ARRÊT N°

BV

R.G : N° RG 17/01345 – N° Portalis DBWB-V-B7B-E4KD

[…]

C/

Société SAEM SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUN ION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2019

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 21 JUIN 2017 suivant déclaration d’appel en date du 26 JUILLET 2017 RG n° 16/02768

APPELANTE :

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Eric DUGOUJON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Société SAEM SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUN ION

[…]

[…]

Représentant : M^e Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 30 avril 2018

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Octobre 2018 devant Monsieur VIDON Bruno, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de X Y,

Adjoint

administratif faisant fonction de greffier , les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 décembre 2018. Le délibéré a été prorogé au 15 Février 2019.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Bruno VIDON, président de la chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Monsieur Patrick VERNUDACHI, président de la chambre d’appel de Mamoudzou, délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Conseiller : Monsieur Maurice DE THEVENARD, Conseiller de la chambre d’appel de Mamoudzou délégué à la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion par ordonnance de la Première Présidente

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Février 2019.

Greffier lors de la mise à disposition: Z A

* * *

LA COUR :

FAITS ET PROCEDURE'

Le 5 mai 2009, la […] et la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR ) ont signé un compromis de vente aux termes duquel la […] vendait, sous les conditions suspensives stipulées dans l’acte, à la SIDR qui acceptait, un bien immobilier sis à […], Ravine des Cabris, consistant en une parcelle de terrain bâti d’un immeuble non achevé comprenant 7 logements, cadastrés HZ 347 pour une superficie de 1 561 m².

Il était stipulé que la vente, si elle se réalisait, aurait lieu moyennant un prix de 990 000 € ; il était notamment stipulé, au titre des conditions suspensives :

«'que le prix soit conforme à l’avis des domaines ;

de la recevabilité de notre projet par la collectivité ;

que le conseil d’administration de la SIDR ait délibéré favorablement sur cette acquisition'».

Le délai de réalisation de ces conditions s’achevait avec la signature de l’acte authentique de vente, qui devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2009.

Par délibération du 29 mai 2019, le conseil d’administration a autorisé cette acquisition.

Par avenant du 15 novembre 2009, les parties ont convenu de proroger de 6 mois supplémentaires le compromis de vente, et de ramener le prix de vente à 715 000 € conformément à l’avis des domaines et à la délibération du conseil d’administration de la SIDR.

Le 10 mars 2010, la SIDR a informé le notaire par mail de ce que la vente ne pourrait pas être réalisée, du fait que la commune de […] aurait refusé de lui accorder une garantie d’emprunt pour l’acquisition ; ce mail était transmis à la SCI par le notaire le 28 juin 2012.

Par courrier du 22 novembre 2013, la […] a mis en demeure la SIDR de réaliser la vente, indiquant que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées ; par courrier du 27 février 2014, la SIDR a rappelé que la date prévue pour la réitération du compromis était expirée, a indiqué qu’elle avait toutefois sollicité un nouvel avis des domaines, qui fixait la valeur actuelle du

terrain à 650 000 € sans marge de négociation, et qu’elle allait solliciter la commune de […] afin qu’elle indique si elle validait son éventuel projet à réaliser sur ce terrain, auquel cas elle ferait procéder à une étude de faisabilité sur le terrain, précisant que ce n’était que compte tenu de l’ensemble de ces éléments qu’elle prendrait position sur les suites éventuelles à donner.

Par un nouveau courrier du 12 mai 2015, la […] a sollicité à nouveau la réitération de la vente, pour un prix de 1 575 000 €, l’immeuble ayant, depuis, été achevé ; le 25 juin la SIDR a répondu par la négative à cette demande.

Par acte en date du 29 juillet 2016, la […] a fait assigner la SIDR devant le tribunal de de Saint Denis afin d’entendre prononcer la résolution de la vente, parfaite ensuite de la réalisation des conditions suspensives, et condamner la défenderesse à lui verser la somme de 584 433,75 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Par jugement en date du 21 juin 2017, le tribunal a :

— déclaré l’action en résolution de la vente prescrite ;

— débouté la […] de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC ;

— condamné la […] aux dépens.

Par déclaration du 26 juillet 2017, la […] a interjeté appel de ce jugement.

La SIDR a constitué avocat le 24 août 2017.

La […] a déposé ses conclusions par RPVA le 28 août 2017.

La SIDR a déposé ses conclusions par RPVA le 27 octobre 2017.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2018.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions du 28 août 2017, l’appelante demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, et statuant à nouveau, de prononcer la résolution de la vente et condamner la SIDR à lui verser la somme de 584 433,75 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Elle soutient que son action en résolution de la vente n’est pas prescrite, et que par ailleurs, elle n’est pas non plus irrecevable en raison de la prescription, à invoquer la nullité de la condition suspensive tenant à la recevabilité du projet par la collectivité, dès lors que cette nullité n’est invoquée que par voie d’exception dans l’objectif de la résolution.

Sur le fond, elle soutient que la vente est parfaite ; qu’en effet la SIDR ne saurait se prévaloir de ce qu’une condition suspensive tenant à l’obtention d’une garantie d’emprunt n’aurait pas été levée, dès lors qu’une telle condition suspensive n’a pas été stipulée au compromis, que la condition suspensive tenant à la recevabilité du projet par la collectivité doit être considérée comme nulle du fait de son caractère imprécis, qu’en tout état de cause la garantie d’emprunt n’était nullement incluse dans cette condition, et que si l’on retenait que tel était le cas, il s’agirait alors d’une condition impossible, la nature de l’opération n’autorisant pas l’octroi d’un prêt aidé par l’État.

Elle explique que, la vente étant parfaite, elle dispose d’une option entre sa réalisation forcée et sa résolution ; qu’elle sollicite en l’espèce la résolution et l’indemnisation de son préjudice consécutif ; qu’il lui est dû en premier lieu une indemnité égale à 10 % du prix prévue par le compromis de vente en cas de défaillance de l’une des parties ; qu’en outre, elle a dû poursuivre à ses frais la construction des logements, qui devait, selon l’opération projetée, être à la charge de la SIDR, pour un total de 232 953,75 € ; que par ailleurs, l’inertie de la SIDR a entraîné du retard dans les travaux, ce qui a entraîné une mise en location tardive des appartements et une perte de loyers, qui s’élève à 252 480€.

Dans ses conclusions du 27 octobre 2017, l’intimée demande à la cour à titre principal de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement serait réformé en ce qu’il a constaté la prescription de l’action en résolution de la vente, et où ne serait pas retenue la prescription de l’action en nullité de la condition suspensive relative à la recevabilité du projet par la collectivité, la SIDR demande à la cour de constater la validité de la clause relative à cette condition suspensive et de constater la caducité de la vente du fait de la non réalisation de cette condition suspensive dans le délai ; elle conclut en conséquence au débouté de l’ensemble des demandes de la SCI et sollicite en tout état de cause la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Elle soutient que le délai de prescription de l’action en résolution de la vente était de 5 ans à compter du 30 avril 2010 et était donc expiré au jour de l’assignation ; qu’en ce qui concerne la demande de nullité alléguée de la condition suspensive relative à la recevabilité du projet par la collectivité, celle-ci, que la SCI exerce par voie d’action est également prescrite ; qu’en tout état de cause, cette clause est valable, n’étant pas imprécise, et l’imprécision n’étant pas une cause de nullité ; que cette condition suspensive ne s’étant jamais réalisée, le compromis est caduc et que la vente n’est pas parfaite ; qu’il n’y a donc lieu ni à résolution, ni à exécution forcée ; que la SCI a d’ailleurs tiré toutes les conséquences de la caducité du compromis puisqu’elle a poursuivi la construction de l’immeuble et donné les logements en location ; qu’elle ne peut donc solliciter aujourd’hui la résolution d’une vente dont elle modifie unilatéralement l’ensemble des éléments essentiels ; qu’enfin, les préjudices allégués ne sont nullement constitués.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen d’irrecevabilité tiré de la prescription de l’action

La […] soutient que la vente est parfaite ensuite de la levée de l’ensemble des condition suspensives, celle relative à la «'recevabilité du projet par la collectivité'» étant nulle et n’incluant en tout état de cause aucune condition d’obtention d’une garantie d’emprunt ; qu’elle dispose ainsi d’une option entre la résolution et la réalisation forcée de cette vente et opte pour la première.

L’action engagée par la […] est ainsi, comme elle l’indique, une action tendant à la résolution de la vente objet du compromis signé entre les parties le 5 mai 2009.

Ce compromis prévoyait initialement un délai de réitération par acte authentique au plus tard le 31 octobre 2009 prolongé au 30 avril 2010 par un avenant du 15 septembre 2009, les conditions suspensives devant être réalisées dans ce délai ; il précisait que la date d’expiration de ce délai n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Le délai de prescription commençant à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître le fait lui permettant de l’exercer, le délai de prescription de l’action en résolution de la vente exercée par la SCI courait ainsi à compter du 1^er mai 2010 ; dès cette date, elle savait parfaitement que le compromis n’avait pas été réitéré, et il importe donc peu que le notaire n’ait fait connaître à la SCI que le 28 juin 2012 l’information selon laquelle la collectivité n’aurait pas

approuvé la garantie d’emprunt, la SIDR ne se portant dès lors pas acquéreur de ce bien ; en effet, en tout état de cause, depuis le 1^er mai 2010, ou bien le compromis était caduc, faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai, ou bien la vente était parfaite, comme le soutient la SCI, en raison de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, et elle savait qu’elle pouvait exercer son action.

Le délai de prescription de cette action est de cinq ans, en application des dispositions de l’article 2224 du code civil.

La […] soutient que ce délai, qui courait donc depuis le 1^er mai 2010, aurait été interrompu, à la suite de la mise en demeure qu’elle a adressé à la SIDR le 22 novembre 2013, puisque celle-ci a indiqué qu’elle saisissait à nouveau la collectivité, qu’il se serait donc ainsi tacitement ouvert un nouveau délai pour la réalisation de la condition suspensive en cause et que le point de départ de la prescription de son action aurait ainsi nécessairement été reporté à l’expiration de ce nouveau délai.

Cependant, en premier lieu, il ne résulte nullement du courrier de la SIDR que celle-ci aurait entendu fixer un nouveau délai de réalisation des conditions suspensives du compromis du 5 mai 2009 et donc proroger la durée de validité de celui-ci.

En effet la SIDR indique très clairement en début de son courrier que «'la date prévue pour la réitération du compromis de vente du 5 mai 2009 ayant fait l’objet d’un avenant de prorogation jusqu’au 30 avril 2010, est expirée'».

Il apparaît ainsi sans équivoque que la SCI considère que, pour elle, le compromis est caduc, dès lors qu’il n’a pas été réitéré dans le délai.

Par ailleurs, si dans ce courrier, la SIDR indique qu’elle a demandé un nouvel avis du service des domaines, elle ajoute que l’ancien est caduc et que le nouvel avis fixe la valeur vénale du terrain avec les constructions à 650 000 € sans marge de négociation ; si elle indique également qu’elle va à nouveau solliciter la commune de […], elle précise que c’est pour que celle-ci dise si elle valide l’éventuel projet à réaliser sur ce terrain.

Enfin, la SIDR précise qu’elle devra faire procéder à une expertise de l’état actuel du bâti et à une étude de faisabilité sur ce terrain, et que ce n’est que compte tenu de l’ensemble de ces éléments qu’elle pourra prendre position sur les suites éventuelles à donner à ce dossier.

Il résulte là encore de ces considérations que la SIDR considère qu’elle n’est plus liée par le compromis du 5 mai 2009, dont la date de réitération est expiré; elle indique ainsi l’avis des domaines sur la valeur actuelle est différent, ce qui impliquerait un nouvel accord des parties sur le prix, qui doit être conforme à l’avis des domaines ; si elle indique qu’elle va à nouveau consulter la commune, elle précise que c’est sur son éventuel projet ; elle ajoute qu’une expertise du bâti et une étude de faisabilité sont également un préalable aux suites éventuelles à donner à ce dossier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’on ne peut déduire de ce courrier que la SIDR aurait entendu ouvrir un nouveau délai pour la réalisation des conditions suspensives du compromis et la réitération de celui-ci ; ces éléments impliquent au contraire qu’elle considère n’être plus liée par le compromis, et qu’une suite éventuelle à ce dossier passerait nécessairement par un nouvel accord des parties, notamment sur le prix, et ce après les vérifications qu’elle entend mener, notamment compte tenu du temps écoulé.

Dès lors que ce courrier n’a pu avoir pour effet d’ouvrir un nouveau délai de réalisation des conditions suspensives et de réitération du compromis, et le délai de prescription de l’action en résolution de vente exercée par la SIDR n’a nullement été interrompu, partant toujours de la date à

laquelle ce compromis n’a pas été réitéré.

Le délai de prescription de l’action en résolution de la vente expirait donc le 2 mai 2015 ; or, la […] n’a engagé son action que par assignation du 29 juillet 2016.

L’action de la SCI NERFERTARI en résolution de la vente résultant du compromis du 5 mai 2009, et devenue selon elle parfaite avec la réalisation des conditions suspensives avant le 30 avril 2010, est donc prescrite.

Par ailleurs, dès lors que cette action est prescrite, il n’y a pas lieu de statuer sur la question de la prescription ou non de la demande en nullité de la condition suspensive «'tenant à la recevabilité du projet par la collectivité'», puisque la question de la nullité ou non de la clause prévoyant cette condition ne se poserait que pour autant que l’action en résolution de la vente ne soit pas prescrite.

Comme l’indique la […] elle-même, l’objet de son action ne réside pas dans la nullité de cette clause, mais bien dans la résolution de la vente, et cette nullité n’est invoquée, selon elle, que par voie d’exception dans l’objectif de la résolution ; or, l’action en résolution est irrecevable comme prescrite.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la SIDR la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû à nouveau exposer en cause d’appel ; la […] sera ainsi condamnée à lui verser à ce titre la somme de 1 500€.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort';

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne la […] à verser à la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne la […] aux dépens de l’instance d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Bruno VIDON, Président de chambre, et par Z A, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT