N° RG 24/02913 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXR5

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 13 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

12-24-000020

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Rouen du 17 juin 2024

APPELANTE :

Madame [G] [N]

née le 30 Septembre 1972 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre MORTIER, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006793 du 25/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur [S] [X]

né le 06 Mars 1958 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame DE MASCUREAU, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 13 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2011, M. [S] [X] a consenti à Mme [G] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 490 euros et un dépôt de garantie de même montant.

Se plaignant de désordres affectant les lieux loués et en particulier de la présence d’humidité, suivant acte de commissaire de justice du 1er février 2024, Mme [N] a fait assigner en référé M. [X] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir ordonner une expertise. Le 21 mars 2024, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection de Rouen.

M. [X] a reconventionnellement demandé au tribunal de valider le congé pour vendre délivré à Mme [N] le 30 mai 2023, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement de la somme de 3918,65 euros à titre de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges, ainsi que d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024, outre au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en référé, a:

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise ;

— dit que Mme [G] [N] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux, à savoir l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (76)

— ordonné l’expulsion de Mme [G] [N] de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (76), à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [G] [N] à payer à M. [S] [X] une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros par mois à compter du 1er décembre 2023,

— condamné Mme [G] [N] à payer à M. [S] [X] une somme de 250 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges pouvant être dus concernant la location du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (76),

— débouté M. [S] [X] du surplus de ses demandes

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté M. [S] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] [N] aux dépens.

Cette décision a été signifiée à Mme [N] le 17 juillet 2024 et par exploit du même jour, M. [X] lui a fait délivrer un commandement de quitter les lieux.

Par jugement du 22 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen a accordé à Mme [N] un délai de 3 mois pour quitter le logement qu’elle occupe.

Mme [N] a interjeté appel de l’ordonnance de référé du 17 juin 2024 dans des formes et délais qui ne sont pas critiqués.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, de voir:

— la déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour pour y procéder avec notamment pour mission d’examiner et de constater les désordres listés dans l’assignation et décrits dans les pièces qui y sont annexées ainsi que dans l’ensemble des écritures échangées entre les parties dans le cadre de la procédure, déterminer leur origine, donner tous éléments motivés permettant de dire si ces désordres rendent le logement impropre à sa destination et déterminer dans quelle mesure ils en diminuent cet usage, décrire les travaux nécessaires à leur réparation et les chiffrer, s’expliquer sur toutes causes de préjudice subis et les chiffrer,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes et le condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, l’intimé demande à la cour de

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise,

* dit que Mme [N] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués,

* ordonné l’expulsion de Mme [N] de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5], à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* condamné Mme [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros de par mois à compter du 1er décembre 2023,

* rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

* condamné Mme [N] aux dépens.

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

* condamné Mme [N] à lui payer 250 euros de provision à valoir sur les loyers et charges pouvant être dus concernant la location du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5],

* débouté M. [X] du surplus de ses demandes,

* débouté M. [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence et statuant à nouveau :

— débouter Mme [N] de toutes ses demandes,

— débouter Mme [N] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire, cette demande n’étant pas fondée,

— déclarer valide le congé pour vendre délivré à Mme [G] [N] le 30 mai 2023,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], si besoin est avec le concours de la Force publique,

— condamner Mme [N] au paiement de la somme en principal de 5807,52 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal,

— condamner Mme [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer augmenté des charges, à compter du 1er mars 2024, et jusqu’à la restitution effective des lieux,

— condamner Mme [N] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de procédure engagés en première instance et en appel,

— condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Mme [N] fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande au motif qu’elle ne justifie pas de la nécessité d’une expertise alors qu’elle verse aux débats des pièces attestant de l’existence de désordres et notamment la présence d’humidité dans l’ensemble du logement.

M. [X] s’oppose à cette prétention, faisant valoir que les pièces en cause sont afférentes à un autre logement que celui occupé par Mme [N] et qu’en tout état de cause, les désordres relevés ont été constatés en août 2021, soit, il y a plus de trois ans, Mme [N] ne produisant aucun élément contemporain permettant de fonder sa demande.

L’article 145 du code de procédure civile énonce :« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

A l’appui de sa demande d’expertise, Mme [N] produit :

— le rapport de visite établi le 26 août 2021 par le service communal d’hygiène et de santé de la direction de la solidarité de la cohésion sociale ayant relevé une humidité excessive dans le logement, localisée dans l’entrée/cuisine à côté de la porte d’entrée, dans le séjour sur quelques endroits des murs Est et Nord, dans la chambre du fond sur les murs Nord et Est et sur une partie du plafond et dans la cave. Il a été également constaté une absence de dispositif de ventilation dans la cuisine, avec toutefois la présence d’un ouvrant et l’absence d’entrée d’air frais et de sortie d’air vicié dans le séjour (VMC inexistante),

— le courrier que lui a adressé le 1er octobre 2021 la direction de la solidarité et de la cohésion sociale de la ville de [Localité 5] prenant acte de l’état du logement et lui indiquant intervenir auprès du bailleur afin de se conformer aux dispositions du règlement sanitaire départemental.

Le premier juge a considéré que Mme [N] ne justifiait pas pleinement de la nécessité d’une mesure d’expertise judiciaire, dès lors qu’elle s’appuie sur un rapport de visite effectué le 26 août 2021, sans qu’il ne soit établi au cours des deux années ayant suivi la présence d’humidité localisée sur les murs Nord et Est du logement.

La cour ne peut que rejoindre la motivation du juge des référés, alors que Mme [N] est entrée dans les lieux le 26 novembre 2011, que si le rapport de visite du 26 août 2021 a mis en évidence l’existence d’une humidité excessive en certains endroits, particulièrement sur les murs nord et est du logement, ces constatations ont été faites en août 2021, alors que la demande d’expertise n’a été formulée que suivant assignation du 1er février 2024, sans que ne soit versé de plus amples éléments attestant de la persistance de ces désordres, ou établi que le bailleur n’y a pas remédié ainsi qu’il y était invité par la direction de la solidarité de la cohésion sociale, alors que Mme [N] se trouve encore dans les lieux, étant observé qu’il n’est pas plus justifié de tels éléments à hauteur d’appel.

La cour ajoutera que l’engagement d’une procédure à l’encontre du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ou pour tout manquement susceptible de mettre en jeu sa responsabilité, n’empêche pas le bailleur de délivrer un congé pour vendre à son locataire, s’agissant de procédures distinctes, le locataire étant en mesure d’obtenir réparation du préjudice causé par la délivrance d’un logement indécent ou la violation par le bailleur de ses obligations.

Il conviendra en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise.

Sur le congé pour vendre

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile: « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.(…)».

En vertu de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

Si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, suivant bail sous seing privé du 1er décembre 2011, M. [X] a donné à bail à Mme [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelables par période de trois ans, devant expirer pour la première fois le 30 novembre 2014. Le bail s’est tacitement reconduit par périodes successives de trois années entières et consécutives depuis le 1er décembre 2014.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, M. [X] a fait délivrer à sa locataire un congé pour vendre contenant offre de vente à son profit moyennant un prix de 100 000 euros, outre les conditions de vente, réitération du congé contenant une offre à hauteur de 80 000 euros ayant été effectuée le 11 août 2023.

Le congé délivré n’est pas contesté en la forme et les conditions exigées par les dispositions de l’article 15 susvisé sont par ailleurs remplies, Mme [N] se contentant de solliciter l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions sans formuler de moyens, ni présenter d’arguments. Dès lors, en l’absence de suite donnée à l’offre par Mme [N], celle-ci se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation, l’ordonnance étant confirmée sur ce point.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige étant précisé qu’il apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

M. [X] sollicite la somme provisionnelle de 3918,65 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 5 février 2024, reprochant au juge des référés d’avoir cantonné sa demande à la somme de 250 euros tenant compte des désordres de structure allégués par Mme [N], alors que son obligation de payer le loyer ne peut être contestée, même dans l’hypothèse où des désordres de structure auraient affecté le logement pris à bail, qu’elle ne soutient pas ne pas être redevable de la somme réclamée, et alors que la demande d’expertise a été rejetée.

L’obligation au paiement des loyers à raison du contrat de bail régularisé entre les parties ainsi que des indemnités d’occupation dues à la suite du congé délivré par le bailleur n’est pas discutable. Toutefois, il est justifié de l’existence d’une humidité excessive dans le logement avec la présence de moisissure sur les murs suivant rapport de visite du 26 août 2021 ainsi que de l’absence d’aération suffisante.

L’obligation apparaît donc sérieusement contestable s’agissant de la période d’exécution du contrat de bail jusqu’au 1er décembre 2023, date à laquelle la locataire était dépourvue de tout titre d’occupation, peu important le rejet de la demande d’expertise judiciaire fondée sur l’absence de nécessité d’une telle mesure.

En revanche il y a lieu de considérer que l’obligation n’est pas sérieusement contestable s’agissant des indemnités d’occupation qui ont couru à compter du 1er décembre 2023, M. [X] pouvant prétendre de ce chef à une somme de 2000 euros à titre provisionnel, l’ordonnance étant infirmée quant au montant alloué.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [N] sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 500 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [G] [N] à payer à M. [S] [X] la somme de 250 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges pouvant être dus relatifs au logement sis [Adresse 1] à [Localité 5],

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [G] [N] à payer à M. [S] [X] la somme de 2000 euros à titre de provision au titre des indemnités d’occupation qui ont couru à compter du 1er décembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [N] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [G] [N] à payer à M. [S] [X] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière La présidente