République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/12/2025

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 23/02129 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U4K7

Jugement (N° 21/04964)

rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] (fond de cour) à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Vacherand Immobilier, dont le siège social est [Adresse 4] elle-même prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Stéphanie Merck, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à [Localité 7], bâtiment front de rue représenté par son syndic la SAS Cabinet Vacherand Immobilier

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]

— assigné en intervention forcée le 5 décembre 2023-

L’association syndicale libre représentée par la SAS Cabinet Vacherand Immobilier

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]

— assignée en intervention forcée le 5 décembre 2023-

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La SCI R6 IMO

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Monsieur [R] [Z]

né le 08 avril 1969 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [J] [P]

né le 09 août 1973 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [W] [H]

née le 22 novembre 1974 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

— intervants volontaires-

représentés par M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 25 septembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 13 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 septembre 2025

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Il existe, au [Adresse 3] à [Localité 7], un immeuble situé en façade sur rue, cadastré LW [Cadastre 1], ainsi que, derrière celui-ci et au fond d’une cour les séparant, un deuxième immeuble, cadastré LW[Cadastre 2], issus de la division, intervenue le 26 juin 2006, de la parcelle initialement cadastrée LW numéro [Cadastre 5] en deux parcelles, ces deux immeubles étant chacun soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et le second bénéficiant, en qualité de fonds dominant, de diverses servitudes de passage, de vue, de jour et de réseaux, pesant sur le premier, fonds servant.

Une association syndicale libre (ASL) dénommée 'des propriétés du numéro [Adresse 3] à [Localité 7]' a été constituée avec les propriétaires des deux copropriétés précitées, avec pour objet d’assurer 'la gestion et l’entretien des revêtements de sols et équipements communs desservant les propriétés du numéro [Adresse 3] à [Localité 7], la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association et, d’une manière générale, toutes opérations de quelque nature qu’elle soit concourant à ses objets.' Le cabinet Vacherand Immobilier a été désigné représentant de l’ASL suivant procès-verbal d’assemblée générale du 4 août 2022.

L’immeuble situé en front à rue a fait l’objet d’un règlement de copropriété comportant un état descriptif de division, établi le 18 septembre 2006 par le cabinet [M] [A], géomètre-expert, et reçu par Maître [D], notaire à [Localité 7], le 21 septembre 2006. Il est divisé en 29 lots de copropriété, dont les lots n°1 à 9 sont des locaux à usage de commerce ou d’habitation, les lots n°10 à 16 des caves, et les lots 101 à 113 des parkings situés dans la cour séparant les deux immeubles.

L’immeuble situé en fond de cour a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établis par la Sarl APGE [O] Colpar, géomètres-experts, et reçus par Maître [D] le 7 juillet 2006.

Selon son état descriptif de division, il est divisé en trois lots :

— le lot n°1 composé de deux plateaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, ainsi que les 429 millièmes du sol et des parties communes générales,

— le lot n°2 composé d’un plateau situé au 1er étage et les 322 millièmes du sol et des parties communes générales,

— le lot n°3 composé d’un plateau situé au 2ème étage et les 249 millièmes du sol et des parties communes générales.

Les lots n°2 et 3 sont accessibles par un escalier situé à l’intérieur du bâtiment.

Or il résulte du règlement de copropriété que 'l’immeuble comprend : un bâtiment unique accessible par un passage sous porche et une cour donnant sur le [Adresse 6], composé de quatre niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, deux étages), distribuant quatre plateaux, un escalier extérieur situé dans la cour distribuant les lots 2 et 3 au premier et deuxième étage.'

Estimant que l’escalier intérieur empiétait sur ses parties privatives, la société civile immobilière R6 IMO (la société R6 IMO), propriétaire du lot n°1 depuis son acquisition par acte du 22 août 2018, a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (fond de cour), par courrier du 6 avril 2021, de restituer à l’intégralité de son lot son caractère privatif, en vain.

Par acte en date du 4 août 2021, la société R6 IMO a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé en fond de cour devant le tribunal judiciaire de Lille afin, principalement, d’obtenir sa condamnation sous astreinte à entreprendre les travaux permettant de restituer au volume situé dans le lot n°1 lui appartenant, actuellement occupé par un escalier, son caractère privatif, à supprimer la trémie située entre le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, supprimer l’escalier intérieur situé dans son lot, de la dispenser de toute participation à la dépense commune correspondant à ces travaux et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour de supprimer l’escalier existant entre le rez-de-chaussée et le premier étage qui se trouve actuellement dans le lot n°1, ainsi que sa trémie,

— condamné le même à payer à la société R6 IMO la somme de 100 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles dudit syndicat des copropriétaires, tendant à l’exécution de travaux de remise en état du sous-sol et au paiement de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société R6 IMO la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au même titre,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour à supporter les dépens de l’instance,

— précisé que la société R6 IMO serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires,

— rejeté le surplus des demandes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 7] (fond de cour), représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Cabinet Vacherand immobilier, a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 27 août 2025, demande à la cour, au visa de l’article 544 du code civil et abstraction faite de ses demandes de 'juger que’ qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le rappel inutile de ses moyens, de :

— réformer le jugement entrepris,

— débouter la société R6 IMO de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer recevable et bien fondée sa demande reconventionnelle tendant à l’exécution des travaux de remise en état par la société R6 IMO de son plateau en sous-sol en vue d’un usage de cave, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société R6 IMO au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation des dispositions du règlement de copropriété,

— juger recevable la mise en cause de l’association syndicale libre [Adresse 3] à [Localité 7] (l’ASL) et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] bâtiment front à rue, tous deux représentés par la société Cabinet Vacherand Immobilier, afin qu’ils puissent faire valoir leurs positions dans le cadre de la procédure,

— juger que la décision à intervenir sera déclarée commune et opposable à l’ASL ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du bâtiment front à rue,

— condamner la société R6 IMO aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

M. [R] [Z], d’une part, et M. [J] [P] et Mme [W] [H], d’autre part, respectivement propriétaires des lots n°2 et 3 situés aux 1er et 2ème étages de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (fond de cour), sont intervenus volontairement à l’instance et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 25 septembre 2024, demandent à la cour, au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 545, 684 et suivants et 1221 du code civil, de :

— les déclarer recevables en ces interventions,

Statuant sur le fond de la demande,

— infirmer et réformer la décision entreprise,

— débouter la société R6 IMO de ses fins, conclusions et prétentions,

— condamner celle-ci aux entiers frais et dépens d’instance et à leur payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 3 septembre 2025, la société R6 IMO demande à la cour, au visa des articles 544 précité, 2, 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en fond de cour à lui payer la somme de 100 euros au titre de son préjudice de jouissance et rejeté le surplus de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— assortir la condamnation du même à réaliser les travaux de suppression de l’escalier existant entre le rez-de-chaussée et le premier étage qui se trouve actuellement dans le lot n°1, ainsi que de sa trémie, d’une peine d’astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour une durée de 2 mois à l’issue de laquelle il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte,

— la dispenser de toute participation aux travaux,

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer les demandes du syndicat des copropriétaires recevables,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse,

— débouter le même de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter MM. [Z] et [P] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] en front de rue et l’ASL de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner MM. [Z] et [P] et Mme [H] à lui payer, chacun, la somme de 2 000 euros au même titre,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en fond de cour, MM. [Z] et [P] et Mme [H] aux entiers dépens d’appel,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], bâtiment front à rue, représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Vacherand Immobilier [Localité 7], intervenant forcé, demande à la cour, au visa de l’article 544 du code civil et de son règlement de copropriété adopté le 15 septembre 2006, de :

— débouter toute partie d’une demande tendant à l’édification d’un escalier sur sa propriété,

— condamner tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 mars 2024, l’association syndicale libre des propriétés du [Adresse 3] (l’ASL), intervenante forcée, demande, au visa de l’article 544 précité, de la mettre hors de cause et de condamner tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fond de cour fait valoir principalement que la société R6 IMO ne démontre pas qu’il serait porté atteinte à son droit de propriété et soutient par ailleurs que l’implantation d’un escalier dans la cour pour remplacer l’escalier intérieur est impossible.

