COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 24 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04769 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QZRO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE, [Localité 1] N° RG 24/02020

APPELANTS :

Monsieur, [R], [G]

né le 23 Juillet 1983 à, [Localité 2]

,

[Adresse 1],

,

[Localité 3], [Localité 4]

Représenté par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame, [X], [U]

née le 06 Juin 1986 à, [Localité 5]

,

[Adresse 1],

,

[Localité 6]

Représentée par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur, [L], [B]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 7]

Représenté par M^e DELORME substituant M^e Anne-sophie DE MAURA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur, [C], [B]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 8]

Représenté par M^e DELORME substituant M^e Anne-sophie DE MAURA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur, [E], [B]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 9]

Représenté par M^e DELORME substituant M^e Anne-sophie DE MAURA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

La SARL MARCHAIS IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne ORPI MARCHAIS IMMOBILIER immatriculée au RCS sous le n° 400911343, ayant son siège social, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

,

[Adresse 6]

Représentée par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Carole OBLIQUE de la SELAS VORLEX, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 27 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 18 novembre 2022, avec prise d’effet au 21 novembre 2022, MM., [C],, [L] et, [E], [B], par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence immobilière Orpi-SARL Marchais Immobilier, ont donné à bail à M., [R], [G] et Mme, [X], [U] un appartement à usage d’habitation, avec garage et parking extérieur, au sein de la, [Adresse 7], située, [Adresse 8] à, [Localité 10] (66), moyennant un loyer mensuel de 606,05 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35 euros.

Le cabinet Eurexo PJ, missionné par la société d’assurances MAIF protection juridique des locataires, a établi le 18 juin 2024 un rapport, après une visite le 17 juin précédent, en présence de l’agence immobilière Orpi Marchais Immobilier.

Par actes de commissaire de justice des 30 octobre et 12 novembre 2024, M., [G] et Mme, [U] ont fait assigner MM., [B] et la société Marchais Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins de voir principalement désigner un expert judiciaire spécialiste en matière de décence des logements à usage d’habitation à leurs frais et d’être autorisés à consigner l’intégralité des loyers et provisions sur charges.

Par ordonnance de référé en date du 11 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé a :

— déclaré l’action en référé irrecevable,

— renvoyé M., [R], [G] et Mme, [X], [U] à se pourvoir au fond,

— débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens solidairement à la charge de M., [R], [G] et Mme, [X], [U].

Par déclaration reçue le 24 septembre 2025, M., [G] et Mme, [U] ont relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 9 octobre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 3 février 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 18 novembre 2025, M., [G] et Mme, [U] demandent à la cour au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile et les articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer l’ordonnance de référé déférée,

— statuant à nouveau,

— rejeter toutes demandes contraires des intimés, juger qu’ils démontrent, au travers des pièces contradictoires produites aux débats notamment un rapport d’expertise contradictoire établi par le cabinet Eurexo le 18 juin 2024, que le logement qui leur est loué par les consorts, [B] par l’intermédiaire de l’agence Marchais Immobilier présente de nombreux désordres susceptibles de constituer des manquements aux critères de décence des logements d’habitation et notamment :

1 dans l’ensemble de l’appartement, le carrelage au sol s’affaisse, se fissure, est désaffleurant et tranchant créant un risque pour ses occupants.

Un léger flux d’air est ressenti aux fissures les plus ouvertes.

2 la faïence des murs se décolle du carrelage de sol, laissant également passer de l’air semblant provenir du vide-sanitaire.

3 l’ensemble de boîtes de dérivation, interrupteurs et le tableau électrique de l’appartement ont été remplis de mousse polyuréthanne, mais un passage d’air se ressent tout de même.

4 dans l’entrée de l’appartement, le sol en carrelage semble être affaissé aux extrémités de la porte d’entrée laissant un passage d’air important sous cette dernière ; lors de son ouverture, elle frotte sur le sol du carrelage.

5 la consommation électrique du logement est au double de celle prévue dans le DPE.

— Juger qu’ils font la démonstration que le syndicat des copropriétaires ne va engager aucun travaux de réparation dans le logement afin de remédier à ces désordres,

— Juger qu’ils justifient donc d’un intérêt à obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin d’investiguer sur ces désordres, en déterminer l’origine et à définir les moyens d’y remédier

— Juger que les désordres constatés sont susceptibles d’engager la responsabilité des bailleurs au titre du manquement à leur obligation de délivrance d’un logement conforme aux critères de décence et ne présentant pas de risque pour les occupants.

— Juger que le fait, pour un agent immobilier de participer à la conclusion d’un contrat de bail à usage d’habitation pour un logement potentiellement non conforme aux normes de décence, est susceptible d’engager la responsabilité délictuelle du mandataire immobilier envers le locataire.

— En conséquence, juger que la mise hors de cause de l’agence Marchais Immobilier au stade d’une demande de référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile est prématurée.

— Rejeter la demande de mise hors de cause de la société Marchais Immobilier,

— Désigner tel expert judiciaire spécialiste en matière de construction avec la mission habituelle en pareille matière complétée de points suivants :

— connaissance prise du dossier, et après avoir entendu les parties en leurs dires et explications e visiter les lieux du litige,

— dire si le logement loué par les consorts, [B] à M., [G] et Mme, [U] situé, [Adresse 9], appartement lot n°1, rez-de-chaussée à, [Localité 11] est affecté de désordres, non-conformités aux critères de décence, dysfonctionnement des éléments d’équipement ou encore atteinte à la sécurité des personnes figurant dans l’acte introductif d’instance et ses annexes et notamment :

1 dans l’ensemble de l’appartement, le carrelage au sol s’affaisse, se fissure, est désaffleurant et tranchant créant un risque pour ses occupants

Un léger flux d’air est ressenti aux fissures les plus ouvertes

2 la faïence des murs se décolle du carrelage de sol, laissant également passer de l’air semblant provenir du vide-sanitaire

3 l’ensemble de boîtes de dérivation, interrupteurs et le tableau électrique de l’appartement ont été remplis de mousse polyuréthanne, mais un passage d’air se ressent tout de même.

4 dans l’entrée de l’appartement, le sol en carrelage semble être affaissé aux extrémités de la porte d’entrée laissant un passage d’air important sous cette dernière ; lors de son ouverture, elle frotte sur le sol du carrelage

5 la consommation électrique du logement est au double de celle prévue dans le DPE.

— dans l’affirmative, préciser l’origine des désordres, et préciser s’ils constituent un manquement aux critères de décence des logements, un dysfonctionnement des éléments d’équipement essentiels à l’habitabilité de l’ouvrage, un élément compromettant la sécurité des occupants.

— préciser la nature des travaux à mettre en 'uvre pour mettre fin aux désordres et non-conformités aux critères de décence constatés.

— préciser s’il y a lieu de reloger les locataires pendant la durée des travaux.

— de manière générale, fournir au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les préjudices notamment, préjudice de jouissance et surconsommation électrique subis par les consorts, [G],/[U].

— plus généralement, fournir au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les éléments techniques du litige.

— préalablement à l’établissement du rapport d’expertise définitif, diffuser auprès des parties un pré-rapport contenant les premières conclusions de l’expert, aménageant aux parties un délai de réponse d’au moins un mois.

— Juger que les consorts, [B] ont connaissance du caractère dangereux du carrelage des lieux loués, à tout le moins depuis le mois de mars 2024, date du dépôt d’un rapport de la société Cotri diagnostic réalisé à l’initiative du syndicat des copropriétaires, dont ils ont été rendus destinataires,

— Juger qu’aucune notification de travaux tels que prévus par l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 n’a été adressée aux locataires, preuve du peu d’empressement des bailleurs à mettre un terme aux désordres et aux troubles de jouissance qu’ils ont subis,

— Juger qu’ils justifient par la production des éléments techniques, de graves troubles dans la jouissance normale du logement à destination d’habitation loué par les consorts, [B] se caractérisant par un défaut d’isolation à l’air, des dysfonctionnements des systèmes de chauffage entraînant une surconsommation électrique, et le désaffleurement du carrelage dans de nombreuses pièces de l’habitation avec risque de coupures avérées.

— Les autoriser à consigner l’intégralité des loyers et provisions sur charges dus aux consorts, [B] pour la location précitée, sur un compte CARPA ouvert à cet effet par le conseil des requérants, et ce à compter du mois suivant l’ordonnance de référé à intervenir, et ce jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé ou une décision définitive soit rendue relativement à l’exécution des travaux permettant de mettre un terme au trouble de jouissance subi par les requérants, et la remise en conformité du logement avec les critères de décence

— Condamner in solidum MM., [B] et la SARL Marchais Immobilier à leur payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner toute partie succombant aux dépens d’instance.

— Juger que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure d’expertise.

Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir que :

— l’article 145 du code de procédure civile ne prévoit pas l’urgence,

— les bailleurs avaient connaissance depuis mars 2024 des fissures et affaissements du carrelage. Ces désordres relèvent des parties privatives et donc de la responsabilité des bailleurs.

— les désordres s’aggravent au point d’avoir causé une blessure à un enfant.

— les solutions proposées sont insuffisantes.

— ils ne font pas échec à la procédure, bien au contraire, c’est le cabinet Elex qui ne s’est pas rendu à la réunion qu’il avait lui-même programmée au mois de septembre et par la suite, il n’y a plus eu de nouvelle de sa part.

— l’agence Orpi ne peut être mise hors de cause puisqu’elle est intervenue lors de la conclusion du bail, d’autant plus que ledit logement souffre de désordres.

— les dysfonctionnements des convecteurs étaient avérés comme l’atteste leur remplacement intégral.

— une expertise est nécessaire afin de déterminer les travaux à entreprendre.

— en raison des troubles de jouissance subis, une consignation des loyers doit être ordonnée.

Par conclusions du 10 décembre 2025, la SARL Marchais Immobilier, exerçant sous l’enseigne Orpi Marchais Immobilier, demande à la cour au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— juger l’appel mal fondé ;

— confirmer le jugement,

— débouter Mme, [U] et M., [G] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à son encontre,

— condamner solidairement Mme, [U] et M., [G] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose en substance que :

— l’expertise doit revêtir d’un intérêt certain. Or, en l’absence de caractérisation précise de manquements qui lui seraient imputables, la demande d’expertise est dépourvue de fondement.

— elle a accompli les différentes diligences prévues à son contrat de mandat, informé les bailleurs des difficultés rencontrées par les locataires, sollicité des devis, agi dans les limites de ses pouvoirs, proposé des solutions de relogement, assuré la sécurité des occupants, sans pouvoir être tenue responsable des choix des bailleurs ni des constatations techniques des professionnels.

— elle ne peut être tenue de la prétendue surconsommation énergétique puisque le logement est conforme au DPE joint au bail. Il fallait qu’elle remette le DPE au moment de la conclusion du bail, ce qu’elle a fait. Ainsi, les appelants ne pouvaient méconnaitre le caractère énergivore du bien.

— les fissures du carrelage relèvent de la structure de l’immeuble, donc des parties communes, et de la responsabilité du syndicat de copropriété. Ces fissures étaient par ailleurs mentionnées au jour de l’état des lieux d’entrée.

Par conclusions du 8 décembre 2025, MM., [C],, [L] et, [E], [B] demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— constatant la désinvolture et la mauvaise foi de Mme, [U] et M., [G], constatant l’absence d’intérêt légitime à la réalisation d’une mesure d’expertise, confirmer l’ordonnance,

— en conséquence, débouter Mme, [U] et M., [G] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, prendre acte de ce qu’ils formulent leurs plus expresses protestations et réserves d’usage et de droits à la demande d’expertise formulée dans le cadre de la présente procédure,

— débouter Mme, [U] et M., [G] pour le surplus.

Ils exposent en substance que :

— les locataires n’ont signalé les désordres qu’à compter d’avril 2024 et que tant l’agence qu’eux ont été très réactifs pour proposer des interventions nécessaires.

— les professionnels mandatés n’ont pas constaté de désordres avérés.

— les locataires ont fait obstacle à toute tentative de résolution amiable et ne peuvent donc se prévaloir d’un motif légitime.

— les désordres invoqués étaient pour partie connus dès l’état des lieux d’entrée et relèvent des parties communes.

— les locataires ont montré une absence de volonté de laisser intervenir les artisans et faire réaliser les actions nécessaires. Une consignation des loyers ne peut être autorisée puisqu’à chaque intervention, les locataires ont trouvé des revendications.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 27 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

L’obtention de ces mesures est subordonnée à l’absence de procès devant le juge du fond et au caractère légalement admissible de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle est également subordonnée à l’existence d’un motif légitime et la recherche ou la conservation des preuves. Pour que le motif de l’action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d’établir une preuve, dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Il ne peut être exigé du demandeur à la mesure d’expertise qu’il démontre les faits que la mesure d’instruction a pour objet d’établir.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le rapport d’expertise en date du 18 juin 2024, établi par le cabinet Eurexo PJ, missionné par l’assureur protection juridique des locataires, relève que :

« – le carrelage au sol est fissuré, désaffleurant et tranchant, présentant un risque de blessure pour les occupants. Cette situation est inacceptable et contrevient a l’obligation de sécurité du bailleur définie par l’article 1719-l du code civil.

— les radiateurs de la salle de bain et de la chambre d’enfant ne fonctionnent pas. Cela prive les locataires de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ce qui constitue un manquement aux obligations de jouissance paisible du logement définies par l’article 1719-2 du code civil.

— des infiltrations d’air sont constatées au niveau des fissures du carrelage et des passages d’air. Cela peut entrainer des problèmes d’humidité et de moisissure, qui peuvent être nocifs pour la santé des occupants.

— la consommation d’énergie du logement est nettement supérieure à celle indiquée sur le DPE. Cela signifie que les locataires paient des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire plus élevées que prévu, ce qui constitue un préjudice financier.

Compte tenu de ces éléments, il est indéniable que la responsabilité du bailleur est engagée

Le bailleur doit réaliser dans les plus brefs délais les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité avec les critères de décence.

Cela inclut notamment la réparation du carrelage, le remplacement des radiateurs défectueux, la recherche et la réparation des infiltrations d’air. »

Ce rapport a été établi au contradictoire de l’agence immobilière, seule convoquée, mandataire des bailleurs. Celle-ci a expliqué à l’expert que le maçon diligenté n’a pu accéder au vide-sanitaire sous l’immeuble, qui est inaccessible, pour apprécier la cause des désordres du carrelage.

Suite à ce rapport, les bailleurs établissent avoir fait procéder au changement de cinq radiateurs et du chauffe-eau en octobre 2024, produisant une facture d’une entreprise Santos, ce qui n’est pas contesté.

Les bailleurs et l’agence immobilière, après avoir proposé un autre logement, ont proposé la pose d’un sol vinyle dans toutes les pièces du logement courant octobre 2024 et octobre 2025. M., [G] et Mme, [U], qui n’ont pas retenu la solution locative proposée, ne s’opposent pas à cette mesure réparatoire, ayant eux-mêmes réclamé une telle solution en septembre 2024.

Ainsi, les désordres relatifs aux radiateurs, au chauffe-eau et aux fissurations du carrelage ont été, ou sont en passe, d’être résolus, de sorte que la mesure d’expertise sollicitée ne présente plus d’utilité.

De même, les autres passages d’air dans le logement sont précisément listés par le rapport du 18 juin 2024 (passages d’air dans les interrupteurs, le tableau électrique et sous la porte d’entrée) sans qu’une mesure d’expertale judiciaire n’apparaisse nécessaire pour en démontrer l’existence ou en conserver la preuve.

Par ailleurs, ce rapport d’expertise amiable retient que l’origine des désordres peut être imputée à la construction initiale du logement et à un défaut d’entretien postérieur. Toutefois, le sol sur lequel est posé le carrelage, atteint de désordres, serait une partie commune de la copropriété, à laquelle appartient le logement loué.

Si les démarches de l’agence immobilière et des bailleurs en octobre et novembre 2024 et des locataires en septembre 2025 à l’égard de la copropriété montrent une certaine inertie de celle-ci, la mesure d’expertise sollicitée, limitée aux relations contractuelles locataire-bailleur ne permettra pas de rechercher les causes des désordres. Elle n’apparaît pas, de ce fait, pertinente.

En conséquence, la demande principale d’expertise sera rejetée. La demande, accessoire, de consignation des loyers, ne pourra pas davantage prospérer, étant constaté que le recouvrement du carrelage devrait mettre un terme aux infiltrations d’air et risques de blessures.

L’ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

2- sur les autres demandes

M., [G] et Mme, [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions,

Et ajoutant,

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M., [R], [G] et Mme, [X], [U] aux dépens d’appel.

le greffier la présidente