N° RG 24/03892 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZYU

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00103

Présidente du tribunal judiciaire de Dieppe du 9 octobre 2024

APPELANTS :

Madame [V] [N] épouse [Y]

née le 15 mars 1969 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Rose Marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substitué par M^e Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [S] [Y]

né le 18 février 1964 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté et assisté par M^e Rose Marie CAPITAINE, avocat au barreau de Dieppe substitué par M^e Nathalie HUREL, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

Madame [A] [P] veuve [H]

née le 8 mai 1957 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Pascale RONDEL, avocat au barreau de Dieppe

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 juin 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véroniqe BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [V] DUPONT

DEBATS :

A l’audience publique du 4 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent à cette audience.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique du 8 novembre 2023, Mme [A] [P] veuve [H] a vendu à M. [S] [Y] et Mme [V] [N] son épouse une maison d’habitation située [Adresse 4], au prix net vendeur de

99 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, M. et Mme [Y], se plaignant de désordres affectant leur maison, ont fait assigner Mme [P] veuve [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dieppe aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 9 octobre 2024, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— débouté les époux [Y] de leur demande d’expertise,

— condamné les époux [Y] unis d’intérêt à payer à Mme [A] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascale Rondel pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 12 novembre 2024, M. et Mme [Y] ont formé un appel contre cette ordonnance.

Par décision du président de chambre du 2 décembre 2024, l’affaire a été fixée suivant les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 22 mai 2025, M. [S] [Y] et Mme [V] [N] son épouse demandent de voir :

— infirmer l’ordonnance rendue le 9 octobre 2024 par le juge des référés de [Localité 10] en tous les chefs du dispositif critiqués,

— ordonner, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise judiciaire et commettre pour y procéder tel expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de :

. se rendre sur les lieux situés [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties,

. entendre les parties en leurs observations et explications,

. s’adjoindre si nécessaire tout sapiteur de son choix afin de l’assister dans sa mission,

. procéder à toutes investigations utiles, entendre tous sachants, recueillir tous documents et renseignements à charge d’en indiquer la source,

. se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les permis de construire, plans et documents contractuels liés à la construction, l’aménagement, l’entretien et l’occupation de l’immeuble litigieux,

. décrire la situation et les désordres constatés sur l’immeuble,

. estimer la valeur de l’immeuble,

. dire si, en l’état, l’immeuble présente un danger nécessitant son évacuation,

. déterminer l’origine des désordres,

. dater dans la mesure du possible l’apparition des désordres d’humidité et dire s’ils sont antérieurs à la vente et s’ils ont fait l’objet d’un traitement antérieur à la vente,

. dater dans la mesure du possible les dysfonctionnements et malfaçons constatés sur l’installation électrique ; les décrire et déterminer leurs origines ; dire s’ils sont antérieurs à la vente et s’ils ont fait l’objet de réparation antérieure à la vente,

. dire si les désordres, dysfonctionnements, et malfaçons constatés rendent la maison impropre à l’usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus,

. décrire et déterminer les travaux réalisés et notamment les travaux d’embellissement à l’intérieur et à l’extérieur sur l’ensemble de l’immeuble par les anciens propriétaires ou tous ayants droit ou tous occupants,

. dire si ces travaux ont pu servir à dissimuler l’état réel dans lequel se trouvait l’immeuble avant la vente,

. dire si ces travaux ont pu servir à dissimuler l’état réel dans lequel se trouvait l’immeuble,

. déterminer et décrire les solutions et travaux de nature à remédier aux désordres et dysfonctionnements et à remettre l’immeuble en état,

. chiffrer le coût des travaux de remise en état sur la base de devis fournis par les parties,

. fournir tous avis techniques et éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur les responsabilités encourues,

. évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis par les consorts [Y] en lien avec les désordres constatés,

. répondre aux dires et observations des parties qui seront annexés au rapport,

. dresser et diffuser un pré-rapport d’expertise et/ou une note de synthèse circonstanciée, répondant à chaque point de la mission, afin de permettre aux parties tout dire en réponse à ce document dans le respect du principe du contradictoire,

. dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

— fixer le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert,

— débouter Mme [A] [P] de toutes demandes et prétentions plus amples ou contraires,

— condamner Mme [A] [P] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que le juge des référés n’a pas pris en considération les importants et graves désordres d’humidité et d’infiltrations impactant la structure même de la maison, ni les désordres et malfaçons impactant gravement l’installation électrique qui vont au-delà des quelques anomalies consignées dans le diagnostic immobilier de l’installation intérieure d’électricité annexé à l’acte de vente ; que le juge des référés a retenu une notion de danger et des préconisations qui vont au-delà des conclusions contenues dans ce diagnostic ; qu’il a retenu à tort que les désordres qu’ils invoquent étaient apparents lors de l’acquisition ; qu’il a ajouté des conditions aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et n’était pas compétent pour trancher le débat au fond.

Ils font valoir qu’ils justifient d’un intérêt légitime à demander une mesure d’expertise de la maison ; que la responsabilité de la venderesse est susceptible d’être engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ; que les pièces produites par cette dernière (deux baux d’habitation) ne permettent pas d’établir une occupation continue de la maison sans doléance ou difficulté de locataires qui ont manifestement quitté les lieux ; que le prix de la maison n’était pas modique pour eux contrairement à ce qu’avance l’intimée ; que le fait qu’ils n’occupent pas ensemble l’immeuble en raison des contraintes professionnelles de Mme [Y] est sans lien avec l’état de celui-ci.

Ils ajoutent que les malfaçons et désordres qu’ils dénoncent étaient antérieurs à la vente, mais qu’ils n’étaient pas visibles au moment de la vente car la maison, quand ils l’ont visitée à deux reprises, avait été repeinte entièrement, les sols étaient recouverts de Pvc, et les murs étaient camouflés par des panneaux de bois et des bandes de papiers peints ; qu’en outre, il n’était pas possible d’avoir connaissance que l’alimentation électrique n’était pas reliée au compteur et se faisait par un câble branché avant le compteur ; qu’ils n’ont découvert ces malfaçons et désordres qu’en mars 2024.

Par conclusions notifiées le 28 janvier 2025, Mme [A] [P] veuve [H] sollicite de voir en application de l’article 145 du code de procédure civile :

— confirmer la décision dont appel,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande d’expertise,

à défaut et avant jugement,

— enjoindre aux demandeurs de communiquer l’intégralité de leurs annexes et notamment des diagnostics et de produire leurs factures d’électricité et de fluides entre la date de la vente et juin 2023,

à titre subsidiaire,

— compléter la mission de l’expert désigné de la façon suivante :

. vérifier de façon précise l’état du bien au moment de la vente,

. dire si les vices étaient ou pas apparents,

. dire si les diagnostics et l’ensemble des éléments contenus dans les annexes de l’acte, notamment, pouvaient permettre à l’acquéreur de savoir quelles étaient les difficultés de cette maison vendue à un prix modeste de 100 000 euros,

. dire si raisonnablement les acquéreurs pouvaient, compte tenu de ces indications et de l’état global de l’immeuble, s’attendre à avoir des travaux à réaliser pour mettre le bien en conformité (notamment diagnostic énergétique en E),

— laisser à la charge de M. et Mme [Y] l’ensemble de leurs frais et dépens,

— condamner M. et Mme [Y] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascale Rondel pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision.

Elle fait valoir que l’expertise ne se justifie pas au vu de la validité de la clause exonératoire de garantie contenue dans l’acte de vente, ainsi que des annexes portées à la connaissance des acquéreurs lesquelles font état très précisément de l’ensemble des diagnostics, notamment électrique, et de l’état du bien ; que la présence d’une fissure dans le bac à douche était apparente ; qu’il n’y a en l’état aucun vice caché pouvant lui être reproché ; que les locataires de cette maison ne se sont jamais plaints de désordres.

Elle ajoute que le prix de la maison était nettement inférieur au marché local, ce qui démontre qu’il s’agissait d’une maison modeste avec des défauts nécessitant des travaux et pour autant louée régulièrement jusqu’à la vente ; que l’expertise sollicitée n’a pour seul but que de pallier la carence des appelants ; que de nombreux mois se sont écoulés entre la date de la vente et la date à laquelle ils ont engagé cette action sans qu’ils n’habitent la maison et alors qu’ils ont fait effectuer de nombreux travaux qui empêchent tout constat par un expert ; que l’humidité découle de l’absence de chauffage et d’aération/ventilation et ressort de la seule responsabilité des acquéreurs ; que la maison, que ces derniers ont visitée plusieurs fois, était en très bon état et habitable au jour de la vente et qu’aucune peinture n’a été refaite sauf dans la salle de bain.

Elle s’interroge sur la situation familiale de M. et Mme [Y] qui pourrait expliquer l’inoccupation de la maison après la vente. Elle demande en conséquence qu’ils communiquent leurs factures d’électricité entre la vente et juin 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d’établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. En effet, la mise en oeuvre de l’article 145 n’exige pas que le fondement et les limites d’une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties, et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’intimé.

Les dispositions de l’article 146 du code précité relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145.

En l’espèce, M. et Mme [Y] produisent les pièces suivantes au soutien de leur demande d’expertise :

— un courriel du 9 avril 2024 de M. [G] de l’entreprise Feal Elec, faisant état de l’existence, dans le plafond de la salle d’eau, d’une ligne électrique piratée sur le réseau Edf, de la nécessité de contacter Enedis pour qu’il protège le propriétaire et la maison car les fils électriques commencent à fondre, d''un semblant de tableau électrique dans le plafond de la maison, avec des appareils non fonctionnels (ex : l’interrupteur différentiel…)', et de la nécessité de reprendre l’installation électrique dans son intégralité,

— deux procès-verbaux de constat dressés les 7 mai et 22 novembre 2024 par Me [F], huissier de justice, dont le premier fait état notamment de plusieurs non-conformités et défauts de l’installation électrique, d’une réparation grossière du bac de douche dans la salle d’eau, d’humidité et de traces de moisissures dans le bas du mur de la cuisine, d’une absence de fonctionnement des radiateurs dans le séjour, d’humidité dans le coin bureau dont les plinthes sont pourries et dont le plancher s’enfonce sous le poids d’un homme, d’humidité dans la petite cave en bout de l’habitation,

— une note d’expertise de la Sas Ixi, expert mandaté par l’assureur protection juridique de M. et Mme [Y], établie le 25 juin 2024 à la suite d’une visite de reconnaissance effectuée le 20 juin 2024 en présence notamment de Mme [P] veuve [H] et de son avocat, et faisant état notamment de l’effondrement d’un plancher, de la pourriture des planchers, d’une humidité très importante et de l’amiante non déclarée, de pourriture dans l’encadrement de fenêtres et de portes, d’un tableau électrique caché dans le comble, de bacs acier en toiture sans protection et sans pente réglementaire.

Il en ressort que l’existence des désordres, non-conformités, et/ou défauts allégués par M. et Mme [Y] est avérée.

La discussion sur leur nature, leur caractère caché ou apparent, leurs causes, leur ampleur, et leur incidence relève du débat au fond pour lequel le juge des référés n’est pas compétent. Il en est de même de la discussion sur l’application ou non de la clause contractuelle d’exclusion de garantie de la venderesse pour les vices cachés.

Il n’est pas établi en l’état que l’éventuelle action au fond envisagée par M. et Mme [Y] contre leur venderesse est manifestement vouée à l’échec.

En outre, la mesure d’expertise demandée est légalement admissible et utile. Elle améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de Mme [P] veuve [H].

Dès lors, le motif légitime nécessaire à la réalisation d’une mesure d’expertise est établi. Il sera fait droit à la demande en ce sens de M. et Mme [Y]. Les modalités de cette mesure seront spécifiées dans le dispositif et ses frais seront avancés par ces derniers, demandeurs de celle-ci. L’ordonnance contraire du juge des référés sera infirmée.

Sur la demande de Mme [P] veuve [H] de production de pièces

Sa demande de communication de l’intégralité des annexes de l’acte authentique de vente sera rejetée.

D’une part, ces documents figurent dans le titre remis à cette dernière à l’issue de cette vente. D’autre part, les annexes, qui constituent leurs pièces 1-a à 1-k, ont été produites par les appelants.

Ensuite, la production par M. et Mme [Y] de leurs factures d’électricité et de fluides pourra être effectuée au cours des opérations d’expertise sans qu’ils y soient enjoints.

En conséquence, la demande présentée en ce sens par Mme [P] veuve [H] sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer notamment : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code précité ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696. En effet, cette mesure d’instruction n’est pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’est ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

Les dépens de première instance et d’appel seront donc mis à la charge des demandeurs à l’expertise. La décision du premier juge les ayant condamnés aux dépens sera confirmée. Le bénéfice de distraction sera accordé à l’avocat de Mme [P] veuve [H].

Enfin, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées. La décision contraire du premier juge sera infirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné les époux [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascale Rondel pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision,

Confirme l’ordonnance de ce chef,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [M] [E], expert, domicilié [Adresse 6], port. : 06 19 59 03 82, adresse électronique : [Courriel 11], lequel aura pour mission de :

— se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s’adjoindre tout sapiteur si besoin est,

— se rendre au [Adresse 4], et en tout endroit utile à l’accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,

— décrire les désordres, non-conformités, et/ou défauts allégués ; les photographier si cela est possible, ou les représenter ; en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, et les causes ; préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,

— indiquer si les désordres, non-conformités, et/ou défauts étaient apparents lors de la vente, ou s’ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils étaient connus de la venderesse et/ou des acquéreurs ou ne pouvaient manquer de l’être, notamment par rapport à l’état de la maison au jour de la vente et à son prix de vente et par rapport aux annexes de l’acte authentique de vente,

— faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux désordres, non-conformités, et/ou défauts ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, non-conformités, et/ou défauts, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres, non-conformités, et/ou défauts et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,

— déposer son rapport définitif qui sera transmis au greffe du service des référés du tribunal judiciaire de Dieppe et aux parties avant le 3 octobre 2026,

Dit que M. [S] [Y] et Mme [V] [N] son épouse devront consigner la somme de 4 000 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire de Dieppe, avant le 31 octobre 2025, sous peine de caducité de la mesure,

Désigne le juge chargé du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Dieppe pour suivre l’exécution de la mesure d’expertise et dit qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement à ce juge,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [S] [Y] et Mme [V] [N] son épouse aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Pascale Rondel, avocate, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,