N° RG 24/02261 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWFF

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 06 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00268

Tribunal de commerce de Rouen du 04 juin 2024

APPELANT :

Maître [H] [A] agissant en qualité de liquidateur de la société FUSION 4

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Arnaud MABILLE de la SELAS DELOITTE SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Lucie MEGARD, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Madame [L] [U]

née le 27 Août 1953 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée et assistée par M^e Nadège YONAN-MERCADIER, avocat au barreau de ROUEN

Madame [Y] [J]

née le 04 Décembre 1926 à [Localité 6] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Nadège YONAN-MERCADIER, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [N] [U]

né le 03 Février 1959 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté et assisté par M^e Nadège YONAN-MERCADIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 novembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 février 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [Y] [U] née [J], Madame [L] [Z] née [U] et Monsieur [N] [U] (ci-après les consorts [U]) ont donné à bail commercial à la SARL Fusion 4 des locaux commerciaux aux termes de trois contrats de bail :

1) le bail du 21 juillet 2014 portant, d’une part, sur le lot n° 105 situé au rez-de chaussée du bâtiment A de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé « Ilot de reconstruction n° 37 » sis [Adresse 2] et, d’autre part, sur le lot n° 140 constitué par un local à usage de réserve, situé au sous-sol.

2) le bail du 19 décembre 2014 portant sur les lots n° 104 et 141 constitués par un autre local au rez-de-chaussée et une autre réserve au sous-sol de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé « Ilot de reconstruction n° 37 » sis [Adresse 2].

3) le bail du 25 mars 2016 portant sur le lot n° 112, situé au 1er étage de la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé « Ilot de reconstruction n° 37 » sis [Adresse 2].

Le 27 décembre 2022, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Fusion 4 et a ouvert une période d’observation d’une durée de six mois.

Le 19 décembre 2023, ce même tribunal a prononcé la conversion de la procédure de sauvegarde de Fusion 4 en procédure de redressement judiciaire.

Le 26 janvier 2024, les consorts [U] ont fait délivrer à la société Fusion 4 un commandement visant la clause résolutoire en matière de bail commercial, de payer la somme la somme de 27 782,18 euros représentant les loyers et charges impayés au 3 janvier 2024 (charges du troisième trimestre 2023 et loyer du dernier trimestre 2023 et du premier trimestre 2024).

Le 30 janvier 2024, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé la liquidation judiciaire de la société Fusion 4.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, les consorts [U] ont fait assigner la société Fusion 4 et Maître [H] [A] ès-qualités de liquidateur de la société Fusion 4 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires des trois baux, ordonner l’expulsion de la société Fusion 4 et obtenir une provision sur loyers et charges impayés

L’assignation a été notifiée aux créanciers inscrits par lettres recommandées avec accusé de réception.

Par ordonnance du 4 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux conclus les 21 juillet 2014 pour les lots n°105 et 140, le 19 décembre 2014 pour les lots no 104 et 141 et le 25 mars 2016 pour le lot no 112 à compter du 27 février 2024,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à restituer les lieux loués dans le mois de la signification de la présente décision,

— ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à payer aux consorts [U], à titre provisionnel la somme de 58 843,78 euros au titre des loyers et charges échus selon décompte arrêté au 05 mai 2024,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer majoré des charges à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que les dépôts de garantie resteront acquis aux bailleurs,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 24 janvier les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à payer aux consorts [U] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes.

Maître [H] [A] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 25 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 31 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Maitre [H] [A] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Fusion 4 qui demande à la cour de :

— recevoir l’appel de Maître [H] [A],

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 4 juin 2024 dont appel,

En conséquence,

— accorder des délais de paiement Maître [A], en qualité de liquidateur de la société Fusion ainsi qu’à la société Fusion 4, et dire que le paiement des sommes dues au titre du commandement de payer sera réalisé en une seule échéance à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à l’exception d’un acompte de 5 000 euros dont le versement devra s’effectuer au plus tard dans les sept jours de la signification de ladite décision,

— suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires des baux commerciaux, le temps des délais impartis au terme de la décision à intervenir,

— rejeter l’ensemble des demandes des consorts [J] [U],

— condamner solidairement les Consorts [J] [U] au paiement à Maitre [H] [A] en qualité de liquidateur de la société FUSION 4, d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Vu les conclusions du 28 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [Y] [U] née [J], Madame [L] [Z] née [U] et Monsieur [N] [U] qui demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondés Madame [Y] [U] née [J], Madame [L] [Z] née [U], et Monsieur [N], [U] en leur appel incident de la décision rendue le 4 juin 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Rouen,

Y faisant droit,

— infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes des consorts [U],

Et statuant à nouveau,

— dire que les sommes dues par le preneur au titre du bail des lots n° 105 et n° 140 conclu le 21 juillet 2014 sont majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire, et condamner, à titre provisionnel, la société Fusion 4 et Me [H] [A], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Fusion 4 au paiement ;

— dire que les loyers échus du bail des lots n° 104 et 141 conclu le 19 décembre 2014 produisent de plein droit intérêt au taux de 8% l’an à compter du jour où ils sont dus, et condamner, à titre provisionnel, la société Fusion 4 et Me [H] [A], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Fusion 4 au paiement,

— dire que les sommes dues par le preneur au titre du bail du lot n° 112 conclu le 25 mars 2016 sont majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et condamner, à titre provisionnel, la société Fusion 4 et Me [H] [A], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Fusion 4 au paiement,

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Fusion 4 ainsi que de tous ses biens et de tous ses occupants de son chef des lieux loués, sous une astreinte de cent euros (100 euros) par jour de retard concernant le bail des lots n° 104 et 141 conclu le 19 décembre 2014 et conformément aux termes dudit bail commercial,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de mars 2024 par la société Fusion 4 et Me [H] [A], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Fusion 4, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, au double du loyer mensuel la dernière année de location majoré de cinquante pour cent, outre les charges concernant le bail des lots n° 104 et 141 conclu le 19 décembre 2014 et conformément aux termes dudit bail commercial et les y condamner,

— condamner la société Fusion 4 et Me [H] [A], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Fusion 4, à payer à Madame [Y] [U] née [J], à Madame [L] [Z] née [U], et à Monsieur [N] [U], la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux conclus les 21 juillet 2014 pour les lots 11°105 et 140, le 19 décembre 2014 pour les lots n°104 et 141 et le 25 mars 2016 pour le lot n°112 les parties à compter du 27 février 2024,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à restituer les lieux loués dans le mois de la signification de la présente décision,

— ordonné, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à payer aux consorts [U], à titre provisionnel la somme de 58 843,78 euros au titre des loyers et charges échus selon décompte arrêté au 05 mai 2024,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer majoré des charges à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que les dépôts de garantie resteront acquis aux bailleurs.

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits,

— condamné la société Fusion 4 représentée par Me [A] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Si Maître [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4, a, aux termes de la déclaration d’appel énumérant les dispositions critiquées, sollicité la réformation de la décision de première instance et si elle sollicite aux termes de ses conclusions du 31 juillet 2024 l’infirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance entreprise, ses développements dans la partie discussion de ses conclusions ne portent que sur la demande de report et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes provisionnelles présentées par les consorts [U]

Les consorts [U] soutiennent que :

* les majorations réclamées sont prévues par les baux ainsi que l’intérêt de retard au taux de 8% et l’astreinte en cas de non évacuation des locaux.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ''dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.''

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La somme de 58 843,78 euros correspondant aux loyers et charges échus selon décompte arrêté au 5 mai 2024 n’est pas discutée par l’appelante.

— sur les majorations de 10 % prévues par le bail du lot n°112 du 25 mars 2016 et par le bail des lots n°105 et n°140 du 21 juillet 2014 et sur la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation prévue par le bail des lots n°104 et 141 du 19 décembre 2014

Aux termes des baux commerciaux des 21 juillet 2014 (lots 105 et 140) et 25 mars 2016 (lot 112), il est stipulé au paragraphe Clause pénale de ces deux baux :

'' A défaut de paiement de toutes sommes dues à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire (').''

Aux termes du bail du 19 décembre 2014 il est stipulé au paragraphe Clause résolutoire :

''Si le preneur refusait d’évacuer les lieux ' Il serait, en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent.''

La première clause intitulée '' Clause pénale '' prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % de toute somme quelconque due au bailleur par le preneur et la deuxième clause qui prévoit le doublement de l’indemnité d’occupation s’analysant en une clause pénale sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu’appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse compte tenu du risque que cette réduction intervienne. Par conséquent, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

— sur l’intérêt au taux de 8 % l’an en cas de retard dans le paiement des loyers des lots n° 104 et 141 prévu par le bail du 19 décembre 2014.

Aux termes du bail commercial du 19 décembre 2014, il est stipulé au paragraphe Loyer :

'' (') « Qu’en cas de retard, les loyers échus produiront de plein droit intérêt au taux de huit pour cent l’an (8%) à compter du jour où ils seront dus, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure et sans que la présente clause puisse autoriser les preneurs à différer le paiement exact de leur loyer, les intérêts seront payables en même temps que le principal.(…)''

A ce stade de la procédure, la somme non sérieusement contestable porte sur celle réclamée au titre des loyers et charges de sorte que la demande sera rejetée.

— sur l’astreinte prévue par le bail du 19 décembre 2014 concernant les lots n° 104 et 141

N’étant pas discuté que les locaux sont vacants et compte tenu du report du paiement des sommes dues ainsi qu’il sera dit au paragraphe suivant, la demande de condamnation au paiement d’une astreinte à défaut d’évacuation des lieux sera rejetée.

Sur les demandes de report et de suspension des effets des clauses résolutoires

Moyens des parties

Maître [A] ès qualités soutient que :

* la situation financière de la société, déjà fragilisée, a été obérée plus encore à mesure que la procédure collective se poursuivait ;

* ce n’est qu’à partir du 30 janvier 2024, date de sa nomination en qualité de liquidateur, qu’elle a pu prendre une parfaite connaissance de cette situation financière et de toutes les mesures qui s’imposaient afin de parvenir à une cession rapide des baux commerciaux ;

* le 23 février 2024, elle a saisi le juge des référés, dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer pour obtenir des délais de paiement au regard de la situation de la société ;

* les loyers ont été payés jusqu’au mois d’octobre 2023 témoignant des efforts de la société aux fins de préserver les intérêts des bailleurs ;

* la cession des éléments subsistants a été autorisée par le juge commissaire ; une fois la cession constatée aux termes d’un acte à établir, la liquidation judiciaire de la société Fusion 4 recevra le prix vente soit 305 500 euros lequel sera employé au désintéressement des créanciers de la liquidation judiciaire ;

* les créances nées régulièrement après le jugement sont payées par privilège si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ;

* il n’a été, à aucun moment, rapporté la preuve de ce que les besoins des bailleurs ne permettent pas le report ou l’échelonnement du paiement des sommes dues ;

* la valeur du fonds de commerce dont la cession est projetée ne repose que sur les baux commerciaux auxquels il est attaché ;

* dans l’attente de la réalisation de cette cession, il est impérieux de reporter le paiement des sommes objet du commandement de payer.

Les consorts [U] répliquent que :

* la situation de la société Fusion 4 n’est pas susceptible d’amélioration ; elle a cessé de régler ses loyers et charges courants et l’arriéré locatif n’a pas été apuré par le liquidateur ;

* cette société a déjà bénéficié de délais de fait ; le défaut de paiement des loyers fragilise la situation de Mme [U], usufruitière des baux commerciaux en litige, aujourd’hui âgée de 98 ans et qui est sans ressource ;

* la dette d’arriérés de loyers actualisée s’élève à 58 843,78 euros ; l’acompte de 5000 euros proposé est insuffisant.

Réponse de la cour

L’article L145-41 du code de commerce dispose que ''les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1343-5 ou 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.''

L’article 1343-5 du code civil dispose que ''le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.''

Il n’est pas discuté par les consorts [U] que durant la période de sauvegarde judiciaire qui a débuté le 27 décembre 2022, les loyers ont été pour l’essentiel payés, les premiers incidents étant intervenus en octobre 2023 en ce qui concerne les loyers, la conversion de la période de sauvegarde en redressement judiciaire ayant été prononcée le 19 décembre 2023.

Il est justifié par Maître [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4, qu’elle a été destinataire d’une lettre d’intention du 29 mars 2024 de Madame [X] et de Monsieur [E] portant sur l’acquisition des éléments subsistants du fonds de commerce exploité par la société Fusion 4 puis d’une offre ferme d’achat le 12 avril 2024 moyennant un prix de 305 000 euros. Le 23 avril 2024, Maître [A] a sollicité du juge commissaire de la liquidation judiciaire qu’il ordonne la vente de gré à gré du fonds de commerce faisant partie de l’actif de la liquidation judiciaire de la SARL Fusion 4 au profit de Madame [X] et de Monsieur [E] au prix proposé par ces derniers et par ordonnance du 26 avril 2024, le juge commissaire a statué en ce sens.

Il s’ensuit qu’il est justifié d’un projet de cession à hauteur de 305 000 euros des baux commerciaux dont s’agit qui est de nature à désintéresser les consorts [U].

Et de leur côté, les consorts [U], s’ils font valoir que les loyers assurent la subsistance de Madame [Y] [U], usufruitière des baux commerciaux, il n’en est nullement justifié.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de report du paiement des sommes dues et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient d’octroyer à Maître [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4, des délais de paiement en disant que l’intégralité de la dette telle que fixée par le premier juge, à l’exception d’un acompte de 5000 euros, sera reportée de trois mois, les conditions de ce report étant précisées au dispositif du présent arrêt.

En application de l’article L. 145-41 alinéa 2 susvisé, il convient en outre de suspendre les effets de plein droit des clauses résolutoires insérées aux contrats de bail jusqu’au terme de ce délai. Toutefois en cas de non-respect de ce délai et de paiement de l’acompte de 5000 euros, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et l’expulsion pourra être effectuée.

Il s’ensuit que l’ordonnance de référé sera confirmée en ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté Maître [A] ès qualités de ses demandes de report du paiement des sommes dues et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les mesures accessoires

Partie essentiellement perdante, Maître [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4 ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux consorts [U] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition du greffe,

Confirme l’ordonnance de référé du 4 juin 2024 en ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté Maître [A] ès qualités de liquidateur de la société Fusion 4 de ses demandes de report du paiement des sommes dues et de suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai,

Statuant à nouveau,

Dit que Maître [H] [A], agissant ès qualités de liquidateur de la société Fusion 4, pourra se libérer de la dette locative de 58 843,78 euros par un premier versement de 5 000 euros qui devra intervenir au plus tard dans les sept jours de la signification du présent arrêt puis par le paiement du solde qui devra intervenir au plus tard dans les trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

Suspend les effets de l’acquisition des clauses résolutoires des baux commerciaux le temps des délais ci-dessus impartis et dit qu’en cas de respect des délais les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

Dit que, faute pour Maître [A], ès qualités de liquidateur de la société Fusion 4, de respecter les délais ainsi fixés, le tout deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires étant acquises au 27 février 2024 et les mesures subséquentes figurant dans l’ordonnance du 4 juin 2024 s’appliqueront ;

Condamne Maître [H] [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4 aux dépens de l’appel ;

Déboute Maître [H] [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4 de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Maître [H] [A], agissant en qualité de liquidateur de la société Fusion 4 à payer à Madame [Y] [U] née [J], Madame [L] [Z] née [U] et Monsieur [N] [U], ensemble, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière, La présidente,