N° RG 23/02651 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNW6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 22 MAI 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen, décision attaquée en date du 04 juillet 2023, enregistrée sous le n° 51-22-08

APPELANTES :

Madame [B] [Z]

née le 14 Août 1941 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non comparante, représentée par M^e Ahmed AKABA de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de ROUEN

Madame [U] [Z]

née le 04 Août 1965 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Non comparante, représentée par M^e Ahmed AKABA de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [P] [F]

né le 30 Janvier 1967 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparant, représenté par M^e Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Gaëlle ALEXANDRE, membre de la SCP OTTAVIANI & ALEXANDRE, avocat au barreau ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors de la plaidoirie et du délibéré

Monsieur TAMION, Président,

Madame ALVARADE, Présidente,

Madame TILLIEZ, Conseillère,

DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

Un rapport oral a été fait avant les plaidoiries

A l’audience publique du 27 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, prorogée 24 avril 2025 puis au le 22 mai 2025

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 22 mai 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 01er janvier 2011, Mme [U] [Z], en qualité de nue-propriétaire, et Mme [B] [Z], en qualité d’usufruitière, ont mis à disposition de M. [P] [F], des terres situées au [Adresse 10], commune de [Localité 12] (76) d’une contenance totale de 12ha 24a 95ca, cadastrées comme suit :

— section E n°[Cadastre 2] d’une contenance de 45a 25ca ;

— section E n°[Cadastre 3] d’une contenance de 49a 23ca ;

— section ZN n°[Cadastre 1] d’une contenance de 11ha 30a 47ca.

Par lettre recommandée avec avis de réception enregistrée au greffe le 05 mai 2022, les bailleresses ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen aux fins de convocation de M. [P] [F] en audience de conciliation pour qu’il soit débattu de la résiliation du bail rural au titre de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Le greffier de ce tribunal a régulièrement convoqué les parties à l’audience de conciliation du 13 octobre 2022 lors de laquelle elles ne se sont pas conciliées.

Suivant jugement réputé contradictoire du 04 juillet 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen a :

— débouté Mmes [U] et [B] [Z] de leur demande avant-dire-droit de communication des pièces ;

— débouté Mmes [U] et [B] [Z] de leur demande de résiliation du bail rural consenti à M. [F] le 01er janvier 2011 ;

— condamné solidairement Mmes [U] et [B] [Z] à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mmes [U] et [B] [Z] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Le premier juge les a déboutées de leur demande de résiliation de bail :

— estimant en premier lieu, au visa des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que Mmes [Z] ne rapportaient pas la preuve d’une quelconque contrepartie, notamment financière, contre la mise à disposition des terres à la SCEA du Fayet, échouant ainsi à établir l’existence d’une sous-location prohibée ,

— estimant en second lieu, au visa des articles L. 411-31 et L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, que si l’absence de notification par M. [P] [F], preneur, aux bailleresses, de l’échange de parcelles auquel il avait procédé, constituait une contravention aux dispositions de l’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime, ce manquement

n’entraînait cependant pas la résiliation du bail en cause, dès lors que Mmes [Z] ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice qui aurait résulté de l’échange ,

— estimant en troisième lieu, au visa de l’article L. 411-31 2°du code rural et de la pêche maritime que les bailleresses ne rapportaient pas la preuve du défaut d’entretien des terres litigieuses susceptible de compromettre la bonne exploitation du fonds loué ,

— estimant en quatrième lieu, au visa des articles L. 411-29 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, que le retournement des terres auquel le preneur a procédé sans prouver avoir obtenu l’accord de ses bailleresses, ne constituait pas un motif légal de résiliation du bail, les cas étant limitativement énumérés par l’article L. 411-31 du code susvisé et que Mmes [Z] se contentaient d’alléguer les dégâts causés par ce retournement de parcelles sur la propriété voisine.

Par déclaration électronique du 28 juillet 2023, Mmes [B] et [U] [Z] ont interjeté appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions communiquées le 22 janvier 2025 et reprises oralement à l’audience du 27 janvier 2025, Mmes [Z] demandent à la cour, au visa des articles L. 411-29, L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, et 138 du code de procédure civile de :

— déclarer recevables et bien-fondées leurs demandes, fins et conclusions ,

En conséquence,

— infirmer le jugement du 04 juillet 2023 sauf en ce qu’il a débouté Mmes [Z] de leur demande avant-dire-droit de communication de pièces ,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail du 01er janvier 2011 donné à M. [P] [F] suivant acte sous seing privé en date du 1 er janvier 2011 et portant sur diverses parcelles situées sur la commune de [Localité 12] identifiées au cadastre sous les n° E [Cadastre 2], n° E [Cadastre 3] et ZN n° [Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 10] » pour une contenance totale de 12 ha 24 a 95 ca ,

— condamner M. [F] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des fermages et des impôts jusqu’à la restitution effective des parcelles objets du bail ,

— ordonner l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir et, en tant que de besoin, y ordonner le concours de la force publique ,

— condamner M. [F] à leur payer chacune la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 15 janvier 2024 et reprises oralement à l’audience du 27 janvier 2025, M. [F] demande à la cour, au visa des articles L. 411-28, L. 411-29, L. 411-31, L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— débouter Mmes [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Mmes [Z] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mmes [Z] aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions relatives au débouté de Mmes [U] et [B] [Z] de leur demande avant-dire-droit de communication des pièces formulée devant le premier juge ne sont pas discutées en appel.

I- Sur la résiliation du bail

A- Sur la sous-location prohibée

Les appelantes sollicitent la résiliation du bail au motif que M. [F] a sous-loué les terres mises à sa disposition à la Société Civile d’Exploitation Agricole du Fayet, en contradiction avec les dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

En réplique l’intimé fait valoir qu’il a effectivement eu recours à la pratique de l’échange de terres avec la SCEA du Fayet, mais pas à la sous-location, comme le démontrent ses 'déclarations PAC’ afin que les terres restent fertiles comme le souligne l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime ;

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 411-35 alinéa 5 et L. 411-31 II.1° du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de sous-location prohibée réalisée par le preneur.

Il y a sous-location lorsque le bien loué a été mis à la disposition d’un tiers moyennant paiement d’un prix constitué soit par des versements en numéraire, soit par toute autre contrepartie.

Il a été constaté suivant procès-verbal du 31 août 2020 établi par Maître [T], huissier de justice, à la demande de Mme [U] [Z], que deux parcelles louées par M. [F] étaient exploitées en nature de plants de pommes de terre et le preneur a reconnu, après avoir soutenu dans un premier temps avoir lui-même exploité directement les terres, avoir mis ces deux parcelles à disposition de la SCEA du Fayet sans autorisation des bailleresses dans le cadre d’un échange de parcelles, contestant toute sous-location.

Cet échange de parcelles a été corroboré par M. [K] [A], gérant de la Scea du Fayet et le premier juge a exactement considéré, par des motifs que la cour adopte qu’un tel échange correspondait à une pratique permettant une valorisation du fonds, en assurant une rotation des cultures, constitutive d’une modalité d’exploitation des terres par le preneur, sans qu’il ne perde la maîtrise de leur exploitation.

Mesdames [Z], à qui incombent la charge de cette preuve, n’établissent pas plus en appel que devant le premier juge, que M. [F] aurait bénéficié d’une contrepartie quelconque à cette mise à disposition. Elles échouent donc à établir l’existence d’une sous-location prohibée et à obtenir la résiliation du bail litigieux sur ce motif.

B- Sur l’échange irrégulier de parcelles

Les appelantes sollicitent la résiliation du bail au motif que M. [F] ne peut soutenir qu’il pouvait régulièrement effectuer un échange de terres dès lors qu’il n’a pas respecté la procédure fixée par l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, ce que sanctionne l’article L. 411-31 du même code.

En réplique l’intimé fait valoir qu’un défaut d’information à ses bailleresses ne saurait entacher le bail rural d’une nullité puisqu’elles n’ont subi aucun préjudice à ce titre comme l’impose l’article L. 411-31 du code précité.

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 411-39 et L. 411-31 II.3° du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de non-respect des conditions fixées pour que le preneur procède, pendant la durée du bail, à un échange de parcelles, ayant pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation, au cas où cette contravention à ses obligations est de nature à porter préjudice au bailleur.

Il n’est pas contesté que M. [F] n’a pas respecté son obligation d’informer les bailleresses de l’échange de parcelles auquel il a procédé, en s’abstenant de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception prévue à l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, courrier faisant courir le délai de saisine du tribunal par le propriétaire en cas d’opposition de sa part.

Or, comme le premier juge l’a justement relevé, le défaut d’information imputable à M. [F] doit, pour entraîner la résiliation du bail, causé un préjudice au bailleur.

Les bailleresses qui ont pu s’opposer lors de l’instance judiciaire à l’échange des parcelles réalisé, sans que l’expiration du délai de saisine de la juridiction ne leur soit opposable, ne rapportent là encore pas plus en appel que devant le premier juge, la preuve qui leur incombe, que le défaut d’information de leur preneur leur a causé un préjudice.

La cour observe d’ailleurs que les appelantes se prévalent d’une jurisprudence ne concernant pas le cas spécifique de l’échange de parcelles.

Elles échouent donc à obtenir la résiliation du bail litigieux sur ce motif.

C- Sur les dégradations et l’absence d’entretien des parcelles louées

Les appelantes sollicitent la résiliation du bail au motif que M. [F] n’opérerait pas un entretien normal des terres et de leurs clôtures données à bail, versant au soutien de leur moyen deux procès-verbaux de constats réalisés par Maître [R], commissaire de justice, les 17 janvier 2022 et 08 juillet 2022.

En réplique l’intimé fait valoir qu’en ce qui concerne les prétendues dégradations et absence d’entretien des terres, la présomption d’une mise à disposition d’un bien en bon état par les bailleresses ne joue pas en matière de baux ruraux, que la charge de cette preuve leur incombe, et qu’à ce titre le procès-verbal de constat d’huissier versé au débat n’apporte aucun élément probant.

Il résulte des dispositions de l’article L. 411-31 I.2° du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

En l’espèce, le premier juge a justement rappelé, contrairement à ce qui est soutenu par les appelantes, qu’à défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance de terres agricoles, le preneur n’est pas soumis à la présomption de bon état prévue à l’article 1731 du code civil.

En outre, le premier juge a exactement écarté des moyens de preuve produits à l’instance, le procès-verbal de constat établi par Maître [R] le 08 juillet 2022, réalisé postérieurement à la saisine du tribunal, dès lors que les motifs de résiliation d’un bail rural s’apprécient au jour de la demande en justice, qu’il ne peut donc être tenu compte d’éléments de preuve postérieurs et que, contrairement à ce qui est soutenu par les bailleresses, les constats réalisés par le procès-verbal litigieux ne sont pas la continuité de l’acte réalisé le 17 janvier 2022, mais portent pour l’essentiel sur des éléments différents, à savoir sur l’entretien de la parcelle louée au preneur, cultivée en blé après l’introduction de l’instance, et sur ses conséquences sur la propriété de Mme [U] [Z], ainsi que sur la taille de la haie située entre cette propriété et celle appartenant au voisin, M. [L] [F], oncle du preneur, taille réalisée à une date indéterminée.

Ensuite, le premier juge a exactement relevé, en se fondant sur le constat fait par l’huissier le 17 janvier 2022, l’absence de certaines clôtures ou leur absence d’entretien, la présence de ronces, chardons et orties en limite de propriété au lieu et place de clôtures, la dégradation de poteaux ou de barbelés, l’absence de chemin permettant l’accès au bois de Mme [U] [Z] et la présence de déchets présents dans le bois, étant précisé que cette parcelle boisée n’était pas louée à M. [P] [F].

Le premier juge a également souligné, à juste titre, que s’il incombait bien à M. [F] d’assurer l’entretien normal des parcelles et des clôtures données à bail, les bailleresses ne versaient aucun état des lieux d’entrée aux débats permettant de procéder à une comparaison utile entre l’état des terres, à la date d’entrée dans les lieux et leur état actuel.

C’est donc par ces justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a donc pu conclure que malgré le constat effectué, il était impossible d’imputer à faute au seul preneur les dégradations et problèmes d’entretien des parcelles, ni de considérer qu’ils étaient suffisants à eux seuls pour caractériser la compromission, actuelle ou à venir, de la bonne exploitation du fonds.

Les appelantes ne produisent pas d’éléments probants complémentaires en appel.

Elles échouent donc à obtenir la résiliation du bail litigieux sur ce motif.

D- Sur le retournement de parcelles

Les appelantes sollicitent la résiliation du bail, au motif que les terres mises à la disposition de M. [F] n’avaient pas pour finalité d’être labourées mais seulement de lui permettre de bénéficier d’une prairie, en application des dispositions de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, que le preneur n’a pas respecté la procédure prévue au dit article et que, par ailleurs, le retournement litigieux était de nature à provoquer des dégâts sur la propriété du voisin, en période de fortes précipitations.

En réplique l’intimé fait valoir à ce sujet que lors de la conclusion du bail, les bailleresses avaient donné leur accord au preneur pour qu’il travaille des parcelles en friches, que le retournement des parcelles ne constitue pas un motif de résiliation d’un bail rural, que Mme [U] [Z] domiciliée en face des parcelles litigieuses n’a formulé aucun désaccord sur ce sujet pendant onze ans et que les potentiels dégâts sur les terres voisines ne sont qu’allégués.

L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime autorise en effet le preneur à retourner des parcelles de terres en herbe, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, mais fixe des règles à défaut d’accord amiable, pour que le preneur informe le bailleur de son projet dans le détail et que celui-ci puisse s’y opposer en saisissant le tribunal dans un délai spécifié, s’il estime que les opérations envisagées par le preneur entraînent une dégradation du fonds.

En l’espèce, le preneur se prévaut d’un accord amiable donné par les bailleresses lors de la signature du contrat de bail mais n’en justifie pas plus en appel qu’en première instance.

Si M. [F] n’a donc pas respecté la procédure fixée par l’article précité, le premier juge a cependant souligné exactement que ce non-respect ne constituait pas un cas de résiliation d’un bail rural, rappelant que ces cas étaient limitativement énumérés par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Enfin, pas plus devant le premier juge qu’en appel, les appelantes n’établissent la réalité des dégâts sur la propriété voisine, en période de fortes précipitations, dont elles allèguent qu’ils seraient la conséquence du retournement de parcelles.

Elles échouent là encore à obtenir la résiliation du bail litigieux sur ce motif.

Le jugement ayant débouté Mesdames [Z] de leur demande de résiliation du bail rural consenti à M. [P] [F] le 1er janvier 2011 sera donc confirmé.

II- Sur les demandes accessoires

Mmes [U] [Z] et [B] [Z], parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

Elles seront en outre condamnées solidairement à verser à M. [P] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de leur demande présentée à ce titre.

Enfin, les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à appel,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [U] [Z] et Mme [B] [Z] aux dépens d’appel,

Condamne solidairement Mme [U] [Z] et Mme [B] [Z] à verser à M. [P] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [U] [Z] et Mme [B] [Z] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président