COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03539 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4MM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 21/00957

APPELANTE :

Madame [L] [Z]

née le 10 Novembre 1926 à [Localité 11] (11)

EHPAD Résidence du [17]

[Adresse 15]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre CASSAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [U] [F]

née le 08 Juin 1970 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Aurélie ALTET-MORALES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Madame [O] [Z]

née le 05 Novembre 1954 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre CASSAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [T] [Z]

née le 03 Mai 1951 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre CASSAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Monsieur [E] [Z]

né le 26 Février 1948 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre CASSAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 septembre 2003, à effet au 1er octobre 2003, Mme [L] [Z] a donné à bail à Mme [U] [F] un appartement situé [Adresse 6] (66), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 45 euros de provisions sur charges.

Alléguant l’existence d’un arriéré de loyers, la bailleresse a saisi le conciliateur de justice, lequel a constaté, le 6 janvier 2021, l’échec de la tentative de conciliation.

Par exploit d’huissier en date du 19 janvier 2021, Mme [L] [Z] a alors fait signifier à Mme [U] [F] un congé pour le 30 septembre 2021, au motif suivant :

« – Manquement répété à votre obligation de payer les loyers, (retards répétés et reconnus dans les paiements des loyers),

— Non-respect de la destination des lieux par le fait d’y exercer une activité professionnelle déclarée ».

Suivant exploit en date du 27 mai 2021, Mme [U] [F] a ainsi assigné Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13], afin de voir déclarer non valide le congé délivré le 19 janvier 2021.

Le jugement contradictoire rendu le 2 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] :

Dit que le congé querellé susmentionné a été délivré sans motif sérieux et légitime établi et, subséquemment, le dit sans effet ;

Déboute Mme [L] [Z] de toutes ses demandes reconventionnelles, en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles ;

Met les dépens à sa charge et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

Dit que les dépens devront être recouvrés comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.

Le premier juge a relevé que la fiche d’information provenant d’internet et mentionnant que la locataire avait domicilié une activité de soins de beauté, avant la cessation de celle-ci le 31 décembre 2012, à la même adresse que les lieux donnés à bail, ne saurait à elle seule constituer un motif légitime et sérieux de délivrance du congé litigieux, alors même qu’il était établi que la locataire exerçait cette activité au domicile de ses clients, depuis 2008 jusqu’en 2012.

Il a constaté que la consommation d’eau quotidienne moyenne mesurée au compteur divisionnaire des locaux donnés à bail lors des années 2018 et 2019, ne permettait pas d’exclure l’application de la loi du 6 juillet 1989 au cas d’espèce.

Le premier juge a constaté que l’application de la prescription triennale, édictée à l’article 7-1 de la même loi, à la demande reconventionnelle de la bailleresse en paiement d’un arriéré locatif remontant à 2014, devait conduire à limiter cet arriéré au mois de février 2019. Il a ensuite déclaré que la prescription d’un an de l’action en révision du loyer par le bailleur, mentionnée dans la même disposition, devait conduire à juger prescrite cette action, en l’absence de preuve du contraire, et à dire qu’il n’y avait pas d’arriéré de loyers non prescrit au 1er novembre 2022, compte tenu des sommes versées par la locataire à la bailleresse, et pour son compte, par la caisse d’allocations familiales.

En outre, il a retenu qu’à la date du congé non interruptif de prescription, en ce qu’il n’apportait pas de précision quant au montant et aux origines de l’arriéré locatif, l’arriéré non prescrit était également inexistant.

Mme [L] [Z] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 juillet 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 13 octobre 2025, Mme [L] [Z], M. [E] [Z], Mmes [O] et [T] [Z] demandent à la cour de :

Juger recevable l’intervention volontaire de Mme [T] [Z], de Mme [O] [Z] et de M. [E] [Z] ;

Réformer en tout point le jugement dont appel ;

Constater que Mme [L] [Z] justifie de motifs légitimes et sérieux à l’encontre de Mme [U] [F] ;

Rejeter la demande de Mme [U] [F] tendant à voir déclarer non valide le congé délivré par Mme [L] [Z] ;

Reconventionnellement, valider le congé délivré le 19 janvier 2021 et dire et juger que depuis le 1er octobre 2021, le bail se trouve résilié et que Mme [U] [F] est donc occupante sans droit ni titre ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour faute, et ce en application des articles 1224 et suivants, 1728 et 1741 du code civil, 2, 7 a) et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Condamner Mme [U] [F] à libérer immédiatement les lieux qu’elle occupe et dire qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision, Mme [L] [Z] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de la requise ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Mme [U] [F] à payer à Mme [L] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamner Mme [U] [F] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 12 277 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er juillet 2025 ;

Condamner Mme [U] [F] à verser à Mme [L] [Z] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens, en ceux compris le coût du congé délivré le 19 janvier 2021.

A titre principal, Mme [L] [Z] sollicite la validation du congé.

Elle soutient que les défauts et retards de paiement seraient parfaitement établis, tandis que la locataire échouerait à rapporter la preuve du règlement ou fait ayant produit l’extinction de son obligation.

L’appelante fait valoir que la locataire contreviendrait à la destination contractuelle des lieux donnés à bail, en affectant ces derniers à son activité professionnelle, sans qu’il ne soit démontré que cette activité soit exercée au domicile de ses clients.

Elle conclut à la recevabilité de sa demande en paiement, arguant que l’arriéré locatif ne saurait être prescrit dès lors qu’il serait inférieur à trente-six mois. Elle prétend également qu’elle n’aurait pas omis de réviser le loyer à la date contractuellement prévue, au sens de la prescription d’un an édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, mais aurait choisi, depuis 2014, de ne plus appliquer l’indexation et de bloquer le loyer à la somme de 620 euros, laquelle serait régulière puisqu’inférieure à l’indexation applicable en 2014.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite la résiliation du bail pour faute, tenant, selon elle, au défaut de paiement de sa locataire et à l’absence d’occupation des lieux à titre d’habitation principale qui serait établie par la faible consommation d’eau de la locataire.

Dans ses dernières conclusions du 16 novembre 2023, Mme [U] [F] demande à la cour de :

Débouter Mme [L] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] en date du 2 juin 2023 ;

En toutes hypothèses,

Condamner Mme [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [U] [F] soutient que l’appelante ne saurait invoquer un manquement à son obligation de paiement des loyers pour justifier le congé litigieux, dès lors qu’aucun décompte, mises en demeure ou commandements de payer n’aurait été signifié à la locataire concernant la dette alléguée, et qu’il ne serait pas justifié de la révision annuelle des loyers.

L’intimée conteste avoir exercé une activité professionnelle dans les lieux donnés à bail, affirmant que la domiciliation de son entreprise à l’adresse du bien n’était que de nature administrative.

Elle sollicite le rejet de la demande en paiement de l’appelante, soutenant que son action serait prescrite au regard des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et, qu’en tout état de cause, les calculs de la bailleresse ne permettraient pas de démontrer la réalité de la dette alléguée.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur l’intervention volontaire de Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [E] [Z]

La cour constate que par jugement du 18 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des tutelles, a habilité Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [E] [Z], en leur qualité de filles et fils, à représenter Mme [L] [Z] pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens ; qu’ainsi, ils ont un intérêt à intervenir à la présente procédure afin de représenter leur mère et leur intervention volontaire sera par conséquent déclarée recevable, en application des dispositions de l’article 554 du code de procédure civile.

2. Sur la validité du congé délivré le 19 janvier 2021

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Sur ce fondement, le défaut répété de paiement des loyers et charges aux échéances convenues peut-être constitutif d’un motif légitime et sérieux, que le juge apprécie souverainement.

En cas de contestation sur le paiement des loyers et charges, la preuve incombe non pas au bailleur mais au preneur qui se prétend libéré, en application des dispositions de l’article 1353, alinéa 2, du code civil (Cass. 3e civ., 23 juin 1998, n° 96-22.551).

