ARRÊT N°25/

LF

R.G : N° RG 24/00123 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GALY

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [8]

C/

S.A.R.L. FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE

S.A. ALLIANZ IARD

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS en date du 19 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 02 FEVRIER 2024 RG n° 21/03424

APPELANTE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Vincent Remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

S.A.R.L. FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 17/10/2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 janvier 2025 devant Monsieur FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025 prorogé par avis au 25 avril 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 avril 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 novembre 2016, la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE (RRC), désignée syndic de la résidence LOTUS BLEU, a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommage-ouvrage en raison de fuites sur la canalisation, en l’occurrence le réseau AEP de la résidence à laquelle la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES (MAF) a opposé un refus de garantie, après expertise non judiciaire.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 26 juin 2017, la société ACCESS IMMOBILIER a succédé à la société RRC en qualité de syndic de la résidence.

Par courrier du 2 décembre 2017, la Compagnie Réunionnaise des Eaux (LA CREOLE) a informé le syndicat des copropriétaires d’une consommation anormale représentant une facturation de 89.500 euros.

Les fuites ont continué à prospérer en raison du délai entre la découverte de la fuite, les appels de fonds et leur recouvrement, à la réalisation des travaux. La facture du mois de décembre 2018 a été arrêtée à la somme de 123.381,40 euros. Après dégrèvement partiel de la compagnie LA CREOLE, le syndicat restait toujours débiteur de la somme de 85.691,58 euros.

Par la suite, la société ACCES IMMOBILIER a été absorbée par la société CITYA IMMOBILIER qui a poursuivi le mandat de syndic et reçu mission, d’agir en responsabilité contre la société RRC.

Le 1er juin 2019, la société RRC a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associée unique, la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE (FOIG).

Par acte d’huissier de justice, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CITYA France IMMOBILIER a assigné la société FOIG aux fins de la voir condamner à réparer les préjudices subis par la résidence le [10].

Par jugement en date du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

« DEBOUTE le [Adresse 12] Lotus Bleu, représenté par son syndic, la société CITYA France IMMOBILIER, de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE le [Adresse 12] Lotus Bleu, représenté par son syndic, la société CITYA France IMMOBILIER, à payer à la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE le [Adresse 12] [Adresse 9] Bleu, représenté par son syndic, la société CITYA France IMMOBILIER, aux dépens qui seront distraits au profit de Maître Audrey BOUVIER, avocat et de Maître Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

* * *

Par déclaration du 2 février 2024, le [Adresse 11] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 5 février 2024.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du LOTUS BLEU, représenté par son syndic en exercice a déposé ses premières conclusions d’appelant le 30 avril 2024.

La société FOIG n’a pas constitué avocat.

Le [Adresse 11], représenté par son syndic a signifié (la déclaration d’appel, les conclusions n° 1, le bordereau de communication de pièce et les pièces afférentes) à la société FOIG le 29 avril 2024, après avis du greffe en date du 27 mars 2024.

La société ALLIANZ IARD, intimée, a déposé ses premières conclusions le 3 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.

Par message RPVA en date du 25 mars 2025, la cour a sollicité les observations des parties sur les préjudices susceptibles de relever de la perte de chance imputables aux responsables.

Par message RPVA en date du 1er avril 2025, le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice a déposé une note en délibéré et fait valoir que, même au titre de la perte de chance, la carence de la société RRC l’a privé du bénéfice d’une voie de droit contre les intervenants à la construction et leurs assureurs dans le délai de la garantie décennale.

***

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions déposées le 30 avril 2024, le [Adresse 11] demande à la cour de :

« JUGER recevable l’appel du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE LOTUS BLEU

INFIRMER le jugement querellé en toutes ses dispositions et, STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE a commis des fautes dans l’exercice de son mandat de syndic au préjudice au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE LOTUS BLEU,

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, venant aux droits de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE LOTUS BLEU les sommes suivantes en réparation de son entier préjudice :

22.880,61 euros au titre des travaux de renouvellement du réseau AEP de la résidence

85.691,58 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié aux surconsommations d’eau potable

CONDAMNER les intimées qui succombent à verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,

LAISSER les entiers dépens à la charge des intimées, dont distraction au profit de la SELARL PRAGMA, Avocat. »

* * *

Aux termes de ses conclusions d’intimée déposées le 3 juillet 2024, la société ALLIANZ IARD demande à la cour de :

« Confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en toutes ses dispositions.

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD,

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ IARD, la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sanaze MOUSSA CARPENTIER, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires,

Dans ses conclusions, la société ALLIANZ IARD soulève la prescription de l’action du syndicat, considérant qu’elle était acquise depuis le 18 novembre 2018, compte tenu de la déclaration de sinistre du 18 novembre 2016 en application des dispositions de l’article L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances.

Sur ce,

La cour ne statue qu’au vu des dernières conclusions déposées, ainsi que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, il s’avère que la société ALLIANZ IARD soulève dans la partie discussion de ses conclusions une fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action du syndicat de copropriétaires.

Or, il s’avère que le dispositif de ces mêmes conclusions n’est pas conforme aux moyens soutenus de sorte que la cour considère, conformément à l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’elle n’est saisie d’aucune prétention de ce chef.

Sur la mise hors de cause de la société ALLIANZ IARD,

Aux termes de ses conclusions, la société ALLIANZ IARD fait valoir qu’elle a été l’assureur de la RRC uniquement sur la période de 2008 à 2013. A compter de 2014, la compagnie COVEA RISKS était son nouvel assureur de la RRC au moment de la transmission de patrimoine du 1er juin 2019. S’agissant du contrat souscrit par la société FOIG, elle explique que le contrat a pris effet du 1er janvier 2016 jusqu’au 22 mars 2020.

Sur ce,

Selon l’article 331 alinéa 1er du code de procédure civile, « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal ».

La mise en cause aux fins de garantie par le défendeur principal poursuit l’objectif de transférer sur l’appelé en cause les condamnations susceptibles d’être prononcées contre lui.

En l’espèce, il résulte des faits et des pièces versées que la société RRC, aux droits de laquelle intervient désormais la société FOIG, était syndic de la résidence le LOTUS BLEU.

Il n’est pas contesté par les parties que la société ALLIANZ IARD a été l’assureur de la société RRC sur la période de 2008 à 2013 et qu’à compter de 2014, la compagnie COVEA RISKS était le nouvel assureur de la RRC sans plus de précision sur la durée du contrat.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 26 juin 2017, la société ACCES IMMOBILIER a succédé à la société RRC en qualité de syndic de la résidence le [10] jusqu’à ce que la société CITYA IMMOBILIER n’absorbe la société ACCES IMMOBILIER.

Le 1er juin 2019, la société RRC a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associée unique, la société FOIG, assurée auprès de la société ALLIANZ IARD du 1er janvier 2016 jusqu’au 22 mars 2020 (pièce intimée n°1).

Dans ces conditions, la société ALLIANZ IARD a été attraite à la présente procédure par acte du 5 mai 2022 par la société FOIG qui avait été assignée par le syndicat de copropriétaire, représenté par son syndic par exploit de commissaire de justice, signifié le 27 décembre 2021.

De ces éléments, il se déduit que le contrat souscrit par la société RRC auprès de la société ALLIANZ IARD est distinct et ne s’applique pas à la société FOIG.

Par ailleurs, il s’avère que la société ALLIANZ IARD n’était plus l’assureur de la société RRC depuis 2014 au profit de la compagnie COVEA RISKS de sorte que la société ALLIANZ IARD n’a pas vocation à garantir la responsabilité civile professionnelle de la société RRC dont les risques sont garantis par le nouvel assureur au moment du sinistre.

Par conséquent, il y a lieu de mettre hors de cause la société ALLIANZ IARD.

Sur la responsabilité de la société RRC,

Le syndicat de copropriétaire de la résidence LOTUS BLEU, représenté par son syndic fait valoir que les fuites sont nécessairement la conséquence d’un manquement aux règles de l’art de la part des constructeurs portant atteinte à la destination de l’immeuble. Ainsi, il fait grief à la société RRC ne pas avoir, à l’époque, fait constater les dommages et de ne pas avoir engagé des poursuites judiciaires dans le délai de la garantie décennale. Il considère, en étant absente, que la société RRC n’a pas préservé ses intérêts lors des opérations d’expertise diligentée par l’assureur dommage-ouvrage.

