ARRET DU

19 Décembre 2024

N° 07/24

N° RG 23/04052 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCWU

JUGEMENT DU

Juge de l’expropriation de [Localité 38]

en date du

23 Juin 2023

COUR D’APPEL DE DOUAI

Chambre de l’Expropriation

APPELANT :

M. [J] [R]

né le 20 février 1967 à [Localité 46]

demeurant [Adresse 16]

[Localité 10]

représenté par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de Lille

INTIMEE :

LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 38]

prise en la personne de son représentant légal,

domicilé en cette qualité au siège sis [Adresse 29]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par la SCP PROCESSUEL, avocats au barreau de Douai pris en la personne de M^e Bernard [U] et ayant pour avocat plaidant M^e Antoine CARPENTIER, avocat au barreau de Lille

EN PRESENCE DE : M. [Y] [C]

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Samuel VITSE

: PRÉSIDENT DE CHAMBRE

Hélène CHATEAU

: MAGISTRATE HONORAIRE

Aude BUBBE

: CONSEILLERE

GREFFIER : Christian BERQUET

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2024

ARRET : contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, signé par Samuel VITSE, président par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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Suivant délibération en date du 12 décembre 2019, le conseil de la Métropole Européenne Lilloise (ci-après la MEL) a approuvé le Plan Local d’Urbanisme 2 (ci-après PLU2) pour les 85 communes membres incluses dans le périmètre de révision générale et a renouvelé le droit de préemption urbain sur les zones U et AU du PLU 2.

Suivant délibération du 24 juin 2022, le conseil de la MEL a notamment décidé de la réalisation de 22 unités de logements en habitat adapté sur le secteur Carihem des communes de [Localité 33]-[Localité 36], destinées à accueillir des gens du voyage.

La réalisation de ce projet nécessite l’acquisition d’une parcelle sise à [Localité 43] cadastrée section AD n°[Cadastre 9] lieu-dit [Adresse 30] d’une contenance de 8467 m² appartenant à M. [J] [R].

En application de l’article A 213-1 du code de l’urbanisme, ce dernier a adressé le 29 juin 2022 une demande d’acquisition de ce bien non bâti à usage agricole, «'libre de toute occupation'», vendu comme terrain à bâtir, pour le prix de 1'219'000 euros selon estimation du cabinet «'Bertel'» en réalité [I].

Le 13 juillet 2022, l’adjoint de la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord a évalué ce bien à 1'000'000 euros avec une marge d’appréciation de 10%, précisant que cette parcelle était en zone U CO, en nature de terre agricole, enclavée, mais attenante à la parcelle AD n°[Cadastre 6], desservie par l'[Adresse 21], propriété de la MEL, qui permettait l’accès à la parcelle AD n°[Cadastre 9] par une servitude de passage.

Suivant décision par délégation du conseil de la MEL, son président le 8 août 2022 décidait

d’exercer le droit de préemption de la MEL sur la parcelle sise à [Localité 43] cadastrée section AD n°[Cadastre 9] lieu-dit [Adresse 30] d’une contenance de 8467 m² appartenant à M. [J] [R] pour un prix de 1 000 000 euros, outre 30'000 euros de frais de notaire.

Suite au refus de M. [R] d’accepter ce prix, en date du 7 octobre 2022, la MEL a saisi la juge de l’expropriation du tribunal judicaire de Lille par mémoire du 29 mars 2023 en fixation du prix de la parcelle litigieuse à 1'000 000 d’euros.

La juge de l’expropriation s’est rendue sur place le 16 décembre 2022. Elle décrit comme suit le bien dans son procès-verbal de transport sur les lieux':

«'parcelle de plus de 8000 m² en nature de terre agricole, actuellement cultivée, enclavée, entourée d’autres terres agricoles, la parcelle étant séparée du domaine public (rue) par une longue bande de terre en talus appartenant à la MEL'» et précisait qu’il n’avait été fait état d’aucune servitude.

Par jugement en date du 23 juin 2023, la juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille a :

— fixé la date de référence au 16 décembre 2022,

— fixé le prix du bien, cadastré section AD n°[Cadastre 9][Adresse 1], [Adresse 37] [Adresse 30] à [Localité 43] appartenant à M. [J] «'[Z]'» à la somme de 750'000 euros, retenant qu’il ne peut revêtir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu’il est enclavé, sans accès direct à la voie publique et ce même s’il dispose d’un droit de passage sur la parcelle AD [Cadastre 6] appartenant à la MEL et l’a qualifié de terrain à usage agricole, occupé comme étant donné en location à l’EURL [Adresse 26], classé en zone UCA 4.1 correspondant aux villes de la couronne urbaine-tissu résidentiel intermédiaire (100%),

— débouté M. «'[Z]'» de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— laissé les dépens à la charge de la MEL.

Par déclaration du 16 août 2023, M. [R] a relevé appel des dispositions de ce jugement fixant à 750'000 euros le prix du bien, cadastré section AD n°[Cadastre 9], [Adresse 19], lieu-dit [Adresse 30] à [Localité 43] lui appartenant et le déboutant de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues le 13 novembre 2023, accompagnées de 22 pièces, M. [R] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

— a fixé à 750'000 euros le prix du bien, cadastré section AD n°[Cadastre 9][Adresse 2] à [Localité 43] lui appartenant,

— l’a débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

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statuant de nouveau':

— à titre principal, fixer à 1'405 522 euros le prix du bien cadastré section AD n°[Cadastre 9], [Adresse 19], lieu-dit [Adresse 30] à [Localité 43],

— à titre subsidiaire, fixer ce prix à 1'270'050 euros,

— à titre infiniment subsidiaire fixer ce prix à 1 016 040 euros,

— en tout état de case condamner la MEL à lui payer 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Relativement aux termes de comparaison, il demande':

— d’écarter, comme l’a fait le premier juge, le terme n°1, correspondant à une vente du 3 décembre 2020 d’un terrain enclavé sis [Adresse 13] à [Localité 53] sur des parcelles cadastrées section AR [Cadastre 15] et [Cadastre 8] en zone UOPS, d’une surface de 8265 m² pour le prix de 679'986,64 euros, soit 82 euros le m², au motif que cette vente de l’Etablissement Public Foncier du Nord Pas de Calais à la MEL s’est faite au prix de revient du portage foncier et non au prix du marché, ce que l’acte indique,

— de retenir, comme l’a fait le premier juge, le terme n°2': acte du 22 mars 2019, de vente d’un terrain sis [Adresse 48] à [Localité 51] en zone Uca, d’une surface de 5260 m² pour le prix de 750'000 euros, soit 143 euros le m²,

— de retenir, contrairement au premier juge, le terme n°3: acte du 26 juillet 2017 de vente d’un terrain sis à [Adresse 44], en zone UC04.2, d’une surface de 4047 m² pour le prix de 670'000 euros, soit 166 euros le m², dès lors que s’il se trouve effectivement dans un quartier résidentiel, il se situe à proximité immédiate de la zone d’activité des Verdiers, comme le bien litigieux,

— d’écarter comme l’a fait le premier juge, le terme n°4 ': acte du 26 décembre 2017 de vente d’un terrain sis à [Adresse 45], en zone UC04.2, sur des parcelles cadastrées section [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une surface de 754 m² pour le prix de 139'414 euros, soit 185 euros le m², compte tenu de sa superficie très inférieure à celle du terrain litigieux,

— de retenir, contrairement au premier juge, le terme n°5 : acte du 13 avril 2016 de vente d’un terrain sis à [Adresse 28], en zone UC04.2, d’une surface de 2502 m² pour le prix de 320'500 euros, soit 128 euros le m², dès lors que si la vente date en effet de 2016, le rapport établi en décembre 2022 par le ministère de la transition écologique démontre que les prix ont très peu évolué depuis 2016, de sorte que l’ancienneté de la vente n’est pas un critère pertinent pour écarter ce terme,

— d’écarter, contrairement au premier juge, le terme n°6 : acte du 14 décembre 2018 de vente d’un terrain sis à [Adresse 34], en zone UC04.2, sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 18] d’une surface de 4116 m² pour le prix de 300 000 euros, soit 73 euros le m², dès lors que ce terrain est classé en secteur affecté par le bruit en tissu ouvert/voies bruyantes/voie routière/catégorie 2, qu’il est grevé d’un emplacement réservé S5 soit un emplacement réservé de superstructure et de deux servitudes d’utilité publique relatives au transport de gaz naturel': canalisation zone de danger et zone de passage 100 m, contraintes qui n’existent pas pour le terrain litigieux,

d’écarter, contrairement au premier juge, le terme n°7 : acte du 23 décembre 2020 de vente d’un terrain sis à [Adresse 40], en zone UVD7, sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 17] d’une surface de 10310 m² pour le prix de 10 310 euros, soit 87,29 euros le m², dès lors qu’il se situe en périphérie d’un village et qu’il doit faire l’objet d’une dépollution,

retenir, comme l’a fait le premier juge, le terme n°8': acte du 27 juillet 2020 de vente d’un terrain sis à [Adresse 23], en zone AUCm, sur une parcelle cadastrée section AC [Cadastre 5] d’une surface de 9879 m² pour le prix de 1'500 000 euros, soit 151,83 euros le m²,

d’écarter, contrairement au premier juge, le terme n°9': acte du 30 novembre 2022 de vente d’un terrain sis à [Localité 53], [Adresse 50] et du [Adresse 24] [L], d’une surface de 9562 m² pour le prix de 757 000 euros, soit 79,16 euros le m².

En conclusion, il indique que':

— si la cour retient le terme le plus proche, soit le terme n°3, elle fixera l’indemnité à 1'405'522 euros, soit 166 euros le m²,

— si la cour retient les 4 termes de comparaison pertinents ( n°2, 3, 5 et 8) ou si elle retient, comme le propose le commissaire du gouvernement, le terme n°8 comme le plus pertinent, elle fixera l’indemnité à 1'270'050 euros, soit 150 euros le m²,

— si la cour retient l’évaluation du cabinet [I], elle fixera l’indemnité à 1'016'040 euros.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signé le'21 novembre 2023 au conseil de la MEL qui était intervenu en première instance et à Mme la commissaire du gouvernement de la direction générale des finances publiques à [Localité 38].

Suivant conclusions du 15 décembre 2023, Mme la commissaire du gouvernement de la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord demande de confirmer le jugement qui a retenu des termes similaires, justifiés, de grande surface, dédiés à des opérations de construction de logements. 4052/23 – 4ème page

Ce n’est que le 24 mai 2024 qu’un avocat s’est constitué pour la MEL en la personne de la SCP Processuel représentée dans la procédure par Maître [U].

Suivant conclusions parvenues le 24 mai 2024, la MEL demande à la cour au visa du code de l’urbanisme et du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de confirmer le jugement déféré, de débouter M. [R] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens et au paiement de 1500 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le premier juge a à juste raison':

— écarté les termes de comparaison n° 3 et 5, en raison de leur ancienneté, les transactions ayant été réalisées six et sept ans avec la date de la décision,

— retenu le terme de comparaison n° 6, ce terrain étant bien enclavé et présentant des servitudes équivalentes à celles grevant le terrain de M. [R],

— retenu le terme de comparaison n° 7, M. [R] avançant sans en rapporter la preuve que ce terrain devrait être dépollué,

de sorte que le prix de 750'000 euros fixé par le premier juge est entièrement justifié.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception signés le 29 mai 2024, par le conseil de M. [R] et le 31 mai 2024 par Mme la commissaire du gouvernement de la direction générale des finances publiques à [Localité 38]

MOTIFS DE LA DECISION

1. Les points en litige devant la cour':

Il sera précisé en premier lieu que':

— le nom du propriétaire de la parcelle litigieuse a été mal orthographié dans le jugement du 23 juin 2023 et que devra être reprise la bonne orthographe à savoir [R].

— la date de référence fixée par le premier juge au 16 décembre 2022 n’est pas contestée et respecte les dispositions de l’article L 213-4 alinéa 3 du code de l’urbanisme'; de même la condamnation de la MEL aux dépens de première instance n’est pas contestée'; la cour d’appel n’est en conséquence saisie que de l’estimation de la valeur du bien immobilier litigieux qu’il conviendra de qualifier, et des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

2. La qualification du bien litigieux

Au terme de l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

«'la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article’L. 1'ou, dans le cas prévu à l’article’L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.'»

En l’espèce, il est acquis que le terrain de M. [R] n’est pas desservi par une voie d’accès, faute d’avoir une façade sur une voie équipée, dès lors qu’il est séparé par une bande de terre appartenant à la MEL de l'[Adresse 19]. Même s’il bénéficie d’une servitude de passage légale, il ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au regard des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ci-dessus rappelées'; toutefois, compte tenu du fait qu’il se trouve en zone constructible dans un quartier à vocation mixte habitation et commerciale, bien desservi, il sera qualifié de terrain en situation privilégiée.

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3. L’évaluation du prix

Les termes de comparaison cités par les parties seront étudiés en les reprenant par dates des actes, du plus ancien au plus récent':

3.1. 'Vente de terrains d’une superficie totale de 2502m² sis à [Adresse 27], au prix de 128 euros le m², suivant acte du 13 avril 2016. Ce terme a été écarté par le premier juge au motif qu’il était trop ancien. S’il est exact que la valeur d’un bien doit être appréciée à la date du jugement en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, un terme même ancien ne peut être écarté pour cette seule raison, si sa valeur correspond toujours au marché immobilier à la date du jugement, à charge pour celui qui se prévaut de cette assertion d’en rapporter la preuve. Or, si M. [R] cite une étude sur l’évolution du prix des terrains achetés entre 2011 et 2021, cette étude porte sur l’achat de terrains à bâtir par des particuliers en vue de la construction d’une maison individuelle, ce qui ne correspond pas à la situation du terrain de M. [R]. La vente du 13 avril 2016 sera en conséquence écartée.

3.2. Vente de terrains d’une superficie totale de 4047 m² sis [Adresse 49] à [Adresse 41] [Localité 35], au prix de 166 euros le m², suivant acte du 26 juillet 2017. Pour la même raison que celle qui vient d’être évoquée, ce terme de comparaison ancien sera écarté.

3.3. Vente d’un terrain de 754 m² sis à [Localité 42] au prix de 185 euros le m² suivant acte du 26 décembre 2017. Ce terme, qui a été écarté par le premier juge, ce qui n’est contesté par aucun des concluants, le sera également par la cour dès lors qu’il porte sur un terrain de petite surface qui ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien litigieux de 8467 m² appartenant à M. [R].

3.4. Vente d’un terrain de 4116 m² qualifié de terrain à bâtir sis à [Localité 32], cadastré AD n°[Cadastre 12] au prix de 73 euros le m² suivant acte du 14 décembre 2018 versé aux débats. M. [R] demande que ce terme ne soit pas retenu par la cour, alors qu’il l’a été par le premier juge et que la MEL et M. le commissaire du gouvernement demandent qu’il soit retenu. M. [R] fait état de contraintes urbanistiques liées au PLU2 pour expliquer le faible prix, mais le commissaire du gouvernement fait à juste titre observer que ces contraintes ne peuvent expliquer ce prix dès lors que le PLU2 n’a été approuvé que le 12 décembre 2019 postérieurement à la vente. Enfin, le seul fait que de l’autre côté du canal que la parcelle AD n°[Cadastre 12] longe, se situent un entrepôt puis plus loin une station d’épuration, ne peut suffire à en faire un terme non pertinent, alors qu’il jouxte du côté du canal où il se situe des zones résidentielles. Ce terme sera en conséquence retenu au regard de sa situation et de sa configuration semblables à celles du terrain de M. [R] et ce même s’il a reçu la qualification de terrain à bâtir.

3.5. Vente de parcelles agricoles d’une surface totale de 5620 m² sises à [Adresse 52], au prix de 143 euros le m², suivant acte du 22 mars 2019. Le fait que ce terme ait été retenu par le premier juge n’est pas remis en cause par les parties, le commissaire du gouvernement faisant seulement observer que les parcelles se trouvent dans des communes les plus chères de l’agglomération lilloise, sans toutefois en apporter la preuve. Sera en conséquence retenu ce terme compte tenu de ces caractéristiques comparables (superficie et nature des terrains) au bien litigieux.

3.6. Vente d’une parcelle de terrain sise à [Localité 53] [Adresse 14], cadastrée section AR n°[Cadastre 15] d’une contenance de 10'310 m² au prix de 82 euros le m², suivant acte des 1er et 3 décembre 2020, versé aux débats. Le premier juge a à juste titre écarté cette vente intervenue entre l’Etablissement Public Foncier du Nord Pas de Calais et la MEL sur la base, indiquée dans l’acte, d’un prix fixé selon la méthode du coût de revient du portage financier, ce qui ne peut correspondre au prix du marché.

3.7. Vente d’un terrain anciennement à usage agricole devenu constructible, de 9879 m² au prix de 151,83 euros le m², selon acte du 27 juillet 2020, versé aux débats, sis à [Adresse 22]. Ce terme retenu par le premier juge et accepté par l’ensemble des concluants sera repris par la cour comme ayant les mêmes caractéristiques que le terrain de M. [R].

3.8. Vente d’un terrain à usage de parking désaffecté sis [Adresse 47] à [Localité 39] au prix de 87,29 euros le m², selon acte du 23 décembre 2020 versé aux débats. Si ce terme a été retenu par le premier juge, l’appelant demande à justes raisons de l’écarter dès lors que la fiche d’information sur cette parcelle versée aux débats (pièce n°10 de l’appelant) révèle que le terrain est sur un terrain pollué': indice n, ce qui oblige le pétitionnaire de tout projet de construction ou installation à faire la preuve que le type d’occupation des sols prévu est compatible avec la pollution résiduelle du sol, cette caractéristique n’étant pas présente pour le terrain de M. [R].

3.9. Vente de parcelles sises à [Localité 53], [Adresse 50] et du [Adresse 25], d’une superficie totale de 9562 m², en vue de la construction d’un ensemble immobilier, au prix de 79,16 euros, selon acte du 30 novembre 2022 versé aux débats. Si l’appelant demande à la cour d’écarter ce terme qui a été retenu par le premier juge, il ne motive nullement cette demande. Ce terme sera également retenu par la cour, dès lors qu’il porte sur un bien présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle de M. [R].

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La moyenne des termes de comparaison retenus par la cour s’établit à 111,74 euros ( 73 € + 143 € + 151,83 € + 79,16 € / 4). C’est cette valeur qui sera retenue, sans qu’il soit justifié, comme l’a fait le premier juge, de privilégier le terme 3.4 du 14 décembre 2018 situé sur la commune de [Localité 31] au motif qu’il est enclavé comme le bien de M. [R], alors que cela ne ressort nullement de l’acte notarié du 14 décembre 2018 qui au contraire qualifie le bien de terrain à bâtir, ce qui n’aurait pas été juridiquement possible si le bien avait été enclavé, sans accès direct à une voie, l’acte ne faisant par ailleurs nullement référence à une servitude de passage.

Sur la base de 112 euros le m², la valeur de la parcelle de M. [R] s’élève à 948'304 euros.

Il sera fait droit à la demande d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel à hauteur de 4000 euros, la disposition de première instance le déboutant de sa demande sur le même fondement étant quant à elle confirmée. La MEL sera en outre condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement de la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille en date du 23 juin 2023 en ce qu’il a':

— fixé la date de référence au 16 décembre 2022,

— débouté M. [R] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— laissé les dépens à la charge de la Métropole Européenne de [Localité 38],

Infirme ce jugement en ce qu’il a fixé le prix du bien, cadastré section AD n°[Cadastre 9], [Adresse 20] [Adresse 30] à [Localité 43] appartenant à M. [P] à la somme de 750'000 euros,

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,

Fixe à 948'304 euros le prix du bien, cadastré section AD n°[Cadastre 9], [Adresse 19], lieu-dit [Adresse 30] à [Localité 43] appartenant à M. [P],

Ajoutant au jugement,

Condamne la Métropole Européenne de [Localité 38] à payer à M. [J] [R] la somme de quatre mille euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Métropole Européenne de [Localité 38] de sa demande d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Métropole Européenne de [Localité 38] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président

C. BERQUET S. VITSE