Au cas d’espèce, Mme [U] [F] reconnait avoir reçu de Mme [L] [Z] deux mises en demeure d’avoir à payer les loyers et charges, la première du 5 mai 2018 et la seconde du 21 septembre 2019, dont elle conteste cependant le décompte de l’arriéré locatif y figurant, respectivement la somme de 10 347 euros et celle de 7 860 euros, au motif notamment que le montant du loyer prévu au bail serait de 500 euros et que la bailleresse aurait fait état d’un loyer de 450 euros dans sa mise en demeure du 5 mai 2018 et d’un loyer de 620 euros devant le conciliateur de justice, qui a constaté l’échec de la tentative de conciliation le 6 janvier 2021.

Or, ce faisant, outre le fait que les consorts [Z] expliquent cette différence par le fait que le montant de 450 euros correspond à la somme payée par la locataire alors que la caisse d’allocation familiale versait la somme complémentaire de 270 euros, soit la somme de 620 euros correspondant au loyer indexé, dont les consorts [Z] justifient au terme d’un calcul régulier, Mme [U] [F] ne justifie aucunement avoir satisfait à son obligation de payer les loyers et charges, se limitant à cette contestation des décomptes présentés par la bailleresse.

En considération des éléments versés au débat, la cour constate que l’arriéré locatif est ancien puisqu’il existait déjà en 2009 et qu’alors, afin de tenir compte de la situation délicate que traversait Mme [U] [F], Mme [L] [Z] avait accepté, contre une promesse de règlement, qu’elle se maintienne dans les lieux, ce à quoi la locataire s’était engagée dans un courrier du 4 juillet 2009, signé par les deux parties ; que par un courrier de septembre 2016, Mme [U] [F] lui indiquait qu’il lui fallait encore du temps pour stabiliser sa situation et qu’elle la remerciait pour sa compréhension et son aimable coopération à son égard ; et, qu’encore en janvier 2019, soit dix ans après, elle lui indiquait que s’il subsistait des réglages, sa période difficile était heureusement passée, et lui exprimait toute sa gratitude et sa sincère reconnaissance pour son soutien.

Si l’arriéré locatif est incontestablement ancien, il est également important dans son montant puisqu’il ressort à la somme de 10 347 euros dans la mise en demeure du 5 mai 2018, que Mme [U] [F] ne conteste pas dans son courrier de janvier 2019, et à la somme de 7 860 euros dans la mise en demeure du 21 septembre 2019. Ainsi, il doit être considéré, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que le congé délivré le 19 janvier 2021 par Mme [L] [Z] était bien justifié par un motif légitime et sérieux, en l’espèce, le défaut répété de paiement des loyers et charges aux échéances convenues.

Il s’ensuit que Mme [U] [F] sera condamnée à libérer immédiatement les lieux qu’elle occupe et, à défaut d’exécution volontaire de la décision, Mme [L] [Z] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; et elle sera condamnée en outre à payer à Mme [L] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu’à libération complète des lieux.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les consorts [Z] justifient que le loyer indexé est de 620 euros, outre 45 euros de provisions sur charges, et que l’arriéré locatif est, suivant le décompte produit, arrêté au 1er juillet 2025, de 12 277 euros.

En considération de ce que cet arriéré locatif n’est pas atteint par la prescription et que Mme [U] [F] ne justifie d’aucun paiement, celle-ci sera condamnée à payer ce montant à Mme [L] [Z].

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens.

Mme [U] [F] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé délivré le 19 janvier 2021.

Mme [U] [F] sera en outre condamnée à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 2 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13], en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [T] [Z], Mme [O] [Z] et M. [E] [Z] ;

VALIDE le congé délivré par Mme [L] [Z] à Mme [U] [F] le 19 janvier 2021, de sorte que celle-ci est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021 de l’appartement situé [Adresse 6] (66) ;

En conséquence,

CONDAMNE Mme [U] [F] à libérer immédiatement les lieux qu’elle occupe et, à défaut d’exécution volontaire du présent arrêt, Mme [L] [Z] sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Statuant pour le surplus,

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à Mme [L] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 620 euros, et de la provision sur charges, soit 45 euros, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 12 277 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 1er juillet 2025 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [U] [F] à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DEBOUTE Mme [U] [F] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE Mme [U] [F] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du congé délivré le 19 janvier 2021.

Le Greffier Le Président