Il souligne que c’est dans sa configuration actuelle du lot n°1, comportant l’escalier intérieur, que cette société en a fait l’acquisition le 22 août 2018 et qu’elle ne l’a tout d’abord pas contestée, alors pourtant que son titre de propriété reprenait les dispositions du règlement de copropriété sur lequel elle entend se fonder pour solliciter le démontage de l’escalier dont elle prétend qu’il empiète sur son lot. Il soutient que la société R6 IMO ne pouvait ignorer la discordance entre la superficie de ses parties privatives telle que mentionnée dans le certificat de mesurage établi le 7 mars 2008 par le cabinet Agenda, repris dans le certificat notarié établi par Maître [S] au visa de l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967, et les surfaces mentionnées sur le plan annexé au règlement de copropriété établi le 21 septembre 2006 et qu’il lui appartenait dès lors, si elle considérait qu’elle avait été lésée dans les surfaces dont elle avait fait l’acquisition, d’assigner son vendeur dans le délai d’un an de la vente, en mettant en cause le notaire, ce qu’elle n’a pas fait.

Il ajoute que la société R6 IMO, qui a eu connaissance des règlements de copropriété des deux immeubles dès lors qu’elle a également fait l’acquisition de deux emplacements de stationnement situés dans la cour les séparant, relevant de la copropriété de l’immeuble situé en front de rue, ne saurait prétendre à la destruction de l’escalier litigieux, alors que la seule solution pour permettre aux propriétaires des lots n°2 et 3 d’accéder à leurs lots serait alors de construire un escalier en extérieur, dont l’emprise empiéterait nécessairement sur la propriété de l’immeuble situé en front à rue, étant observé qu’aucune servitude pesant sur cet immeuble n’a été prévue à cet effet. Il ajoute que les plans annexés au règlement de copropriété de l’immeuble situé en fond de cour ne pouvaient valablement prévoir la construction d’un escalier extérieur, dès lors que l’emprise de celui-ci porterait atteinte aux droits de la copropriété voisine.

M. [Z], M. [P] et Mme [H], propriétaires des lots n°2 et 3 de l’immeuble situé en fond de cour et intervenants volontaires, s’associent à la demande d’infirmation de la décision entreprise et font valoir, tout d’abord, que la société R6 IMO n’apporte pas la preuve que l’escalier intérieur de l’immeuble, qui existe depuis l’origine de la copropriété, empiéterait sur son droit de propriété portant sur le lot n°1, justifiant qu’il soit démoli. Ils soulignent que le règlement de copropriété de l’immeuble désigne la cage d’escalier comme étant une partie commune ; que la mesure du lot n°1 effectuée par le géomètre lors de la division en lots de l’immeuble ne pouvait pas prendre en compte les opérations juridiques à venir – la destruction de l’escalier intérieur et la reconstruction d’un escalier extérieur devant nécessairement faire l’objet d’un vote en assemblée générale, qui n’est jamais intervenu – alors même qu’il constatait matériellement l’existence d’un escalier partie commune, indispensable à l’accès aux lots situés aux étages ; que c’est ce qui explique la divergence entre le mesurage réalisé par le géomètre (319m² pour les deux plateaux du sous-sol et du rez-de-chaussée) et le mesurage loi Carrez qui figure dans l’acte de vente (272,96 m²). Ils soutiennent que les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires, que les plans de l’état descriptif n’ont aucune valeur contractuelle et que les conventions particulières passées entre copropriétaires ou entre le cédant et son acheteur sont sans influence sur l’étendue des droits et obligations de chacun tels que déterminés par le règlement de copropriété, de sorte que le vendeur du lot n°1 ne peut avoir transmis plus de droits à la société R6 IMO qu’il n’en disposait au sein de l’immeuble.

Ils évoquent par ailleurs l’impossibilité de construire un escalier à l’extérieur de l’immeuble, dans la cour dépendant de la copropriété de l’immeuble situé en front à rue, divisée en lots constituant des emplacements de parkings, la construction d’un tel escalier revenant à exproprier l’un des propriétaires de ces lots, en l’occurrence M. [P], propriétaire du lot n°108. Ils ajoutent que l’escalier extérieur proposé, desservant seulement le premier étage, aboutirait à priver d’accès le lot n°3 situé au deuxième étage de l’immeuble, sauf à passer par le lot n°2 situé au premier étage. Ils soutiennent en outre qu’en matière de démolition, le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité de la mesure demandée en application de l’article 1221 du code civil.

A titre très subsidiaire, ils invoquent l’existence de servitudes de passage pesant sur le fonds appartenant à la société R6 IMO au profit des fonds constitués par les lots n°2 et 3.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en front à rue, intervenant forcé, fait valoir que le sol de la cour séparant les deux immeubles, ainsi que les espaces de circulation dans cette cour hors les emplacements de stationnement, sont des parties communes lui appartenant, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé en fond de cour ne bénéficie d’aucune servitude permettant l’édification d’un escalier sur ses parties communes et que la construction d’un escalier sur sa propriété est par conséquent impossible.

La société R6 IMO fait valoir qu’elle a acquis, le 22 août 2018, le lot n°1 de l’immeuble situé en fond de cour, correspondant à la totalité de deux plateaux, d’une surface de 164 m² pour le rez-de-chaussée et de 155 m² pour le sous-sol, ainsi que les 429 millièmes des parties communes générales de l’immeuble. Elle soutient qu’ayant seulement pris connaissance de l’intégralité du règlement de copropriété en juillet 2020, elle a alors constaté que l’escalier intérieur à l’immeuble, desservant les lots n°2 et 3, dont il avait été prévu dans le plan annexé au règlement précité qu’il serait supprimé pour le remplacer par un escalier extérieur, empiétait sur des parties privatives de son lot n°1. Elle fait valoir qu’elle justifie de son droit de propriété par la production d’une attestation notariée rappelant la vente, les lots vendus et leurs surfaces, et que la consistance des lots vendus ressort également du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et du plan descriptif de division. Elle ajoute que si l’immeuble comportait initialement un escalier intérieur desservant les 2ème et 3ème étages, il a été décidé, lors de sa mise en lots en 2006, de créer un lot n°1 correspondant à la totalité des plateaux situés en sous-sol et au rez-de-chaussée, ce qui nécessitait la destruction de l’escalier intérieur préexistant et la création d’un escalier extérieur pour accéder aux lots situés aux étages. Elle souligne que le 'plan état descriptif de division', qui fait corps avec le règlement de copropriété, indique que le rez-de-chaussée du lot n°1 a une surface de 164 m², ce qui correspond à la désignation de son lot effectuée par le notaire qui a reçu la vente ; que ce plan fait apparaître l’escalier se situant dans son lot avec la précision 'escalier existant à supprimer’ et mentionne un escalier extérieur à créer pour accéder aux 2ème et 3ème étages ; que le règlement de copropriété mentionne, au titre de la description de l’immeuble, qu''un escalier extérieur situé dans la cour distribuera les lots 2 et 3 aux 1er et 2ème étages', en qualifiant cet escalier de partie commune spéciale et en prévoyant les charges spéciales pour son entretien. Elle soutient que la circonstance que la société Agenda, qui a établi le certificat de mesurage (loi Carrez) lors de la vente de son lot, n’ait comptabilisé qu’une surface de 272,96 m², ne prenant pas en compte la surface de la cage d’escalier pour 10 m², ne signifie pas pour autant que cette surface ne fait pas partie de son lot et ne lui a pas été vendue, mais qu’il s’agit d’une surface 'non utile’ au sens de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

Elle soutient qu’il n’existe ni erreur ni contradiction entre les règlements de copropriété des deux immeubles, celui de l’immeuble situé en front à rue comportant un plan annexé où figure l’escalier extérieur destiné à desservir les étages de l’immeuble situé en fond de cour, conformément à celui à créer dont fait état le règlement de copropriété de cet immeuble.

Enfin, elle affirme que son droit de propriété est imprescriptible et absolu, qu’elle n’a pas à souffrir l’empiétement d’une cage d’escalier et d’un escalier sur son propre lot, qu’il ne peut lui être opposé une prétendue impossibilité technique ou juridique alors même qu’elle ne sollicite pas la construction d’un escalier sur la propriété d’autrui mais seulement la suppression de l’escalier, de la cage d’escalier et de la trémie qui empiètent sur les parties privatives de son lot'; qu’au demeurant, l’impossibilité technique d’implanter un escalier extérieur n’est pas établie dès lors qu’il existe une bande de terrain de 103 cm entre son bâtiment et l’emplacement de stationnement du lot n°108 ; que l’impossibilité juridique n’est pas plus établie dès lors que la construction a été envisagée dès la mise en copropriété des deux immeubles et qu’il appartiendra à cet égard au syndicat de l’immeuble situé en fond de cour d’exercer les actions qu’il estimera utile à l’égard du syndicat voisin, mais que cela ne la concerne pas.

L’ASL des propriétés du numéro [Adresse 3] soutient qu’elle n’est pas propriétaire du sol de la cour, laquelle est une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé en front à rue ; qu’elle n’a vocation qu’à gérer les sols et équipements communs que sont la porte cochère, le pavage sous porche, le revêtement superficiel de la dalle pour la zone d’accès à l’exception des aires de stationnement et, de manière générale, tous les équipements communs à usage collectif des propriétés du n°[Adresse 3] à [Localité 7] ; qu’en conséquence, elle n’est pas concernée par le présent litige comme n’étant pas propriétaire du sol et qu’elle doit être mise hors de cause.

Sur ce

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il résulte de l’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Les articles 2 et 3 de cette loi posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes.

L’article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 4 précise que ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.

Aux termes du I de l’article 8 de cette loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le I de l’article 9 de cette loi prévoit enfin que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que l’alinéa 2 de l’article 3 précité n’a qu’un caractère supplétif et que le classement, par un règlement de copropriété, de parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 précités (3ème civ., 7 janvier 2021, pourvoi n°19.19-459, publié) ; que dans un immeuble en copropriété, sont présumées communes, à défaut de titre contraire, toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ; que dans le silence des titres, il appartient au juge de rechercher si les parties litigieuses sont affectuées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux (3e Civ., 28 février 2001, pourvoi n° 99-15.226, publié ; 30 mars 2010, pourvoi n° 09-14 229 ; 17 décembre 2015, pourvoi n°14-20.138, diffusé ; 9 juillet 2020, pourvoi n°19.14-368, diffusé) ; que les escaliers et l’entrée de l’immeuble affectés à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux doivent être rangés parmi les parties communes (3ème civ., 12 décembre 2019, pourvoi n°18-22.757, inédit).

Enfin, en vertu du a) de l’article 26 de la loi précitée, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

Et le dernier alinéa du même article dispose que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les immeubles sis [Adresse 3] à [Localité 7] en front à rue et en fond de cour, respectivement cadastrés LW [Cadastre 1] et LW [Cadastre 2], issus de la division, intervenue le 26 juin 2006, de la parcelle initialement cadastrée LW numéro [Cadastre 5], ont été mis en lots par les sociétés Services Immobiliers Locations et Dopheli qui les avaient acquis le 30 mars 2006 de la société Clef de voûte, qui les avait elle-même acquis ce jour-là de la Fondation de France, laquelle en était propriétaire pour les avoir recueillis en qualité de légataire universelle dans la succession de [I] [N], veuve de [X] [K], décédée à [Localité 7] le 5 février 2002.

Il résulte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble situé en front de rue (cadastré LW[Cadastre 1]) établi le 18 septembre 2006 par le cabinet [M] [A], géomètre-expert, et reçu par Maître [D], notaire à [Localité 7], le 21 septembre 2006, qu’il est divisé en 29 lots de copropriété, dont les lots n°1 à 9 sont des locaux à usage de commerce ou d’habitation, les lots n°10 à 16 des caves, et les lots 101 à 113 des parkings situés dans la cour séparant les deux immeubles. Il est par ailleurs mentionné que le fonds est débiteur de diverses servitudes de passage, de réseaux, de vue, de jour au profit du fonds voisin, cadastré LW [Cadastre 2], sur lequel se trouve l’immeuble situé en fond de cour.

Ce dernier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par la Sarl APGE [O] Colpar, géomètres-experts, et reçu par Maître [D] le 7 juillet 2006, aux termes duquel :

' Exposé préalable

(…)

Description de l’immeuble :

L’immeuble comprend :

Un bâtiment unique accessible par un passage sous porche et une cour donnant sur le [Adresse 6] ; composé de 4 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, 2 étages) ; distribuant 4 plateaux.

Un escalier extérieur situé dans la cour distribuera les lots 2 et 3 aux 1er et 2ème étages.

Destination de l’immeuble :

L’immeuble désigné ci-dessus est destiné à l’usage d’habitation.

Etat descriptif de division :

L’immeuble est divisé en trois lots :

— Lot n°1 : deux plateaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, et les 429 millièmes du sol et des parties communes générales,

— Lot n°2 : un plateau situé au 1er étage et les 322 millièmes du sol et des parties communes générales,

— Lot n°3 : un plateau situé au 2ème étage et les 249 millièmes du sol et des parties communes générales.'

Il n’est pas contesté que cet immeuble, dont l’origine de propriété est retracée jusqu’en 1943 dans les actes notariés versés au débat, comportait, dès avant sa mise en lots en 2006, un escalier intérieur permettant d’accéder aux 2ème et 3ème étages.

L’issue du litige entre les parties dépend de la nature de l’emprise au sol et du volume occupés par cet escalier et sa cage, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et permettant d’accéder aux étages supérieurs, la société R6 IMO revendiquant la propriété privative de cet espace pour obtenir la destruction de l’escalier litigieux, dont elle prétend qu’il empiète sur son lot n°1.

A cet effet, la société R6 IMO se prévaut tout d’abord du certificat notarié établi par Maître [S] en application de l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967, lequel atteste qu’aux termes d’un acte reçu le 22 août 2018, Mme [G] [U] lui a vendu, dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 3], cadastré section LW n°[Cadastre 2], le lot n°1 composé de deux plateaux d’une surface de 164 m² pour le rez-de-chaussée et 155 m² pour la cave, et les 429/1000 èmes des parties communes générales de l’immeuble, outre deux emplacements de stationnement situés dans la cour de la copropriété voisine, cadastrée LW n°[Cadastre 1].

Ce certificat rappelle cependant la clause suivante, insérée à l’acte de vente et littéralement reproduite, laquelle stipule :

'Superficie des parties privatives : pour l’application des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite 'loi Carrez', le vendeur déclare que les superficies des parties privatives soumises à garantie de contenance sont les suivantes :

Lot numéro 1: 272,96 m²

Il déclare, en outre, que ces mesures ont été effectuées par le cabinet Agenda ainsi qu’il résulte d’un certificat en date du 7 mars 2008 et qu’il n’a été effectué depuis la délivrance de ce certificat aucun aménagement susceptible de modifier cette superficie.'

L’acte de vente notarié du 22 août 2018, désormais produit en cause d’appel par la société R6 IMO, comporte les mêmes mentions, dont il résulte une contradiction apparente entre la description du lot vendu, composé de deux plateaux de 164 m² pour le rez-de-chaussée et 155 m² pour la cave, soit un total de 319 m², et la mention du certificat conforme aux prescription de la loi Carrez établi par le cabinet Agenda, dont il ressort que la superficie des parties privatives du lot n°1 soumise à garantie de contenance est de 272,96 m², étant toutefois observé que les deux actes n’ont pas le même objet, le premier portant sur la superficie totale au sol et le second sur la surface utile, bien souvent inférieure.

Il résulte à cet égard du certificat de mesurage établi par le cabinet Agenda, annexé à l’acte de vente, que celui-ci n’a notamment pas comptabilisé dans les surfaces privatives du bien vendu la surface des marches et de la cage d’escalier menant aux étages, de 10,09 m².

La société R6 IMO fait valoir que le 'plan état descriptif de division’ établi par le cabinet APGE, géomètres-experts, et annexé à l’état descriptif de division et règlement de copropriété, mentionne que le lot n°1 mesure 164 m² au rez-de-chaussée et comporte une mention 'escalier existant à supprimer’ apposée à côté du schéma figurant l’escalier intérieur de l’immeuble, ainsi qu’une mention 'escalier à créer’ apposée à côté du mur de la façade de l’immeuble.

Cependant, la cour constate qu’un tel plan, qui n’est qu’une annexe au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, ne permet pas de déterminer la nature de l’escalier et de la cage d’escalier intérieurs de l’immeuble, lesquels existaient encore lors de la mise en lots de l’immeuble, existent toujours à ce jour et constituent l’unique moyen d’accès aux lots n°2 et 3 situés aux 1er et 2ème étages de l’immeuble, étant observé que le titre de propriété de la société R6 IMO n’est pas de nature à lui conférer un droit de propriété sur des parties de l’immeuble que son vendeur n’a pu lui transmettre si elles avaient la nature de parties communes.

Il convient dès lors de se référer à l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble, établi le 7 juillet 2006 après la division cadastrale.

Celui-ci stipule :

'Première partie : généralités et division de l’immeuble

(…)

Chapitre 2 : division de l’immeuble

— article 3 : distinction parties communes – parties privatives

L’ensemble immobilier est divisé :

— en parties communes affectées à l’usage ou l’utilité de tous les propriétaires ou d’un groupe de propriétaires, à charge pour eux d’en user et de participer aux charges y afférentes conformément aux dispositions du présent règlement. Ces parties communes feront l’objet d’une propriété indivise répartie entre tous les copropriétaires.

— en parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque propriétaire.

— article 4 : parties communes générales

Les parties communes générales comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires.

Ici, elles comprennent notamment, mais seulement si les choses énumérées s’y trouvent, et sans que cette énonciation soit limitative :

— la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble des terrains, y compris le sol des parties construites,

— les fondations, le gros oeuvre (…) ;

— les ornements extérieurs des façades du bâtiment (…), les balustres et balustrades, les appuis de fenêtres et balcons, à l’exclusion des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies, qui sont parties privatives ;

— les clôtures, tant sur la voie publique que du côté des voisins ;

— les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers ;

— les emplacements de compteurs et branchement d’égout, les compteurs généraux d’eau, de gaz et d’électricité et généralement tous les appareils et éléments d’équipement au service de l’immeuble ;

(…)

— tous les droits accessoires de ces parties communes, telles que les servitudes, les installations d’éclairage, les portes avec leur système d’ouverture et de sécurité (…)' (souligné par la cour)

(…)

Deuxième partie : droits et obligations des copropriétaires

Chapitre 1 : usage des parties communes

— Article 7 : Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, en respectant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Toutes les parties communes, notamment les passages, entrées, vestibules, escaliers et couloirs devront être libres en tout temps (…). (souligné par la cour)

Chapitre 2 : usage des parties privatives

— article 8

(…)

f) Travaux et modifications

Les copropriétaires devront supporter l’exécution de travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale. (…)

Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble la division ou la distribution intérieure des parties divises sur lesquelles il exerce son droit, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les travaux intéressent le gros oeuvre de l’immeuble, apportent une modification aux portes palières, aux cloisons sur couloirs et escaliers, intéressent l’aspect extérieur de l’immeuble de quelque façon que ce soit, (…) ils devront être autorisés par l’assemblée générale statuant dans les conditions fixées par la loi et le présent règlement de copropriété.'(souligné par la cour)

Troisième partie : répartition et règlement des charges de copropriété

Chapitre 1 : charges communes

Article 9 : définition et répartition

A) Charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration de l’immeuble (charges communes générales)

Constituent des charges communes générales réparties au prorata des tantièmes de copropriété de chacun :

(…)

4- Les frais d’entretien, les grosses réparations et frais d’aménagement de toutes les parties communes énoncées précédemment (…) ;

5- Les charges afférentes au ravalement des cages d’escalier et de leurs paliers, l’entretien, la réparation des marches, de l’installation électrique et des appliques ; (…) (Souligné par la cour)

B/ Charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs (charges communes spéciales)

(…)

3- Charges communes spéciales d’entretien et de réparation de l’escalier extérieur

Définition : elles comprennent les frais occasionnés par les réparations de l’escalier et même le remplacement des revêtements superficiels des marches, des contremarches et des paliers; les frais d’entretien et de remplacement des revêtements, s’il en existe ;

Répartition : les dites charges, telles qu’elles sont ci-dessus définies, seront réparties pour moitié entre les lots 2 et 3, conformément à la colonne TT du tableau récapitulatif de répartition des charges.'

Il résulte enfin de l’article 37 du règlement de copropriété, reprenant les dispositions précitées du a) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

La cour observe tout d’abord que si le règlement de copropriété prévoit des charges communes spéciales afférentes à l’entretien et à la réparation de l’escalier extérieur, il classe également et de manière expresse ' les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers’ parmi les parties communes de l’immeuble si de tels éléments existent.

Or la matérialité de l’existence de la cage d’escalier et de l’escalier, seul moyen d’accès aux lots n°2 et 3 de l’immeuble situés aux 1er et 2ème étages n’est pas contestée, le procès-verbal de constat en date du 8 juillet 2024 dressé par Maître [E], commissaire de justice, établissant en outre que l’accès à cet escalier se fait par la porte extérieure droite de l’immeuble, donnant sur un sas dans lequel sont présents un coffrage métallique renfermant les trois compteurs à gaz des différents lots de l’immeuble, un extincteur, un autre coffrage métallique renfermant un tableau de disjoncteurs pour les parties communes sur lequel il est indiqué 'VMC, éclairage, PC et interphone’ et différentes tuyauteries, tous équipements communs de la copropriété.

Il se déduit nécessairement du règlement de copropriété que ce hall d’entrée, cette cage d’escalier et cet escalier, qui servent les intérêts de plusieurs, voire de tous les copropriétaires de l’immeuble, ont la nature de parties communes de l’immeuble, la circonstance qu’il ait été prévu, lors de la mise en lots de l’immeuble, que l’escalier intérieur serait 'à détruire’ et qu’un escalier extérieur serait 'à construire’ étant inopérante pour en déterminer la nature.

En conséquence, pour en obtenir la destruction, la décision doit être prise par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de majorité rappelées ci-dessus.

En l’absence d’une telle décision, qui emporterait aliénation de ces parties communes au profit de la société R6 IMO dans des conditions qui seraient à déterminer, l’escalier et sa cage restent des parties communes de l’immeuble, de sorte que cette société n’est pas fondée à en demander la destruction, étant au surplus observé que celle-ci priverait les propriétaires des lots n°2 et 3 de leur accès à leurs lots respectifs, alors que la reconstruction d’un escalier extérieur, qui empiéterait nécessairement sur les droits de la copropriété voisine et sur les droits privatifs du propriétaire de l’emplacement de stationnement n°108, nécessiterait l’accord de cette copropriété en l’absence de servitude de passage prévue pour la mise en oeuvre d’un tel escalier, ce qu’elle refuse en l’état, et enfin que, compte tenu de la configuration de l’immeuble, un tel escalier extérieur ne pourrait qu’aboutir au premier étage, dans une partie privative au lot n°2, empiétant alors nécessairement sur cette partie privative pour ménager au propriétaire du lot n°3 un accès à son lot.

Il résulte de ce qui précède que la preuve n’est pas rapportée par la société R6 IMO de sa propriété privative sur la partie de l’immeuble qu’elle revendique.

Il convient par conséquent, par infirmation de la décision entreprise, de débouter la société R6 IMO de sa demande de travaux.

Sur la demande indemnitaire de la société R6 IMO

La société R6 IMO étant déboutée de sa demande de travaux au motif que sa propriété privative de la partie de l’immeuble revendiquée n’est pas établie, il convient, par infirmation de la décision entreprise, de la débouter de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles relatives à l’occupation du sous-sol

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

' Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.'

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (fond de cour) sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l’a déclaré irrecevable en ses demandes reconventionnelles tendant à obtenir la condamnation de la société R6 IMO à remettre en état le sous-sol à usage de cave, qui a été aménagé à usage d’habitation sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et à lui payer des dommages et intérêts pour violation des dispositions du règlement de copropriété.

Cependant, alors que ces demandes ne visent pas simplement à obtenir le rejet des demandes adverses mais à obtenir un avantage distinct, il n’est toujours pas justifié en appel d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à ester en justice à cette fin.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables ces demandes.

Sur les autres demandes

La société R6 IMO, qui succombe en appel, sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (fond de cour) la somme de 4 000 euros,

— à M. [R] [Z] la somme de 4 000 euros,

— à M. [J] [P] et Mme [W] [H], ensemble, la somme de 4 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (front à rue) la somme de 2 000 euros,

— à l’association syndicale libre des propriétés du n°[Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 1 500 euros.

Elle sera enfin déboutée de sa propre demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en fond de cour, tendant à l’exécution de travaux de remise en état du sous-sol et au paiement de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

Déboute la société R6 IMO de sa demande de travaux formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] en fond de cour ;

Déboute la société R6 IMO de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée à l’encontre dudit syndicat ;

Condamne la société R6 IMO aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la même à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (fond de cour) la somme de 4 000 euros,

— à M. [R] [Z] la somme de 4 000 euros,

— à M. [J] [P] et Mme [W] [H], ensemble, la somme de 4 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (front à rue) la somme de 2 000 euros,

— à l’association syndicale libre des propriétés du n°[Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 1 500 euros ;

Déboute la société R6 IMO de ses propres demandes formées au même titre.

Le greffier Le président