ARRÊT N° 25/3

N° RG 24/00485 -

N° Portalis DBWB-V-B7I-GBPI

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE [Localité 17]-DE-[Localité 15] en date du 08 avril 2024 suivant déclaration d’appel en date du 23 avril 2024

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 30 JUIN 2025

APPELANTE :

[Adresse 11], représenté par son président en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

non comparante

représentée par M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Madame [V] [O]

[Adresse 7]

comparante

assistée de M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substitué par M^e Jennifer ADAM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFIP- DRFIP de la Réunion – Service du Domaine

[Adresse 6]

non comparant

Débats : L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 mars 2025, reportée et débattue à l’audience du 26 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Saint-Denis n°2025/125 du 15 mai 2025,

La cour a entendu Monsieur le conseiller en son rapport, M^e Virginie GARNIER et M^e Jennifier ADAM ont été entendues en leurs plaidoiries,

La cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 juin 2025,

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 30 juin 2025,

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la constitution d’une réserve foncière en vue d’un projet d’aménagement d’envergure Ecocité à Cambaie-Oméga, la [Adresse 10] (TCO) a initié une procédure d’expropriation en juin 2013 portant sur un périmètre de 75 parcelles couvrant une superficie de 175 hectares sur la commune de [Localité 18].

A la suite de la saisine par le département de la Réunion, Monsieur le préfet de la Réunion a pris un arrêté de déclaration d’utilité publique en date du 13 mars 2014 portant sur la parcelle concernée AB [Cadastre 3].

Par ordonnance du 4 septembre 2018, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation de la parcelle concernée au profit du TCO.

Par arrêt de ce siège en date du 24 avril 2017, la cour a fixé les indemnités d’expropriation qui ont été versées aux propriétaires expropriés le 30 janvier 2019.

Le TCO a pris possession de la parcelle le 4 mars 2019.

La [Adresse 10] a procédé aux opérations de relogement et a adressé deux courriers à Mme [V] [O].

Un premier courrier en date du 1er mars 2019, remis le 9 avril 2019, a notifié l’ordonnance d’expropriation, l’informait du paiement du prix et proposait à l’occupante la signature d’une convention d’occupation précaire outre une somme de 3 500€ au titre des frais de déménagement.

Un deuxième courrier en date du 18 février 2022, notifié le 24 février 2022 lui proposant une offre de relogement, qui sera refusée par courrier en date du 7 avril 2022.

Un troisième courrier en date du 24 mars 2022, signifié le 9 mai 2022, proposait une deuxième offre de relogement qui sera refusée par courrier en date du 8 juillet 2022.

Par acte en date du 16 septembre 2022, le TCO mettait en demeure Mme [V] [O] d’avoir à quitter les lieux en lui proposant une somme de 3 500€ au titre des frais de déménagement.

Par courrier en date du 20 octobre 2022, Mme [V] [O] informait le TCO de sa décision de maintien dans les lieux, confirmée par constat d’huissier en date du 10 novembre 2022.

La [Adresse 10] a donc saisi le juge de l’expropriation.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest demandait notamment au juge de l’expropriation d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] et de tous occupants de son chef de la parcelle expropriée.

Mme [V] [O] s’opposait à cette demande.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur le fond.

Par jugement du 8 avril 2024, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— Déclaré recevable la [Adresse 10].

— Rejeté les demandes présentées par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest.

— Condamné la [Adresse 10] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest aux dépens.

La [Adresse 10] a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 25 avril 2024.

Par mémoire d’appel reçu au greffe le 22 mai 2024 par la voie du RPVA et le 30 mai 2024 par dépôt au greffe, notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 5 juin 2024, suivi de conclusions d’appelant numéro 2 déposées le 28 novembre 2024, notifiées le même jour, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest demande à la cour d’infirmer le jugement en cause dans toutes ses dispositions.

Elle demande à la cour':

«'De prononcer l’expulsion de l’intimée et ce sous astreinte d’un montant de cent euros (100€) par jour de retard et de la condamner à lui verser la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.'»

Elle souligne avoir proposé deux logements individuels à l’intimée qui sont analogues à celui occupé et correspondent à sa situation familiale, soit deux villas individuelles de type F3. Elle soutient que c’est par erreur que le premier juge a adopté la nécessité de proposer un logement qui corresponde à ses besoins. Elle souligne que les deux logements proposés de type F3 correspondent à sa situation familiale, à savoir un adulte et deux enfants majeurs, dont un réside au Canada. Elle ajoute que le fait que l’intimée occupe à ce jour un logement de 100 m² est indifférent. Elle conclut également au rejet de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance.

Par mémoire d’intimé reçu au greffe par la voie du RPVA et par dépôt au greffe le 22 août 2024, notifié le 26 août 2024, l’intimée a conclu à la confirmation du jugement.

Elle expose que l’expropriant ne lui a pas proposé des logements individuels analogues à celui qu’elle occupe alors qu’elle avait des logements individuels à sa disposition contrairement à ses affirmations dont certains expropriés ont pu bénéficier sur la commune de [Localité 13]. Elle stigmatise le fait qu’on lui a proposé des logements dans les Hauts de [Localité 18], alors qu’elle est domiciliée à Cambaie sur le littoral.

A titre subsidiaire en cas d’expulsion, elle sollicite la condamnation du TCO à lui verser la somme de soixante mille euros (60 000€) au titre de l’indemnisation des préjudices résultant de son départ forcé et de son trouble de jouissance personnel. Elle a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 2 000€.

Par mémoire déposé au greffe le 28 octobre 2024, notifié le 4 novembre 2024, le commissaire du gouvernement s’en rapporte à l’appréciation de la cour, le caractère approprié ou non des offres de relogement ne rentrant pas dans son domaine de compétence en l’espèce.

Par un nouveau mémoire déposé le 11 avril 2025, notifié le 24 avril, le TCO confirme ses positions et ses demandes. Il étoffe sa demande d’indemnisation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 24 mars 2025, reportée au 26 mai 2025 et les parties avisées que la décision serait rendue le 30 juin 2025 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion :

L’appelant soutient que les conditions de l’expulsion sont requises, à savoir le paiement du prix et les offres de relogement conformes aux textes.

L’intimée invoque le fait que les logements proposés ne seraient pas équivalents aux biens dont elle dispose au motif que':

. Les logements proposés ne seraient pas des maisons individuelles.

. Ils ne correspondraient pas à ses besoins.

. La situation géographique dans les hauts ne correspondrait pas.

Elle invoque également la tardiveté des propositions.

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations prévues ci-après.

Les occupants au sens du présent chapitre comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels,

L’article L 432-2 du code de l’expropriation ajoute que s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre faite aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré.

Lorsque l’expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.

L’article L. 231-1 édicte que dans le délai d’un mois, soit du paiement de l 'indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants.

Sur les logements proposés par l’expropriant':

Le TCO a proposé deux logements à Mme [V] [O] :

Le premier, au sein de la résidence [Localité 9], sise [Adresse 2] sur la commune de [Localité 19]';

Le deuxième, au sein de la résidence [Adresse 16], sise, [Adresse 4] sur la commune de [Localité 18].

Il s’agit de logements situés en rez-de-chaussée de maisons individuelles mitoyennes. Le TCO soutient que le caractère mitoyen est indifférent en l’espèce et qu’en tout état de cause il ne dispose d’aucune maison individuelle susceptible d’être mise à disposition.

Il ajoute que le montant du loyer des deux logements proposés qui oscille entre 397€ et 486€ est conforme sachant que le loyer actuel de 415€ réglé par Mme [V] [O] serait lié à la situation précaire du logement.(cf convention d’occupation précaire en date du 5 avril 2019 pièce numéro 3 de l’intimée). Il souligne que le montant du loyer pour une villa de 100 m² sur le secteur des bas de [Localité 18] est compris entre 1.000 et 3.000€.

Le TCO ajoute également que la superficie des deux logements proposés correspond aux besoins dans la mesure où elle est de 70,45 m² pour le premier et de 68 m² alors que le logement actuel est une maison de type F3 de 100 m².

Enfin, il soutient que les logements proposés sont situés dans la même commune.

Sur quoi,

Sur la conformité des logements proposés aux besoins personnels et familiaux

Il n’est pas contestable que Mme [O] vit dans son logement avec son fils majeur, le deuxième enfant majeur résidant au Canada.

En conséquence la mise à disposition de logements de type F3 correspond parfaitement aux besoins personnels et familiaux de l’intimée. La circonstance qu’elle occupe à ce jour un logement de 100 m² est indifférente en l’espèce.

Le TCO a rempli ses obligations de ce chef.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la mise à disposition d’une maison individuelle

Le caractère individuel de la maison d’habitation occupée par Mme [V] [O] sur la parcelle expropriée n’est pas discutable au regard notamment des photographies communiquées (pièce numéro 1 et 2 de l’intimée) et de la convention d’occupation précaire.

Mme [V] [O] soutient que le TCO était en mesure de lui proposer une villa individuelle. Elle verse aux débats deux jugements du juge de l’expropriation en date du 25 mars 2019 concernant les affaires [I] et [N], ainsi que des photographies des maisons individuelles de l’opération SHLMR LES SAFRANS sise à [Localité 13].

Les deux jugements versés aux débats, qui ont statué sur des demandes identiques d’expulsion d’expropriés détenteurs de maisons individuelles, ont rejeté les demandes du TCO au motif que ce dernier ne rapportait pas la preuve qu’il n’était pas en mesure de proposer un relogement en villa individuelle.

S’agissant de situations de faits relevant de l’appréciation du tribunal, les deux jugements invoqués n’apportent aucun élément déterminant dans le cadre du présent litige, sachant en outre que leur caractère définitif n’est nullement démontré.

Mme [O] ne démontre nullement au vu des pièces communiquées que le TCO aurait proposé des villas individuelles quatre faces dans le secteur de [Adresse 12] à des expropriés dans le cadre de la même opération.

Sur le caractère analogue des logements proposés

Mme [O] soutient que le TCO était en mesure de lui proposer une villa individuelle. Elle verse aux débats des photographies d’une maison individuelle qui appartiendrait à l’opération SHLMR LES SAFRANS sise à [Adresse 14].

Ces photographies communiquées, qui ne résultent pas d’un constat d’huissier et ne sont pas datées, ne permettent de démontrer ni l’existence de maisons individuelles dans le programme sus-évoqué, ni, à les supposer avérées, leur disponibilité lors de la période considérée.

Elle produit également le procès-verbal des délibérations du conseil communautaire en date du 28 novembre 2022 (pièce numéro 4) qui confirme la participation du TCO au programme SHLMR LES CAPUCINS ex-SAFRANS sur la commune de [Localité 18] mais fait référence à la réalisation de « maisons en bande » de type T3 + varangue ou T4 + varangue.

Le TCO ajoute que les logements sociaux dont il disposait dans le cadre de cette opération était des logements locatifs très sociaux, tous déjà mis à disposition.

Sur la localisation des logements proposés, le texte prévoit la localisation dans la même commune ou à défaut dans une commune proche.

En l’espèce, les logements proposés sont situés dans la commune [Localité 18] ou dans une commune limitrophe. Le texte n’impose nullement une proposition sur le même secteur géographique. Il ne peut donc être reproché au TCO de proposer des logements dans les hauts de la commune et non à proximité du littoral sachant par ailleurs qu’il n’est pas démontré que l’expropriant disposerait de logements analogues dans ce dernier secteur.

Sur le caractère mitoyen des villas proposées, un logement de type analogue ne signifie nullement un logement identique en tous points à celui occupé. La définition du mot analogue dans le dictionnaire est en effet « Être, objet, fait, etc., qui offre des traits communs avec un autre ».

Aucun texte n’impose la mise à disposition d’un logement individuel libre sur les quatre faces, identique à celui dont bénéficiait Mme [O].

En conséquence le TCO n’avait donc pas l’obligation de proposer un logement identique de type villa quatre faces et pouvait proposer des villas mitoyennes, seules disponibles.

Le TCO a donc rempli son obligation de relogement au regard des textes sus-évoqués.

Sa demande d’expulsion est donc recevable et bien fondée. Les modalités d’exécution seront précisées dans le dispositif de la décision.

Sur le trouble de jouissance sollicité

Le fait que Mme [O] ait refusé les offres de relogement est sans rapport avec l’existence d’un préjudice résultant de la nécessité de se reloger. Ce relogement imposé résultant de l’expropriation est de nature à entraîner des frais notamment de déménagement, dont l’indemnisation est prévue par le texte. Le TCO avait proposé une somme de 3.500€ à ce titre à l’occasion des offres de relogement.

Par ailleurs, Mme [O] ne sera pas en mesure de retrouver un logement avec une parcelle de terrain de superficie identique (de l’ordre de 1 000 m²) dans le secteur de [Localité 18], à proximité du littoral, aux mêmes conditions que lors de la souscription de son bail en l’état de l’évolution du marché locatif local au cours de ces dernières années.

Cette situation justifie l’allocation d’une somme de quinze mille euros (15 000€) en réparation du préjudice de jouissance subi.

Le jugement sera infirmé dans toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [V] [O] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure.

Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter au TCO les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente procédure.

En conséquence, sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale sera rejetée.

Sur les dépens

Vu l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

Le TCO supportera les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions';

Statuant à nouveau :

Ordonne l’expulsion de Mme [V] [O] et de tous les occupants de son chef de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] sise au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 18] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, sous astreinte d’un montant de cinquante euros (50€) par jour en cas d’inexécution';

Dit que la [Adresse 10] pourra faire procéder à l’expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique par ses soins requis';

Condamne le TCO à payer à Mme [V] [O] la somme de trois mille cinq cents euros (3 500€) au titre des frais de déménagement';

Condamne le TCO à payer à Mme [V] [O] à la somme de quinze mille euros (15 000€) en réparation du trouble de jouissance subi';

Dit que le TCO supportera la charge des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT