5ème Chambre

ARRÊT N°-181

N° RG 24/06405 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VNB3

(Réf 1ère instance : 24/01338)

S.C.I. JFM DEVELOPPEMENT

C/

M. [T] [N]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 10 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. JFM DEVELOPPEMENT

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Antoine FEREZOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur [T] [N], ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 906-1 et 906-2 alinéa 5 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 1]

[Localité 4]

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2021, prenant effet le même jour, pour une durée de 3 ans renouvelable, M. [E] [U] a donné à bail à M. [T] [N], un local à usage d’habitation n°6 sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 355 euros, outre une provision sur charge de 65 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte notarié en date du 30 novembre 2022, la société JFM Développement a acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Le bail a été reconduit tacitement le 5 février 2020.

Des loyers restant impayés, par acte du 11 septembre 2021, la société JFM Développement a délivré au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la société JFM Développement a assigné M. [T] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes.

Par ordonnance de référé en date du 7 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré irrecevable la demande de la société JFM Développement visant la résiliation du bail conclu le 6 février 2011 entre M. [E] [U] et M. [T] [N] portant sur un local à usage d’habitation n°6 sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ses accessoires,

— déclaré devenues sans objet les demandes afférentes relatives à l’expulsion et à la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation,

— débouter la société JFM Développement de sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné la société JFM Développement aux dépens.

Le 28 novembre 2024, la société JFM Développement a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 décembre 2024, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, ses demandes et conclusions et les déclarer recevables et bien fondées,

— infirmer l’ordonnance du 7 novembre 2024 l’ayant déboutée de sa demande de condamnation de M [T] [N] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2 847,24 euros et l’ayant condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces questions, la cour d’appel :

— infirmera l’ordonnance du 7 novembre 2024 sur les chefs critiqués,

— condamner M. [T] [N] à lui payer la somme de 2 358,70 euros, correspondant aux arriérés de loyers de décembre 2023 à avril 2024,

— condamner M. [T] [N] aux entiers dépens,

— condamner par provision M [T] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

M. [T] [N] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à étude, le 18 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société JFM Développement ne discute pas la décision en ce qu’elle déclare irrecevable sa demande aux fins de résiliation de bail, ainsi que ses demandes accessoires d’expulsion et de paiement à une indemnité d’occupation, en l’absence de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle critique en revanche l’ordonnance qui la déboute de sa demande de provision au titre des loyers impayés, présentée sur le fondement de l’article 825 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle explique que lors de l’assignation, M. [N] restait devoir une somme de 2 847,24 euros au titre des loyers de novembre 2023 à avril 2024 (6 x 474,54 euros), que le locataire a réglé en avril 2024 le loyer de novembre 2024, puis a effectué des virements pour 14 euros en décembre 2024.

Elle soutient qu’il reste due une somme de 2 358,70 euros et considère justifier pleinement de l’obligation du preneur par le bail, le décompte, les extraits de ses comptes bancaires, l’extrait de ses grands livres et l’attestation de l’expert comptable.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bail en date du 6 février 2011 liant les parties fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 420 euros, provisions sur charges de 65 euros incluses, avec révision du loyer.

La société JFM Développement justifie sa qualité de bailleur depuis le 30 novembre 2022.

Le 11 septembre 2023 était délivré à M. [N] un commandement de payer la somme de 1 898,16 euros soit 4 mois de loyers de 474,54 euros, restés impayés de juin 2023 à septembre 2023.

L’assignation du 12 avril 2024 mentionne un solde de loyers impayés de

2 847,24 euros, représentant selon la bailleresse, 6 mois de loyers impayés de novembre 2023 à avril 2024.

Dans une attestation délivrée le 28 novembre 2024, l’expert comptable de la société JFM Développement confirme que sont impayés notamment les loyers de décembre 2023 à avril 2024. La société JFM Développement justifie deux virements réalisés par M. [N] d’un total de 14 euros en décembre 2024.

L’obligation de payer les loyers est incontestable. Le locataire ne démontre par aucune pièce sa libération. La cour infirme l’ordonnance et condamne M. [Y] [N] à payer à la société JFM Développement une somme provisionnelle de 2 358,70 euros à valoir sur les loyers impayés au mois d’avril 2024.

M. [N] est condamné aux dépens de première instance et d’appel, la cour infirmant l’ordonnance sur ce point, et à payer à la société JFM Développement une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle déboute la société JFM Développement de sa demande de condamnation à provision sur l’arriéré locatif et condamne la société JFM Développement aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne M. [T] [N] à payer à la société JFM Développement une somme provisionnelle de 2 358,70 euros à valoir sur les loyers impayés au mois d’avril 2024 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [N] à payer à la société JFM Développement la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [N] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente