Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 29 avril 2025, n° 24/01451

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 29 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Retard dans l'exécution du chantier
La cour a estimé que les appelants n'ont pas prouvé l'existence d'une faute de la SCCV EDEN ROCK, ni justifié la nécessité d'un nouveau financement par la faute de la société.
Rejeté
Retard dans la livraison du bien
La cour a jugé que les appelants n'ont pas produit de preuves suffisantes concernant le retard de livraison et n'ont pas établi de mise en demeure à l'encontre de la SCCV EDEN ROCK.
Rejeté
Intérêts intercalaires dus à un retard de livraison
La cour a considéré que les appelants n'ont pas prouvé que le retard de livraison était imputable à la SCCV EDEN ROCK et n'ont pas justifié leur demande.
Rejeté
Préjudice moral lié aux retards et à l'incertitude
La cour a jugé que les appelants n'ont pas démontré l'existence d'un préjudice moral justifiant une indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 avr. 2025, n° 24/01451
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	24/01451
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent Remy HOARAU
Cabinet(s) :	PRAGMA

Texte intégral

Arrêt N°

R.G : N° RG 24/01451 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GGUK

[E]

[I]

S.C..I. SCCV EDEN ROCK

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 22 OCTOBRE 2024 suivant déclaration d’appel en date du 07 NOVEMBRE 2024 rg n°:

APPELANTS :

Madame [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé

Monsieur [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION ayant plaidé

INTIMEE :

S.C..I. SCCV EDEN ROCK

[Adresse 2]

[Localité 5]

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 917 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Avril 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Avril 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE,

LA COUR

Soutenant avoir acquis, auprès de la SCCV EDEN ROCK une villa en l’état futur d’achèvement pour la construction de laquelle la SCCV accuse un retard important, Mme [E] et M. [I] ont assigné la SCCV EDEN ROCK devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion par acte délivré le 19 juillet 2024, aux fins d’obtenir la condamnation de la venderesse à leur verser les sommes suivantes :

—  98.196,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier né du surcoût de financement suite à la caducité de leur prêt prononcée en raison de la lenteur d’exécution du chantier de construction ;

—  20.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier né de l’obligation de continuer de payer des loyers au-delà de la date de livraison prévue au contrat (somme à parfaire jusqu’au jugement à intervenir) ;

—  15.450,22 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers issu des intérêts intercalaires payés au-delà de la date de livraison prévue au contrat ;

—  5.000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 octobre 2024, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :

«  REJETTE l’intégralité des prétentions de Mme [E] et M. [I] ;

CONDAMNE Mme [E] et M. [I] aux dépens. "

Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [I] ont interjeté appel du jugement par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 novembre 2024.

Autorisés par ordonnance du premier président, rendue sur requête, en date du 18 novembre 2024, les appelants ont fait assigner à jour fixe la SCCV EDEN ROCK par acte du 31 décembre 2024, déposé au greffe de la cour le 2 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 février 2025.

***

Aux termes de l’assignation des appelants, ceux-ci demandent à la cour de:

«  INFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER la SCCV EDEN ROCK à verser à Mme [E] et M. [I] les sommes suivantes :

. 89.113,91 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier né du surcoût de financement suite à la caducité de leur prêt prononcée en raison de la lenteur d’exécution du chantier de construction et à l’obligation de souscrire un nouveau financement à des conditions moins favorables ;

. 36.415 euros À titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier né de l’obligation de continuer de payer des loyers au-delà de la date de livraison prévue au contrat à hauteur de 850 ' par mois de janvier 2022 à novembre 2023, puis de 1.250 ' en décembre 2023, et 1.297 euros à compter de janvier 2024 (somme à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir) ;

. 20.070,31 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers issu des intérêts intercalaires payés au-delà de la date de livraison prévue au contrat ; (somme à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir);

. 5.000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DIRE que les sommes allouées aux requérants seront productives d’intérêts au taux légal avec bénéfice de l’anatocisme.

CONDAMNER la même société à leur verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel. "

***

La SCCV EDEN ROCK n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée à son siège social et acte remis au gérant, Monsieur [O] [W].

