N° RG 25/01221 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5WF

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-24-000327

Jugement du tribunal judiciaire d’Evreux – chambre de proximité de Louviers du 10 décembre 2024

APPELANT :

Monsieur, [F], [V]

né le 16/02/1971 à, [Localité 1]

CCAS de, [Localité 2], [Adresse 1]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Céline DUSSART, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A.. LE FOYER STEPHANAIS

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Marie TESSIER de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 février 2026 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 26 mars 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2019, la SA d’HLM le foyer stéphanais a consenti à M., [F], [V] et Mme, [X], [V], un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 563,98 euros, outre une provision sur charges de 20,88 euros.

Par courrier recommandé du 29 novembre 2021, Mme, [V] a informé la bailleresse de ce qu’elle n’occupait plus le logement depuis le 20 septembre 2021, précisant qu’une procédure de divorce était en cours, celui-ci ayant été prononcé par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Évreux le 12 juillet 2022.

Par jugement du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux – chambre de la proximité de Louviers a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en a suspendu les effets à raison des délais accordés à M., [V], précisant que ladite clause sera réputée n’avoir jamais été acquise dès lors que l’échéancier aura été respecté.

Par acte du 1er juin 2023, un commandement de quitter les lieux a été signifié à M., [V], suivi d’un procès-verbal de tentative d’expulsion en date du 16 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, un constat de reprise après remise des clés le 12 septembre 2023 a été dressé et un procès-verbal de constat de sortie a par suite été établi le 3 octobre 2023, lequel a chiffré la remise en état de lieux à la somme de 11 528,49 euros.

Le 23 novembre 2023, la SA d’HLM le foyer stéphanais a déposé une plainte pour dégradation ou détérioration volontaire du bien d’autrui et par lettres recommandées des 25 octobre 2023, 24 janvier et 7 février 2024, elle a vainement mis en demeure M., [V] de payer les sommes dues.

Sur assignation du 6 juin 2024, délivrée à la requête de la SA d’HLM le foyer stéphanais, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Louviers a par jugement contradictoire du 10 décembre 2024 :

condamné M., [V] à payer à la SA d’HLM le foyer stéphanais, en deniers ou quittance, la somme de 2950,36 euros au titre des loyers et charges pour la période allant du mois de février 2022 au 19 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision;

condamné M., [V] à payer à la SA d’HLM le foyer stéphanais la somme de 10 965,11 euros au litre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

condamné M., [V] à payer à la SA d’HLM le foyer stéphanais la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamné M., [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 28 mars 2025, M., [V] a relevé appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 février 2026.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 2 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M., [V] demande à la cour de voir :

— réformer le jugement du 10 décembre 2024.

— Statuant à nouveau,

— débouter la SA d’HLM le foyer stéphanais de toutes ses demandes.

Subsidiairement,

— réduire le montant des sommes réclamées aux seuls postes de réparation reconnus à savoir nettoyage du sol, mise aux encombrants et peinture des murs des toilettes,

— débouter la SA d’HLM le foyer stéphanais de toute autre demande,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 11 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SA d’HLM le foyer stéphanais demande à la cour de:

confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

débouter, en conséquence, M., [V] de toutes ses demandes,

condamner M., [V] à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les dégradations locatives volontaires causées sur le fondement des articles 566 du code de procédure civile et 1240 du code civil,

condamner M., [V] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

condamner M., [V] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera observé à titre liminaire que, bien que le jugement ait été qualifié de contradictoire, M., [V] n’a pas comparu en première instance et ne s’est pas fait représenter.

1 – Sur les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif

M., [V] conteste le montant des loyers sollicités, faisant valoir que la SA d’HLM le foyer stéphanais ne justifie pas de l’effacement de la dette dont il a bénéficié par décision de la commission de surendettement des particuliers à hauteur de 1710,75 euros.

