ARRET

N°

[F]

C/

[I]

DB/NP/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00541 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7PL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [H] [F]

née le 17 Décembre 1996 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elodie DEVRAIGNE de la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Monsieur [V] [I]

né le 27 Juillet 1988 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christophe GUEVENOUX GLORIAN de la SELARL GUEVENOUX GLORIAN CHRISTOPHE, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 février 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 juin 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 05 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

À la suite d’un compromis en date du 12 février 2022, M. [V] [I] et Mme [H] [F] ont conclu une vente dont l’acte a été établi le 3 juin 2022 par Me [M] [T], notaire, ayant pour objet le lot n° 3 du bâtiment B de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 5], que le vendeur, M. [I], avait acquis le 4 mai 2017 des sociétés Matimo et Perspective Avenir.

Cette copropriété est constituée principalement d’une longère ancienne en pierre de taille divisée en lots. L’ensemble immobilier relève d’une copropriété, dont l’acte notarié de vente indique qu’elle était dépourvue de syndic.

La vente a été conclue pour le prix de 117 000 euros.

À la date de signature de l’acte de vente, soit le 3 juin 2022, les parties relevaient ensemble et en présence de l’agence immobilière Est8 le compteur d’électricité du logement 3 et biffaient l’emplacement prévu pour renseigner l’indice d’un compteur individuel d’eau froide.

Mme [H] [F] a fait assigner M. [V] [I] par acte du 21 février 2023, en demandant au tribunal de condamner ce dernier à lui payer la somme de 12 294,79 euros TTC au titre de la garantie des vices cachés, ou, subsidiairement, sur le fondement de la réticence dolosive de l’article 1137 du code civil, sollicitant par ailleurs sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de ses préjudices, ainsi que celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En première instance, Mme [F] a fait valoir qu’elle a découvert que le lot qu’elle a acquis ne comporte pas de compteur d’eau individuel et qu’il existe un compteur d’eau collectif au nom de la société Matimo. Elle affirme que cette société, auparavant syndic de la copropriété, ne règle pas les factures dues au fournisseur d’eau, la société Suez, de sorte qu’elle est exposée à un risque de coupure de l’alimentation. Elle a ajouté que le coût d’installation d’un compteur individuel s’élève à 12 294,79 euros TTC, suivant les devis obtenus, et que malgré ses efforts elle n’a pas pu trouver un accord avec M. [I]. Elle a invoqué un syndrome anxio-dépressif, aggravé par la situation angoissante où elle se trouve.

M. [I] a demandé au tribunal de débouter Mme [F] pour l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement du 8 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

Débouté Mme [F] de l’ensemble de ses demandes ;

Débouté M. [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamné Mme [F] à payer à M. [I] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’a condamnée aux dépens.

Par déclaration du 1er février 2024, Mme [F] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 6 juillet 2024 par lesquelles Mme [F] demande à la cour de :

Infirmer les dispositions du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ainsi que de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Infirmer les dispositions du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 1 800 euros ainsi qu’aux dépens,

Par conséquent,

À titre principal,

Condamner M. [V] [I] au paiement de la somme de 12 294,79 euros TTC au titre de l’exercice de l’action estimatoire de la garantie des vices cachés,

Débouter M. [V] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour ne devait pas retenir la garantie des vices cachés,

Condamner M. [V] [I] sur le fondement de la réticence dolosive de l’article 1137 du code civil au paiement de la somme de 12 294,79 euros TTC,

Débouter M. [V] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner M. [V] [I] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’elle a subi,

Condamner M. [V] [I] au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens.

Elle expose :

— avoir appris fortuitement que le logement dont elle s’était portée acquéreur n’était pas doté d’un compteur individuel de distribution d’eau potable et que le bien était relié à un compteur extérieur au nom de la société Matimo et commun à plusieurs logements,

— que la juridiction du premier degré a jugé que la copropriété n’était pas soumise à l’obligation d’installer un équipement permettant de déterminer la quantité d’eau fournie à chaque lot,

— qu’elle admet que son attention a été attirée sur l’absence de syndic ainsi que l’absence d’organisation d’assemblées générales de copropriété,

— que cependant les factures d’eau n’ont pas été réglées depuis plusieurs années, situation qui est susceptible de générer auprès de la société Suez une réaction d’arrêt imminent et sans préavis de la fourniture d’eau,

— que cette situation constitue un défaut d’information apparenté à un vice caché en ce qu’elle ne pouvait qu’être connue de M. [I], propriétaire du logement litigieux de 2017 jusqu’à sa vente intervenue en 2022 ; ce dernier n’ayant réglé aucune consommation d’eau,

— que M. [I] a ainsi manqué à son devoir d’information et de loyauté à son égard,

— que les devis liés à la mise en place d’un compteur individuel s’élèvent à un total général de 12 294,79 euros TTC,

— que les frais liés à l’installation d’un compteur individuel représentent près de 10% de son prix d’acquisition, somme qu’elle est dans l’incapacité d’exposer,

— qu’elle n’entend pas solliciter la nullité pour dol car elle a entrepris des travaux mais uniquement son indemnisation,

— que cet état de fait imputable à M. [I] a généré une majoration indemnisable de son syndrome anxio-dépressif préexistant.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 23 avril 2024 par lesquelles M. [I] demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en son principe et ainsi :

Déclarer Mme [H] [F] irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions et, par conséquent, l’en débouter,

Condamner Mme [H] [F] au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à hauteur de 1 800 euros,

Infirmer la décision pour le surplus en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et :

Condamner Mme [H] [F] à lui verser :

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’une procédure abusive,

— la somme de 5 000 euros en réparation des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose :

— que lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, il incombe au syndic de facturer chaque copropriétaire, que la pose de compteurs d’eau individuels ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

— qu’à la signature du compromis de vente, Mme [H] [F] a déclaré être informée qu’elle acquérait un bien en copropriété, qu’il n’y avait alors pas de syndic et qu’il n’existait pas de procès-verbal d’assemblée générale,

— que la difficulté relative à la titularité par la société Matimo du contrat de fourniture d’eau et l’absence de refacturation à chaque copropriétaire de sa quote-part a été évoquée lors des négociations précontractuelles et que Mme [H] [F] a été informée de l’absence de compteur individuel,

— que l’installation de compteurs individuels de distribution d’eau n’est une obligation légale que pour les bâtiments neufs construits après le 1er novembre 2007 et ne concerne pas les bâtiments anciens alors que la longère en pierre de taille dont il est question a été construite au 19e siècle, – que l’acte de vente et ses annexes précise que l’ensemble immobilier a été construit avant 1949,

— que l’appelante a déclaré à l’acte de vente « parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités et s’être entourée de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards »,

— que le syndrome anxio-dépressif que Mme [H] [F] présente est préalable et ancien.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 6 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés :

Selon les articles 1641, 1642, 1643 et 1645 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur est tenu des vices cachés. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Par ailleurs, il résulte des articles L152-3 et L135-1 du code de la construction et de l’habitation dans leur version applicable au litige que toute nouvelle construction de bâtiment à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant. Un décret précise les conditions d’application de ces articles.

Aux termes de l’article 2 du décret d’application n°2007-796 du 10 mai 2007, dans sa version applicable au litige et relatif au comptage de la fourniture d’eau froide dans les immeubles à usage principal d’habitation, l’installation prévue à l’article L. 135-1 du code de la construction et de l’habitation est exigible pour les constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de publication du présent décret au Journal officiel de la République française. La publication de ce décret étant intervenue le 11 mai 2007, cette disposition est applicable à compter du 1er décembre 2007.

Il ressort enfin des articles 10 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur version applicable au litige, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En l’espèce, l’ensemble immobilier a été construit avant le 1er janvier 1949 (acte de vente, page n°16) et il n’est pas contesté que le permis de construire opérant une division de l’immeuble en lots composant une copropriété a été déposé à la date du 24 février 1994.

Il n’est pas contesté que le lot n° 3 vendu à Mme [F] se trouve sous le régime de la copropriété. À cet égard, l’acte de vente stipule qu’il n’existait aucun syndic à sa date, ce que l’acquéreur a reconnu et accepté expressément.

Mme [F] admet sur ce point que l’absence de syndic, dont elle a été informée, ne constitue pas en soi un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation, ni à en diminuer son usage.

L’acte de vente stipule par ailleurs en page 30 qu’en raison de cette absence de syndic, l’acquéreur reconnaît avoir été informé que des créanciers du syndicat des copropriétaires pourraient se manifester ultérieurement et réclamer le recouvrement de sommes d’argent aux copropriétaires alors en place. Il a en outre été joint à l’acte de vente le règlement de copropriété qui reprend les dispositions légales précitées en matière de fourniture d’eau froide et d’installation de compteurs divisionnaires (page 41).

Il résulte donc sans équivoque de ces éléments que compte-tenu de la date de construction de l’immeuble (antérieure à 1949) et de sa modification en lot (permis de février 1994), le lot vendu à Mme [F] n’était pas soumis à une quelconque obligation d’installation de compteur individuel d’eau froide, cette obligation ne concernant que les immeubles construits ou modifiés après le 1er décembre 2007.

Le règlement de copropriété annexé à la vente rappelle par ailleurs expressément que l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires n’est pas de droit en ce qu’elle est soumise à une décision préalable de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il en est de même de la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et de la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

L’absence de pose d’un compteur divisionnaire sur le lot n° 3 acquis par Mme [F] est donc conforme à la législation et ne peut donc constituer un défaut au sens de l’article 1641 du code civil.

Cette absence de compteur divisionnaire ne rend pas l’immeuble impropre à son usage en ce qu’il n’est ni établi ni même allégué que Mme [F] ait jamais souffert d’une quelconque absence de fourniture d’eau froide de son habitation.

Mme [F] a en outre déclaré à l’acte de vente parfaitement connaître l’immeuble acheté pour l’avoir visité alors que la présence ou l’absence d’un compteur individuel est un élément visuellement identifiable. Le jour de la vente, un relevé contradictoire des compteurs a d’ailleurs été effectué en présence de l’agent immobilier et la mention relative au relevé d’index d’eau a été biffée comme non applicable.

Par ailleurs, les devis produits par Mme [F] ne concernent pas la simple installation d’un compteur d’eau froide divisionnaire à poser en amont sur la canalisation alimentant son lot en eau froide mais la réalisation de lourds travaux qui permettaient l’individualisation exclusive de l’alimentation en eau sur son lot.

En tout état de cause, il ne résulte d’aucun élément aux débats qu’une de ces deux opérations ait été autorisée par la majorité des voix des copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété annexé à l’acte de vente.

Dans ces conditions les demandes de Mme [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés devront être rejetées.

Sur la réticence dolosive du vendeur ou sa responsabilité sur tout autre fondement:

Il résulte de l’article 1137 du code civil que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il est essentiellement reproché à M. [I] d’avoir intentionnellement gardé le silence sur l’absence d’un compteur individuel d’eau, cette dissimulation portant sur une caractéristique du bien prétendue comme déterminante pour Mme [F].

Le préjudice résultant de la coupure de fourniture d’eau ou de la revendication de créance par le fournisseur d’eau n’est au surplus présenté que comme hypothétique par Mme [F], celui-ci n’étant jamais advenu.

À ce titre, Mme [F] produit elle-même un courriel de la société Suez, le fournisseur d’eau de la copropriété (pièce n°11), au terme duquel aucune interruption de la fourniture en eau ne sera opérée, étant rappelé que le contrat de fourniture a été souscrit non par Mme [F] mais par la société Matimo, syndic provisoire de la copropriété.

À l’acte de vente et comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, le vendeur a notamment déclaré qu’aucune répartition des charges n’a été liquidée entre les copropriétaires eu égard à l’absence de syndic de copropriété, Mme [F] ayant été expressément informée du risque pouvant résulter de cet état de fait.

Il convient de relever que le silence allégué porte sur un équipement dont l’absence s’entend de la législation applicable à l’immeuble vendu et dont il n’est pas démontré que la présence ait jamais été laissée supposée par le vendeur.

Il ne ressort par ailleurs d’aucun élément au débat que M. [I] ait intentionnellement cherché à dissimuler l’absence d’un compteur individuel sur le lot vendu, cette absence étant au demeurant apparente et vérifiable.

Dans ces conditions, aucune dissimulation intentionnelle ne peut être reprochée à M. [I].

Dès lors, les demandes de Mme [F] sur le fondement de la réticence dolosive du vendeur devront être rejetées.

En outre, il n’y a pas lieu d’allouer à Mme [F] une indemnisation sur un quelconque autre fondement et notamment à raison de son syndrome anxio-dépressif en ce que celui-ci préexistait antérieurement à la vente et alors qu’il n’est pas démontré que son aggravation alléguée soit imputable à M. [I].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] pour procédure abusive :

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol. En outre l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l’accès au juge.

En l’espèce, l’intention de nuire ou l’erreur grossière de Mme [F] n’est pas démontrée et ne s’infèrent pas non plus de l’exercice normal des voies de recours.

La demande de M. [I] sera donc rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [H] [F] qui succombe sera condamnée au dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner Mme [H] [F] à payer à M. [V] [I] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande formée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [F] aux dépens de l’appel,

Condamne Mme [H] [F] à payer à M. [V] [I] la somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ce dernier à hauteur d’appel et rejette la demande formée par Mme [H] [F] sur ce même fondement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE