COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53L

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2020

N° RG 18/00185 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SCN4

AFFAIRE :

[I] [G]

C/

SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 23 Novembre 2017 par le Tribunal d’Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-17-0883

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/01/20

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [I] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1858895

APPELANTE

****************

SASU ACTION LOGEMENT SERVICES Prise en la personne de son représentant légal, Mme [I] [N] Directeur général, domiciliée en cette qualité audit siège, venant en dernier lieu aux droits de GIPEC, et ' Entreprise de l’Economie social et solidaire'

N° SIRET : 824 54 1 1 488

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Claire CHARTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2421 – Représentant : M^e Stéphanie ARENA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Dominique DUPERRIER, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SPECHT,

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation en date du 5 novembre 2006 a été conclu entre, d’une part, Mme [I] [G], bailleresse et, d’autre part, M. [C] [H] et Mme [P] [B], locataires, portant sur un logement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3].

A la suite de la signature de ce contrat de bail, les locataires ont sollicité et obtenu le 22 mars 2017 du GIPEC, aux droits duquel sont venus respectivement CILGERE puis la SASU Action Logement Services, une garantie 'locapass’ et une avance 'locapass'.

La garantie 'locapass’ a été mise en jeu par la bailleresse, Mme [G], et la somme de 15 638,56 euros a ainsi été versée en exécution de cette garantie, correspondant aux loyers et charges garantis par GIPEC de décembre 2006 à mai 2008 inclus. S’agissant de l’avance 'locapass', une somme de 1 400 euros a été versée directement à la bailleresse le 11 avril 2007. L’organisme collecteur a parallèlement consenti aux locataires un contrat de prêt le 28 mars 2007, avec échéancier de remboursement.

Un autre bail d’habitation à effet au 01 avril 2008 a été conclu entre Mme [G], bailleresse, et Mme [K] [R] et M. [Q] [Q], locataires, concernant un appartement situé au rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3].

Concomitamment à la signature de ce contrat de bail, les locataires ont sollicité et obtenu le 04 juillet 2008 du GIPEC aux droits duquel sont venus respectivement CILGERE puis la société Action Logement Services, une garantie 'locapass’ et une 'avance locapass'.

La garantie 'locapass’ a été mise en jeu par Mme [G], et la somme de 16 765,18 euros a ainsi été versée en exécution de cette garantie, correspondant aux loyers et charges garantis par GIPEC de septembre 2008 à décembre 2009. S’agissant de l’avance 'locapass', une somme de 760 euros a été versée directement à la bailleresse le 28 juillet 2008. L’organisme collecteur a parallèlement consenti aux locataires un contrat de prêt le 04 juillet 2008, avec échéancier de remboursement.

Par acte d’huissier de justice en délivré le10 mai 2017, la société Action Logement Services venant aux droits de CILGERE lui même venant aux droits du GIPEC a fait assigner, devant le tribunal d’instance de Pontoise, Mme [G] aux fins de voir :

— ordonner la nullité des deux conventions de garanties 'locapass’ et condamner Mme [G] à lui restituer les sommes de 15 638,56 euros et 16 765,18 euros outre les intérêts au taux légal,

— condamner Mme [G] à lui verser la somme de 2 160 euros (soit 1400 euros et 760 euros) versée au titre des deux avances 'locapass’ outre les intérêts au taux légal,

— l’autoriser à restituer aux locataires les sommes remboursées partiellement et /ou totalement par les locataires au titre des deux avances 'locapass',

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 novembre 2017, le tribunal d’instance de Pontoise a :

— annulé le contrat de garantie 'locapass’ n° 68679701 en date du 22 mars 2007,

— ordonné la restitution que la nullité impose,

— condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 15 638,56 euros,

— condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 400 euros,

— autorisé la société Action Logement Services à restituer à M. [H] et Mme [B] les sommes remboursées partiellement et/ou totalement par ces derniers au titre de l’avance 'locapass',

— annulé le contrat de garantie 'locapass’ n° 71266901 en date du 04 juillet 2008,

— ordonné la restitution que la nullité impose,

— condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 16 765,18 euros,

— condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 760 euros,

— autorisé la société Action Logement Services à restituer à Mme [R] et M. [Q] les sommes remboursées partiellement et/ou totalement par ces derniers au titre de l’avance 'locapass',

— condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe en date du 9 janvier 2018, Mme [G] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 octobre 2019, elle demande à la cour :

— de déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Mme [G],

y faisant droit,

— d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau,

— d’ordonner le rejet des pièces visées à l’appui de l’assignation introductive d’instance délivrée par la société Action Logement Services,

— de déclarer irrecevable ou, en tout état de cause, mal fondée la demande de nullité des conventions sur le fondement du dol,

— de débouter la société Action Logement Services de ses demandes, fins et conclusions,

— d’ordonner en tant que de besoin la restitution des sommes qui auraient été versées au titre de l’exécution provisoire,

— de condamner la société Action Logement Services à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi,

y ajoutant,

— de condamner la société Action Logement Services à porter et payer à la concluante la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Action Logement Services aux entiers dépens,

— de dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés directement par la SELAR Lexavoue Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 juillet 2018, la société Action Logement Services demande à la cour :

— de juger qu’il y a eu réticence dolosive de Mme [G] par la dissimulation au GIPEC, aux droits duquel est venue en dernier lieu la société Action Logement Services, des arrêtés de périls pris sur l’immeuble des logements loués, sur le fondement duquel deux garanties 'locapass’ ont ensuite été conclues,

— en conséquence, d’ordonner la nullité des deux conventions de garantie 'locapass’ et de condamner Mme [G] à restituer à la société Action Logement Services les sommes respectives de 15 638,56 euros et 16 765,18 euros versées à ce titre, outre les intérêts aux taux légal,

— de juger également qu’il y a eu réticence dolosive de Mme [G] par la dissimulation au GIPEC, aux droits duquel est venue la société Action Logement Services, des arrêtés de périls pris sur l’immeuble des logements loués, tout en percevant du GIPEC, aux droits duquel est venu en dernier lieu la société Action Logement Services, deux avances 'locapass’ sur ces logements,

— en conséquence, de condamner Mme [G] à restituer à la société Action Logement Services les sommes respectives de 760 euros et 1 400,00 euros versées au titre des deux avances 'locapass', outre les intérêts aux taux légal,

— d’autoriser dès lors la société Action Logement Services à restituer aux locataires les sommes remboursées partiellement et/ou totalement par les locataires au titre des deux avances 'locapass',

— de relever que Mme [G] n’a versé aucune somme au titre de l’exécution provisoire ordonnée en instance et de débouter en conséquence l’appelante de cette demande,

— de débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner enfin Mme [G] au paiement d’une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel .

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2019.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des pièces de la SASU Action Logement Services

Mme [G] soutient que les pièces de la SASU Action Logement Services ne lui ont pas été communiquées et qu’elles doivent donc être déclarées irrecevables.

L’examen du RPVA permet de constater que les pièces de la SASU Action Logement Services ont été régulièrement communiquées à Mme [G] le 3 juillet 2018.

Mme [G] s’est trouvée en mesure de les discuter, l’ordonnance de clôture étant postérieure de plus d’un an à cette communication.

Il n’existe donc aucun motif de prononcer l’irrecevabilité des pièces de la SASU Action Logement Services.

Sur la demande de la SASU Action Logement Services de nullité des contrats

La SASU Action Logement Services fait valoir qu’elle a été trompée sur l’état des logements loués et qu’elle n’aurait pas accordé sa garantie si elle avait su que ces logements n’étaient pas décents.

Elle verse aux débats :

— concernant le bail du 5 novembre 2006 :

* le contrat de bail en date du 5 novembre 2006 conclu entre Mme [I] [G], bailleresse et M. [C] [H] ainsi que Mme [P] [B], locataires, portant sur un logement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3]. Ce contrat prévoyait un dépôt de garantie de 1400 euros,

* le contrat de garantie loca-pass conclu entre le GIPEC et M. [C] [H] et Mme [P] [B] le 22 mars 2007, le GIPEC s’engageant à titre de caution solidaire du locataire dans la limite de 18 mensualités,

* le décompte des sommes versées à Mme [G] dans le cadre de cette garantie, entre mai 2007 et juin 2008, à hauteur de 15 638, 56 euros,

* l’offre préalable de prêt accordé par le GIPEC à M. [C] [H] et Mme [P] [B] destiné au financement du dépôt de garantie de 1400 euros demandé par Mme [G], signée par les locataires le 28 mars 2017,

* le justificatif du versement de la somme de 1400 euros à Mme [G] le 11 avril 2007

— concernant le bail du 16 juin 2008 :

* le contrat de bail en date du 16 juin 2008 conclu entre Mme [G], juin :bailleresse et Mme [K] [R] et M. [Q] [Q], locataires, concernant un appartement situé au rez de chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3]. Ce contrat prévoyait un dépôt de garantie de 760 euros,

* le contrat de garantie loca-pass conclu entre le GIPEC et Mme [K] [R] et M. [Q] [Q] le 4 juillet 2008, le GIPEC s’engageant à titre de caution solidaire du locataire dans la limite de 18 mensualités,

* le décompte des sommes versées à Mme [G] dans le cadre de cette garantie, entre juillet 2008 et décembre 2009, à hauteur de 16 765, 18 euros

* l’offre préalable de prêt accordé par le GIPEC à Mme [K] [R] et M. [Q] [Q] destiné au financement du dépôt de garantie de 760 euros demandé par Mme [G], signée par les locataires le 13 juillet 2008,

* le justificatif du versement de la somme de 760 euros à Mme [G] le 28 juillet 2008

* le courrier du 21 avril 2014, par lequel Mme [K] [R] et M. [Q] [Q], postérieurement à leur départ du logement, informaient le GIPEC de l’arrêté de péril qui pesait depuis 2007 sur l’immeuble dans lequel ils avaient habité.

Concernant l’état des logements loués, plusieurs arrêtés de péril ont concerné l’immeuble litigieux :

— arrêté du 4 juillet 2007 prescrivant l’exécution de mesures destinées à faire cesser un péril non imminent : 'Il ressort du rapport susvisé que le bâtiment sis [Adresse 3] n’offre plus, en raison de son mauvais état, les garanties nécessaires à la sécurité, notamment pour les occupants (locataires), qu’en effet en raison de l’état de sa toiture, le risque d’effondrement existe; qu’en raison de l’état du sol de la cuisine de l’appartement du 1er étage, le risque d’effondrement existe (….)

Mme [G] est mise en demeure de faire cesser l’état de péril présenté par la couverture et le plancher de l’appartement du 1er étage de son immeuble en procédant aux mesures suivantes :

* avant le 27 décembre 2007 : rénovation du plancher de l’appartement du 1er étage (…)

* avant le 27 juin 2009 : rénovation de la toiture du bâtiment '

— arrêté du 4 juillet 2007 ordonnant les mesures provisoires nécessaires en cas de péril imminent : 'Il ressort du rapport susvisé que le bâtiment sis [Adresse 3] constitue en raison de son état de délabrement un péril grave et imminent pour la sécurité, notamment pour les occupants (locataires) (….)

Mme [G] est mise en demeure de prendre les mesures suivantes destinées à garantir la sécurité des occupants de l’immeuble et à mettre fin à tout péril imminent :

* avant le 30 juin 2007 : pose d’une planche de contreplaqué de 19 mm d’épaisseur sur une surface de 0.90 m par 1.20 m minimum'

— arrêté de constat de fin de péril du 25 juillet 2007 pris à la suite de l’arrêté du 4 juillet 2007 prescrivant l’exécution de mesures destinées à faire cesser un péril imminent : 'Il est pris acte de la réalisation des travaux de mise en sécurité du plancher de l’appartement du 1er étage par la pose d’une planche de contreplaqué sur le sol de la cuisine appartenant à Mme [G] (…) Les mesures prescrites à l’article 1 de l’arrêté du 4 juillet 2007 sont levées'.

— arrêté d’interdiction d’occupation de l’immeuble du 29 janvier 2016 : ' Toute occupation de l’immeuble sis [Adresse 3] est interdite dès lors que :

* aucune constatation de réalisation des travaux prescrits par l’arrêté de péril non imminent en date du 4 juillet 2007 n’aura été établie par un rapport d’expert,

* et aucune levée du présent arrêté n’aura été faite.'

Il était précisé dans le courrier du maire de [Localité 3] du 3 février 2016 : ' il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation ayant fait l’objet en 2007 de deux arrêtés de péril suite au procès verbal dressé par l’ARS (…) :

* l’un imminent pour lequel la mairie a dû intervenir en lieu et place du propriétaire pour y mettre fin

* l’autre ordinaire prévoyant des travaux à réaliser sous un délai de 2 ans, travaux n’ayant pas été effectués par la propriétaire.

Depuis, le bâtiment ayant été libéré de ses locataires, la procédure de péril n’avait pas été réactivée. Toutefois, la commune a eu connaissance la semaine passée de l’arrivée imminente d’un nouvel occupant dans l’immeuble. Cette personne étant en cours d’emménagement alors même que le péril ordinaire n’a pas été levé et l’état du bâtiment ne semble pas en permettre l’habitation, la commune a pris un arrêté d’interdiction d’occupation de l’immeuble.'

Mme [G] limite son argumentation à affirmer avoir procédé en juillet 2007 aux travaux exigés par l’arrêté ordonnant les mesures provisoires nécessaires en cas de péril imminent, ce qui est d’ailleurs contredit par le courrier du maire du 3 février 2016 qui expose que c’est la mairie qui a dû intervenir aux lieu et place du propriétaire.

En outre, Mme [G] ne s’explique pas sur l’arrêté prescrivant l’exécution de mesures destinées à faire cesser un péril non imminent, ni sur l’arrêté subséquent d’interdiction d’occupation de l’immeuble.

Mme [G] verse elle-même aux débats le rapport établi le 3 juillet 2007 par l’architecte désigné par le président du tribunal administratif de Cergy Pontoise. Ce rapport indique notamment :

' Les logements des rez de chaussée ne comportent pas de désordres structurels. Nous informons les présents (hors expertise) que des travaux de câbleries électriques sont entrepris et à contrôler (présence de câbles sur lavabo).

L’un des appartements de l’étage, en revanche, comporte un enfoncement du parquet dans la porte située entre le coin cuisine et les chambres. (…) Il y a un réel danger qui peut survenir à tout moment. Cet état résulte vraisemblablement d’un pourrissement des bois (poutres et planchers) dû à des fuites d’eau persistantes. (…)

Quant à la couverture, dont la charpente parait âgée mais qui jusqu’ici résistait malgré les désemboitements des assemblages et le fléchissement des pannes, nous notons que Mme [G] entend poursuivre sa rénovation sous deux ans. Ce délai devra être respecté et il sera nécessaire d’en contrôler la bonne fin.'

L’ensemble de ces éléments permet de démontrer qu’au mois de juin 2007, les logements loués par Mme [G], tant à M. [C] [H] et Mme [P] [B] que, ultérieurement, à Mme [K] [R] et M. [Q] [Q], étaient affectés de graves désordres affectant la sécurité et n’étaient donc pas décents, ce qui a perduré au moins jusqu’en 2016.

Mme [G] était consciente de cette situation, puisqu’elle était présente lors des opérations d’expertise le 27 juin 2007.

Les liens entre Mme [G] et le GIPEC, aux droits duquel vient la SASU Action Logement Services, sont de nature contractuelle. Or l’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Concernant le bail du 5 novembre 2006, il convient de dire que le fait pour Mme [G] de réclamer la mise en oeuvre de la garantie de paiement des loyers pour la période de mai 2007 à juin 2008 par le GIPEC, alors que le logement n’était pas décent, ce qui pouvait justifier l’absence de paiement du loyer par ses locataires en vertu de l’exception d’inexécution, constitue une exécution de mauvaise foi de la convention.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné Mme [G] à rembourser à la SASU Action Logement Services la somme de 15 638, 56 euros perçue à ce titre.

Concernant le bail du 16 juin 2008, la conclusion de ce bail alors que l’immeuble faisait toujours l’objet d’un arrêté de péril, et présentait un danger pour les locataires, constitue un dol, et il convient de confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a condamné Mme [G] à rembourser à la SASU Action Logement Services la somme de 16 765, 18 euros perçue lors de la mise en jeu ultérieure de la garantie.

Pour le contrat afférent au paiement du dépôt de garantie, il convient de dire que la preuve n’est pas rapportée que le logement était dangereux ou indécent lors de la conclusion du contrat de bail du 5 novembre 2006. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’annulation de ce contrat, et il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

A l’inverse, le contrat afférent au versement du dépôt de garantie conclu à l’occasion de l’entrée dans les lieux de Mme [K] [R] et M. [Q] [Q], en vertu du bail du 16 juin 2008, alors que l’immeuble présentait des défauts de sécurité pour les locataires, doit être annulé pour dol.

Il convient en conséquence de confirmer la décision attaquée en ce qu’elle a condamné Mme [G] à payer à la société Action Logement Services la somme de 760 euros, et autorisé la société Action Logement Services à restituer à Mme [R] et M. [Q] les sommes remboursées partiellement et/ou totalement par ces derniers au titre de l’avance 'locapass'.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G]

Dès lors que Mme [G] a eu un comportement dolosif à l’égard de la SASU Action Logement Services, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement d’une indemnité procédurale et aux dépens.

Il convient en équité de condamner Mme [G] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Déclare recevables les pièces de la SASU Action Logement Services,

Infirme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande de remboursement de la somme de 1400 euros au titre du dépôt de garantie versé pour le compte de M. [C] [H] et Mme [P] [B],

Confirme le jugement attaqué pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne Mme [G] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par M^me SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,