N° RG 24/01520 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JURE

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 10 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123000569

Jugement du Tribunal judiciaire d’Evreux – Chambre de la proximité – Juge des contentieux de la protection de Louviers du 09 février 2024

APPELANTE :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

INTIME :

Monsieur [H] [T]

né le 21 Juillet 1973 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assigné par acte d’un commissaire de justice en date du 25 juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 13 février 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Rendue par défaut

Prononcé publiquement le 10 avril 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2000, la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure a donné à bail à M. [H] [T] un logement conventionné, situé [Adresse 5], pour une durée d’un an renouvelable automatiquement par tacite reconduction, avec effet au 15 novembre 2000, moyennant un loyer mensuel initial de 1811,08 francs, outre les charges. Un état des lieux d’entrée a été dressé lors de l’entrée des lieux du locataire.

Un second contrat a été régularisé entre les parties le 24 mars 2011, moyennant un loyer mensuel de 303,07 euros, outre les charges, soit un total mensuel de 397,78 euros, hors dépôt de garantie.

Suivant acte d’huissier du 30 juillet 2018, la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur un arriéré locatif à hauteur de 274,14 euros et, sur assignation délivrée le 13 février 2019, le tribunal d’instance d’Évreux a constaté la résiliation du bail, condamné M. [T] au paiement de l’arriéré locatif et lui a accordé des délais pour s’acquitter de sa dette, suspendant la clause résolutoire pendant lesdits délais.

Des mensualités étant demeurées impayées, courant mars 2020, la bailleresse a engagé une procédure d’expulsion.

Par acte d’huissier du 20 mai 2020, un procès-verbal de reprise des lieux avec sommation d’avoir à retirer les meubles a été signifié à M. [T], l’acte ayant été délivré par procès verbal de recherches infructueuses, et le 4 juin 2020, un procès-verbal de constat de sortie des lieux a été dressé, M. [T] ayant été régulièrement convoqué.

Par lettre du 5 juin 2020, la SA le Logement familial de l’Eure a accusé réception de la lettre de congé du locataire, annonçant son départ pour le 4 juin 2020.

Le relevé de compte de départ définitif présentant un solde débiteur de 13.156,63 euros, correspondant à l’arriéré locatif antérieur, aux frais de réparation locative et à la régularisation des charges pour la période du 01/09/2019 au 31/08/2020, après déduction du dépôt de garantie et la régularisation des charges pour l’année 2020 en faveur de l’ancien locataire, le Logement familial de l’Eure a mis ce dernier en demeure de payer la somme due les 13 octobre puis 12 novembre 2020.

En l’absence de paiement, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la bailleresse a fait assigner M. [T] afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6978 euros au titre des réparations locatives.

Par jugement du 9 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux a débouté la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Pour statuer ainsi le premier juge a estimé que la créance invoquée au titre des réparations locatives n’était pas fondée dès lors que la pièce produite correspondant à l’état des lieux d’entrée n’était pas de bonne qualité et qu’il était en outre impossible de connaître la date de son établissement et de procéder à une comparaison avec l’état des lieux de sortie du 4 juin 2020.

Par déclaration du 25 avril 2024, la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure a relevé appel de cette décision, critiquant les dispositions l’ayant déboutée de sa demande formée au titre des réparations locatives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 13 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens de l’appelante, l’appelante demande à la cour de voir :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Louviers du 9 février 2024,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 6978,00 euros au titre des réparations locatives,

— condamner M. [T] au paiement, sur le fondement de l’article 700 de code de procédure civile, de la somme de 400 euros, s’agissant des frais irrépétibles de première instance et de celle de 1000 euros en cause d’appel,

— condamner M. [T] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

M. [T] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui rappelant la nécessité de constituer avocat et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 25 juin 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’appelante fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande formée à ce titre au motif que l’état des lieux d’entrée a été établi à une date qu’il serait impossible de déterminer compte tenu de la qualité de la pièce produite.

A hauteur d’appel, elle verse aux débats l’original de l’état des lieux du locataire entrant ainsi que la copie de cet état des lieux mentionnant comme date d’entrée le 15 novembre 2000, cet état correspondant à l’état des lieux de sortie des précédents locataires qui ont libéré les lieux le 18 août 2000, la cour observant qu’il y est mentionné une remise des clés par ces derniers le 15 novembre 2000, l’ensemble étant revêtu de la signature des parties.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance et de prendre à sa charge l’entretien courant et des équipements, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

Au titre des conditions financières de la location, il est indiqué à titre liminaire que «le locataire aura à payer le loyer et ses accessoires, les charges locatives, éventuellement les réparations locatives, s’il en a été exécutées pour son compte, et aura à verser un dépôt de garantie, à l’entrée dans les lieux ».

Au paragraphe intitulé « entretien des appartements et espaces privatifs », il est prévu que "le locataire doit prendre à sa charge les dépenses de petit entretien et les menues réparations du logement faisant l’objet du présent contrat, ainsi que les dépenses d’entretien courant et les menues réparations dans les équipements communs.

Les lieux loués doivent être tenus en bon état de réparation locative et d’entretien de toute nature ainsi qu’en bon état de propreté et de salubrité et rendus tels à la fin de la location.

Le locataire doit maintenir en bon état de fonctionnement les installations et appareillages existants dans les lieux loués et se conformer aux directives données par le bailler pour assurer leur bon emploi.

Utiliser correctement et nettoyer régulièrement les ventilations et aérations".

L’article 1755 du code civil dispose toutefois qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’état des lieux de sortie des précédents locataires et d’entrée du nouveau locataire montre que le logement était globalement en bon état, qu’il était mentionné dans la salle de séjour, que la peinture du plafond était dégradée, une prise cassée, que la peinture du plafond de la cuisine était sale, outre un mauvais branchement de la machine dans le cellier et l’absence d’abattant sur la cuvette des WC.

Aux termes de l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 4 juin 2020, les constatations résumées ci-après ont été effectuées:

— " Dans l’entrée et le couloir :

— Sol en dalles vinyle jaunies sur l’ensemble, poussiéreuses, tachées, auréolées, des griffures, enfoncements ;

— Plinthe:

La peinture est défraîchie et dégradée; l’ensemble est crasseux et poussiéreux, des éclats…

— Plafond:

le plafond est… jauni est noirci sur l’ensemble, nombreuses traces et griffures…

— Murs:

… papier peint comportant des traces noirâtres… des trous avec et sans chevilles , décollements par endroit…

— Dans les WC :

— Sol en dalles vinyle complètement jaunies sur l’ensemble, tachées, poussiéreuses,

— Plinthe

… la peinturée défraîchie. l’ensemble est sali

— Plafond :

la peinture est passée. l’ensemble est jauni, crasseux… l’odeur dans les lieux est nauséabonde ;

— Murs

Les murs sont recouverts de papier peint comportant quelques accros, coulures, traces crasseuses, tâches…

— Dans la salle de bains :

— Sol

Sol est en dalles vinyle jaunies sur l’ensemble, poussiéreuses,tachées, crasseuses, une brûlure.

— Plinthe :… la peinturée défraîchie. l’ensemble est Johny, poussiéreux, des éclats, des traces noirâtres.

— Plafond :

la peinture est en partie jaunie… quelques traces, toiles d’araignées, des tâches.;

— Murs

Les murs sont recouverts de papier peint largement décollé en partie haute, des auréoles, des tâches, des déchirures, une frise en mauvais état…(…)

la baignoire, la robinetterie, le lavabo et la faïence sont entartrés et encrassés ; le miroir est cassé ; la ventilation est encrassée.

— Dans la chambre 1 :

— le sol en dalles vinyle est jauni, taché, auréolé, griffé et présence d’enfoncements ; le plafond comporte de nombreuses auréoles jaunâtres ; les murs sont recouverts de papier peint hors d’usage, déchirés et auréolés ; la peinture de la porte est passée, avec des traces et auréoles noirâtres ; les vitrages sont très sales ; ont été abandonnés un matelas taché et un petit meuble rustique en mauvais état.

.- Dans le séjour :

le sol est en dalles vinyle jaunies, griffées et avec des nombreuses brulures de cigarettes ; la peinture du plafond est largement passée et mouchetée ; nombreuses toiles d’araignées ; le papier peint des murs est largement gaufré, se décolle et présente de nombreux accros, griffures et traces crasseuses ; la peinture de la porte est défraichie, tachée et auréolée ; la porte fenêtre ferme mal ; ont été abandonnés de nombreux meubles en mauvais état.

— Dans la cuisine :

le sol en dalles vinyle présente des taches et brulures ; le plafond est noirci, taché, défraichi ; le papier peint des murs est hors d’usage, crasseux ; la porte est défraichie avec des nombreuses traces noirâtres ; l’ensemble fenêtre et vitrage est très sale ; le bloc évier et la robinetterie sont largement entartrés ; le meuble au-dessous est hors d’usage, complètement défoncé ; a été abandonné un frigo-congélateur hors d’usage; la ventilation est encrassée

. – Dans le cagibi :

le sol est auréolé ; les murs sont recouverts de papier peint hors d’usage, déchiré et jauni ; la peinture de la porte est défraichie et comporte des traces crasseuses.

— Dans le cagibi à proximité de la cuisine :

le sol en dalles vinyle présente d’importantes brulures et taches ; le plafond est complètement défraichi ; les murs recouverts de papier peint comportent des auréoles, griffures et enfoncements ; la peinture de la porte est défraichie et griffée;

L’ensemble du logement est poussiéreux et l’ensemble des interrupteurs est crasseux.

Il résulte de ces constatations que le logement a été restitué sans aucun nettoyage et avec des dégradations qui excèdent l’usure normale des lieux à hauteur de 80% et qui sont de nature à engager la responsabilité du locataire, lequel a manqué à son obligation d’entretien et de réparation des lieux loués.

La cour considère en effet, qu’il y a lieu de retenir un coefficient de vétusté de 20% s’agissant des peintures nécessairement défraichies après vingt ans d’occupation, l’état des lieux d’entrée mentionnant notamment que la peinture du plafond de la salle était dégradée.

Il conviendra également d’exclure le coût de l’abattement WC qui faisait défaut lors de l’entrée dans les lieux alors qu’il n’est pas démontré qu’il a été remplacé.

La bailleresse produit un décompte faisat état d’une somme de 6978,00 euros correspondant aux travaux de peinture et de papier peint (5148,32 euros), d’évacuation des encombrants et de nettoyage ( 502,50 euros), à la fourniture de détecteur de fumée (92,40 euros), aux travaux de menuiserie (30,60 euros) et de plomberie (1204,18 euros).

En conséquence, après déduction des sommes de 1029,66 euros (20% X 5148,32 euros) et de 36,35 euros correspondant à la réfaction pour vétusté et au coût de l’abattant WC, il convient, par infirmation du jugement déféré, de condamner M. [T] au paiement de la somme de 5911,99 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [T] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Condamne M. [H] [T] à payer à la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure la somme de 5911,99 euros au titre des réparations locatives,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [T] aux dépens de la procédure de première instance et d’appel,

Condamne M. [H] [T] à payer à la SA d’HLM le Logement familial de l’Eure une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente