. et Mme [O] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leur demande indemnitaire formulée au titre de leurs frais irrépétibles,

— «'rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit'».

'

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

'

''''''''''' Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2023, M. [N] [O] et Mme [R] [K] épouse [O], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 2224 du code civil et 699 du code de procédure civile, de':

'

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. et Mme [O] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 24 novembre 2022,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a':

'

' accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sas Stellium immobilier,

' déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire intentée par M. et Mme [O] à l’encontre de la Sas Stellium immobilier au titre de la vente intervenue le 7 décembre 2004,

' condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

Et suivant, statuant à nouveau':

'

— juger que M. et Mme [O] n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 11 janvier 2019, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien,

— juger que l’action de M. et Mme [O] introduite par exploit d’huissier du 2 novembre 2021 est manifestement recevable et non prescrite,

— débouter la société Stellium immobilier de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. et Mme [O],

— condamner la société Stellium immobilier au paiement à M. et Mme [O] de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

'

À l’appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que':

'

— les manquements de la société Stellium immobilier à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde les ont conduits à s’exposer au risque que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni,

— ils ont subi un préjudice de perte de chance d’éviter ce risque,

— l’objectif de l’opération était de se constituer un capital tout en profitant des avantages fiscaux Robien classique,

— la prescription court à compter du jour où le dommage a été révélé à la victime, qui ne peut être le jour de conclusion du contrat,

— le dommage se révèle à la victime au jour où le risque sur lequel elle devait être informée se réalise, soit, en l’espèce, au terme de l’opération le 11 janvier 2019, date de l’estimation de leur bien,

— le manquement reproché à la société Stellium immobilier n’est pas de ne pas les avoir informés de la surévaluation du prix d’acquisition du bien mais de ne pas les avoir informés des perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location,

— l’existence d’un tel préjudice ne peut être apprécié qu’au terme de l’opération,

— M. et Mme [O] n’étaient pas tenus de se renseigner alors qu’ils ont été guidés par la société Stellium immobilier chargée de sélectionner une opération adaptée à leurs attentes,

— le devoir de curiosité de l’acquéreur est écarté en présence d’une obligation spécifique d’information ou lorsque son ignorance est légitime ce qui est le cas en présence d’une obligation d’information et de conseil incombant à un professionnel.

'

''''''''''' Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 septembre 2023, la Sas Stellium immobilier, intimée, demande à la cour de':

'

«'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,'»

'

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

'

En conséquence,

'

— confirmer l’ordonnance rendue par Mme la juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 24 novembre 2022 en ce qu’elle a':

«'- accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Sas Stellium immobilier,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire intentée par M. et Mme [O] à l’encontre de la Sas Stellium immobilier au titre de la vente intervenue le 7 décembre 2004,

— condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

— autorisé Maître Jeanjacques, avocat, à recouvrer auprès de M. et Mme [O] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'»,

'

Et, statuant à nouveau,

'

— rejeter comme prescrites les demandes d’indemnisation formulées à l’encontre de la Sas Stellium immobilier par M. et Mme [O],

— condamner reconventionnellement et solidairement M. et Mme [O] à payer à la Sas Stellium immobilier la somme de 4'000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin solidairement M. et Mme [O], aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, avec distraction du tout au profit de Maître Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

''''''''''' À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que':

'

— le jour de la certitude du dommage, quand bien même son étendue ne serait pas connue, marque le point de départ de la prescription de l’action,

— le préjudice né d’un défaut d’information et de conseil constitué par une perte de chance de ne pas contracter naît de la conclusion du contrat et prend naissance à cette date,

— une estimation diligentée à la discrétion des acquéreurs plus de douze ans après la livraison du bien immobilier ne peut pas être considérée comme une circonstance objective propre à retarder le point de départ du délai de prescription, et présente un caractère potestatif,

— le préjudice découlant de la prétendue surévaluation du bien se manifeste dès la conclusion de la vente ou lorsque la demande locative ne s’est pas confirmée,

— les acquéreurs étaient en mesure de se renseigner sur les prix pratiqués localement,

— le point de départ du délai de prescription ne peut dépendre de la décision de vendre des acquéreurs,

— M. et Mme [O] ont fait estimer leur bien trois ans après le terme de la période de neuf ans, confirmant que cette date n’est que purement théorique,

— la période de location obligatoire ne saurait s’analyser en l’empêchement d’agir prévu par l’article 2234 du code civil,

— l’estimation réalisée en 2019 ne tient pas compte des aléas économiques et de l’évolution du marché et ne peut être un élément objectif et déterminant permettant de prouver une surévaluation du bien en 2004,

— une période de vacance locative est de nature à alerter l’acquéreur sur la valeur du bien et mettre en évidence un défaut d’attractivité de la zone d’implantation,

— s’agissant de l’absence de plus-value à la revente du bien, la capitalisation de l’investissement n’est pas entrée dans le champ contractuel, la Sas Stellium immobilier ne s’est pas engagée à garantir une augmentation de la valeur du bien lors de sa revente, qui ne constituait qu’une hypothèse,

— l’objet des contrats de réservation et de vente ne concernent que l’acquisition d’un bien immobilier à des fins locatives et aucune revente avec plus-value n’est entrée dans le champ contractuel,

— le risque de perte de valeur vénale du bien en raison d’une crise immobilière ou de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré des acquéreurs,

— le point de départ du délai de prescription ne peut qu’être fixé au jour de la signature du contrat de vente le 7 décembre 2004,

— si le point de départ devait être reporté au terme de la période de location de 9 ans, le point de départ aurait été le 30 août 2015, de sorte que l’action était prescrite au 30 août 2020, soit un an et un mois avant l’introduction de l’instance.

'

MOTIVATION DE LA DÉCISION

'

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité’dirigée contre la SAS Stellium immobilier':

'

''''''''''' 1. M. et Mme [O] reprochent en l’espèce à la Sas Stellium immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information à leur égard. Ils lui reprochent de s’être abstenue de réaliser une étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et de ne pas les avoir informés des risques relatifs à la rentabilité de l’opération.

'

Ils ne critiquent pas, à ce titre, le montant des loyers perçus, le bénéfice du dispositif fiscal prévu et le prix d’acquisition mais seulement la rentabilité réelle de leur placement financier eu égard à la valeur du bien à l’issue de la période de location.

'

La cour, tenue de statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action ne peut statuer sur son bien-fondé et ne doit répondre qu’aux moyens des parties relatifs à la recevabilité de l’action.

'

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au terme d’une période de vacance locative même significative ni tenir compte du montant des loyers perçus dès lors que les acquéreurs ne se prévalent pas d’un défaut de rentabilité locative ou d’une surévaluation initiale du prix de vente, mais d’une perte de rentabilité au terme de l’opération de défiscalisation.

Selon l’article 2270-1 du code civil, en sa rédaction applicable à la date de l’acte de vente, «'les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation'». L’article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008'portant réforme de la prescription en matière civile’dispose désormais que'«'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq’ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'». La loi du 17 juin 2008 précitée n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).

Le dispositif de faveur dit «'de Robien'» permet d’opérer une réduction d’impôt sur les revenus, calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à concurrence d’un pourcentage évolutif dans le temps, au cours des neuf années suivant l’acquisition, atteignant 50% du prix d’acquisition, et sous condition de location non meublée du bien immobilier pendant cette durée.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui à la fois conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Au regard des circonstances de la cause, et compte tenu de la nature de l’opération à laquelle la société Stellium immobilier a prêté son concours, soit une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme, il convient, pour fixer le point de départ de l’action en responsabilité au titre d’un manquement au devoir d’information et de conseil, de rechercher la date à laquelle M. et Mme [O] ont connu les faits leur permettant d’exercer leur action, soit la date à laquelle s’est manifesté concrètement le préjudice allégué.

'

Si, s’agissant de la valeur de l’immeuble acquis au terme de l’opération, le dommage lié à l’absence d’information sur la rentabilité de l’opération est né au jour de la vente, celui-ci est susceptible de n’être révélé à l’acquéreur qu’après l’expiration du délai de location continue du bien permettant le bénéfice des avantages fiscaux poursuivis par l’opération immobilière et ayant couru à compter de la date de la première location après la livraison du bien.

'

En l’espèce, les avantages fiscaux ont été obtenus sur le fondement de la loi de Robien, codifiée à l’article 31 h) du code général des impôts, tel qu’il fut en vigueur du 31 décembre 2003 au 31 décembre 2004 en vertu de laquelle le propriétaire doit louer le logement pendant au moins neuf ans à usage d’habitation principale, avec la possibilité de prolonger le bénéfice des avantages fiscaux par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, soit quinze ans au total.

'

Il ne pouvait donc être exigé des acquéreurs animés par un objectif de défiscalisation d’apprécier la rentabilité de l’opération avant le terme de la période de défiscalisation obligatoire de neuf ans, ou facultative de douze ou quinze ans à compter de la première location.

'

Davantage, le terme de la période de défiscalisation obligatoire ou facultative ne conduit pas nécessairement les acquéreurs à mettre en vente leur bien.

'

En effet, tel que cela ressort de la plaquette de présentation de la résidence produite aux débats, l’acquisition immobilière est considérée comme un placement idéal, mêlé à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l’investissement. En effet, au-delà de la recherche de bénéfices fiscaux, l’acquéreur qui opte pour un dispositif fiscal fondé sur une acquisition immobilière se constitue un patrimoine immobilier source de revenus constitués par des loyers.

'

Le terme du bénéfice des avantages fiscaux ne saurait donc être retenu comme le point de départ du délai de prescription, dès lors que ce n’est pas à cette date que les acquéreurs ont pu se rendre compte de l’absence de rentabilité de l’opération qu’ils allèguent.

'

En effet, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Civ. 2, 5 octobre 2023, n°23-13.104), les juges du fond doivent donc rechercher, lorsque cela leur est demandé, si les acquéreurs n’ont pas découvert l’erreur sur le prix lors de l’estimation effectuée à leur demande (Civ. 3, 15 juin 2022, n° 21-15.726).

'

Dès lors que le point de départ du délai de prescription est déterminé par la connaissance qu’a la victime potentielle du dommage qu’elle subit en lien avec un fait générateur, il importe peu que cette connaissance résulte d’un fait extérieur à sa personne ou soit dû à un comportement positif de sa part, à l’instar de la réalisation de l’estimation de son bien par l’acquéreur dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

'

En outre, il convient de relever que la réalisation d’une estimation de la valeur du bien litigieux ne résulte pas de la volonté arbitraire de l’acquéreur mais d’une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée, outre qu’il s’agissait d’une opération globale intégrant un prêt immobilier dont la durée de remboursement était initialement de 25 ans, étant précisé que le cas de figure présent concerne la relation entre un professionnel et des consommateurs.

'

En l’espèce l’estimation a été réalisée moins de trois ans après le terme de la période de location obligatoire, alors que le prêt courait encore pour de nombreuses années.

'

Doit, en conséquence, être retenu comme point de départ de l’action en responsabilité dirigée contre le conseiller en gestion de patrimoine, la date de la réalisation de l’estimation de leur bien immobilier ou de la vente de leur bien, faisant état d’une perte importante de valeur.

'

M. et Mme [O] ont fait estimer leur bien le 11 janvier 2019 par la Sa Epi pour un montant de 35'000 euros net vendeur.

'

C’est donc à compter de ce jour que la prescription de l’action en responsabilité contre la Sas Stellium immobilier a commencé à courir.

'

Les acquéreurs avaient donc jusqu’au 11 janvier 2024 pour la faire assigner en justice.

'

Or, ils ont fait assigner la Sas Stellium immobilier le 2 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir sa condamnation à réparer leurs préjudices.

'

''''''''''' Leur action est donc recevable.

'

''''''''''' Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 24 novembre 2022.

'

— Sur les dépens et frais irrépétibles :

'

2. La Sas Stellium immobilier, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l’incident de première instance et d’appel.

'

L’ordonnance rendue le 24 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sera en conséquence infirmé à ce titre.

'

3. Il résulte de la combinaison des articles 562 et 964 alinéa 3 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 que la partie qui entend voir infirmer des chefs du jugement critiqués doit formuler des prétentions en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel, le dispositif des conclusions de l’appelant devant comporter, en vue de l’infirmation ou de l’annulation du jugement frappé d’appel, des prétentions sur le litige sans lesquelles la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement frappé d’appel.

Si la déclaration d’appel visait le chef de jugement relatif aux frais irrépétibles, la cour constate que ledit chef n’est pas repris dans le dispositif des conclusions des appelants. L’ordonnance entreprise ne peut donc qu’être confirmée sur ce point.

La demande de la Sas Stellium immobilier fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’instance d’appel.

'

PAR CES MOTIFS':

'

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

'

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’elle a débouté les parties de leur demande indemnitaire formulée au titre des frais irrépétibles.

'

Statuant à nouveau et y ajoutant,

'

Déclare recevable l’action en responsabilité dirigée par M. [N] [O] et Mme [U] [K] épouse [O] à l’encontre de la Sas Stellium immobilier.

'

Condamne la Sas Stellium immobilier aux dépens de l’incident de première instance et d’appel.

'

Condamne la Sas Stellium immobilier à payer à M. [N] [O] et Mme [U] [K] épouse [O] la somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.'

'

Déboute la Sas Stellium immobilier de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

'

'

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

.