Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 11 juin 2025, n° 21/12535

TGI Paris 27 mai 2021

CA Paris
Infirmation 11 juin 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la majorité applicable au vote
La cour a estimé que le vote de la résolution n°6 était nul en raison de l'irrégularité de la majorité applicable, confirmant que les travaux nécessitaient une majorité stricte selon l'article 25.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la décision favorable
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [T] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, considérant qu'elle avait gagné son appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 11 juin 2025, n° 21/12535
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/12535
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 27 mai 2021, N° 18/10794
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GUERRIERDominique PONTE
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [ Adresse 1 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12535 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7UW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2021 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 18/10794

APPELANTE

Madame [G] [T]

née le 23 juillet 1949 à [Localité 8] (59)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE 'G.T.F.', SA immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 572 032 373

C/O G.T.F. (Gestion et Transaction de France)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 3], est soumis au statut de la copropriété tel que prévu par la loi du 10 juillet 1965 et a pour syndic la société GTF.

Mme [T] est propriétaire du lot n°13 au sein de cet immeuble.

Le 3 juillet 2018, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est prononcée sur la résolution suivante :

«6ème résolution : décision à prendre concernant l’installation d’une porte sas devant la cour (article 25).'

Cette résolution n° 6 a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Mme [T] a voté contre cette résolution.

Faisant valoir avoir reçu une convocation pour le vote de cette résolution au visa de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et non de l’article 24 comme lors du vote entrepris lors de la tenue de l’assemblée générale, Mme [T] a, par exploit du 17 septembre 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— Dire et juger que la résolution n°6 concernant l’installation d’une porte sas avec pose d’un interphone a été irrégulièrement adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Prononcer l’annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2018.

Les travaux votés n’ont pas été exécutés.

Le 15 avril 2019, l’assemblée générale a rejeté à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 une résolution n°15 portant sur la pose d’une porte sas dans la cour de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées en première instance en date du 25 octobre 2019 Mme [T] sollicitait que le Tribunal constate que la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 a été annulée du fait du vote de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 avril 2019.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [T] de sa demande tendant à voir dire que la résolution n°15 rejetée lors de l’assemblée générale du 15 avril 2019 emporte annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018, l’a condamnée aux dépens et déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 outre à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Mme [T] a relevé appel du jugement par déclaration du 3 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 22 juillet 2021 par Mme [T], appelante qui sollicite de la cour, au visa dispositions de l’article 24 II de la loi du 10/7/1965 et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :

'-Dire et juger que celle-ci 'la décision prise par l’assemblée de de 2019 de refuser le vote de ces travaux à la majorité de l’article 25 n’est définitive.

— Dire et juger que la remise en cause, par cette résolution, de la résolution n°6 résolution adoptée en 2018 nécessite de considérer que celle-ci a été annulée par l’assemblée.

— En tout état de cause, considérer que l’annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 s’impose en ce qu’ayant visé le vote de travaux qui relevaient de majorité distincte.

— Considérer que le projet de résolution n°6 a été présenté aux copropriétaires comme comportant l’installation d’une porte sas dans la cour de l’immeuble mais en ce que comportant mention d’un système spécifique d’ouverture.

— Considérer que le vote des modalités d’ouverture de la porte sas présentée dans la convocation devait être soumis au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet1965.

— En conséquence, pour ces motifs, dire que le jugement entrepris mérite l’infirmation.

Statuant à nouveau,

— Prononcer l’annulation de la résolution 6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2018.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Mme [T] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre la même somme au titre des frais irrépétibles par elle engagés dans la procédure pendante devant le tribunal.

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont les dépens d’appel.'

Mme [T] fait valoir que c’est par une erreur d’appréciation que le tribunal a considéré que les travaux visés à la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 constitueraient des travaux de sécurisation justifiant ainsi leur vote à la majorité de l’article 24 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, outre qu’il a considéré que le vote de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 avril 2019 remettant en cause le vote de la résolution n°6 par l’assemblée générale du 3 juillet 2018 n’entrainait pas l’annulation de ladite résolution n°6 estimant que les travaux qui y avaient été votés étaient susceptibles d’avoir été déjà exécutés.

Mme [T] indique ainsi, d’une part, que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 a fait l’objet d’un vote erroné au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au prétexte d’une atteinte à la sécurité de l’immeuble alors même que la convocation évoquait l’article 25 portant sur des travaux d’amélioration ; d’autre part, que la remise en cause par les copropriétaires, lors de l’assemblée de 2019, de cette résolution n°6 litigieuse impose l’annulation de celle-ci.

Vu les conclusions notifiées le 19 octobre 2021 par le syndicat des copropriétaires, intimé, qui sollicite de la cour :

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du 27 mai 2021 du Tribunal Judiciaire de Paris

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la différence entre la majorité indiquée sur la convocation et la majorité à laquelle la résolution a été votée n’est sanctionnée par aucun texte et ne saurait remettre en cause la validité du vote dès lors que la résolution a été votée à la bonne majorité.

En tout état de cause, et dès lors que la résolution portait sur des travaux destinés à assurer la sécurité physique des occupants au sens de l’article II a) de l’article 24 de la loi du 10 juillet 2018, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 a été adoptée à la bonne majorité.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique que si lors de l’assemblée générale du 15 avril 2019, les copropriétaires ont été appelés à se prononcer de nouveau sur la création d’une porte sas au sein de l’immeuble, et que cette résolution a été rejetée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le tribunal a justement considéré que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 n’a pas été annulée par le vote de cette résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 avril 2019 dès lors que les travaux précédemment votés pouvaient avoir reçu exécution pour être immédiatement exécutoires s’agissant de travaux de sécurisation.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la régularité du vote de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 à l amajorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable du 19 août 2015 au 25 novembre 2018 dispose :I – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.(…)

II. ' Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

L’article 25 de cette même loi dans la version applicable du 8 août 2015 au 25 novembre 2018 prévoyait :Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :(…)

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L’article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 01 juin 2020 dispose :

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25.

Enfin, l’article 26 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 prévoit :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :(…)

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

En vertu de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 : La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

La décision querellée est la suivante :

«6ème résolution : Décision à prendre concernant l’installation d’une porte SAS dans la cour

(ARTICLE 25)

Devis [F] d’un montant de 9 496 euros TTC.

Devis en attente Botte et Dilephone

6.1 ' Détermination des travaux à réaliser (article 25)

L’Assemblée Générale décide, après avoir pris connaissance des pièces du dossier, de procéder aux travaux de :

— installation d’une porte SAS dans la cour.

Selon devis du ''' de l’entreprise '''.. d’un montant de ''''.

Cette résolution est APPROUVEE/REJETEE. à l’unanimité/à la majorité de tous les

copropriétaires selon l’article 25 de la loi du 10/07/1965. (')».

Lors de la tenue de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 la résolution n°6 a été approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

A titre préliminaire il convient de préciser que par application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars1965, l’indication au projet de résolution de la majorité à laquelle les résolutions devront être adoptées n’est pas nécessaire et la différence entre la majorité indiquée sur la convocation et la majorité à laquelle la résolution a été votée n’est sanctionnée par aucun texte et ne saurait remettre en cause la validité du vote dès lors que la résolution a été votée selon la bonne majorité, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, si les travaux de mise en place d’une porte sas avec interphone dans la cour de l’immeuble sont incontestablement des travaux de sécurisation, il apparaît toutefois à la lecture combinée des articles 24, 25, 25-1 et 26 précités de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que ces travaux à effectuer sur les parties communes emportent transformation, addition ou amélioration et entrent dans le champ de l’article 25 n pour lesquels l’article 25-1 prévoit précisément une exclusion de la possibilité du second vote à la majorité de l’article 24 aux décisions mentionnées aux n (et o) de l’article 25.

En effet, l’installation des dispositifs de sécurité et de gestion des accès sont des travaux qui touchent directement la sécurité et la vie quotidienne des résidents pour modifier l’aspect ou la structure des parties communes, concernent l’ensemble des copropriétaires et peuvent engendrer des coûts importants tel qu’en l’espèce.

C’est donc par une erreur de qualification que le tribunal a considéré que le vote des travaux de mise en place d’une porte sas avec digicode dans la cour de l’immeuble après le passage de la porte cochère constituent des travaux 'nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants’ relevant de l’article 24 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 quand l’article 25-1 de cette même loi prévoit expressément un vote à la majorité stricte de l’article 25 pour les travaux d’amélioration sur les parties communes, précision faite que les travaux litigieux ne relèvent cependant pas de la double majorité de l’article 26 qui ne concerne que les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles – partant de la porte cochère dotée d’un digicode de l’immeuble – et/ou en cas de fermeture totale de l’accès à l’immeuble – ce qui n’est pas non plus le cas de l’espèce.

En conséquence le jugement sera infirmé de ce chef et il y a lieu de déclarer nul le vote de la décision n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 pour irrégularité de la majorité applicable au vote.

Il s’ensuit que la demande Mme [T] en annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 du fait du vote de la résolution n°15 par l’assemblée générale suivante du 15 avril 2019 est devenue sans objet.

Il n’y a lieu non plus pour la cour à statuer sur la question de savoir si une assemblée générale peut revenir sur une précédente décision dès lors que la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juilllet 2018 a été déclarée nulle, étant constant que les travaux qui y sont visés n’ont pas, en tout état de cause, été exécutés.

Il n’y a lieu à statuer sur d’autres demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles et de condamner le syndicat des copropriétaires perdant en cause d’appel à payer à Mme [T] la somme globale de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d’appel et à supporter les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Il échet de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y substituant,

Annule la résolution n°6 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à Mme [T] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE