Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° 378 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00489 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSWB

Décision déférée à la cour : jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 05 novembre 2024 – président du TJ de [Localité 6] – RG n° 23/00613

APPELANT

M. [O] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mehdi KEDDER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 126

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL HERA IMMOBILIER, RCS de [Localité 6] n°539808691, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, toque : G0347

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. [S] est propriétaire du lot n°17 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7] (94).

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de :

condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 562,71 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er janvier 2023 et non couverts par un précédent titre exécutoire, outre intérêts au taux légal ;

condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 552,58 euros au titre des provisions et appels de fonds travaux devenus exigibles correspondant au 4ème appel de fonds du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du code civil ;

condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 5 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, statuant selon la procédure accelérée au fond, a :

condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 473, 35 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du 17 janvier 2023, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 16 décembre 2022 ;

condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 552,58 euros au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds 'travaux’ devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 6 juillet 2022 pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 17 décembre 2024, M. [S] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 février 2025, M. [S] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la condamnation de M. [S] à payer une somme de 15 473,35 euros, et statuant à nouveau uniquement sur ce montant, le porter à 16 562,14 euros ;

rejeter toutes les demandes de M. [S] ;

condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

condamner M. [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 5 juin 2025, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions de l’intimé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juillet 2025.

Sur ce,

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Aux termes de l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Au cas présent, le premier juge a retenu qu’il était versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2023 mettant en demeure M. [S] de régler la somme de 23 373, 05 euros au titre des charges de copropriété dues au troisième trimestre de l’exercice 2022/2023, qui distingue bien les sommes échues et les provisions sur charges devenues exigibles.

Cependant, à hauteur d’appel, il résulte des pièces produites par M. [S] que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires a pour origine une lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2023 adressée par l’avocat du syndicat qui a mis en demeure M. [S] de régler 'la somme de 44 411, 58 euros correspondant aux provisions exigibles et appels travaux dus au titre de l’article 14-1 et du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon décompte ci-joint arrêté au 1er janvier 2023 (dont 26 848, 87 euros couverts par des titres exécutoires).'

Or, les décomptes joints à la mise en demeure du syndicat des copropriétaires visent tant les sommes appelées au titre des exercices précédents que les provisions courantes. Faute de distinction entre les charges exigibles au titre des provisions courantes, des provisions pour travaux, du fonds de travaux’ et des sommes dues au titre des régularisations de charges des années précédentes, M. [S] est fondé à soutenir qu’il a été placé dans l’impossibilité d’identifier avec certitude les sommes qu’il devait payer dans le délai de 30 jours pour éviter la mise oeuvre de la procédure fondée sur l’article 19-2 susvisé.

Aussi, convient-il de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande en paiement relative aux charges de copropriété et appels pour travaux.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Il sera, par conséquent, également infirmé en ce qu’il condamne M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt commande d’infirmer le jugement en ce qu’il condamne M. [S] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en sa demande en paiement formée contre M. [S] relative aux charges de copropriété et appels pour travaux ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT