N° RG 25/03370 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KB4E

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 16 AVRIL 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00193

Ordonnance du président du tribunal judiciaire du Havre du 12 août 2025

APPELANT :

Monsieur [P] [U]

né le 15 mai 1961 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Richard FIQUET de la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocat au barreau du HAVRE

INTIMES :

Monsieur [F] [C] [M] [I]

né le 30 janvier 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Céline BOISSEAU de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

Madame [K] [I] née [O]

née le 23 février 1948 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Céline BOISSEAU de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 05 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 prorogé au 16 avril 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 avril 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M [C] [I] et Mme [K] [O], épouse [I], sont propriétaires de locaux à usage d’habitation et de commerce situés [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2000, ils ont consenti à M et Mme [T] un bail mixte sur ce bien à effet au 1er juillet 1997, moyennant un loyer annuel de 42.000 francs. M [B] [T] exerçait dans la partie commerciale du local, un commerce de boulangerie pâtisserie.

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2007, M [T] a cédé son fonds de commerce à M [P] [U].

Le 9 janvier 2025, les époux [I] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice de Maître [L] un commandement de payer à M [U], visant la clause résolutoire du bail, pour paiement de la somme de 4.652,16 euros au titre de loyers et charges impayés au 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, les époux [I], ont fait assigner M [P] [U] devant le tribunal judiciaire du Havre.

Par ordonnance du 12 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 3 octobre 2000, à effet au 1er juillet 1997, portant sur le local à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, le 10 février 2025, pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonné l’expulsion de M [P] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, le mois suivant la signification de l’ordonnance rendue ;

— condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours, indexable annuellement, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse la somme provisionnelle de 4.950,59 euros à valoir sur les loyers TTC, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 27 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.652,16 euros à compter du 9 janvier 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, sous réserve de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 12 mars 2025 auprès de la Caisse d’Epargne Normandie ;

— débouté M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné M [P] [U] aux dépens ;

— condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [U] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 9 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 5 février2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de M [P] [U] qui demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M [U],

— infirmer purement et simplement l’ordonnance de référé rendue le 12 août 2025 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 3 octobre 2000, à effet au 1er juillet 1997, portant sur le local à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, le 10 février 2025, pour défaut de paiement des loyers ;

* ordonné l’expulsion de M [P] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, le mois suivant la signification de l’ordonnance rendue ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours, indexable annuellement, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse la somme provisionnelle de 4.950,59 euros à valoir sur les loyers TTC, provisions sur charges et indemnités d’ occupation échus au 27 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.652,16 euros à compter du 9 janvier 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, sous réserve de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 12 mars 2025 auprès de la Caisse d’Epargne Normandie ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— constater l’apurement de la dette à la date du 30 octobre 2025 et en donner acte à M [U] ;

— constater que la clause résolutoire n’a pas joué et en rétracter ses effets ;

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;

— accorder rétroactivement des délais de paiement à M [U] jusqu’au paiement intégral de la dette en date du 30 octobre 2025 ;

— débouter les époux [I] de leur demande de condamnation à la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle ;

— condamner les époux [I] à payer à M [U], la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Vu les conclusions du 3 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de M [C] [I] et Mme [K] [O], épouse [I], demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en date du 12 août 2025 en ce que le juge des référés du Havre a :

* constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 3 octobre 2000, à effet au 1er juillet 1997, portant sur le local à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, le 10 février 2025, pour défaut de paiement des loyers ;

* ordonné l’expulsion de M [P] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, le mois suivant la signification de l’ordonnance rendue ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours, indexable annuellement, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse la somme provisionnelle de 4.950,59 euros à valoir sur les loyers TTC, provisions sur charges et indemnités d’ occupation échus au 27 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.652,16 euros à compter du 9 janvier 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, sous réserve de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 12 mars 2025 auprès de la Caisse d’Epargne Normandie ;

* condamné M [P] [U] aux dépens ;

* condamné M [P] [U] à payer à M [C] [I] et Mme [K] [O] son épouse une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Recevant M et Mme [I] en leur appel incident,

— infirmer l’ordonnance en date du 12 août 2025 en ce que le juge des référés du Havre a :

* débouté M et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner M [U] à payer aux époux [I] la somme provisionnelle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle.

En tout état de cause,

— constater que M [U] reste redevable d’une somme de 4.000,11 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 19 décembre 2025.

Au besoin l’y condamner,

— condamner M [P] [U] à payer à M et Mme [F] [I] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

M et Mme [I] ont été autorisés à produire en délibéré un décompte actualisé de l’administrateur de biens Immo Baie [Localité 8] et M [P] [U] à y répondre.

M et Mme [I] ont communiqué deux notes les 9 et 23 février 2026 et M [P] [U] le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais rétroactifs

Moyens des parties

M. [U] soutient que :

* son refus de payer faisait suite à sa demande d’explication sur l’augmentation de loyer conséquente réclamée et suite au diagnostic immobilier établi par ses soins où il était noté des travaux à réaliser par le bailleur ; il réside au-dessus de sa boulangerie qu’il exploite depuis 18 ans ; il se plaint depuis des années d’infiltrations par le toit terrasse qui n’est pas isolé ; il a transmis le diagnostic immobilier à Immo Baie [Localité 8] en décembre 2024 ;

* c’est un sujet très ancien entre les parties si bien qu’à chaque demande de réévaluation de loyer, il la refusait pour cette raison ; son activité ne rencontre pas de difficultés économiques ; son commerce a une clientèle de quartier fidèle et son chiffre d’affaires se maintient année après année ; c’est la raison pour laquelle, en dépit du contentieux qui l’oppose à son bailleur, il a aujourd’hui totalement apuré sa dette ;

* le décompte du 3 février 2026 ne mentionne pas les versements effectués sur l’année 2025 pour un montant total de 4266,51 euros ;

* il ne discute plus en cause d’appel la revalorisation du loyer, le montant des charges et de la taxe foncière ;

* l’ordonnance dont appel ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas autorité de la chose jugée au principal et aucun délai de paiement antérieur ne lui a été accordé ; il est de bonne foi et le bailleur ne subit pas de préjudice ;

*il n’est pas démontré qu’un maintien du bail porterait atteinte aux droits de M et Mme [I] et qu’ils subiraient un préjudice, quand par ailleurs la dette est intégralement réglée et qu’une mesure d’expulsion aurait un caractère disproportionné.

M et Mme [I] répliquent que :

* à la date du 9 février 2025, la dette n’était pas soldée ; la clause résolutoire est définitivement acquise ;

* si M. [U] évoque des infiltrations existantes dans le local, ni le syndic ni l’administrateur de biens, encore moins les bailleurs eux-mêmes, n’ont reçu de réclamations à ce sujet ; s’agissant de la prétendue vétusté de l’immeuble et l’état d’insalubrité des lieux, le diagnostic immobilier n’a été transmis que trois mois après au gérant de biens qui évoque non pas un diagnostic mais un examen technique qui n’est qu’informatif en matière commerciale ;

* en comptabilisant le dernier règlement du 7 janvier 2026, M. [U] doit le 3 février 2026 la somme de 5368,07 euros ; il n’a pas soldé sa dette avant que la décision du 12 août 2025 ne soit rendue ;

* M [U] a déjà été condamné en 2012 pour non paiement des loyers ; depuis 2011, ils sont contraints de signifier à leur locataire des commandements de payer visant la clause résolutoire ; il tente de faire passer ses bailleurs pour des personnes indélicates, qui refuseraient de faire des travaux dans l’immeuble ;

* M [U] ne justifie pas de sa situation financière, qui pourrait éventuellement justifier l’octroi de délais de paiement, il admet en définitive qu’il n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le mois suivant sa signification ; la résiliation du bail n’est pas contestable.

Réponse de la cour

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.»

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce : «Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»

Par renvoi de ce texte aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, ces délais peuvent être consentis en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Le 9 janvier 2025, les époux [I] ont fait délivrer à M. [P] [U] un commandement de payer la somme de 4.652,16 euros au titre de loyers et charges impayés au 7 janvier 2025.

Il n’est pas discuté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti au locataire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc effectivement réunies à la date du 10 février 2025 comme constaté à bon droit par le premier juge.

Il ressort de la comparaison des décomptes produits par M et Mme [I] et établis par la société Baie [Localité 8], administrateur de biens, que certains versements dont il est justifié par M. [U] qu’ils ont été effectués ne sont pas portés dans lesdits décomptes. Ainsi les versements de 1740,49 euros le 28 octobre 2025 et de 2162,42 euros le 3 décembre 2025 n’ont pas été mentionnés dans le décompte des sommes dues au 5 février 2026. Le versement de la somme de 3210,10 euros pourtant effectué le 7 octobre 2025 n’apparaît pas dans le décompte des sommes dues le 3 février 2026.

Il s’ensuit qu’il manque plusieurs règlements qui figuraient dans le décompte du 3 février et qui ont disparu dans le décompte du 5 février.

Dans leur note produite en cours de délibéré avec l’autorisation de la Cour, les bailleurs précisent que certains règlements sont « des disponibles » en l’étude du commissaire de justice et non des paiements directs de M. [U] sans que le terme de « disponibles » ne soit explicité.

Il est constant que les différents décomptes produits émanent tous de l’administrateur de biens, Immo Baie [Localité 8] et dont la comparaison fait ressortir que des règlements effectués par M. [U] sont supprimés pour en faire réapparaître d’autres et ceci sans aucune explication convaincante.

Il s’ensuit que M. [U] n’était pas redevable de la somme de 5368,07 euros le 3 février 2026 comme prétendu par les bailleurs dans leurs dernières conclusions ce que confirme le décompte des sommes dues au 17 février 2026 faisant ressortir qu’à cette dernière date le compte de M. [U] présentait un crédit de 1259,54 euros.

Selon ce décompte du 17 février 2026, M. [U] est à jour du paiement du loyer courant.

Et si l’objet du litige ne porte pas sur l’état de lieux, M [U] justifie qu’avant la délivrance du commandement de payer le 9 avril 2025, il a adressé à l’administrateur de biens le diagnostic immobilier réalisé le 10 septembre 2024 préconisant des travaux notamment d’isolation des plafonds par l’extérieur et faisant ressortir que le bien immobilier occupé par M [U] est classé G quant à sa performance énergétique (classement de A à G) soit au niveau le plus dégradé et qu’en réponse la société Immo Baie [Localité 8] lui a indiqué le 27 décembre 2024 que seuls les travaux de gros 'uvre (murs et toiture) sont à la charge du bailleur.

Cet élément qui ne constitue pas un motif permettant à M [P] [U] de ne pas payer ses loyers réévalués il explique néanmoins sa résistance dans l’exécution de son obligation.

En tout état de cause au jour où la Cour statue, l’appelant ne doit plus aucune somme à M et Mme [I] et ces derniers ne démontrent pas, compte tenu de ce qui a été dit aux paragraphes précédents, que M. [U] s’est soustrait de mauvaise foi à l’exécution de ses obligations nonobstant la délivrance de plusieurs commandements de payer entre 2011 et 2024, la cour relevant que par ordonnance du 14 février 2012 le juge des référés avait dit non avenue la résiliation du bail concernant un arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2011.

Quand bien même M. [U] ne produit aucun élément sur sa situation financière, les paiements effectués pour apurer la dette locative malgré les décomptes lacunaires émis par l’administrateur de biens, tandis que les bailleurs ne font pas valoir de besoins particuliers les concernant, justifient que lui soient accordés des délais rétroactifs, suspensifs de la clause résolutoire du bail, qui sont possibles en la cause puisque la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [U] un délai de paiement rétroactif jusqu’au 17 février 2026 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et est réputée ne pas avoir joué.

Compte tenu de l’évolution du litige, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit et ordonné l’expulsion de M. [U].

Sur l’indemnité d’occupation

La clause résolutoire n’ayant pas produit ses effets, il convient de débouter M et Mme [I] de leur demande de condamnation de M. [U] à leur payer une indemnité d’occupation et d’infirmer l’ordonnance qui l’a condamnée en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts

M et Mme [I] font valoir que le comportement de M. [U] leur occasionne un véritable préjudice ; il tente de les faire passer pour des personnes indélicates ; ils ont été contraints DE lui délivrer à plusieurs reprises des commandements de payer.

M [U] réplique qu’il est de bonne foi.

Réponse de la cour

La Cour a retenu supra que M et Mme [I] ne démontrent pas que M. [U] s’est soustrait de mauvaise foi à l’exécution de ses obligations. Et aucune faute ne lui est imputable dans l’articulation de ses moyens.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté M et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La procédure engagée par M et Mme [I] l’a été en raison de la défaillance de M. [U] dans le paiement des loyers réévalués et de la taxe foncière 2024 lui incombant. L’ordonnance sera confirmée du chef des dépens et du chef des frais irrépétibles exactement appréciés par le premier juge.

Pour les mêmes motifs, M [U] supportera les dépens d’appel.

Toutefois l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 août 2025 en ce qu’elle constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 février 2025, en ce qu’elle déboute M et Mme [I] de leur demande de dommages et intérêts et en ce qu’elle condamne M. [P] [U] à payer à M et Mme [I] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

L’infirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde des délais rétroactifs jusqu’au 17 février 2026 à M. [P] [U] pour apurer les causes du commandement et ses suites ;

Dit que par l’effet des délais rétroactifs accordés jusqu’au 17 février 2026 à M. [P] [U] pour apurer les causes du commandement et ses suites, la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais joué,

Déboute en conséquence M [C] [I] et Mme [K] [O], épouse [I] de leurs demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail commercial, à l’expulsion de M. [P] [U], au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne M. [P] [U] aux dépens d’appel,

Déboute M. [P] [U] et M et Mme [I] de leurs demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,