N° RG 24/00905 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTGU

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 03 JUILLET 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-23-1123

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 24 janvier 2024

APPELANT :

Madame [Z] [E]

née le 01 Août 1983 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002261 du 22/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [P] [J]

né le 18 Mars 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Marina CHAUVEL, avocat au barreau de ROUEN

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [F] [V]

né le 02 Mai 1975 à [Localité 8] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002405 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 24 avril 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 03 juillet 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 mai 2017 la SCI ARCOSI a consenti à Mme [Z] [E] un bail portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à Maromme (76), moyennant un loyer mensuel de 650 euros hors charges.

Par acte authentique du 30 janvier 2020 la SCI ARCOSI a vendu l’immeuble à M. [P] [J], qui est devenu bailleur de Mme [Z] [E].

Le 26 janvier 2023 M. [P] [J] a fait adresser à Mme [Z] [E] un commandement de payer les loyers pour un montant de 1 824,52 euros et de justifier d’une assurance, puis l’a fait assigner par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, aux fins notamment de faire constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et pour défaut de paiement des loyers.

Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté la résiliation du bail du 15 mai 2017 conclu entre la SCI ARCOSI d’une part et Mme [Z] [E] d’autre part et portant sur un immeuble sis [Adresse 2] pour défaut d’assurance contre les risques locatifs par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée et acquise au 26 février 2023 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux  ;

— condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 7 068,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [P] [J] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

— condamné Mme [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration électronique du 7 mars 2024, M. [F] [V] et Mme [Z] [E] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 9 décembre 2024 le conseiller de la mise en état saisi a déclaré irrecevable l’appel formé par M. [F] [V] à l’encontre du jugement rendu le 24 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], condamné M. [F] [V] aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à M. [P] [J] 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans leurs conclusions communiquées en dernier lieu le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [Z] [E], se présentant comme appelante, et M. [F] [V], se présentant comme appelant intervenant volontaire, demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail du 15 mai 2017 conclu entre la SCI ARCOSI d’une part et Mme [Z] [E] d’autre part et portant sur un immeuble sis [Adresse 2] pour défaut d’assurance contre les risques locatifs par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée et acquise au 26 février 2023, ordonné la libération des lieux, dit qu’à défaut pour Mme [Z] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 7 068,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement, rejeté toute demande plus ample ou contraire, condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de l’assignation ;

Statuant à nouveau,

— constater la qualité à agir de M. [V] ;

— débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes, notamment la constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

— débouter M. [J] de la demande d’expulsion ;

— débouter M. [J] de la demande de règlement de la somme de 7 068,21 euros au titre de l’indemnité d’occupation et charges arrêtés au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— accorder les plus larges délais à Mme [E] et M. [V] pour s’acquitter de la dette ;

— débouter M. [J] de la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner M. [J] à payer à Mme [E] et M. [V] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux dépens.

Dans ses conclusions en réponse et d’appel incident transmises le 4 avril 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des motifs, M. [P] [J] demande à la cour de :

— débouter M. [V] de son intervention volontaire ;

— déclarer irrecevable comme nouvelle sa demande tendant à se voir reconnaître la qualité de locataire ;

— en tout état de cause, le débouter de sa demande tendant à se voir reconnaître la qualité de locataire ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail du 15 mai 2017 conclu entre la SCI ARCOSI d’une part et Mme [Z] [E] d’autre part et portant sur un immeuble sis [Adresse 2] pour défaut d’assurance contre les risques locatifs par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée et acquise au 26 février 2023, ordonné la libération des lieux, dit qu’à défaut pour Mme [Z] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur et condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 7 068,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Statuant de nouveau et sur appel incident ,

— condamner Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 12 833,81 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter du 24 janvier 2024 pour le surplus ;

— débouter Mme [E] et M. [V] de toute demande de délais de paiement ;

— sur appel incident, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande de condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive et de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— statuant à nouveau, condamner Mme [E] à payer à M. [J] 2 000 euros au titre de la résistance abusive et de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi par M. [J] ;

— débouter Mme [E] et M. [V] de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [J] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— y ajoutant, condamner Mme [E] et M. [V], solidairement, à payer à M. [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et en tous les dépens, de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de M. [F] [V]

M. [F] [V] avait interjeté appel avec Mme [Z] [E] du jugement entrepris.

Par ordonnance du 9 décembre 2024 devenue définitive le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’appel de M. [F] [V], qui par conséquent ne peut pas être considéré comme appelant, mais uniquement intervenant volontaire principal, dès lors qu’il est demandeur à une condamnation de M. [P] [J] à lui payer des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de donner acte à M. [F] [V] de son intervention volontaire.

Dans ses conclusions communes présentées avec Mme [Z] [E], M. [F] [V] indique être le compagnon de cette dernière et qu’il peut à juste droit revendiquer le titre de locataire en sa qualité d’occupant légitime, ce que conteste M. [P] [J] soulignant qu’il n’est pas signataire du bail.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que M. [F] [V] n’a pas signé le bail lors de sa conclusion le 15 mai 2017 ou en cours d’exécution afin d’apparaître en tant que preneur, il ne saurait être considéré comme cocontractant et avoir la qualité de locataire, même si sa présence en tant qu’occupant dans le logement ne fait pas débat.

En conséquence, M. [F] [V] doit être débouté de sa demande de reconnaissance de la qualité de locataire, ce qu’il sollicite au travers de sa demande de constat de sa qualité à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en paiement

Mme [Z] [E] soutient que le premier juge a constaté à tort que le bail conclu le 15 mai 2017 s’est trouvé résilié par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, alors qu’elle justifie avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs et prétend qu’elle avait transmis par lettre simple en son temps à M. [P] [J] l’attestation d’assurance.

M. [P] [J] indique que Mme [Z] [E] ne lui a pas communiqué d’attestation d’assurance pour la période concernée par le commandement délivré le 26 janvier 2023.

En droit l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose que : « Le locataire est obligé : (') g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. »

Mme [Z] [E] ne justifie pas qu’elle a communiqué à M. [P] [J], bailleur, l’attestation d’assurance du logement loué dans le mois qui a suivi le commandement du 26 janvier 2023 remis à personne et conformément à la clause résolutoire prévue au bail, ni à l’occasion de la procédure de première instance où elle n’a pas comparu à l’audience du 24 novembre 2023, malgré l’assignation délivrée le 9 juin 2023 à tiers présent au domicile (M. [F] [V]).

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que c’est de manière fondée que l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut d’assurance a pu être constatée un mois après le commandement délivré d’avoir à en justifier, soit le 26 février 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé avec les conséquences qui s’y attachent concernant la libération des lieux, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

S’agissant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, le premier juge a condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] une somme de 7 068,21 euros arrêtée au 20 novembre 2023.

Désormais M. [P] [J], au titre de son appel incident, sollicite de la cour qu’elle condamne Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 12 833,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter du 24 janvier 2024 pour le surplus.

Mme [Z] [E] ne conteste pas le montant calculé par M. [P] [J] reposant un décompte (pièce n° 1 de M. [J]). Elle indique que si le bailleur n’a pas été réglé de l’intégralité des loyers cela tient à son inaction pour remédier aux désordres que rencontre l’immeuble loué. Ce dernier justifie de la recherche de fuite sur la toiture de l’ensemble de l’immeuble (des maisons mitoyennes comportant d’autres locations) par une entreprise spécialisée en novembre 2022, puis l’engagement de travaux par un devis et un acompte de mai/juin 2023 (pièces n° 6, 8 et 9 de M. [J]).

Dans la mesure où la somme réclamée par M. [P] [J] repose sur l’obligation légale de payer le loyer et ses charges et que Mme [Z] [E], qui ne démontre pas au demeurant le caractère indécent du logement, ne peut fonder un défaut de paiement sur un logement inhabitable, il convient de la condamner au paiement du montant de 12 833,81 euros sollicité par l’intimé, dans les termes du dispositif, en infirmant en conséquence le jugement déféré.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement à laquelle s’oppose M. [P] [J], la dette de loyer ayant constamment progressé, étant considéré qu’un plan d’apurement ayant conduit à une suspension de l’aide au logement de la caisse d’allocations familiales à compter de mars 2023 n’a pas été respecté (pièce n° 12 de M. [J] ' réponse de la CAF de Seine-Maritime).

Enfin, concernant les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral maintenues par M. [P] [J], il en sera débouté dès lors qu’il ne justifie pas de la résistance abusive liée à une mauvaise foi caractérisée ou équipollente au dol de la part de Mme [Z] [E], comme a pu le considérer justement le premier juge dont la décision sera confirmée en conséquence, quand bien même M. [P] [J] souligne qu’il n’est pas promoteur immobilier, ni investisseur d’habitude et qu’il a acquis cet immeuble pour préparer sa retraite future étant chef d’entreprise.

Sur les frais et dépens

Les dépens et frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la première instance seront confirmés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [P] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, étant considéré qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [J] les dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile qu’il a pu engager à l’égard de M. [F] [V], indépendamment de ce qui a pu être jugé par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 9 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à M. [F] [V] de son intervention volontaire ;

Confirme le jugement du 24 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, sauf en ce qu’il a condamné Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 7 068,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 12 833,81 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1 824,52 euros, et à compter du 24 janvier 2024 pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute M. [F] [V] de sa demande de reconnaissance de qualité à agir en tant que locataire ;

Déboute M. [P] [J] de sa demande de condamnation de M. [F] [V] aux dépens d’appel et frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer à M. [P] [J] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière Le président