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les demandes des appelants :

Pour débouter Mme [E] et M. [I] de toutes leurs prétentions, le tribunal a considéré que les demandeurs n’ont pas caractérisé l’existence du contrat allégué, ni ses conditions et qu’ils n’ont pas produit les pièces permettant de démontrer l’état d’avancement du chantier et les retards de livraison allégués.

En appel, Mme [E] et M. [I] versent désormais 29 pièces communiquées au lieu de 9 en première instance.

Ils exposent que, suite à la signature du contrat de réservation du 25 juin 2018 et du 22 août 2018, ils ont accepté une offre de prêt auprès de la Caisse d’épargne le 25 octobre 2018 concernant l’achat du bien immobilier situé [Adresse 3] – [Localité 4] à [Localité 4] en VEFA pour un montant de 356.500 euros, frais de notaire inclus. La signature de l’acte de vente est intervenue le 30 décembre 2020 au cabinet SAS NOT’AVENIR.

Ce prêt s’articulait autour de deux prêts :

— Un prêt à taux zéro (PTZ) à hauteur de 92.000 ' sous la référence 5367528;

— Un prêt PRIMOLIS 4 phases à hauteur de 264.500 ' à TAEG 2.13% sous la référence 5367529.

Mais la signature de l’acte de vente n’aura lieu que le 30 décembre 2020.

A cette fin, un premier déblocage de fond du prêt PRIMOLIS 4 phases est fait le 24 décembre 2020 d’un montant de 96.200 euros couvrant les frais de notaires et la préparation du chantier.

Les déblocages suivants interviendront plus d’un an plus tard :

— Le 29 Avril 2022, d’un montant de 34.600 euros sur le PTZ pour le terrassement des fondations.

— Le 16 Août 2022, d’un montant de 34.600 euros sur le PTZ, pour l’achèvement des fondations.

Selon les appelants, les prêts ayant été accordés depuis presque 5 ans, la banque a décidé d’interrompre son concours. Le 4 février 2023, la CEPAC leur a signifié que le prêt 5367528 (PTZ) passe en liquidation pour le montant de 69.200 euros déjà débloqué (prévu 92000') et que le prêt 5367529 (PRIMOLIS 4 phases) passe également en liquidation pour le montant déjà débloqué de 96.200'. Ils n’ont donc plus de financement pour le solde du prix de vente, sans que cet état de fait relève de leur volonté ou d’un manquement de leur part.

Ils soutiennent que le délai pris pour passer à la signature de l’acte de vente ne tient qu’au fait que la SCCV EDEN ROCK n’est devenue propriétaire du terrain d’assiette qu’en octobre 2018, mais restait débitrice d’une partie du prix d’achat à régler au plus tard au 31.12.2019 (Cf. pièce n° 1 p. 6). D’ailleurs, un avenant au contrat de réservation fut signé le 18.03.2019 pour modifier les surfaces de la maison à édifier. Or, ce n’est que le 21.08.2020 que la SCCV aura réglé l’intégralité du prix et aura ainsi obtenu la mainlevée du privilège de vendeur, l’autorisant ainsi à vendre les lots constitués. Pour les concluants, la vente sera signée le 30.12.2020, alors qu’ils disposaient de leur financement depuis 2 ans.

Les appelants affirment que le surcoût dû à la nécessité de trouver un nouveau financement plus onéreux est la conséquence directe du retard pris dans la livraison de l’immeuble et il ne peut pas être supporté par les acquéreurs qui sont fondés à en réclamer le paiement à la venderesse.

Ce préjudice était éminemment prévisible pour la venderesse qui n’ignore rien des modalités de financement d’un achat en VEFA, l’acte détaillant les prêts auxquels les acquéreurs ont eu recours pour financer l’opération et les dispositions du contrat de réservation ayant fait obligation aux RESERVATAIRES de rechercher un financement avec diligence.

La venderesse ne peut pas non plus ignorer que le contexte économique engendrait une augmentation constante des taux d’intérêts. De surcroît, la banque a attendu près de cinq ans avant de terminer les prêts, ce qui constituait un délai raisonnable, depuis le contrat de réservation jusqu’à la livraison de l’immeuble.

Sur ce,

Vu l’article 472 du code de procédure civile ;

Sur la responsabilité de la SCCV EDEN ROCK :

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement, dressé le 30 décembre 2020 (pièce n° 1), stipule que :

. Le prix de la vente est stipulé payable comptant à concurrence de 25 % au jour de l’acte tandis que le solde du prix est payable par tranches en fonction de l’état d’avancement des travaux, conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

La clause relative au financement du prix mentionne d’ailleurs que les prêts permettant la réalisation de l’acquisition par les appelants « ont déjà été obtenus » et qu’il n’y a donc pas lieu de prévoir une condition suspensive de ce fait.

L’acte de vente fait référence au contrat de réservation signé le 23 août 2018 et prévoit qu’il est annexé au contrat définitif.

Le délai de livraison stipulé expirait le 31 décembre 2021.

Selon le contrat de réservation accepté le 22 août 2018 par les appelants, la date limite de livraison du bien acquis en VEFA était fixée au 30 mai 2019 (page 3 de la pièce n° 14).

Puis l’avenant au contrat de réservation accepté par les parties le 18 mars 2019 (pièce n° 16) a seulement modifié la consistance de la construction (page 4 de l’acte initial), sans modifier la date prévisible d’achèvement de l’ouvrage et de sa livraison pourtant prévue deux mois plus tard.

La cour observe ainsi qu’à la date de l’avenant du 18 mars 2019, Mme [E] et M. [I] n’ont pas envisagé la résolution du contrat de réservation alors que les travaux annoncés n’avaient pas commencé, que l’acte de vente n’était pas régularisé et qu’aucune somme n’avait encore été versée à la SCCV EDEN ROCK, conformément aux exigences du code de la construction et de l’habitation en matière de VEFA.

Ils invoquent des préjudices financiers résultant « du surcoût de financement suite à la caducité de leur prêt prononcée en raison de la lenteur d’exécution du chantier de construction et à l’obligation de souscrire un nouveau financement à des conditions moins favorables. »

Mais pour justifier de cette prétention, ils versent aux débats ce qu’ils présentent comme la notification de liquidation du PTZ avec tableau d’amortissement du 04.02.2023 (pièce n° 12) et la notification de liquidation PRIMOLIS 4 phases du 04.02.2023 (pièce n° 13).

Or, la pièce n° 12 correspond seulement à l’envoi aux emprunteurs du tableau d’amortissement du prêt à taux zéro, une fois la totalité du versement effectué par la banque.

La pièce n° 13 correspond à la même formalité pour le second prêt.

Ces pièces ne sont donc pas la preuve alléguée par les appelants de leur obligation de souscrire un nouveau financement par la faute de la SCCV ENDEN ROCK mais plutôt les conditions d’exécution des contrats de prêt par la banque alors que ces tableaux d’amortissement révèlent des échéances réclamées avant la libération des fonds lors de la régularisation de la vente le 31 décembre 2020, contrairement aux stipulations de l’acte.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SCCV EDEN ROCK dès lors que les appelants ne fournissent pas les procès-verbaux de livraison du bien et ne réclament aucune indemnité de retard de livraison à la société venderesse.

En effet, à la date du 31 décembre 2020, jour de la régularisation de la VEFA, Mme [E] et M. [I] ont accepté les conditions de l’acquisition en sachant pertinemment que la livraison interviendrait au plus tard le 31 décembre 2021, en méconnaissance du contrat de réservation initial prévoyant une livraison au 31 mai 2019.

Les appelants sont donc mal fondés à invoquer une faute de la SCCV EDEN ROCK pour réclamer l’indemnisation de préjudices financiers résultant de l’annulation des deux prêts initiaux qu’ils ne justifient pas non plus.

Ils ne produisent aucune pièce établissant le retard de livraison du bien pas plus qu’une mise en demeure à l’encontre de la SCCV EDEN ROCK à cette fin.

Le jugement querellé doit être confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE Mme [Y] [E] et M. [B] [I] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

LES LAISSE supporter les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT