AFFAIRE : N° RG 22/00044 -

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG EN COTENTIN en date du 23 Décembre 2021

RG n° 11-20-121

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023

APPELANTE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE DE [Localité 5] 'PRESQU’ILE HABITAT'

N° SIRET : 275 000 016

[Adresse 1]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de M^e Jean-Jacques SALMON, substitué par M^e BAUGE, avocats au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [H] [Z]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 9] ([Localité 9])

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [Y] [T]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentés et assistés de M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l’audience publique du 04 septembre 2023, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 09 novembre 2023 à 14h00, après prorogation de la décision initialement fixée au 02 novembre 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2015, l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » (OPH Presqu’île habitat) a donné à bail, à compter du 23 octobre 2015, à M. [H] [Z] et Mme [Y] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 535,25 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 22 octobre 2015.

Se prévalant d’un certain nombre de désordres affectant leur logement, et notamment des problèmes liés à l’humidité, M. [Z] et Mme [T] ont fait intervenir le service communal d’hygiène, lequel, après inspection du logement, a effectué un compte-rendu le 26 juin 2017.

Une expertise amiable a été diligentée par l’expert mandaté par l’assureur de Mme [T] et un rapport a été déposé le 18 décembre 2017.

Par lettre en date du 4 septembre 2018, Mme [T] et M. [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure l’OPH Presqu’île habitat d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés.

Par ordonnance du 3 mai 2019, le tribunal d’instance de Cherbourg-en-Cotentin, saisi par M. [H] [Z] et Mme [Y] [T], a ordonné une mesure d’expertise et désigné comme expert M. [V] [D], lequel a déposé son rapport d’expertise définitif le 25 septembre 2019.

Les démarches aux fins de règlement amiable du litige n’aboutissant pas, M. [H] [Z] et Mme [Y] [T] ont, par exploit d’huissier de justice délivré le 17 février 2020, fait assigner l’OPH Presqu’île habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins de réalisation des travaux et de paiement d’indemnités.

Par jugement du 23 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

— débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » de sa demande de nullité du rapport d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à nouvelle expertise ;

— constaté que le logement sis [Adresse 7] à [Localité 6] présente les caractéristiques d’un logement indécent ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard, passé le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pour une durée de 6 mois ;

— dit que le loyer sera réduit de 10%, à compter de la signification du présent jugement, jusqu’à l’exécution complète des travaux de mise en conformité ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à payer à M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] la somme de 3.960 euros (trois mille neuf cent soixante euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— débouté M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] de leur demande de travaux sous astreinte de rétablissement d’une pression et d’un débit d’eau ;

— débouté M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] de leur demande d’indemnité au titre de la réfaction du loyer depuis l’entrée dans les lieux des locataires jusqu’à la date du jugement ;

— débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » de ses demandes sur le fondement de I 'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à payer à M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » au paiement des dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé-expertise. d’expertise et de la présente instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 10 janvier 2022, l’établissement public l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de Cherbourg-en-Cotentin « Presqu’île habitat » a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 7 juin 2023, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île habitat » (OPH 'Presqu’île habitat) demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] de leur demande de travaux sous astreinte de rétablissement d’une pression et d’un débit d’eau ;

— débouté M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] de leur demande d’indemnité au titre de la réfaction du loyer depuis l’entrée dans les lieux des locataires jusqu’à la date du jugement ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Déclarer mal fondé l’appel incident de M. [Z] et Mme [T],

Statuant à nouveau, à titre principal,

— Prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— Écarter les certificats médicaux de complaisance des Dr. [K] [U] et [S],

— Ordonner en tant que de besoin une nouvelle expertise,

— Débouter les demandeurs à l’instance de toutes leurs demandes de travaux sous astreinte, de réfection du loyer et de la condamnation de l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération Le Cotentin « Presqu’île habitat » à des dommages intérêts,

— Débouter M. [Z] et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

A titre subsidiaire, à supposer que par impossible les travaux d’isolation thermique soient ordonnés par la cour,

— Dire et juger que M. [Z] et Mme [T] seront tenus solidairement de régler la contribution au partage de l’économie de charges prévues par l’article 231 de la loi du 06 juillet 1989,

— Condamner in solidum M. [Z] et Mme [T] au paiement de la contribution au partage de l’économie de charges économie de charges prévue à l’article 23-1 de la loi du 06 juillet 1989,

— Condamner in solidum M. [Z] et Mme [T] à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

En toute hypothèse,

— Condamner in solidum M. [Z] et Mme [T] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner in solidum M. [Z] et Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions déposées le 22 juin 2023, M. [H] [Z] et Mme [Y] [T] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat de sa demande de nullité du rapport d’expertise ;

* dit n’y avoir lieu à nouvelle expertise ;

* constaté que le logement situé [Adresse 7] à [Localité 6] présente les caractéristiques d’un logement indécent ;

* débouté l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Mme [T] et M. [Z]

* condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à payer à Mme [T] et M. [Z] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de référé expertise ;

* condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur sous astreinte,

— L’infirmer pour le surplus,

— Condamner l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à procéder à la réalisation de ces travaux à compter de la signification du jugement rendu en 1ère instance jusqu’à la terminaison des travaux d’isolation,

— Condamner l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à leur payer une indemnité tenant compte de la réfaction de 20% opérée par l’expert sur la valeur locative,

— Dire et juger que pour la période postérieure l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat sera tenu d’appliquer la réfaction retenue par l’expert (464,80 euros par mois au lieu de 581 euros par mois) jusqu’à la date de réalisation des travaux préconisés,

— Condamner l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à leur payer une somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat sous astreinte de 100 euros par jour de retard à réaliser les travaux requis pour permettre le rétablissement d’une pression et d’un débit d’eau suffisants ;

— Condamner l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] Presqu’île habitat à leur payer une indemnité d’un montant de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens afférents à cette procédure,

— Subsidiairement, et dans l’hypothèse où une nouvelle expertise judiciaire serait ordonnée avant-dire droit par la cour, dire et juger que l’appelant devra faire l’avance des frais et honoraires de l’expert.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 28 juin 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire et la force probante des certificats médicaux

L’article 175 du code de procédure civile soumet le régime des nullités de l’expertise à celui des actes de procédure. Il renvoie aux articles 112 à 122 régissant la nullité de ces actes. Ces articles distinguent entre la nullité pour vice de forme qui exige la justification d’un grief et la nullité pour irrégularité de fond.

1. Sur le dépassement des limites de la mission

Selon l’article 238 al 1 et 3: 'Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis (…).

Il ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.'

L’OPH soutient que l’expert aurait outrepassé sa mission en se prononçant sur la question de la pression ou le débit de l’eau, émise pour la première fois en cours d’expertise.

A supposer que tel soit le cas, la cour fait observer qu’il s’agirait alors d’une irrégularité de forme.

Or aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation des obligations imposées par l’article 238 du code de procédure civile.

Au surplus, l’OPH ne justifie pas d’un grief dès lors que le point litigieux a été soumis à la discussion contradictoire des parties.

Ce moyen est donc rejeté.

2. Sur le non-respect du principe de la contradiction

Le premier juge a exactement jugé que l’expert, qui a convoqué les parties, établi un pré-rapport et alloué un délai de près de deux mois aux parties pour produire des dires, a respecté le principe de la contradiction.

En outre, l’expert a bien répondu aux dires de l’OPH, notamment à celui du 17 septembre 2019. Le fait que la réponse apportée ne soit pas, selon ce dernier, suffisamment argumentée, ne caractérise pas une violation du principe en cause.

Ce moyen est donc rejeté.

3. Sur l’absence de constatations personnelles et techniques

L’OPH reproche à l’expert de n’avoir procédé à aucune constatation technique permettant de conclure à la présence d’humidité dans le logement ou à une chute de pression et ni à aucune constatation médicale permettant de retenir l’indécence du logement.

Ce moyen est infondé dans la mesure où l’expert a procédé personnellement au constat visuel des traces d’humidité et des moisissures dans les différentes pièces, pris des clichés photographiques, et réalisé une thermographie qui lui a permis de constater l’existence de ponts thermiques et d’expliquer l’origine des moisissures par un phénomène de condensation nécessitant une isolation par l’extérieur.

Le fait que l’OPH estime ces investigations techniques insuffisantes et qu’il ne partage pas l’analyse de M. [D] n’affecte en rien la validité des opérations expertales.

De même, le fait que l’expert ne dispose d’aucune compétence médicale ne l’empêche nullement d’apprécier la conformité du logement aux critères de décence posés par le décret du 30 janvier 2002, ce au regard des risques pour la santé des locataires que présentent l’humidité et les moisissures relevées.

En outre, la référence dans son rapport d’expertise à un certificat médical dressé à la demande des preneurs et dont le caractère de complaisance a été par la suite établi, ce qui a conduit le premier juge à l’écarter des débats, n’est pas de nature à entraîner la nullité dudit rapport.

Au vu de ces observations, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande de nullité.

Il y a lieu d’écarter des débats les certificats médicaux de complaisance établis par le docteur [K] [U] qui, depuis, a été radié de l’ordre des médecins, ainsi que celui du docteur [S] du 20 juin 2017 qui a reconnu ne pas avoir visité le logement.

En revanche, rien ne s’oppose à ce que le certificat médical du docteur [S] du 28 octobre 2019, attestant que l’enfant [M] présente un asthme évoluant depuis ses deux ans environ, soit retenu.

II. Sur le fond

Le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant, après une analyse des pièces produites, que le rapport d’expertise judiciaire de M. [D], corroboré notamment par le courrier du service communal d’hygiène du 26 juin 2017 et le rapport amiable du 18 décembre 2017, suffit à établir l’indécence du logement et la responsabilité de la bailleresse à ce titre sans qu’il y ait lieu d’ordonner une nouvelle expertise.