Pour confirmation du jugement, la SA d’HLM le foyer stéphanais expose que M., [V] a bénéficié d’un rappel au titre de l’allocation logement d’un montant de 1615,98 euros, qu’elle a perçue le 14 novembre 2022 qui a porté la dette à la somme de 697,15 euros, qu’il lui a été notifié un rappel de loyer solidarité d’un montant de 391,64 euros qui a été inscrit dans l’avis d’échéance du mois de novembre 2022. Elle verse notamment aux débats le contrat de bail signé entre les parties, la mise en demeure adressée à

M., [V] le 10 mai 2023, reçue le 12 mai 2023 de régler la somme de

1 655,53 euros arrêtée à fin avril 2023 et le décompte actualisé des sommes

dues au 31 janvier 2025, pour un montant total de 15 949,61 euros, incluant

l’arriéré locatif, les frais de réparation locative et frais de procédure après

déduction du dépôt de garantie (81,86 euros et 482,12 euros)

Elle ajoute que M., [V] n’est pas fondé à se prévaloir du protocole d’accord de prévention des expulsions qui avaient été établi le 20 juin 2023, sous conditions d’une jouissance paisible du logement ainsi que le paiement régulier des indemnités d’occupation à compter de juillet 2023, conditions qui n’ont pas été respectées.

À l’examen de l’extrait de compte détaillé, il apparaît que la SA d’HLM le foyer stéphanais a procédé à une régularisation au titre de l’APL et du RSL, à hauteur de 1 615,98 euros et 314,13 euros, qu’elle a inscrit au débit du compte une somme de 593,76 euros correspondant au solde de la dette due en vertu de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 30 septembre 2022, ce qui a porté la dette locative au 30 septembre 2023, à la somme de 3 326,41 euros, soit la somme de 2 950,36 euros après déduction des frais de procédure.

Au regard des pièces produites au dossier, c’est à bon droit que le premier juge a condamné M., [V] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

2 – Sur les réparations locatives

M., [V] fait valoir en premier lieu qu’il n’a eu pas eu connaissance de l’assignation, qu’il n’était ni présent ni représenté et n’a pas été en mesure de faire valoir ses moyens de défense.

Il reconnaît être à l’origine de certains désordres, mais conteste être l’auteur des dégradations et tags.

Il argue en outre sa bonne foi et sa situation précaire et ajoute qu’il n’a jamais été entendu à la suite de la plainte qui a été déposée.

Pour confirmation du jugement, la SA d’HLM le foyer stéphanais répond qu’au regard des éléments du dossier, il conviendra de retenir la réalité des désordres pour le montant de 10 965,11 euros après déduction du dépôt de garantie (563,38 euros), et leur imputabilité à M., [V].

2 – 1 À titre liminaire,

M., [V] indique qu’il n’a pas eu connaissance de l’assignation et qu’il n’a pas été en mesure de se présenter à l’audience du tribunal et de préparer sa défense. Il ne tire toutefois aucune conséquence de ces constatations.

À toutes fins, il sera observé que M., [V] a déclaré son changement de domiciliation au commissaire de justice, ayant précisé élire domicile au CCAS de la localité, [Localité 2] ainsi que cela résulte de la demande d’élection de domicile établie le 31 août 2023, adresse à laquelle au demeurant, il lui a été adressé le 20 septembre 2023, la lettre de convocation aux fins de l’établissement de l’état des lieux de sortie, dont il a accusé réception le 22 septembre 2023.

2 – 2 Sur la réalité et l’imputabilité des désordres

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Selon l’article 7 de la loi l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, alors en vigueur, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, la SA d’HLM le foyer stéphanais verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 avril 2019, relevant de façon générale le bon état du logement, les seules réserves concernant les pièces suivantes pour lesquelles il est indiqué:

— chambre 2 'les peintures boiseries, tapisseries sur murs défraîchies',

— chambre 3 et le dégagement 'peintures boiseries, peinture sur plafond défraîchies'

— cuisine et entrée 'peintures boiseries défraîchies'

— salle de bains : 'jupe baignoire usée, peinture porte de communication défraîchie, sol vinyle jauni,

— séjour : fermeture ext PVC : usé.

Aux termes du constat d’état des lieux de sortie du 3 octobre 2023, contenant en annexe de nombreux clichés photographiques, il apparaît que l’entier logement (les sols, les plafonds, les murs), les canalisations, les équipements sont très sales, dégradés, abîmés ou encore hors d’état d’usage,

— qu’à titre d’exemple, le commissaire de justice constate :

s’agissant de la cuisine: 'la porte possède des marques blanches. La seconde porte du cellier est sale.

Au sol : le sol est très sale et taché…

Aux murs : les canalisations sont sales et abîmées, peinture bleue tachée et taguée. De nombreuses injures et menaces sont inscrites sur les murs.'

S’agissant de la chambre 1, 'la porte est démontée et taguée, le sol est très sale, présente de nombreux détritus… le papier est déchiré…. le plafond est

très taché absence de douilles et d’ampoules, les équipements électriques (prises, interrupteurs sont très sales et hors d’état d’usage, le radiateur est très sale avec des traces de sang, la fenêtre et la vitre et les volets sont très sales'…

— que de nombreux meubles et détritus sont entreposés, notamment dans le séjour,

— que les murs ont été tagués, ainsi 'l’intérieur a été volontairement dégradé avec des tags, la grande majorité des murs est saccagée',

s’agissant de l''entrée : Aux murs : la peinture est hors d’état d’usage, nombreuses taches noires, trous dans les murs et des tags'

dans le séjour ' la portée est très sale, abîmée et taguée. Présence d’injures taguées. Elle est hors d’état d’usage'

'Aux murs : peinture bleue tachée et taguée. De nombreuses injures et menaces sont inscrites sur les murs.'

dans la cuisine, 'les canalisations sont sales et abîmées peinture bleue tachée et taguée. De nombreuses injures et menaces sont inscrites sur les murs.'

dans le couloir 'présence d’un tag sur la porte côté séjour. Toutes les portes sont couvertes de tâches de sang et de taches noires'. Aux murs, 'présence de tags injurieux et de traces de sang. L’ensemble est hors d’usage '

dans les WC, tous les murs sont tagués…'

S’agissant de l’extérieur et du garage, le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes :

'Jardin :

Présence de nombreux détritus avec un tas de vêtements déposé sur la pelouse.

La pelouse n’a pas été entretenue. Les haies ne sont pas taillées. Présence de mauvaises herbes sur les dalles. Présence d’un détritus dans tout le jardin…. de mauvaises herbes ont envahi les clôtures et les palissades. Les fenêtres, volets et appuis de fenêtres et portes-fenêtres sont en très mauvais état, abîmés et très sales.

Garage :

Au sol : présence de nombreux détritus. Présence de mobilier tel qu’une étagère, un bout de canapé, chaises, établi… il y a des écritures sur les murs.

Porte d’entrée

La porte d’entrée est encombrée par des détritus. La porte est abîmée sur toute la tranche. Du côté intérieur, celle-ci comporte de nombreuses taches noires, dont la peinture est abîmée.'

Ces dégradations excèdent l’usure liée à un usage normal des lieux pendant 4 ans et six mois et sont susceptibles d’engager la responsabilité du locataire, la cour observant que si l’état des lieux d’entrée mentionnait des peintures boiseries défraîchies, il s’avère que leur état s’est aggravé pendant ces années d’occupation, alors qu’il a été relevé dans les chambres et la cuisine que le PVC, la vitre et étaient sales et rayés et les volets sales, que la peinture des boiseries dans l’entrée présentait de nombreuses taches noires et celle de la salle de bain était dégradée et sale.

M., [V] ne conteste pas la présence de taches de sang au sol qu’il indique avoir été laissées par une blessure de son chien ni avoir laissé une banquette, un meuble de cuisine, un abri de jardin et une tonnelle sur les lieux. Il reconnaît par ailleurs que les portes ont été peintes en noir et que les travaux de peinture des murs des toilettes n’étaient pas achevés. Pour le surplus des désordres, il estime qu’ils ne peuvent être mis à sa charge, ayant

remis les clés du logement le 12 septembre 2023 au commissaire de justice, lequel ne s’est déplacé que le 19 septembre suivant et n’a établi un constat d’état des lieux de sortie que le 3 octobre 2023, de sorte que les désordres constatés pourraient être le fait d’un tiers.

Il n’est pas discuté que le constat d’état des lieux de sortie a été établi le 3 octobre 2023, quatorze jours après la remise des clés du logement, soit un recours tardif à un commissaire de justice, qui permettrait de retenir que le procès-verbal de constat n’a aucune valeur probante et ne peut constituer une preuve de l’imputabilité des dégradations qu’il relève.

Pour prétendre imputer les désordres constatés à son ancien locataire, la SA d’HLM le foyer stéphanais produit un procès-verbal de reprise après remise des clés dressé dès le 19 septembre 2023 par Mme, [Y], commissaire de justice, contenant en annexe des clichés photographiques, aux termes duquel l’officier ministériel indique avoir 'fait procéder au changement des barillets de la porte d’entrée ainsi que du garage par un serrurier.' et avoir fait les constatations suivantes à son entrée dans les lieux, 'ceux-ci ont été très fortement dégradés. L’ensemble des murs ont été tagués et des traces de sang sont visibles dans les chambres et dans le couloir. L’extérieur est également en très mauvais état et non entretenu.'

Elle produit également un courriel adressé par le commissaire de justice le 12 septembre 2023, dans lequel celui-ci rapportait avoir vu M., [V] qui lui a restitué les clés et qui lui 'a parlé de carnage dans le logement… « et indiqué que »des chiens se seraient entretués cette nuit…' et un second courriel du 15 juillet 2025 venant préciser que l’ensemble des tags était très personnel et visait directement M., [Q], [T], chargé du suivi social et contentieux, déclarations qui se vérifient à l’examen des photographies prises sur les lieux, et attestant de ce qu’il s’est rendu sur place avec deux collaborateurs du foyer Stéphane et qu’aucune effraction n’avait été constatée.

Ces éléments permettent suffisamment de retenir l’imputabilité des désordres à M., [V].

2 – 3 Sur la justification des sommes réclamées au titre des réparations locatives

La SA d’HLM le foyer stéphanais produit le relevé de compte locataire détaillant pièce par pièce les dégradations commises, les factures aux fins de justifier les travaux de réparation exécutés, dont les factures relatives à l’enlèvement et la mise à la décharge du mobilier et des divers objets laissés dans le logement ( 828 euros), des encombrants laissés dans le jardin (tondeuse, carton, aspirateur, barbecue, abri de jardin, étendoir à linge, enclos pour chiens etc… (828 euros) la taille de l’ensemble des haies avec évacuation des déchets (780 euros), l’élagage d’un arbre situé sur la parcelle avec évacuation des déchets (180 euros débroussaillage sur la parcelle et ramassage des déchets (108 euros) des biens laissés dans le garage (divers meuble et objets stockés, étagères meubles, canapé, chaises bureau ,carton (828 euros) réfection du papier dans l’entrée (247,24 euros), remplacement dans l’entrée de la porte de placard coulissante (255,51 euros), à la réfection du papier peint dans le dégagement de (167,42 euros), à la réfection de la peinture de la cuisine (361,42 euros),à la réfection dans les chambres n 1, 2 et 3 du papier (419 euros X 3)…

La demande formulée au titre des réparations locatives à hauteur de

10 965,11 euros après déduction du dépôt de garantie est par conséquent fondée, sans que M., [V] ne puisse se prévaloir de la pousse de la végétation, alors qu’il ne justifie pas de l’entretien du jardin ni de travaux qu’il aurait exécutés, sans apporter la moindre preuve et c’est à juste titre qu’il a été condamné au paiement de cette somme, par confirmation du jugement.

3 – Sur la demande au titre du préjudice moral

La SA d’HLM le foyer stéphanais sollicite sur le fondement de l’article 1240 du code civil l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison des multiples troubles occasionnés par M., [V], aux motifs que le logement a été laissé dans un état déplorable, que des tags et insultes à l’encontre de collaborateurs de la société ont été inscrits sur les murs du logement et constatés par le commissaire de justice, que la gendarmerie a confirmé avoir été appelée à la suite d’une bagarre entre chiens et pour des troubles de voisinage, que ces dégradations ont été occasionnées de manière volontaire.

Pour s’opposer à cette demande, M., [V] fait valoir que les troubles du voisinage reprochés sont sans rapport avec les dégradations invoquées, il explique les plaintes de ses plus proches voisins par une mésentente avec ces derniers qui ne toléraient pas la présence de chiens à son domicile, pour lesquels il détient des autorisations administratives, qu’il ne se livrait pas à de l’élevage, des chiots étant nés d’une portée accidentelle.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM le foyer stéphanais produit notamment

— divers rappels au règlement en date du 27 mai, 6 décembre 2022 et 25 avril 2023 concernant le tapage nocturne, les nuisances sonores, les aboiements de chiens, la mécanique sauvage, le manque d’entretien du jardin et le non-respect de la collecte des ordures ménagères,

— la lettre de rappel du 14 mars 2023, aux termes de laquelle M., [V] s’engageait à garder les chiens à l’intérieur en son absence et à procéder à leur déclaration en mairie,

— la lettre d’avertissement notifiée à M., [V] le 24 avril 2023 par les services de la préfecture – direction départementale de la protection des populations,

— la mise en demeure du foyer en date du 24 avril 2023 de cesser les troubles de voisinage et d’entretenir le logement et les espaces extérieurs,

— la lettre adressée à M., [V] le 25 avril 2023 le mettant en demeure de procéder à la déclaration de chiens dangereux dans un délai d’un mois,

— l’arrêté municipal de placement de chien en fourrière daté du 6 juin 2023 pris pour défaut de déclaration en mairie des chiens de catégorie 1 ou 2,

— les plaintes des 9,18 et 19 décembre 2022 (courriels de Mme, [D], [H]), dénonçant des maltraitances multiples, de nombreux incidents comme la présence de chien errant et au comportement agresssif dans la résidence, et réclamant l’intervention des autorités, dont la dernière en date du 20 avril 2023 est suivie d’une pétition des voisins datée du même jour.

M., [V] qui conteste l’existence de troubles de voisinage ne produit aucun élément venant contredire les pièces concordantes versées par la société intimée. Le non-respect de l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués, à raison des insultes proférées à l’endroit du collaborateur, M., [T], précisément identifié et des nuisances occasionnées par la présence de chiens à l’origine de nombreuses plaintes adressées directement au bailleur social dont les interventions sont restées sans effet, sera réparé par

l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros, l’absence d’entretien du logement et des espaces extérieurs étant déjà indemnisée par les sommes allouées au titre des réparations locatives, aucune somme ne pouvant être attribuée au titre de la non-déclaration en Mairie, la SA d’HLM le foyer stéphanais échouant à rapporter la preuve du préjudice qui en est résulté.

M., [V] sera en conséquence condamné au paiement de la somme précitée au profit de la SA d’HLM le foyer stéphanais.

Sur les frais du procès

M., [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer la SA d’HLM le foyer stéphanais la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M., [F], [V] à payer à la SA d’HLM le foyer stéphanais la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne M., [F], [V] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne M., [F], [V] à payer à la SA D’HLM le foyer stéphanais la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

La greffière Le président