N° RG 24/00957 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTKD

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/03674

Tribunal judiciaire d’Evreux du 27 février 2024

APPELANTE :

SAS STIMMO

RCS de Versailles 834 944 902

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’Eure

INTIME :

Monsieur [N] [Z]

né le 20 février 1952 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l’Eure et assistée de M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de Paris plaidant par M^e IBOURICHENE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 5 février 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 5 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au

23 avril 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2021, M. [N] [Z] a consenti à la Sas Stimmo une promesse synallagmatique de vente d’un ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments situé [Adresse 2], sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour une surface de 200 m² de plancher par la société acquéreur.

Le contrat prévoyait le transfert de la propriété au jour de la signature de l’acte authentique de vente, une entrée en jouissance de l’acquéreur au 15 décembre 2021, et indiquait également que la signature de l’acte authentique devait intervenir dans un délai de six mois.

Par lettre du 7 décembre 2021, M. [Z] a mis en demeure la Sas Stimmo de régulariser la vente par la signature de l’acte authentique'; celle-ci a fait valoir le refus du permis de construire sollicité pour s’opposer à la demande.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2021, M. [Z] a assigné la Sas Stimmo devant le tribunal judiciaire d’Evreux.

Par jugement contradictoire du 27 février 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire':

— condamné la Sas Stimmo à payer à M. [Z] la somme de 30'000 euros en application de la clause pénale du compromis de vente du 1er juin 2021,

— ordonné à Me [E] [C], notaire à [Localité 5], de remettre à M. [Z] la somme séquestrée entre ses mains par la Sas Stimmo, en exécution de cette condamnation,

— rejeté la demande de la Sas Stimmo au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Stimmo aux dépens de l’instance,

— autorisé M^e Stéphane Campanaro, conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné la Sas Stimmo à payer à M. [Z] la somme de 4'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sas Stimmo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties.

Par déclaration reçue au greffe le 12 mars 2024, la Sas Stimmo a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2024, la Sas Stimmo demande à la cour de':

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné la Sas Stimmo à payer à M. [Z] la somme de 30 000 euros en application de la clause pénale visée dans le compromis de vente du 12 juin 2021,

. ordonné à Me [E] [C], notaire à [Localité 5], de remettre à M. [Z] la somme séquestrée entre ses mains par la Sas Stimmo, en exécution de cette condamnation,

. condamné la Sas Stimmo à payer à M. [Z] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté la Sas Stimmo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a condamnée aux dépens,

en conséquence,

— débouter M. [Z] de toutes les demandes formées contre elle par assignation du 11 décembre 2021, puis modifiées par conclusions du 24 mars 2023,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme globale de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en première instance comme en appel,

— condamner M. [Z] à restituer à la Sas Stimmo les sommes versées au titre de l’exécution provisoire,

— condamner M. [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

Reprenant les termes de l’article 1304-3 du code civil, elle soutient en premier lieu que le tribunal n’a pas tenu compte des dispositions de l’article R. 424-3 du code de l’urbanisme qui dispose que le défaut de réponse du maire au terme du délai d’instruction de la demande de permis de construire vaut refus tacite lorsque le projet est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France et que ce dernier a rendu un avis défavorable au projet.

Pour contester le moyen soulevé par M. [Z] quant à la discordance entre le compromis et la demande de permis de construire portant sur une surface de 208,77 m² et non 200 m² de surface de plancher, elle explique que son projet ne portait pas uniquement sur la construction d’un nouveau bâtiment en fond de parcelle, mais aussi sur la réhabilitation de plusieurs bâtiments existants'; elle ajoute que lorsque le compromis de vente a été rédigé, le projet architectural n’avait pas encore été déterminé avec précision, de sorte que la surface réelle n’a pas pu y être mentionnée. Elle considère qu’une différence aussi minime dans les superficies concernées par ce projet ne peut avoir une incidence sur l’accomplissement ou le non-accomplissement de la condition suspensive, que les difficultés rencontrées durant l’instruction du dossier sont sans lien avec ce débat de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Elle invoque l’absence de faute à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive et reprend toutes les diligences accomplies se heurtant aux sollicitations et avis de l’architecte des bâtiments de France. Elle expose que les premiers juges ont dénaturé l’échange de courriels intervenu entre Mme [K], maître d''uvre exerçant sous l’enseigne A2M Création, et l’architecte des bâtiments de France, puisque si Mme [K] a indiqué vouloir déposer des nouvelles pièces pour le 20 novembre 2021, l’architecte des bâtiments de France lui a demandé de les produire avant le

5 novembre 2021, ce qui était impossible, un avis défavorable de sa part et le refus de délivrance du permis de construire sollicitée.

Elle affirme ne pas avoir adopté un comportement ayant empêché la réalisation de la condition suspensive. Elle précise que Mme [K] ne s’est pas abstenue de déposer les nouvelles pièces d’un nouveau projet, mais qu’elle n’a seulement pas pu le faire dans le délai de 2 jours imparti par l’architecte des bâtiments de France, qui a par la suite émis un avis défavorable le 27 novembre 2021, notifié le 30 novembre 2021. Elle ajoute que seulement 7 jours plus tard, M. [Z] la mettait en demeure d’avoir à signer l’acte authentique de vente, et dès le 11 décembre 2021, soit avant même l’expiration du délai de validité du compromis, il sollicitait judiciairement l’annulation de la vente sans demander le bénéfice de la clause pénale.

Elle s’estime d’autant moins à l’origine du refus de permis de construire dès lors qu’elle a engagé des frais conséquents pour concrétiser son projet, soit 17'368,84 euros, de sorte qu’elle est fondée à demander l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a mis à sa charge la somme de 30'000 euros prévue dans la promesse en cas d’inexécution tenant à son fait.

Sur sa demande reconventionnelle, la condition suspensive ne s’étant pas réalisée sans que la faute en incombe à l’une ou l’autre des parties, elle fait valoir que celles-ci doivent être replacées dans l’état où elle se trouvaient avant la signature du compromis, et que par voie de conséquence, la somme de 20'000 euros séquestrée entre les mains de Me [C] doit lui être restituée, ajoutant que les sommes de 10'000 euros et 4'000 euros qu’elle a payées doivent également lui être remboursées.

Par dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2024, M. [N] [Z] demande à la cour, au visa des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, de':

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la Sas Stimmo de ses demandes,

— condamner la Sas Stimmo à lui verser la somme de 6'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Stéphane Campanaro, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire.

Pour faire valoir que la Sas Stimmo a volontairement empêché l’accomplissement de la condition suspensive stipulée à son profit en ne présentant pas une demande de permis de construire conforme à la promesse de vente, il expose que celle-ci a présenté une demande de permis de construire pour 208 m², alors que la promesse prévoyait une demande pour une superficie maximale de 200 m²'; que l’appelante n’a pas établi l’impossibilité d’obtenir un permis de construire dans les conditions fixées par le compromis'; qu’il a dû réitérer ses demandes de signature de l’acte authentique de vente en vain.

Il ajoute que la Sas Stimmo ne lui a rien adressé mais a communiqué dans le cadre de la procédure judiciaire un récépissé de dépôt d’un permis de construire avec le refus de ce permis de construire sans que ces pièces ne permettent de considérer que la condition posée avait été respectée'; que le projet porte sur la construction de quatre maisons individuelles jumelées et dépassant la surface plancher de 200 m² telle que fixée dans le compromis.

Il souligne que le tribunal a justement retenu le défaut de respect de la condition visée dans le compromis, le fait qu’un autre projet était acceptable par les autorités compétentes en matière d’urbanisme'; que comme il le conclut, le manquement à l’engagement contractuel doit être sanctionné.

Elle précise encore que la Sas Stimmo est un professionnel de l’immobilier et bénéficiait de l’assistance d’un architecte et ne peut se soustraire au paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis du 12 juin 2021.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la clause pénale

En application des articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la rencontre des volontés des parties et ont force obligatoire.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de prouver qu’il a accompli les diligences attendues mais au promettant de démontrer que ce dernier a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, le 12 juin 2021, M. [Z] et la Sas Stimmo ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2]. En page 11, les parties ont entendu soumettre leur engagement à la condition suspensive de «'l’obtention d’un permis de construire pour une surface plancher de 200m² purgé du recours des tiers'». La réalisation de la vente par acte authentique était attendue pour le 15 décembre 2021.

Le 23 septembre 2021, la demande de permis de construire a été déposée en mairie par la Sas Stimmo : il mentionne une surface créée de 221,77 m² et indique une surface supprimée de 13 m², soit une surface de plancher de 208,77 m². Il convient de préciser toutefois que cette création de surface s’adossait à différents bâtiments existants, le projet architectural portant en réalité sur une surface bâtie totale de 663,77 m² au lieu de 455 m² initialement.

Le même jour, le dossier était communiqué à l’architecte en chef des bâtiments de France. Cette correspondance met en évidence l’existence de contacts préalables avec celle-ci, Mme [W], puisque sont précisés':

— «'Nous avons conscience que ce projet initial ne répond pas complètement à vos attentes, néanmoins, il propose des aménagements et une intégration conforment au village de [Localité 6] »'; suivent ces points d’attention à l’environnement patrimonial';

— «'Ce projet a été présenté à Monsieur le Maire et ses élus qui nous ont émis un avis favorable. Nous avons conscience que des fouilles seront probablement nécessaires pour la réalisation de ce projet'

Nous renouvelons notre souhait de vous rencontrer dans vos bureaux, ou mieux sur place, afn de trouver une solution qui va satisfaire tous les intervenants'».

Les échanges de courriels entre août et novembre 2021 entre le maître d''uvre, Mme [K], et l’architecte en chef des bâtiments de France, Mme [W], confirment l’élaboration du projet en amont avec recherche de l’approbation de l’architecte en chef des bâtiments de France. En effet dès le 1er août 2021, soit un peu plus d’un mois après la signature du compromis correspondant au temps utile à l’écriture du projet, l’architecte, Mme [K], a soumis un projet à l’architecte en chef correspondant à une «'construction simple en briques monomur, tuiles mécaniques petit moule ton brun vieilli'».

Mme [W] a répondu le 1er septembre qu’elle n’était pas favorable à «'ce qu’un projet vienne s’implanter en fond, tout simplement parce que nous nous trouvons aux abords de l’ancien château et donc concrètement dans les fossés du château''Je veux néanmoins bien regarder l’évolution du projet en le recentrant vers les constructions déjà existantes ». Le 7 septembre suivant, Mme [K] a proposé une autre implantation en limitant le projet à la construction de trois maisons individuelles et une extension de la maison existante côté gauche. Dans l’attente d’une réponse de Mme [W], la Sas Stimmo déposait la demande de permis de construire sur le projet initial.

Le 20 octobre 2021, l’architecte en chef des bâtiments de France marquait son intérêt pour le nouveau projet. Le 29 octobre 2021, Mme [K] a exprimé son souhait de poursuivre l’instruction du dossier initial en faisant évoluer les pièces pour satisfaire et solliciter un délai jusqu’au 20 novembre, avec demande de rendez-vous. Le mercredi 3 novembre à 18h32, Mme [W] demandait les nouvelles pièces pour la fin de la semaine’soit moins de 48 heures : Mme [K] lui répondait sans délai à 18h48 que ce n’était pas possible «'sachant qu’il faut modifier le plan de masse, les façades, les coupes sur terrain et le plan de réseaux ainsi que les insertions 3 D à refaire complètement ». Mme [W] a avisé, à la fin du mois soit le 30 novembre 2021, le maître d''uvre qu’elle avait émis un avis défavorable sur le premier projet et proposer enfin un rendez-vous.

En effet, l’avis de l’architecte des bâtiments de France a été rédigé le 27 novembre 2021 en ces termes : «'L’immeuble concerné par ce projet est situé dans le périmètre délimité des abords ou dans le champ de visibilité du ou des monuments historiques désignés ci-dessus. Les articles L. 621-30, L. 621-32 et L. 632-2 du code du patrimoine sont applicables.

Ce projet, en l’état, étant de nature à porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur de ce ou ces monuments historiques ou aux abords, l’architecte des bâtiments de France ne donne pas son accord. Par ailleurs, ce projet peut appeler des recommandations ou des observations.

Le projet par sa volumétrie et son positionnement n’est pas adapté pour s’intégrer au sein des abords de l’église protégée au titre des monuments historiques. En effet, cette église a des abords constitués par le parcellaire et le bâti de l’ancien village castral. Or, la parcelle concernée est au niveau de l’ancien château qui participait de cet ancrage local avec l’église, le château et sa basse-cour et le village. Il convient de reprendre le projet pour mieux l’intégrer à l’existant et de produire des volumétries plus en adéquation avec l’environnement.'»

Il ressort des échanges susvisés et de cet avis que par l’intermédiaire de son maître d''uvre, la Sas Stimmo a dans les meilleurs délais travaillé afin d’obtenir l’assentiment de l’architecte des bâtiments de France qui malgré les demandes de rendez-vous et la communication des pièces, a donné trop peu d’éléments pour permettre au maître d''uvre d’ajuster le projet au cadre patrimonial du village dans des conditions efficaces.

Si elle vise une volumétrie du projet, il ne s’agit pas d’un problème de surface de plancher de quelques mètres carrés, le PLU n’étant pas restrictif sur ce point mais d’une conception architecturale totalement différente et drastique en superficie puisque le projet portant sur la construction notamment d’une longère comprenant différents logements devient celui de petites constructions individuelles de 50 m² avec extension du quatrième bâtiment. L’architecte en chef s’est référée à l’existant soit pour mémoire 455 m². En outre, le problème essentiel énoncé dans les courriels et repris dans l’avis de l’architecte en chef est celui de l’implantation en fond de parcelle sur un site correspondant à l’ancien fossé du château.

Enfin, bien que refusant un délai jusqu’au 20 novembre pour reprendre la conception architecturale du projet, son avis ne sera produit et notifié que fin novembre 2021 laissant dès lors le bénéficiaire de la promesse démuni au regard des délais écoulés.

Comme le rappelle l’avis lui-même, le demandeur ne peut, face à un avis défavorable de l’architecte en chef des bâtiments de France, se prévaloir d’un permis tacite à l’issue du délai d’instruction en application de l’article R.424-4 du code de l’urbanisme. Le permis de construire par définition ne peut faire l’objet d’une délivrance.

La Sas Stimmo justifie, au regard des éléments ci-dessus évoqués, avoir fait le maximum des diligences.

Il ne peut lui être reproché de surcroît de ne pas avoir aviser le promettant des conditions de traitement du dossier puisqu’il ressort de l’attestation très circonstanciée rédigée par le président, M. [Y], de l’agence immobilière, la Sasu Vimmo, qu’au contraire, M. [Z] a été régulièrement informé des diligences accomplies par son intermédiaire':

«'Je certifie avoir tenu au courant Monsieur [N] [Z] de tous les évènements et informations provenant de STIMMO Monsieur [S] [R], ainsi que A2M-CREATION Madame [V] [K] (architecte).'»'

M. [Y] justifie de 16 appels à l’intention de M. [Z] et évoque précisément, notamment, une visite à son domicile le 3 septembre 2021 outre des visites au domicile de M. [Z]. L’intimé ne fait aucune observation dans ses conclusions sur cette pièce alors même que ses allégations portent sur un défaut d’information de la part de la Sas Stimmo.

Dans ce contexte, sans attendre l’expiration du délai de validité de la promesse soit le 15 décembre 2021, le conseil de M. [Z] a adressé une mise en demeure le 7 décembre 2021 à la Sas Stimmo de régulariser la vente par acte authentique avant le 31 décembre 2021, lettre reçue le 8 décembre 2021. Sans attendre la réponse à la correspondance et l’expiration du délai de régularisation, M. [Z] a fait assigner la Sas Stimmo en annulation du compromis et paiement de la clause pénale.

Par lettre recommandée du 15 décembre 2021, la Sas Stimmo a répondu au conseil de M. [Z] qu’à défaut d’obtention du permis de construire, il se prévalait de la condition suspensive et ne pouvait donner suite à la promesse. Aucun reproche ne peut être formé à l’égard de cette société, postérieurement puisque l’instance judiciaire sur les prétentions de M. [Z] était engagée.

La Sas Stimmo démontre que les quelques mètres carrés de différence entre ceux prévus lors de la promesse et ceux présentés dans le permis n’étant pas en débat pour l’obtention du permis sollicité, elle a accompli toutes les diligences pour obtenir un permis de construire sur avis favorable de l’architecte en chef des bâtiments de France.

M. [Z] ne rapporte pas la preuve que la Sas Stimmo a empêché la réalisation de la condition suspensive, le bénéficiaire de la promesse multipliant au contraire les diligences pour obtenir le permis souhaité.

En conséquence, M. [Z] échoue dans ses prétentions et ne peut prétendre au bénéfice du paiement de la somme fixée au titre de la clause pénale.

Le jugement sera infirmé, sans qu’il y ait lieu à statuer sur le sort des sommes versées au titre de l’exécution provisoire, les restitutions étant une conséquence de plein droit de la présente décision.

Sur les frais procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées.

M. [Z] succombe à l’instance et en supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il sera également condamné à payer à la Sas Stimmo la somme de 8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [N] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [N] [Z] à payer à la Sas Stimmo la somme de 8'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,