Aucune des pièces nouvelles produites par l’OPH en cause d’appel n’est de nature à remettre en cause cette analyse.

Le rapport de consultation de M. [N] du 30 novembre 2022, expert mandaté par l’OPH, indiquant qu’une insuffisance de la VMC 'peut être’ à l’origine des moisissures, qu’il s’agirait de la cause prioritaire, et que l’isolation par l’extérieur n’est pas un remède approprié, ne permet pas de contredire utilement les conclusions circonstanciées de M. [D], expert assermenté, prises dans un cadre judiciaire et contradictoire.

Aucun élément ne prouve que les locataires auraient une quelconque responsabilité dans l’apparition des désordres liée à une occupation anormale du logement en matière de chauffage et d’aération.

Le fait que les locataires ont souhaité rester vivre dans le bien loué et ont même proposé de l’acquérir n’exonère pas l’OPH de ses obligations en qualité de bailleresse ni ne la dispense d’exécuter les travaux propres à rendre le logement décent.

L’OPH fait valoir qu’elle a effectué les travaux préconisés par M. [N] en avril et mai 2023 (remplacement du papier peint atteint de moisissures, travaux relatifs à la VMC), de sorte qu’il ne saurait être soutenu qu’elle ne respecte pas ses obligations en qualité de bailleur.

Son argument est inopérant puisqu’il ne s’agit pas des travaux d’isolation par l’extérieur prescrits par l’expert judidiaire pour remédier aux désordres.

Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’OPH à exécuter lesdits travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard sauf à porter à quatre mois à compter de la signification du présent arrêt le délai d’exécution de cette condamnation. L’astreinte courra sur une période de six mois.

C’est également à juste titre que le jugement a débouté l’OPH de sa demande de paiement par les intimés de la contribution au partage de l’économie de charges prévue par l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les prestations mises à la charge de la bailleresse sont liées à son obligation légale de délivrer un logement décent.

C’est encore à raison que le premier juge a débouté les intimés de leur demande de rétablissement de la pression et du débit de l’eau au motif que ces désordres n’étaient pas suffisamment caractérisés.

Concernant le préjudice de jouissance, au regard de la nature et de l’importance des désordres constatés par l’expert (traces d’humidité et de moisissures dans les chambres, le séjour, la salle de bain et les WC), la réfaction de 10% du montant du loyer appliquée par le premier juge est insuffisante tandis que celle de 20% proposée par l’expert apparaît excessive.

Ce préjudice sera justement évalué à 15% du montant du loyer dû pour la période allant du 23 octobre 2015 au jour du jugement en date du 23 décembre 2021, soit la somme de (535,25 euros x 15/100) x 74 mois = 5.941,27 euros arrondie à 6. 000 euros.

Pour la période postérieure jusqu’à la réalisation des travaux, la réduction du loyer sera également fixée à 15% du montant de celui-ci, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les intimés réclament encore une indemnité de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Cependant, ils ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui qui a déjà été indemnisé à ce titre ci-dessus.

Ils invoquent les répercussions des désordres sur leur santé sans toutefois démontrer un lien de causalité entre l’humidité du logement et les pathologies présentées (asthme chez leur fille, maladie de Crohn et plaie intra-nasale avec présence de 'rare colonie’ de champignon aspergillus dans les fosses nasales n’ayant pas nécessité de traitement anti fongique chez Mme [T]), les pièce produites notamment médicales étant insuffisantes à rapporter cette preuve.

Le débouté de ce chef est donc confirmé.

Les dispositions relatives au rejet de la demande d’indemnité de l’OPH pour procédure abusive, aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

L’OPH Presqu’île habitat succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. [Z] et Mme [T] la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qui concerne le délai d’exécution de la condamnation à réaliser les travaux d’isolation et le point de départ de l’astreinte et sauf en ce qu’il a :

— dit que le loyer sera réduit de 10%, à compter de la signification du jugement, jusqu’à l’exécution complète des travaux de mise en conformité ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à payer à M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] la somme de 3.960 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— débouté M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] de leur demande d’indemnité au titre de la réfaction du loyer depuis l’entrée dans les lieux des locataires jusqu’à la date du jugement ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

ECARTE des débats les certificats médicaux du docteur [K] [U] et celui du docteur [S] en date du 20 juin 2017 ;

DIT que la condamnation de l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à réaliser les travaux d’isolation thermique par l’extérieur devra être exécutée dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de six mois ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à payer à M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance correspondant à la réfaction du loyer de 15% depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à la date du jugement ;

DIT que le loyer est réduit de 15% à compter de la date du jugement entrepris, jusqu’à l’exécution complète des travaux de mise en conformité ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » à payer à M. [Z] [H] et Mme [T] [Y] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté urbaine de [Localité 5] « Presqu’île habitat » aux dépens de l’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY