N° RG 25/00941 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5C5

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00433

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 06 février 2025

APPELANTS :

Madame [O] [I] née [D]

née le 3 juillet 1986 à [Localité 11] (76)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Amandine DOMINGUES, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [Z] [I]

né le 4 août 1984 au [Localité 10] (76)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Amandine DOMINGUES, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.C.I. MVR

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence DROUIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Mansouria BILLORE-TENNAH, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 25 septembre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 04 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé des 2 et 7 juin 2022, la SCI MVR a consenti à M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] (ci-après les consorts [I]) un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], à Epouville (76133) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 2 juin 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2024, distribuée le 1er juillet 2024, le conseil des consorts [I] a mis en demeure la SCI MVR de réaliser des travaux de remise en état du logement et de prendre en charge le coût financier des surconsommations d’électricité du logement, soit la somme globale de 2 318,05 euros, en raison de dysfonctionnements du système de production d’eau chaude (cumulus).

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, les consorts [I] ont fait assigner la SCI MVR en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de voir :

— condamner la SCI MVR au paiement d’une somme provisionnelle de 1 300 euros en indemnisation du préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’installation électrique du bien loué ;

— ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert chargé d’examiner et relever tous les problèmes invoqués, déterminer l’origine de ces désordres et les dater, déterminer l’incidence de ces problèmes sur l’occupation des locaux et ce notamment sur le coût de leur consommation électrique, déterminer et chiffrer les travaux de remise en état ;

— condamner la SCI MVR au paiement d’une somme provisionnelle de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance de référé contradictoire du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— débouté M. et Mme [I] de leurs demandes ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens.

Par déclaration électronique du 10 mars 2025, les consorts [I] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions n° 3 communiquées le 9 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, les consorts [I] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du Havre du 6 février 2025 en ce qu’elle a débouté M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] de leurs demandes et les a condamné aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI MVR au paiement d’une somme provisionnelle de 1 300 euros en indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [I] du fait du dysfonctionnement de l’installation électrique du bien loué ;

— ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président de nommer ;

— donner pour mission à l’expert de :

se rendre sur place en présence des parties après les avoir régulièrement convoquées ;

se faire remettre tous les documents contractuels et les pièces nécessaires par les parties ;

examiner et relever tous les problèmes invoqués par M. [I] et Mme [I] dans leur assignation et figurant dans leurs pièces listées ci-après soit les problèmes liés à l’installation et la consommation électrique du logement ainsi que les problèmes d’humidité rencontrés ;

déterminer les origines de ces problèmes et les dater ;

déterminer l’incidence des problèmes sur l’occupation des locaux et ce notamment sur le coût de leur consommation électrique ;

déterminer et chiffrer les travaux de remise en état en précisant leur coût, leur durée et leur incidence sur la possibilité d’occuper les locaux loués par les locataires ;

d’une manière générale, recueillir tous éléments de fait et techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

du tout dresser un rapport après envoi d’un pré-rapport aux parties ;

— condamner la SCI MVR au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MVR aux dépens.

Dans ses conclusions d’intimée n° 3 communiquées le 9 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SCI MVR demande à la cour de :

— débouter M. [I] et Mme [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 6 février 2025 par le juge des contentieux de la protection ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [I] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Les consorts [I] sollicitent la condamnation de la SCI MVR à leur verser une indemnité provisionnelle de 1 300 euros au titre du préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’installation électrique de logement loué ayant entraîné une surconsommation électrique. Ils précisent que le cumulus permettant de chauffer l’eau du logement est resté en marche forcé, ce qui ne leur a pas permis de bénéficier de la tarification des heures creuses.

La SCI MVR estime que ses locataires étaient en mesure de déceler leur surconsommation, l’appartement étant équipé d’un compteur Linky, que le prix de l’électricité a augmenté de 29,256 % de fin 2022 à août 2023, ce qui ne permet de lier le doublement prétendu de la consommation d’électricité à la marche forcée du cumulus.

En droit, l’article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (')

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (').»

De ces deux derniers textes il se déduit que le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire une installation électrique qui non seulement est conforme aux normes de sécurité, mais aussi à l’usage qui en est attendu, à savoir que le système électrique du chauffe-eau électrique disposant d’un contacteur heures pleines/heures creuses fonctionne, afin de permettre à ce dernier de bénéficier de la tarification favorable des heures creuses, l’eau chaude avec un système cumulus pouvant être produite et stockée aux heures favorables de la tarification.

En l’espèce, il résulte du rapport d’intervention de l’entreprise FD Fermetures du 29 juillet 2024, qu’à la suite de son intervention du 8 juillet 2024 à la demande de la SCI MVR, elle a pu reconnecter correctement la commande jour/nuit de l’appartement des consorts [I] (accessible depuis les parties communes), qui était connectée par erreur à un autre appartement inoccupé (pièce n° 12 de la SCI MVR), ce qui suffit à éclairer les raisons du défaut de fonctionnement du contacteur permettant de faire fonctionner le cumulus en heures creuses, sans qu’il puisse être reprochés aux consorts [I] de ne pas analyser leur consommation avec le compteur de fourniture Linky, qui en tout état de cause continuait de délivrer de l’électricité en heures creuses pour d’autres besoins de consommation. L’obligation pour la bailleresse est d’autant moins contestable qu’il ne s’agit pas d’une panne survenue, comme cela avait pu être évoqué dans un premier temps par un électricien qui avait diagnostiqué en avril 2024 un contacteur hors service (pièce n° 9 de la SCI MVR), mais d’une erreur de branchement, qui n’était d’ailleurs pas la seule difficulté identifiée, puisque l’entreprise FD Fermetures va évoquer dans un autre rapport d’intervention de novembre 2024 la suppression d’une prise reliée au tableau électrique de l’appartement des consorts [I], ainsi que d’un télérupteur qui commandait l’éclairage de trois lampes de la cage d’escalier des parties communes (pièce n° 27 de la SCI MVR).

En outre, l’évocation de l’augmentation des tarifs de l’électricité n’est pas suffisante pour permettre à la SCI MVR d’établir une contestation sérieuse pour justifier de la progression du coût de la consommation d’électricité sur plusieurs mois, alors qu’il est établi que Mme [I] s’était rapprochée au tout début de l’année 2024 de l’agent immobilier chargé de la gestion du bien pour évoquer sa forte consommation électrique, de telle sorte qu’il convient de condamner la SCI MVR à payer aux consorts [I] une provision d’un montant de 800 euros au titre du dysfonctionnement de l’installation électrique du bien loué, ce qui en conséquence entraînera infirmation de l’ordonnance entreprise.

Sur la demande d’expertise

Les consorts [I] sollicitent la mise en place d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne pouvant bénéficier d’une jouissance normale de l’appartement pris en bail en raison de ses problèmes d’humidité.

La SCI MVR fait valoir en s’opposant à la demande d’expertise qu’elle a fait intervenir la SARL FREGER pour procéder aux réparations nécessaires dès qu’elle a eu connaissance d’infiltrations d’eau au niveau du plafond, en soulignant que l’état d’entrée dans les lieux n’avait relevé aucun problème d’humidité.

En droit, l’article 145 du code de procédure civile prévoit que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il résulte des débats et des pièces qui y ont été versées, en particulier du procès-verbal de constat du 13 juin 2024 établi par maître [S], commissaire de justice (pièce n° 7 des consorts [I]), qu’il existe en divers points de l’appartement que louent les consorts [I] à la SCI MVR des traces d’humidité, voire quelques moisissures (couloir menant à la chambre, chambre située au bout du couloir, dans le séjour près de l’escalier, dans la chambre en enfilade du séjour et dans le WC), que cette humidité est présente au sol (au niveau du parquet dont plusieurs lattes présentent des gonflements), en bas de murs, ainsi qu’en hauteur, et pas seulement autour d’une fenêtre de toit (Velux), dont la SCI MVR reproche aux consorts [I] de ne pas avoir permis la réparation et que l’entretien de cette fenêtre est défaillant, sans que cela résulte des constatations du commissaire de justice.

L’humidité en divers points du logement est aussi attestée par des proches des consorts [I] (pièces n° 15, 16 et 17).

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que les consorts [I] justifient d’un motif légitime pour que soit ordonnée une expertise judiciaire, dans la mesure où l’importance et les causes de la présence d’humidité en différentes points n’apparaissent pas pleinement établies. En revanche des investigations spécifiques concernant l’électricité ne semblent pas utiles dès lors que la problématique du raccordement liée au chauffe-eau électrique a été réglée.

En conséquence, par infirmation de l’ordonnance entreprise, il convient d’ordonner une expertise dans les termes précisés au dispositif.

Sur les frais de procédure

En considération de l’issue de la procédure de référé menées par les consorts [I], la SCI MVR sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. En revanche, s’agissant des frais de l’expertise ordonnée, les frais la concernant seront mis à la charge des consorts [I] dès lors qu’ils l’ont sollicitée pour leur permettre d’établir la preuve.

Concernant les frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI MVR sera condamnée à payer aux consorts [I] la somme de 1 200 euros au titre de la première instance et de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance rendue le 6 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du Havre en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI MVR à payer à M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] la somme provisionnelle de 800 euros en indemnisation du préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’installation électrique ;

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder M. [W] [E], [Adresse 4], tél. : [XXXXXXXX01], avec la mission suivante :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats, en présence de tout technicien dont les parties souhaiteraient s’entourer,

— prendre connaissance de tous documents utiles,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

— examiner l’immeuble loué par M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] à la SCI MVR, sis [Adresse 7] à Epouville (76133), afin de décrire les différents désordres liés à des problèmes d’humidité et/ou de moisissures, leur origine, les malfaçons pouvant en être la cause, de préciser les solutions susceptibles d’y remédier, ainsi que d’indiquer le cas échéant si les désordres sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou d’en restreindre l’usage,

— procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Ordonne aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert remettra un pré-rapport aux parties au plus tard le 31 mars 2026, pour permettre à ces dernières d’y répondre avant l’établissement du rapport définitif,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, au plus tard le 29 mai 2026 (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] qui devront consigner la somme de deux mille cinq cents (2 500) euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du Havre, [Adresse 2], au plus tard le 30 janvier 2026, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Renvoie le cas échéant au juge compétent du tribunal judiciaire du Havre pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Condamne la SCI MVR aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI MVR à payer à M. [Z] [I] et Mme [O] [I] née [D] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

Le greffier Le président