ARRÊT N° 25/

CO

R.G : N° RG 24/01055 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEWA

S.C. SCCV BMS IMMOBILIER

C/

[C]

RG 1èRE INSTANCE : 23/01668

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6] en date du 31 MAI 2024 RG n°: 23/01668 suivant déclaration d’appel en date du 21 AOÛT 2024

APPELANTE :

S.C. SCCV BMS IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉE :

Madame [N] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Marie LE GARGASSON de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURE LE : 27 mars 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2025 devant Madame Pauline FLAUSS, présidente, et Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère, assistées de Malika STURM, Greffière placée

La présidente a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Malika STURM, Greffière placée.

ARRÊT :prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 décembre 2025

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE :

1- Par acte du 30 juillet 2020, la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier (ci-après la SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [N] [C] un appartement (lot n° 22) et un parking couvert (lot n° 40) dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' sis à [Adresse 7].

2- L’acte notarié a prévu un achèvement des ouvrages au plus tard le 31 décembre 2020 et leur livraison au plus tard le 31 mars 2021.

3- L’immeuble a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux le 30 décembre 2021.

4- Se plaignant de ce que la SCCV n’avait pas respecté le délai de livraison, Mme [N] [C] l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte du 10 mai 2023 aux fins de la voir condamnée à lui verser différentes sommes à titre de dommages-intérêts outre une indemnité pour frais irrépétibles.

5- L’appartement de Mme [N] [C] a été livré le 25 Aout 2023 et la réception prononcée le même jour avec réserves.

6- Par jugement en date du 31 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a':

— DÉBOUTÉ la SCCV BMS IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions ;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER à payer Mme [N] [C] la somme de 59'567 euros au titre de la perte de gains liés à la défiscalisation ;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 12 668, 25 euros au titre du préjudice locatif, perte de chance ;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 759, 50 euros au titre des deux constats d’huissier de décembre 2022;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 1'272 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2023 ;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTÉ Mme [N] [C] du surplus de ses prétentions ;

— CONDAMNÉ la SCCV BMS IMMOBILIER aux dépens ;

— RAPPELÉ que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

7- Par déclaration d’appel déposée par RPVA le 21 août 2024, la SCCV BMS Immobilier a interjeté appel du dit jugement.

8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 21 février 2025, la SCCV BMS Immobilier demande à la cour :

EN LA FORME :

— DIRE l’appel recevable comme ayant été fait dans les formes et délais de la loi';

AU FOND :

— LE DIRE bien fondé et justifié';

— REJETER toute demande contraire et en particulier l’appel incident formé par Mme [N] [C] et ce faisant,

— REFORMER la décision entreprise et statuant à nouveau,

Au principal, de :

— JUGER que la SCCV rapporte la preuve que 1 824 jours de retard relèvent de la force majeure ;

— LA CONDAMNER à prendre livraison de son bien sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement, de :

— DÉBOUTER Mme [N] [C] de ses demandes indemnitaires au titre des frais de garde-meuble et des frais intercalaires ;

— STATUER ce que de droit sur le surplus.

9 – Pour l’essentiel, la SCCV BMS Immobilier fait valoir :

— que le chantier a démarré avec retard, le 6 juin 2019, en raison d’un recours en excès de pouvoir portant sur son permis de construire ;

— que trois entreprises de gros oeuvre ont successivement abandonné le chantier entraînant un retard de 233 jours ;

— que plusieurs entreprises du second oeuvre ont été défaillantes, l’entreprise ETPE (lot N°13 « BASSE TENSION ») et la société ALBAIE MENUISERIE (lot N°8 « MENUISERIES ALUMINIUM ») ce qui justifie une suspension du délai de livraison ;

— que le placement en redressement judiciaire de société ALBAIE MENUISERIE lui a causé un retard de 225 jours ;

— que le chantier a également été retardé à hauteur de 60 jours par des actes de vandalisme et de vol ;

— qu’EDF a tardé à traiter sa demande de raccordement, le coffret en limite de parcelle n’ayant été mis sous tension qu’en juin 2023 et les compteurs posés en juillet 2023, soit après 773 jours de retard ;

— que le coordinateur des travaux a démissionné en cours de chantier, son remplacement représentant 70 jours de retard ;

— que Mme [C] n’a pas versé la retenue de garantie de 5 % et ne subit aucun préjudice du fait d’une perte de loyers dans la mesure où le crédit qu’elle a souscrit ne commence à s’amortir qu’une fois l’intégralité du prix de vente libéré;

— qu’elle ne justifie pas avoir été privée du bénéfice du dispositif de défiscalisation «'PINEL'»';

— que les demandes de Mme [C] aux fins de se voir rembourser des frais de transport par avion et indemniser un préjudice moral ne sont pas fondées.

10- Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 22 janvier 2025, Mme [N] [C] demande à la cour de':

À TITRE PRINCIPAL

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en date du 25 juin 2024 (RG n°23/01125) en ce qu’il a :

' Débouté la SCCV BMS IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBIIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 59'567 euros au titre de la perte de gains liés à la défiscalisation ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 12'668, 25 euros au titre du préjudice locatif, perte de chance ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 759, 50 euros au titre des deux constats d’huissier de décembre 2022 ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 1'272 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2023 ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Mme [N] [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné la SCCV BMS IMMOBILIER aux entiers dépens';

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint Denis en date du 31 mai 2024 en ce qu’il a':

' Débouté Madame [N] [C] du surplus de ses prétentions ;

— DEBOUTER purement et simplement la SCCV BMS IMMOBILIER de l’ensemble ses demandes, fins et prétentions';

Et statuant à nouveau, de :

— CONDAMNER la société SCCV BMS IMMOBILIER, représentée par Monsieur [X] à payer à Madame [C] la somme de 1'999, 70 euros à titre de remboursement des billets d’avion ;

— CONDAMNER la société SCCV BMS IMMOBILIER à payer à Madame [C] la somme de 10'000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Y ajoutant

— CONDAMNER la SCCV BMS IMMOBILIER à verser à Madame [N] [C] la somme de 6'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCCV BMS IMMOBILIER aux entiers dépens.

11- Pour l’essentiel, Mme [N] [C] fait valoir':

— que son appartement lui a été livré avec plus de 2 années et demi de retard’de sorte que la SCCV a manqué à ses obligations contractuelles';

— que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé entre la société BMS IMMOBILIER et Mme [N] [C] le 30 juillet 2020, soit plus d’une année après le démarrage des travaux et alors que la procédure aux fins d’annulation du permis de construire’était achevée ;

— que la défaillance de la société PROBATIM, l’entreprise de gros 'uvre intervenue en premier, est également survenue avant la signature de l’acte de vente de sorte qu’elle n’a pu avoir d’incidence sur le retard dont elle a eu à souffrir';

— que les entreprises ont été choisies par la SCCV qui n’a pas convenablement vérifié leur compétence professionnelle';

— qu’elle n’a pas été informée de ces défaillances contrairement à ce que stipulait le contrat de vente';

— que la SCCV ne justifie pas des modalités de son décompte des jours de retard';

— que la liquidation judiciaire de la société ALBAIE le 11 janvier 2023 que la SCCV invoque est survenue alors que le chantier subissait déjà un retard important';

— que la défaillance du conducteur de travaux ne figure pas au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues au contrat et ne présente pas les caractéristiques d’un cas de force majeure';

— que celui-ci avait organisé sa succession de sorte que l’évènement n’est en rien inervenu dans le retard ;

— qu’il n’est pas établi que son logement a fait l’objet d’un acte quelconque de vandalisme';

— que le retard pris par EDF est imputable à une défaillance de la SCCV qui a omis d’effectuer à temps (le 20 février 2021) sa demande de raccordement, y procédant tout juste un mois avant la date de livraison prévue initialement et plus de cinq ans après l’obtention de son permis de construire ';

— qu’EDF a été normalement diligente après que la demande de raccordement ait été effectuée par la SCCV ;

— que son acquisition a été effectuée dans l’unique but de mettre l’appartement en location pour ainsi bénéficier de la réduction d’impôt «'PINEL'»';

— qu’elle disposait conformément aux dispositions de l’article 199 novovicies (III) du Code général des impôts d’un délai de douze mois décompté à partir de la date d’achèvement du logement pour mettre son appartement en location, soit le 30 décembre 2022, de sorte qu’elle a perdu l’avantage fiscal qu’elle escomptait’lequel avait été estimé à la somme de 59 567 euros ;

— qu’elle a été contrainte de rembourser ou va être tenue de le faire les crédits d’impots qui lui ont été accordés’au titre des revenus 2021 (7840 euros ) et 2022 (4933 euros);

— que la SCCV avait parfaitement connaissance de ce que son acquisition entrait dans le cadre d’une opération de défiscalisation';

— qu’elle aurait mis son appartement en location à compter de janvier 2022 si la SCCV n’avait pas failli à ses obligations';

— que la perte de chance qu’elle a subie est importante (95%) compte tenu de l’attractivité de la ville de [Localité 6] ainsi qu’en atteste le fait qu’elle a trouvé un locataire 13 jours seulement après que son appartement lui ait été livré';

— que le déplacement qu’elle a effectué pour la Réunion en novembre 2022 avait pour seul objectif de prendre livraison de son appartement';

— qu’à la suite des difficultés rencontrées avec la SCCV, elle a connu un épisode dépressif et s’est retrouvée en arrêt de travail pendant un mois.

12- L’ordonnance de clôture est du 27 mars 2025.

13- L’audience de plaidoirie a été fixée à la date du 12 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la faute de la SCCV BMS Immobilier :

14- Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

15- En l’espèce, l’acte de vente conclu entre la SCCV BMS Immobilier et Mme [N] [C] prévoyait un achèvement des ouvrages au plus tard le 31 décembre 2020 et leur livraison au plus tard le 31 mars 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

16- Aux termes des dispositions de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

17- S’agissant de la suspension du délai de livraison, le contrat comportait la clause suivante :

' CAUSES LÉGITIMES DE SUSPENSION DU DÉLAI DE LIVRAISON:

(…) sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment,

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance

pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la LRAR adressé par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retard provenant d’anomalies du sous-sol,

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accident de chantier,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,

— retard de paiement de l’acquéreur ».

18- Il est établi par la procédure que la livraison de l’appartement et de l’ emplacement de parking vendus à Mme [N] [C] en l’état futur d’achèvement est intervenue le 25 août 2023, c’est à dire avec un retard de plus de deux années par rapport aux prévisions contractuelles.

19- La SCCV BMS Immobilier évoque plusieurs causes de suspension du délai contractuel de livraison qui lui était imparti.

En ce qui concerne le recours pour excès de pouvoir intenté par un tiers à l’encontre de son permis de construire :

20- Il est établi par la procédure que le permis de construire qui avait été délivré à la SCCV a donné lieu à un recours pour excès de pouvoir introduit devant le tribunal administratif de la Réunion en vue de son annulation.

21- A la date de l’ouverture du chantier, le 6 juin 2019, la décision du juge administratif était nécessairement déjà intervenue.

22- L’incidence de ce contentieux sur la réalisation des ouvrages était donc connue lorsque la vente a été conclue entre la SCCV et Mme [N] [C] et que la SCCV s’est engagée sur une livraison au 31 mars 2021.

23- Ce contentieux administratif ne peut avoir par conséquent aucun effet suspensif à l’égard du délai de livraison auquel la SCCV était astreinte vis-à-vis de Mme [N] [C].

En ce qui concerne la défaillance du coordinateur des travaux ;

24- Il est établi par la procédure que le coordinateur des travaux chargé d’une mission OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) a mis fin à sa mission alors que les ouvrages n’étaient pas achevés à la suite de difficultés de santé (cf sa lettre du 20 janvier 2022).

25- A son départ, ce coordinateur avait recherché et trouvé un remplaçant lequel, avec l’accord de la SCCV, avait repris le suivi du chantier, dans la continuité, ainsi que cela ressort du procès-verbal de réunion du 22 février 2022 versé aux débats.

26- Dès lors, cet événement ne peut avoir, là encore, aucun effet suspensif à l’égard du délai de livraison de l’appartement de Mme [N] [C].

Sur le retard imputé aux sociétés ETPE et ALBAIE :

27- Si la preuve des faits juridiques est libre, un retard d’exécution ne peut être tenu pour établi sur la foi des seules allégations du créancier.

28- La circonstance que la société ALBAIE ait pu bénéficier d’une procédure de sauvegarde le 10 août 2022 qui s’est trouvée ensuite convertie en liquidation judiciaire par jugement rendu le 11 janvier 2023 ne suffit pas davantage à justifier que celle-ci a tardé à exécuter ses obligations.

29- Il ressort enfin des indications du procès-verbal établi par le coordinateur des travaux le 22 février 2022 que les entreprises ETPE et ALBAIE n’enregistraient alors aucun retard et qu’à cette date leurs ouvrages étaient réalisés à hauteur de 95 % pour la première et de 90 % pour la seconde.

30- Le retard imputé aux sociétés ETPE et ALBAIE ne peut donc être tenu pour établi.

En ce qui concerne les faits de vol sur chantier et de vandalisme :

31- La SCCV produit une attestation de perte de matériels établie en date du 30 mars 2023 par la SAS ESSIA, titulaire du lot électricité, qui certifie avoir subi la perte de 6 tableaux électriques et des actes de vandalisme entre le 29 juillet et le 1er août 2022.

32- Le vol et le vandalisme ne figurent pas au nombre des causes de suspension du délai de livraison prévues au contrat.

33- La SCCV ne rapporte pas non plus la preuve que les faits évoqués par la SAS ESSIA présentent les caractères de la force majeure au sens des dispositions de l’article 1228 du code civil.

34- Dès lors, l’événement ne peut avoir un quelconque effet suspensif à l’égard des délais auxquels la SCCV était astreinte.

En ce qui concerne la défaillance reprochée à EDF :

35- Il est établi par la procédure que les travaux nécessaires pour l’alimentation en électricité des bâtiments se sont achevés en juin 2023 en ce qui concerne la mise sous tension du boîtier de raccordement et en juillet 2023 pour la pose des compteurs individuels.

36- L’examen des pièces versées aux débats révèle cependant que la SCCV s’est abstenue d’indiquer à EDF la puissance de raccordement que nécessitait son projet lors de sa demande de permis de construire (cf lettre EDF du 30 octobre 2017 établie dans le cadre de l’instruction du permis).

37- La SCCV ne rapporte pas non plus la preuve que la demande de raccordement en date du 2 février 2021 qu’elle produit et qu’EDF conteste avoir reçue a effectivement été adressée au concessionnaire.

38- En l’état, il n’est donc justifié d’aucune demande de raccordement qui soit intervenue avant la date du 1er juin 2022 enregistrée par EDF.

39- Il est également établi qu’à cette date, la SCCV a sollicité une puissance de raccordement de 200 KVA bien plus importante que les 102 KVA envisagés par défaut, en l’absence de précisions de la part du pétitionnaire, lors de l’instruction du permis de construire.

40- Ce supplément de puissance a nécessité la réalisation de travaux d’amenée qui ne pouvaient être anticipés par EDF tant que la commande ne lui avait pas été passée.

41- Rien ne vient établir qu’EDF aurait tardé à exécuter les travaux nécessaires.

42- La preuve d’une quelconque défaillance de la part d’EDF dans le traitement de la demande de raccordement de la SCCV n’est donc pas rapportée.

43- Ainsi que cela ressort de la procédure, les travaux permettant l’alimentation du boîtier de raccordement au réseau ont été achevés le 1er juin 2023, c’est à dire dans l’année qui a suivie l’enregistrement de la demande de raccordement de la SCCV.

44- Le délai couru à partir de la demande de raccordement du 1er juin 2022 aurait parfaitement pu être évité si la SCCV avait effectué sa demande de raccordement au moment de sa demande de permis de construire le 22 novembre 2017 ou encore au moment de l’ouverture de son chantier, le 6 juin 2019.

45- Il ne peut donc pas s’analyser comme un événement de force majeure au sens des dispositions de l’article 1228 du code civil.

46- La SCCV ne peut par conséquent se prévaloir ni d’une suspension du délai de livraison au titre d’un retard du concessionnaire ni d’un événement de force majeure.

En ce qui concerne la défaillance des entreprises de gros oeuvre PROBATIM puis AJH :

47- Il ressort du rapport établi le 24 janvier 2022 par le coordinateur de chantier, M. [K], que les sociétés AJH et PAEMA en charge de la réalisation du gros oeuvre accusaient un retard de 140 jours pour la première et celui de 93 jours pour la seconde par rapport aux délais auxquels elles se trouvaient soumises.

48- Ce rapport a été réalisé plusieurs mois avant que Mme [N] [C] n’engage la présente procédure.

49- Il ne peut donc lui être fait grief d’avoir été établi pour les besoins de la cause.

50- C’est par conséquent à raison, ici, que le premier juge a considéré qu’une suspension du délai de livraison était justifiée à hauteur de 233 jours (140 + 93) et que la faute de la SCCV était caractérisée pour le surplus du retard.

Sur les préjudices invoqués par Mme [N] [C] :

51- Selon les dispositions de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

52- La SCCV est fondée à se prévaloir d’une suspension à hauteur de 233 jours du délai contractuel de livraison correspondant au retard accumulé par les entreprises de gros-oeuvre.

53- La date de livraison étant initialement fixée au 31 mars 2021, le retard de livraison de la SCCV se trouve ainsi justifié jusqu’à la date du 19 novembre 2021.

54- Au-delà de cette date, le retard de la SCCV est fautif ce qui ouvre à Mme [N] [C] un droit à indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 1231- 1 du code civil.

En ce qui concerne la perte de l’avantage fiscal :

55- Il revient à Mme [N] [C] de rapporter la preuve des préjudices dont elle demande réparation et de leur lien de cause à effet avec la faute de la SCCV.

56- Mme [N] [C] produit une simulation établie en considération d’un investissement de 307 967 € et faisant ressortir un avantage fiscal de 59 567 € somme retenue par le premier juge pour prononcer la condamnation.

57- Elle justifie également que la réduction d’impôt dont elle avait bénéficié au titre de l’impôt sur le revenu de 2021 pour un montant de 7840 € dans le cadre du mécanisme de défiscalisation dit PINEL a été reprise en son entier lors de son imposition 2023.

58- La simulation fait référence à un coût d’investissement de 307 967 € qui différe de celui de l’opération litigieuse même lorsqu’est pris en compte la charge d’intérêts et d’assurance du prêt consenti par le crédit mutuel (235000 + 25860 + 4481, 86).

59- Les autres paramètres de la simulation ne sont ni certains puisqu’ils portent sur des revenus et une imposition à venir, ni vérifiables.

60- La valeur probante de cette simulation est par conséquent insuffisante à asseoir une condamnation.

61- Par ailleurs, le fait que la réduction d’impôt obtenue en 2021, à un moment où l’appartement n’était pas encore livré et a fortiori loué, ait donné lieu à reprise en 2023 ne suffit pas à tenir pour établi que le bénéfice de la défiscalisation a été définitivement perdu, pas seulement reporté, une fois ses conditions réunies, ainsi que Mme [N] [C] le soutient.

62- C’est donc à juste titre que la SCCV soutient que la preuve du préjudice allégué n’est pas rapportée.

En ce qui concerne la perte locative :

63- Mme [N] [C] produit la fiche de renseignement qui a été formalisée et signée au moment de la réservation de son logement.

64- Ce document fait référence à la 'défiscalisation PINEL’ et mentionne le taux de défiscalisation (26 %) et la durée de location nécessaire (9 ans).

65- Elle produit également une attestation de valeur locative établie à la date du 1er février 2020, au moment de sa réservation, fixant le montant maximal du loyer autorisé par le législateur pour benéficier du dispositif PINEL.

66- Il est aussi établi que Mme [N] [C] a déclaré son investissement aux services fiscaux dès 2022 et obtenu à ce titre une réduction d’impôt (cf supra).

67- Il est de fait, enfin, que son appartement lui a été livré le 25 août 2023 et que dès le 1er septembre il a été confié à une agence immobilière en vue de sa location.

68- Ce faisceau d’éléments révèle que l’investissement de Mme [N] [C] a effectivement été réalisé dans le cadre d’un projet de défiscalisation lequel impliquait la location de l’appartement.

69- Le moyen tiré de ce que l’intentionde la part de Mme [N] [C] de louer son appartement ne serait pas établi doit être par conséquent écarté.

70- Si la SCCV avait respecté ses obligations, Mme [N] [C] aurait pris livraison de son appartement dès le 19 novembre 2021.

71- Du fait de son retard, la SCCV a donc privé Mme [N] [C] d’une chance de percevoir un loyer, c’est-à-dire de réaliser un gain à partir de cette date.

72- Son préjudice est dés lors établi quelque soit l’usage qu’elle entendait destiner aux sommes retirées de la location.

73- La probabilité que cet événement favorable serait survenu est importante compte tenu de la localisation de l’appartement situé en plein centre, dans une ville très prisée connue pour ses tensions sur le logement et une forte demande en location.

74- Il est d’ailleurs établi que l’appartement a trouvé preneur 13 jours seulement après avoir été confié à une agence immobilière.

75- C’est donc à bon droit que le premier juge, accueillant les prétentions de Mme [N] [C], a considéré que celle-ci était fondée à être indemnisée par la SCCV au titre de la perte de chance à concurrence de 95 % du loyer mensuel de 635 € auquel elle pouvait prétendre selon l’estimation de valeur locative établie à la date du 1er février 2020.

En ce qui concerne la taxe foncière :

76- Selon les dispositions de l’article 1601. 3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (…).

77- La taxe foncière réclamée en 2023 à Mme [N] [C] pour un montant de 1272 € a pour fait générateur son droit de propriété sur les lots 22 et 40 de l’immeuble.

78- Elle ne peut s’analyser comme un préjudice que la SCCV aurait causé par son retard à achever et à livrer les ouvrages.

79- Par ailleurs, le contrat conclu entre les parties précise qu’il appartient à l’acquéreur, en tant que propriétaire, de faire son affaire personnelle dans les 90 jours de la déclaration d’achèvement des travaux auprès du centre des finances publiques dont il relève et auprès duquel il pourra obtenir les renseignements et imprimés nécessaires.

80- Il n’est en rien établi que l’imposition litigieuse établie en date du 4 août 2023 est imputable à une quelconque démarche de la SCCV.

81- A supposer que cette taxe ait été appelée à tort en août 2023, compte tenu de la date de livraison de l’appartement, il ne peut donc en être fait grief à la SCCV.

82- C’est par conséquent à tort que le premier juge a cru pouvoir condamner la SCCV à rembourser à Mme [N] [C] le montant de sa taxe foncière pour l’année 2023.

En ce qui concerne les autres chefs de demande :

83- Il n’est pas établi que Mme [N] [C] se serait abstenue d’effectuer son déplacement pour la Réunion en novembre 2022 si la SCCV avait respecté ses délais et n’avait pas manqué à ses obligations.

84- Il n’est pas davantage démontré que ce déplacement a été organisé pour prendre livraison des ouvrages dans la mesure où les billets d’avion ont été achetés au mois de mai alors que l’annonce d’une livraison pour la fin novembre 2022 (semaine 46)résulte d’une lettre de la SCCV en date du 27 octobre 2022.

85- C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en remboursement de billets d’avion présentée par Mme [N] [C].

86- Par contre, le manquement prolongé de la SCCV à ses obligations d’achèvement et de livraison a nécessairement causé à Mme [N] [C] des soucis et des tracasseries constitutifs d’un préjudice moral que celle-ci est fondée à voir réparer.

87- La SCCV sera par conséquent condamnée à lui verser de ce chef la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts.

88- Mme [N] [C] a également été contrainte de recourir aux services d’un huissier, à deux reprises, pour faire constater l’état d’avancement des travaux concernant son appartement.

89- Ces frais auraient été évités si la SCCV n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles.

90- C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné la SCCV à rembourser à Mme [N] [C] la somme de 759, 50 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

91- La SCCV, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

92 – A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

93- Il aurait été inéquitable de laisser Mme [N] [C] supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été conduite à exposer.

94- La décision du premier juge sera par conséquent confirmée sur ce dernier point.

95- Pour les mêmes considérations d’équité, il sera alloué à Mme [N] [C] une nouvelle indemnité de même montant (2000 € ) au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour d’appel de Saint Denis, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre rendu le 31 mai 2024 en ce qu’il condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier à verser à Mme [N] [C] les sommes de 59 567 € au titre de la perte d’un avantage fiscal ainsi que celle de 1272 € au titre de la taxe foncière 2023 et la déboute de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [N] [C] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte d’un avantage fiscal et en remboursement de la taxe foncière 2023 ;

Condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier à verser à Mme [N] [C] la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Déboute la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier à verser à Mme [N] [C] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Malika STURM, Greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT