N° RG 23/03440 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPMV

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/03619

Tribunal judiciaire de Rouen du 30 mai 2023

APPELANTE :

Madame [W] [N]

née le 22 janvier 1966 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’Eure

INTIMES :

Monsieur [U] [F]

né le 28 décembre 1961 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e TESSON

Madame [S] [F]

née le 22 décembre 1964 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e TESSON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/008912 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [K] [F] épouse [B]

née le 29 novembre 1969 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e TESSON

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 9 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 22 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 22 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 18 février 2016, Mme [W] [N] a acquis de Mme [O] [F], née [V], de M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] épouse [B] un appartement, une cave et un garage dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 12].

Par actes d’huissier de justice des 22 juillet, 4 août et 7 septembre 2022, Mme [N] a fait assigner les consorts [F] en paiement de la somme de

5 923,48 euros avec intérêts correspondant à la quote-part payée au syndicat de copropriété pour le financement de travaux réalisés dans l’immeuble dont le principe a été voté en assemblée générale avant l’acquisition du bien.

Par jugement contradictoire du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a':

— constaté le désistement de Mme [N] de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [O] [F],

— déclaré recevable l’action de Mme [N],

— débouté Mme [N] de ses prétentions,

— condamné Mme [N] à payer à M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamné Mme [N] aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 17 octobre 2023, Mme [W] [N] a formé appel de la décision.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2024, Mme [W] [N] demande à la cour, au visa des articles 1189 et 1103, 2224 du code civil, de':

— infirmer le jugement en ce qu’il':

— l’a déboutée de ses prétentions,

— condamnée à payer à M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée aux dépens de l’instance';

statuant à nouveau,

— la dire recevable en son appel,

— condamner solidairement M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] à lui rembourser la somme de 5 923,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2021,

— condamner solidairement M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] aux dépens.

Elle soutient que contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], le point de départ du délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil n’est pas la date de la signature de l’acte de vente ou la date de l’assemblée générale du 18 septembre 2016 en l’absence de vote en lien avec les travaux visés mais la date à laquelle les éléments dont dépendent la créance ont été connus du créancier'; qu’en l’espèce, les dépenses supplémentaires qu’elle a dû supporter ont été visées dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2018 et définies en leur montant pour elle à la suite du décompte de charges établi au 1er mars 2019 par le syndic, décompte qui lui a été signifié par voie d’huissier avec sommation de payer le 20 mars 2019, date de point de départ du délai pour agir. Elle en déduit que son action est recevable.

Sur le fond, elle précise qu’elle ne sollicite pas le paiement de sommes supplémentaires votées lors des assemblées générales postérieures à la vente mais le paiement de dépenses relatives à une plus-value sur des travaux votés antérieurement à la vente et dont le coût avait été mis expressément à la charge des vendeurs dans l’acte de vente au visa des dispositions contractuelles portées en page 21 de l’acte'; que la somme retenue sur le prix de vente de 21 371,80 euros ne correspondait qu’à une provision pour des travaux dont le solde a été déterminé en 2019'; que le courrier du syndic de copropriété par la voie de son conseil est explicite en ce sens.

Elle ajoute qu’il est acquis que les parties ont entendu déroger aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et faire supporter aux consorts [F] la totalité des travaux qu’ils avaient votés, même si des appels de fonds relatifs à ces travaux devaient intervenir après la vente'; que différentes difficultés d’exécution décrites dans les procès-verbaux des assemblées générales expliquent les délais de mise en 'uvre des travaux (liquidation judiciaire d’une entreprise, refus de la mairie d’autoriser une installation d’échafaudage, défection d’une entreprise, nouveau chiffrage par l’entreprise choisie).

Par dernières conclusions notifiées le 19 février 2024, M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] épouse [B] demandent à la cour de':

à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de Mme [N] recevable et la déclarer irrecevable comme étant prescrite,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

en tout état de cause,

— débouter Mme [N] de ses demandes,

— condamner Mme [N] au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens.

S’agissant de la prescription de l’action entreprise et contrairement à l’analyse retenue par le tribunal, au visa de l’article 2224 du code civil, ils soutiennent que le point de départ du délai quinquennal est le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2016 en ce qu’il permettait aux copropriétaires d’être informés des travaux complémentaires devant être envisagés'; que la prescription est acquise puisque les assignations n’ont été délivrées qu’en août 2022'; que même si le raisonnement de Mme [N] était retenu, le principe de la créance est né en 2016'; que le jugement doit être infirmé sur la recevabilité de l’action.

A titre subsidiaire sur le fond, ils indiquent au visa des articles 1103 et 1104 du code civil que l’acte de vente se réfère clairement au coût des travaux décidés au plus tard le 25 janvier 2016'; qu’il contient la disposition selon laquelle «'L’ensemble de la quote-part des sommes dues par le VENDEUR au titre des travaux de copropriété votés mais non encore appelés s’élèvent à 21 671,80 euros. »'; qu’ils n’étaient tenus en vertu du contrat qu’au paiement des sommes correspondant au vote de l’assemblée générale du 9 décembre 2015'; que la demande de Mme [N] ne concerne pas ces travaux mais des travaux supplémentaires décidés postérieurement à la vente.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par acte authentique du 18 février 2016, les parties ont pris accord sur les dispositions suivantes en page 21'au paragraphe B- Travaux':

«' Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 25 janvier 2016' L’ACQUEREUR supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date…

Il est ici précisé qu’au terme de l’assemblée générale des copropriétaires du

9 décembre 2015, il a été voté de nombreux travaux de réfection de la copropriété.

Les appels de fonds auront lieu le 15 mars et le 15 mai 2016 pour la somme de 19 406,39 euros.

L’ensemble de la quote-part des sommes dues par le VENDEUR au titre des travaux de copropriété votés mais non encore appelés s’élèvent à 21 671,80 euros.

L’intégralité des sommes dues sont à la charge définitive des Consorts [F] et sont prélevées ce jour sur le prix de vente et adressées au syndic de copropriété.'»

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 que les copropriétaires ont adopté les résolutions portant sur les travaux énoncés à l’article 11 sur la production de devis relatifs à chacun des lots (charpente, traitement des bois, maçonnerie-plâtrerie, couverture-zinguerie, travaux divers).

Lors de l’assemblée générale présidée par Mme [N] le 28 septembre 2016, la seule information indiquée au titre des travaux porte sur le refus de la mairie d’autoriser la demande d’installation d’un échafaudage et la nécessité de déposer à nouveau un dossier le 3 octobre 2016.

Lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2017, à laquelle Mme [N] assistée selon procès-verbal, l’examen de l’ensemble des devis n’a pas été effectué en raison de la nécessité de calculer les tantièmes applicables au vote.

Contrairement à ce qu’indiquent les intimés, Mme [N] ne pouvait avoir connaissance d’une majoration des coûts des travaux lors de la signature de l’acte authentique le 18 février 2016 ni lors de la première assemblée générale postérieure le 28 septembre 2016.

Les consorts [F] ne démontrent pas que Mme [N] avait connaissance des faits ou aurait dû en avoir connaissance plus de cinq ans avant la délivrance des actes introductifs d’instance les 22 juillet et 7 septembre 2022.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action en paiement de Mme [N].

Sur le fond

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable lors de la signature de l’acte authentique dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les dispositions contractuelles susvisées concernant les obligations du vendeur, les consorts [F], sont claires et non soumises à interprétation.

Ils se sont engagés à supporter le coût des travaux votés le 9 décembre 2015 et pour une somme définitivement arrêtée à celle de «'21 671,80 €'»'acquittée par prélèvement sur le prix de vente le jour même de la régularisation de l’acte authentique au titre de «'L’ensemble de la quote-part des sommes dues par le VENDEUR'».

La convention entre les parties ne comporte aucune réserve concernant tant une majoration des coûts en raison d’une exécution différée que la nécessité éventuelle de réaliser des travaux supplémentaires. Les vendeurs ne peuvent en effet, après transfert de propriété et des droits attachés au bien, être soumis aux aléas de gestion de la copropriété.

C’est à juste titre que le tribunal a débouté Mme [N] de sa demande en paiement. Le jugement sera confirmé.

Sur les frais de procédure

Mme [N] succombe à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera condamnée à payer aux consorts [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [N] à payer à M. [J] [F], Mme [S] [F] et Mme [K] [F] épouse [B] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] [N] aux dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,