N° RG 24/01029 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTPN

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00017

Tribunal judiciaire d’Evreux du 23 janvier 2024

APPELANTS :

Monsieur [E] [J]

né le 22 avril 1960 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Alexandre DUPICHOT, avocat au barreau de Paris plaidant par M^e LEBARBIER

Madame [B] [G] épouse [J]

née le 4 décembre 1962 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Elyssa KRAIEM, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Alexandre DUPICHOT, avocat au barreau de Paris plaidant par M^e LEBARBIER

INTIMEE :

SCI PAFA

RCS d’Evreux 402 298 285

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéric SUREL, avocat au barreau de l’Eure substitué par M^e GACOUIN, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 janvier 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 27 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 2 avril 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 4 juillet 2013, la Sci Pafa, vendeur, et M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, acquéreurs, ont régularisé un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant le prix de 175 000 euros payable le jour de la signature de l’acte authentique de vente, laquelle devait intervenir au plus tard le 4 juillet 2016. M. et Mme [J] ont pris possession des lieux le même jour, le 4 juillet 2013.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2019, la Sci Pafa a assigné en référé M. et Mme [J] devant le tribunal d’instance d’Evreux aux fins de voir ordonner leur expulsion et les condamner solidairement à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros jusqu’à la libération effective des lieux. Par ordonnance du 15 juin 2020, le juge des référés a rejeté les prétentions de la Sci Pafa.

Par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2021, la Sci Pafa a assigné M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de les voir condamner à lui payer :

—  17 750 euros au titre de la clause pénale pour non-régularisation de l’acte authentique,

—  60 000 euros sauf à parfaire au titre d’indemnités d’occupation impayées depuis l’entrée dans les lieux le 4 juillet 2013, et que soit ordonnée leur expulsion.

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a':

— condamné M. et Mme [J] à payer à la Sci Pafa, la somme de 24 425,81 euros,

— rejeté la demande d’indemnisation de 5 000 euros de la Sci Pafa,

— rejeté la demande de répétition de la somme de 8 035,84 euros de M. et Mme [J],

— rejeté la demande d’indemnisation de 10 000 euros de M. et Mme [J],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de compensation de M. et Mme [J],

— condamné M. et Mme [J] aux dépens de l’instance,

— condamné M. et Mme [J] à payer à la Sci Pafa la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 18 mars 2024, M. et Mme [J] ont formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, demandent à la cour de':

— les déclarer recevables et bien fondés,

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 15 juin 2020,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné M. et Mme [J] à payer à la Sci Pafa, la somme de 24'425,81 euros,

. rejeté la demande de répétition de la somme de 8 035,84 euros de M. et Mme [J],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de compensation de M. et Mme [J],

statuant à nouveau sur ce point,

à titre principal,

— constater que la Sci Pafa et M. et Mme [J] sont liés par un contrat de bail d’habitation et que par conséquent, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent,

— constater que le logement objet du bail est insalubre et indécent,

par conséquent':

— condamner la Sci Pafa à payer à M. et Mme [J] la somme de 36 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la Sci Pafa à payer à M. et Mme [J] la somme de 11'282,98 euros au titre des travaux réalisés par ces derniers,

— prononcer la compensation de lesdites sommes avec toute somme éventuellement due par M. et Mme [J],

à titre subsidiaire,

— constater que M. et Mme [J] ont payé la somme de 10'200 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis mai 2018 à octobre 2019,

— déclarer que M. et Mme [J] ont payé la somme de 8'035,84 euros au titre des remboursements des taxes foncières, et en prononcer la répétition de l’indu en condamnant la Sci Pafa à rembourser ces sommes à M. et Mme [J],

en conséquence':

— réduire dans ses plus fortes proportions le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, sans que cette somme ne puisse être supérieure à 6'189,97 euros,

— confirmer le jugement rendu en date du 23 janvier 2024, en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de 5 000 euros de la Sci Pafa,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement rendu le 23 janvier 2024, en ce qu’il a :

. condamné M. et Mme [J] au paiement de la somme de 2 500 euros d’article 700 ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance,

. débouté M. et Mme [J] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Pafa à payer à M. et Mme [J] la somme de 5 000 euros pour préjudice moral,

— condamner la Sci Pafa à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la Sci Pafa au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Pafa au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit du cabinet Dlba, avocats, agissant par le ministère de M^e Elyssa Kraiem, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la conclusion d’un compromis de vente sans condition suspensive d’obtention de financement, assorti d’une jouissance anticipée pour une durée de trois ans, constitue un montage frauduleux, visant à contourner la loi du 6 juillet 1989'; qu’ils ont continué à bénéficier de l’occupation des lieux au-delà de l’échéance du compromis avec l’accord du propriétaire'; que le logement était insalubre d’où une offre de vente pour échapper aux dispositions applicables aux locaux d’habitation'; qu’en réalité, la convention doit être requalifiée en bail d’habitation.

Ils ajoutent que le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur un logement décent'; qu’ils ont été contraints de réaliser des travaux pour un montant de 11'282,98 euros afin de rendre la maison habitable'; qu’il leur ait dû réparation à hauteur d’une somme de 36'000 euros pour trouble de jouissance (soit 600 euros × 5 ans × 12 mois) et sollicite le remboursement du montant des travaux effectués pour la somme de 11 282,98 euros.

A titre subsidiaire, sur le montant de la dette locative, ils allèguent qu’à défaut pour le bailleur d’avoir satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, la créance dont il se prévaut au titre d’une prétendue indemnité d’occupation est infondée et estiment qu’ils sont au mieux, et sous réserve des compensations à opérer, débiteurs de deux mois d’indemnité pour 2019, les indemnités d’occupation pour l’année 2020, 9 mois pour 2021, et 22/31 pour octobre 2021, soit 23 mois et 22/31 pour octobre 2021, correspondant à 14'225,81 euros.

S’agissant du paiement indu de la taxe foncière, ils relevent que le compromis de vente stipule que les impôts ne sont dus que si la vente se réalise'; ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de répétition de la somme de 8'035,84 euros versée à ce titre.

Ils reprochent à la Sci Pafa un manque de loyauté, leur faisant vivre une pression judiciaire afin d’obtenir des paiements indus au titre de l’indemnité d’occupation et demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande d’indemnisation à hauteur de 10'000 euros en réparation du préjudice subi pour procédure abusive.

Ils invoquent un préjudice moral, soulignant que malgré la reconnaissance de leur dette, à aucun moment la Sci Pafa n’a cherché à résoudre le litige par le biais d’une conciliation': ils sollicitent la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte du 21 mars 2024, la Sci Pafa s’est constituée intimée.

Par note du 5 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a sollicité l’avis du conseil de la Sci Pafa sur l’irrecevabilité des conclusions susceptible d’être encourue en application de l’article 909 du code de procédure civile.

Par correspondance électronique du 16 septembre 2024, le conseil de la Sci Pafa s’est prévalu de l’effet dévolutif de l’appel pour que la cour statue au vu de l’intégralité des éléments versés aux débats en première instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

En outre, la déclaration d’appel reçue au greffe de la cour le 18 mars 2024 de M. et Mme [J] ne critique que le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Evreux et non l’ordonnance du 15 juin 2020 rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evreux. La cour n’est donc pas saisie de prétentions de ce chef.

Sur la nature de la convention souscrite

Conformément aux articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la rencontre des volontés des parties et tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par acte authentique du 4 juillet 2013, la Sci Pafa d’une part, M. et Mme [J] d’autre part, ont signé un compromis de vente dépourvu d’équivoque': «'Par ces présentes, le VENDEUR vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées à l’ACQUEREUR qui accepte sous les mêmes conditions suspensives le BIEN ci-après désigné'». Le prix de vente était fixé à 175 000 euros, sans condition suspensive lié à l’obtention d’un prêt.

La date de réitération de l’acte était fixée au 4 juillet 2016, le compromis prévoyant précisément en page 16 que la date d’expiration de ce délai n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

En pages 3 et 4 du compromis de vente, il est encore stipulé au paragraphe «'propriété jouissance'» que «'l’acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de la constatation authentique de la réalisation des présentes. D’un commun accord entre les parties, il en aura la jouissance à compter de ce jour par la prise de possession réelle et effective, l’immeuble étant à cette date libre de toute location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare expressément’ En outre ce même acquéreur s’oblige à verser au vendeur qui accepte, une indemnité d’occupation fixée d’un commun accord entre les parties à 600 euros par mois et pour la première fois le jour de la remise des clés, la seconde fois un mois plus tard et ainsi de suite, de mois en mois jusqu’à la réalisation de l’acte authentique de vente ou la libération effective des lieux’ la jouissance anticipée de l’acquéreur intervient dans le strict cadre de la présente vente ne pouvant être considérée comme une location.'»

Le lien entre l’occupation et la vente du bien est conforté par la disposition suivante': «'L’acquéreur s’oblige à quitter les lieux à première demande du vendeur en cas de non-réalisation de la présente vente et à libérer ceux-ci de tous mobiliers et autres meubles meublants lui appartenant de manière que le vendeur puisse recouvrer la jouissance paisible de son immeuble, le tout sans indemnité de la part de ce même vendeur.'»

A défaut de respect du délai de réitération de l’acte de vente en 2016, M. et Mme [J] confirmaient à la Sci Pafa, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juillet 2018, leur volonté d’acquérir le bien': «'nous sommes dans l’attente de réaliser la vente de biens familiaux. Vous comprendrez que nous ne ferons rien avant cette autorisation. Nous vous confirmons notre volonté de poursuivre.'». La Sci Pafa les a fait assigner, en vain, en référé-expulsion par acte du 17 juillet 2019.

Toutes les quittances relatives à l’indemnité d’occupation établies par la Sci Pafa en 2018 et 2019 visent systématiquement la mention d’un versement dans l’attente du paiement définitif du prix, ou de l’achat de la maison.

Ainsi, contrairement à leurs allégations et en l’absence de toute preuve contraire à l’acte authentique signé devant le notaire, l’occupation des lieux trouve son origine dans leur volonté d’acquérir le bien telle que constater dans le compromis et affirmée encore en 2018 dans la lettre susvisée, le point faisant obstacle à l’achat, étant selon leur propre aveu, l’obtention du financement.

M. et Mme [J] ne peuvent tirer argument de l’état de l’immeuble pour soutenir l’existence d’un détournement recherché par le vendeur des dispositions relatives aux baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 au regard des dispositions claires de l’acte authentique susvisées mais également de la liste des travaux qu’ils étaient autorisés à engager démontrant en tant que telle la vétusté de la maison acquise': «-'révision toiture – réfection totale de l’installation électrique – réfection totale du chauffage – réfection totale de la plomberie – travaux d’isolation par intérieur – pose parquets dans les pièces de son choix – installation cuisine – tubage cheminée -

changement de l’ensemble des fenêtres – ravalement de l’immeuble – édification d’un mur en parpaings enduits et pose d’un chapeau d’une hauteur d'1m80 entre les points A, B et C du plan annexé aux présentes.'»

En conséquence, la demande de requalification de l’acte de vente en bail d’occupation sera rejetée.

Sur les comptes entre les parties

— Sur l’indemnité d’occupation

Le tribunal a condamné M. et Mme [J] à payer à la Sci Pafa la somme de 24 425,81 euros sur la base de 40 mois et 22/31 pour octobre 2021 × 600 euros en retenant que le loyer n’a pas été payé de mai 2018 à l’exception d’une échéance en 2019 et ce, jusqu’à leur départ le 22 octobre 2021.

M. et Mme [J] indiquent produire des quittances prouvant des paiements pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et du 1er janvier 2019 au 30 octobre 2019.

Ils versent aux débats la preuve des paiements effectués par la production de quittances signées par M. [N] pour la Sci Pafa au titre’de :

— la période du 1er janvier au 31 décembre 2018,

— la période du 1er janvier au 30 octobre 2019.

Le compromis précise que cette indemnité d’occupation demeurait acquise au vendeur en l’absence de réalisation de la vente sauf faute du vendeur.

En conséquence, par infirmation du jugement à la lecture de ces nouvelles pièces, M. et Mme [J] seront condamnés à payer à la Sci Pafa la somme de':

—  600 euros par mois pour la période du 1er novembre 2019 jusqu’au 30 septembre 2021 et 22/31 pour le mois d’octobre 2021 soit 14'225,81 euros.

— Sur la taxe foncière

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

M. et Mme [J] invoque un paiement indu de la taxe foncière soit une somme de 8 035,84 euros.

Le compromis précise au titre des conditions générales que «'La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et notamment, sous celles suivantes auxquelles, l’ACQUEREUR s’engage':

4° D’acquitter à compter du jour de l’entrée en jouissance tous les impôts, charges et contributions''».

Cette disposition claire ne vaut que dans l’hypothèse de la vente régularisée avec transfert de propriété et non dans le cas de la jouissance anticipée du bien. En conséquence, en l’absence d’obligations à la charge de M. et Mme [J], le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de restitution des sommes versées.

M. et Mme [J] versent des demandes en paiement de la Sci Pafa mais communiquent des justificatifs par quittances et par chèques à hauteur de la somme de':

—  714,50 euros + 1 442,34 euros + 1 067 euros + 1 078 euros + 1 071 euros + 1 070 euros soit 6 442,84 euros.

Cette somme leur sera allouée.

— Sur les travaux réalisés

M. et Mme [J] réclament le paiement de la somme de 11 282,98 euros au titre des travaux réalisés durant l’occupation de l’immeuble.

L’acte authentique signé par les parties dispose expressément en page 4 que «'ces travaux demeureront la propriété du vendeur en cas de non-réalisation de la présente vente sans indemnité de la part du vendeur (sauf cas imputable au vendeur qui dans ce cas pourrait se voir réclamer une indemnisation).'»

La liste des travaux énoncés à l’acte a été rappelée ci-dessus et porte en réalité sur la rénovation complète de la maison de sorte que les demandes formées au titre des travaux seront rejetées sans qu’il y ait lieu d’ailleurs d’apprécier, pièce par pièce, la pertinence des documents produits (achats de matériaux, facturés ou devisés).

— Sur l’indemnité d’occupation

En cause d’appel, M. et Mme [J] forme une demande à hauteur de 36 000 euros en se fondant sur la requalification de bail d’habitation du contrat de vente et la location par la Sci Pafa d’une maison insalubre (600 euros × 5 ans × 12 mois).

Le rejet de cette requalification non conforme à la lettre même de la convention souscrite justifie le rejet de cette prétention, M. et Mme [J] ayant acquis en connaissance de cause l’immeuble et choisi de bénéficier de son occupation lui permettant de réaliser les travaux de réhabilitation de l’immeuble.

En conséquence, M. et Mme [J] seront condamnés à payer à la Sci Pafa par infirmation du jugement entrepris la somme de 14'225,81 euros (indemnité d’occupation) ' 6 442,84 euros (indu sur les taxes foncières) = 7 782,97 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. et Mme [J] réclament la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

Ils ne démontrent ni la faute commise par la Sci Pafa, l’action judiciaire n’étant justifiée que par leur propre carence, ni le préjudice subi en l’absence de pièces produites de ce chef.

Ils seront déboutés de cette prétention.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

M. et Mme [J] réclament la somme de 10 000 euros de ce chef.

La Sci Pafa obtient gain de cause en première instance et en cause d’appel même si les comptes entre les parties ont été modifiés en raison de pièces nouvelles notamment.

Ainsi M. et Mme [J], ne démontrant pas l’abus commis, seront déboutés de leur demande.

Sur les frais de procédure

M. et Mme [J], bien qu’ayant partiellement obtenu partiellement satisfaction en cause d’appel, restent débiteurs de la Sci Pafa et supporteront en conséquence les dépens.

Ils ne peuvent dès lors bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a':

— condamné M. [E] [J] et Mme [B] [G] à payer à la Sci Pafa la somme de 24'425,81 euros,

— rejeté la demande de répétition de la somme de 8'035,84 euros de M. [E] [J] et Mme [B] [G],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de compensation de M. [E] [J] et Mme [B] [G],

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Condamne M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, à payer à la Sci Pafa la somme de 14'225,81 euros au titre de l’indemnité conventionnelle d’occupation,

Condamne la Sci Pafa a restitué à M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, la somme de 6 442,84 euros au titre des taxes foncières,

En conséquence, après compensation entre ces créances,

Condamne M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, à payer à la Sci Pafa la somme de 7 782,97 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement pour solde de compte entre les parties,

Déboute M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [J] et Mme [B] [G], son épouse, aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,