N° RG 24/03372 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JYT3

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 4 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/02707

Tribunal judiciaire d’Evreux du 16 juillet 2024

APPELANTE :

SCI [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SA GAN ASSURANCES

RCS de Paris 542 063 797

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Martine LEGENDRE, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 décembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 4 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 1er septembre 2017, la Sci Carolina a vendu à la Sci [Localité 1] un ensemble immobilier situé aux [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré section AC n°[Cadastre 1], pour un prix de 155 000 euros. Les diagnostics préalables à la vente ont été réalisés par l’entreprise individuelle Fana Expertise assurée auprès de la Sa Gan assurances.

Souhaitant faire réaliser des travaux de toiture, le gérant de la Sci [Localité 1] a fait appel à une entreprise qui a refusé d’intervenir en raison de la composition amiantée des ardoises de la couverture. La Sci [Localité 1] a fait procéder à un nouveau diagnostic qui a confirmé la présence d’amiante.

Par acte d’huissier en date du 11 août 2022, la Sci [Localité 1] a fait assigner la Sa Gan assurances, en qualité d’assureur de la « société » Fana Expertise, devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de la voir principalement condamner à lui payer le coût des travaux de désamiantage et à l’indemniser pour le trouble de jouissance.

Par jugement contradictoire du 16 juillet 2024, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— condamné la Sa Gan assurances à verser à la Sci [Localité 1] la somme de

27 821,20 euros au titre des travaux à réaliser sur la toiture de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1],

— rejeté la demande de la Sci [Localité 1] au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la Sa Gan assurances aux dépens,

— condamné la Sa Gan assurances à verser à la Sci [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2024, la Sci [Localité 1] a interjeté appel du jugement en intimant la Sa Gan assurances et la « société » Fana Expertise.

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a constaté le désistement de l’appelante à l’encontre de la « société » Fana Expertise, l’instance se poursuivant entre la Sci [Localité 1] et la Sa Gan assurances.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTION DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la Sci [Localité 1] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1105, 1231, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— recevoir la Sci [Localité 1] en son appel et ses conclusions,

l’en disant bien fondée,

— annuler à défaut infirmer/réformer le jugement rendu le 16 juillet 2024 en ce qu’il a :

. condamné la Sa Gan assurances à verser à la Sci [Localité 1] la somme de

27 821,20 euros au titre des travaux à réaliser sur la toiture de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1],

. rejeté la demande de la Sci [Localité 1] au titre du préjudice de jouissance,

statuant à nouveau,

— condamner la Sa Gan assurances, en qualité d’assureur de la « société » Fana Expertise, à lui verser les sommes suivantes :

. 33 255,62 euros (à parfaire) au titre du trouble de jouissance selon décompte arrêté au 31 mai 2025 outre la somme de 789,40 euros avec indexation et par mois jusqu’à parfaite exécution,

. 77 221 euros au titre des réparations,

— condamner en tout état de cause, la Sa Gan assurances, en qualité d’assureur de la « société » Fana expertise, à lui verser les sommes suivantes :

. 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. aux entiers dépens,

— confirmer le jugement du 16 juillet 2024 pour le surplus,

— débouter la Sa Gan assurances de toutes ses demandes,

— ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007, portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice, soient supportées par les débiteurs.

Elle rappelle qu’elle retient la responsabilité délictuelle de la « société » Fana Expertise qui n’a pas correctement réalisé le diagnostic initial puisque le second diagnostiqueur a constaté que les tuiles de l’ensemble de la toiture présentaient des fibres amiantées. Elle sollicite en conséquence l’indemnisation des travaux de désamiantage de la couverture suivant devis actualisé du 14 octobre 2024 pour 77 221 euros. Elle se prévaut également d’un trouble de jouissance évalué à 33 255,62 euros dès lors qu’elle n’a pas pu mettre son bien en location faute de conformité avec la loi Alur.

En réplique à la Sa Gan assurances, concernant le montant des travaux à réaliser, elle fait valoir que le logement est composé de plusieurs pentes et qu’une superficie pour fonder sa demande de 141 m2 n’est pas disproportionnée. Elle ajoute que la Sa Gan assurances ne démontre pas qu’il n’existe pas d’amiante sur la toiture du n°37 ; que celle-ci ne propose aucune alternative.

Concernant la critique portant sur la majoration de 10 % de la surface prévue, elle souligne que l’intervention de désamiantage ne se limite pas à une simple dépose mais comprend la dépose d’une toiture contenant de l’amiante, le traitement des matériaux amiantés, ainsi que la repose complète d’une nouvelle toiture, dans le respect des normes sanitaires et techniques applicables au désamiantage, les 10 % de majoration correspondant à une potentielle casse de matériaux conformément aux bonnes pratiques professionnelles. En outre, le nouveau devis correspond à l’intégralité des prestations nécessaires sans intervention de professionnels extérieurs.

Concernant le trouble de jouissance, elle explique qu’elle n’a pas recherché à obtenir deux fois l’indemnité d’un même préjudice mais cherché à obtenir réparation de l’entièreté de ses préjudices ; que bien que l’amiante soit en extérieur, il n’en reste pas moins que sa présence est plus que dangereuse pour les personnes exposées ; que lorsque le diagnostic révèle l’existence de matériaux dégradés ou susceptibles d’émettre des fibres, le propriétaire est tenu de mettre en 'uvre sans délai des mesures appropriées de confinement ou de retrait, conformément aux prescriptions réglementaires, et d’engager les travaux nécessaires ; qu’elle ne peut donc en tant que propriétaire, légalement ni louer le bien, ni rester inerte face à ce risque sanitaire.

Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, la Sa Gan assurances demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— recevoir l’appel incident de la Sa Gan assurances,

— la dire bien fondée,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

. condamné la Sa Gan assurances à verser à la Sci [Localité 1] la somme de

27 821,20 euros au titre des travaux à réaliser sur la toiture de l’immeuble,

. condamné la Sa Gan assurances aux dépens,

. condamné la Sa Gan au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a débouté la Sci [Localité 1] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

statuant à nouveau,

— débouter la Sci [Localité 1] de toutes ses demandes,

— condamner la Sci [Localité 1] au paiement des sommes suivantes :

. 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. la condamner en tous les dépens.

Elle ne conteste pas le principe de la responsabilité de son assuré mais l’étendue des préjudices réclamés. Elle discute la superficie de la toiture devant être désamiantée, passant en outre de 141 à 155 m² en outre en cause d’appel. Elle souligne que les préconisations de la société Diagamter ayant effectué la mission de repérage des matériaux le 16 novembre 2021 ne consistent pas en un retrait de la totalité des ardoises de la couverture mais seulement un remplacement des ardoises abîmées ou bien leur encapsulement, alors que les devis fournis par la Sci [Localité 1] correspondent tous deux à la dépose des ardoises et à la réfection totale de la toiture. Elle relève que la société appelante a, pour majorer ses prétentions au titre de la reprise de la toiture, non pas produit une actualisation du devis de 49 307,61 euros établi le 21 mars 2022 par M. [T] mais un devis de 77 221 euros établi par M. [O] le 14 octobre 2024 sans commune mesure ; que les prestations devisées ne sont pas conformes aux prescriptions de la société Diagamter, poste par poste.

Concernant le préjudice de jouissance, elle soutient que les baux d’habitation contractés avec la Sci Carolina ne démontrent pas que les locataires aient quitté les lieux malgré les dates mentionnées puisqu’ils étaient renouvelables par tacite reconduction, pas davantage l’impossibilité de relouer ; qu’en réalité, les pièces communiquées révèlent une action de la Sci [Localité 1] contre son vendeur en raison de l’insalubrité des logements. Elle fait valoir que l’amiante dans les matériaux situés en extérieur ne présente aucun risque pour les occupants à partir du moment où ils ne sont ni manipulés ni détériorés, et ne fait pas obstacle à la location de l’immeuble. Elle explique que la Sci [Localité 1] invoque une impossibilité de louer la maison en raison de la présence d’amiante en toiture qui lui imposerait l’information des locataires selon la loi Alur, alors que certes cette obligation d’information existe mais qu’elle ne concerne que les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 ; que les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Enfin elle soutient que quand bien même la Sci [Localité 1] se considérerait comme tenue par ces dispositions, l’obligation du propriétaire de l’immeuble se limite cependant à la constitution d’un dossier technique amiante dans lequel est inclus le rapport du professionnel qui a réalisé les vérifications, que ce dossier doit être mis à jour par le propriétaire, mis à disposition des occupants sur leur demande.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la réparation des préjudices

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 suivant ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’assureur ne conteste pas la responsabilité de son assuré, fautif en ce qu’il n’a pas porté dans le diagnostic pourtant dédié à la recherche d’amiante la présence de ce matériau en toiture.

Bien qu’ayant acquis un ensemble immobilier comprenant trois maisons individuelles mitoyennes numérotées 37, 39 et 41 implantées sur une propriété de 480 m², comme le précise le premier juge, le litige ne porte que sur le logement n°37. Les parties ne remettent pas en cause cette restriction quant à l’étendue du champ de la responsabilité du diagnostiqueur :

— la Sci [Localité 1] écrit en page 10 de ses dernières conclusions « les demandes ne portent que sur le numéro [Adresse 4] à [Localité 1] » ;

— la Sa Gan assurances rappelle également en page 6 de ses dernières conclusions que « la demande ne porte que sur le numéro 37' ».

En revanche, elle discute les évaluations soumises au titre des travaux de réparation de la toiture notamment en s’interrogeant sur les pièces notamment au titre de la superficie à traiter au titre de ce seul logement.

— Sur les travaux de reprise de la toiture

Dans son rapport du 16 novembre 2011, le diagnostiqueur, Diagamter expose en conclusion de sa mission au sujet des matériaux et produits contenant de l’amiante, après prélèvement d’un échantillon, que :

« Nous vous recommandons de mettre en 'uvre une « action corrective de premier niveau » car le type de matériau ou produit concerné contenant de l’amiante, la nature et l’étendue des dégradations et l’évaluation du risque de dégradation conduisent à conclure à la nécessité d’une action de remise en état limitée au remplacement, au recouvrement ou à la protection des seuls éléments dégradés. A cette recommandation est associé, le cas échéant, un rappel de l’obligation de faire appel à une entreprise certifiée pour le retrait ou le confinement. »

Suivent les prescriptions telles que :

« a) rechercher les causes de la dégradation et définir les mesures correctives appropriées pour les supprimer,

b) procéder à la mise en 'uvre de ces mesures ' ».

Le rapport précise encore en page 11 que « Le présent rapport de repérage amiante n’est pas suffisant en cas de travaux ou démolition. Il doit être complété, selon le cas, par un contrôle amiante spécifique « avant travaux » ' ».

Il ressort de ce document, photographie et schéma à l’appui, que le diagnostiqueur a, dans le respect de sa mission, procédé à un prélèvement mais n’a pas effectué un contrôle complet de la toiture de l’habitation.

Or, pour prétendre à une indemnisation, la Sci [Localité 1] ne verse aux débats que trois devis par deux entreprises dont la certification pour le retrait des matériaux affectés par l’amiante n’est pas justifiée et qui en outre comportent des références de traitement et des prix très différents.

Les photographies prises et le schéma établi par l’appelante ne peuvent fonder de façon probante une réparation.

L’entreprise [T] [C] vise une superficie à traiter de 141 m², M. [O] de l’entreprise JTC Couvreur de 155 m², le premier pour un prix de 85 le m² HT, le second de 220 m² HT correspondant à des ardoises. Il ne peut suffire d’alléguer une anticipation de la casse alors que le devis doit correspondre à la surface traitée si besoin complétée de frais supplémentaires motivés.

La pose d’un échafaudage est visée au prix de 660 euros HT pour la première et de 4 100 euros HT pour la seconde.

Le démontage, l’enlèvement de gravats et le traitement des déchets sont évalués à la somme de 23 625 + 2 670 euros HT soit 26 295 euros pour l’une, à la somme de 2 100 + 3 400 + 8 200 + 6 500 + 4 400 + 400 euros HT soit 25 000 HT pour l’autre. Aucune entreprise ne précise les diligences réellement effectuées.

Le premier devis s’élève en 2022 à la somme de 49 307,61 euros TTC, le deuxième en 2023 à 50 655 euros TTC, le troisième à la somme de 77 221 euros sans TVA en application de l’article 293 B du code général des impôts.

Ces éléments ne permettent pas à la juridiction de statuer sur le montant de la réparation de la toiture et dès lors sur le préjudice subi.

Il convient en conséquence d’ordonner une réouverture des débats pour permettre à l’appelante de compléter son dossier par la production d’au moins deux nouveaux devis comprenant une attestation relative à la certification de l’entreprise pour le traitement des toitures amiantées, une description des travaux à effectuer comprenant le schéma ou tout élément relatif à l’intervention exclusivement sur le logement n°37 présenté dans l’évaluation de la valeur locative de l’agence Bias immobilier du 14 septembre 2024 comme faisant « 72,32 m² », la référence éventuelle aux normes applicables pour justifier les coûts, le choix du matériau en justifiant particulièrement du choix de l’ardoise, toute pièce permettant de faire une évaluation objective du préjudice.

— Sur le préjudice de jouissance

L’article L. 1334-12-1 du code de la santé publique invoqué par l’appelante dispose que les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en 'uvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition.

La Sci [Localité 1] se prévaut encore de l’article 1721 du code civil qui précise qu’en matière de bail, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Pour soutenir sa demande relative à la perte de loyers, la La Sci [Localité 1] verse aux débats l’arrêt de notre cour du 14 septembre 2022 ayant confirmé le jugement la déboutant de son action fondée sur la garantie des vices cachés, le bail consenti sur le logement n°37 à M. [Z] le 1er avril 2017, à Mme [S] le 1er juin 2017 par la société venderesse, la Sci Carolina, moyennant un loyer de 550 euros par mois.

Ce contrat était conclu pour une durée de trois ans et était renouvelable par tacite reconduction. La Sci [Localité 1] demande une indemnisation à hauteur de la perte de loyer à compter de novembre 2021. Toutefois, d’une part, elle ne verse pas la lettre de résiliation du bail que Mme [S] a pu lui adresser pour mettre fin au contrat, ce afin de fixer une éventuelle perte à compter de son départ. D’autre part, elle ne justifie pas de la recherche de locataires pour remplacer le cas échéant l’occupante.

La Sci [Localité 1] invoque textuellement pour expliquer la difficulté « l’obligation d’information sur l’amiante prévue par la loi ALUR » qui « concerne tous les immeubles bâtis avant le 1er Juillet 1997. ». Elle ne vise pas le fondement de l’obligation alléguée, qui n’est pas autrement déterminée.

Cependant, il convient d’observer que le rapport de la société Diagamter ne conclut qu’à une action corrective de premier niveau au regard d’un prélèvement unique très ponctuel. Aucune pièce n’établit l’absence d’habitabilité des lieux.

Postérieurement au diagnostic de cette société, la Sci [Localité 1] n’a pas entrepris les démarches préconisées par l’article L. 1334-12-1 du code de la santé publique en faisant établir un dossier technique et comme préconisé par le diagnostiqueur un dossier « avant travaux » pour cerner l’importance de la présence de l’amiante notamment de sorte que l’avis technique reste très limité pour caractériser une impossibilité d’occuper le logement.

Surtout, en toute hypothèse, la Sci [Localité 1] n’évoque que l’obligation d’informer et non l’interdiction de louer selon des critères prévus précisément par les lois et règlements applicables.

En conséquence, non seulement la réalité du préjudice n’est pas établie soit l’absence de location du bien mais de surcroît, même dans ce cas, le fait résulterait, faute d’éléments probants sur l’impossibilité de donner à bail le bien, de la gestion du bien par son propriétaire, fait sans lien démontré avec la présence d’amiante ci-dessus évoquée.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci [Localité 1] de sa demande.

Sur le surplus des demandes

Il convient de réserver le sort des dépens et du surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt mixte contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sci [Localité 1] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,

Statuant avant dire droit, sur le préjudice matériel,

Ordonne la réouverture des débats sur la demande présentée au titre du préjudice matériel,

Invite la Sci [Localité 1] à compléter son dossier par la production d’au moins deux nouveaux devis comprenant une attestation relative à la certification de l’entreprise pour le traitement des toitures amiantées, une description par les entreprises des travaux à effectuer comprenant le schéma ou tout élément relatif à l’intervention exclusivement sur le logement n°37, la référence éventuelle aux normes applicables pour justifier les coûts, le choix du matériau en expliquant particulièrement le choix et donc le prix de l’ardoise, toute pièce permettant de faire une évaluation du préjudice,

Précise que pour respecter le principe du contradictoire :

— l’appelante devra produire ses pièces et observations pour le 29 mai 2026,

— l’intimée produira ses observations pour le 31 juillet 2026,

Renvoie l’affaire à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2026 à 14 h,

Réserve les demandes pour le surplus,

Réserve les dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,