La société ALLIANZ IARD indique que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un agissement fautif, ni de certitude sur la date effective de réception des travaux faisant courir les délais pour agir contre le promoteur. Elle souligne encore que la société RRC n’était pas obligée de faire constater un désordre dans la mesure où cela n’était l’objet d’aucune résolution de l’assemblée générale du 26 octobre 2016.

Sur ce,

Il résulte de l’application combinée des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il engage sa responsabilité envers son mandant et répond donc, non seulement de son dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Toutefois, il n’est pas tenu à une obligation de résultat à l’égard des copropriétaires. Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et du lien de causalité avec cette même faute.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’au cours de l’année 2016, la résidence LOTUS BLEU a rencontré des problèmes de fuite d’eau sur le réseau AEP. La société RRC, aux droits de laquelle intervient désormais la société FOIG, était le syndic de la résidence au moment des faits détectés.

Il résulte des pièces versées, notamment du procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2016 (pièce appelant n°1) intitulée « 3EME RESOLUTION TRAVAUX DE CANALISATION » que le syndic a proposé au syndicat de copropriétaires la réalisation de travaux des canalisations, en présentant deux devis d’entreprises : « EPBS de 18 900,75 ' (') I,E,R,B de 19 130 ' ». A l’issue des votes, la résolution a été rejetée par l’assemblée.

Toutefois, lors de la même séance, une quatrième résolution était mise à l’ordre du jour intitulée « DECISION DES COPROPRIETAIRES SAGISSANT DE POURSUIVRE LE PROMOTEUR EN JUSTICE CONCERNANT LES TRAVAUX DE CANALISATION » au cours de laquelle, le syndic a proposé aux copropriétaires de poursuivre le promoteur en justice concernant les travaux de canalisation. A l’issue des votes, la résolution a été adoptée par l’assemblée et mandat a été donné au conseil syndical pour les modalités de gestions.

En outre, l’assemblée avait décidé en « POINT DIVERS » « de mandater un huissier dès le 27 octobre pour constat des dégâts de canalisation, qui fera suite à une assignation en justice du promoteur, pour qu’il réalise les travaux comme il se doit. Les frais huissier et d’assignation engagées seront supporter par la copropriété dans un premier temps et sera par la suite rembourser par le promoteur à la suite du verdict du tribunal. »

Le 18 novembre 2016, une déclaration de sinistre a été réalisée par le syndic auprès de la MAF et le 21 décembre 2016, une mesure d’expertise a été diligentée par l’assureur au titre de la garantie dommage-ouvrage, confiée au cabinet d’expertise EURISK.

Aux termes de la mission et par courrier en date du 26 décembre 2016 (pièce appelante n°2), la MAF a communiqué au syndic, dans un premier temps, le rapport de carence d’expertise « en l’absence de représentant du syndic au rendez-vous fixé nous n’avons pas pu localiser le dommage dénoncé. Dans ces conditions la matérialité du dommage n’a pas pu être constatée. »

Dans un second temps, par courrier en date du 28 décembre 2016, la MAF a indiqué au syndic que « les garanties dommages-ouvrage ne peuvent pas s’appliquer au désordre déclaré suivant : Parties communes : fuite sur la canalisation AEP passant sous dalle bêton (entre compteur général et gaine technique) L’expert n’ayant pu accéder aux locaux déclarés sinistrés lors de la réunion tenue sur place, les désordres allégués n’ont pas été constatés. Dès lors, les garanties du contrat dommages Ouvrage ne peuvent s’appliquer. ».

De ces éléments, il se déduit que si le syndicat de copropriétaire avait effectivement donné, en assemblée, mandat de gestion au conseil syndical pour les modalités de gestion du sinistre déclaré, le syndic a commis une faute de gestion en ne se présentant pas aux opérations d’expertise du 21 décembre 2016 alors qu’il était à l’origine de la déclaration de sinistre auprès de la MAF. Cette carence a eu pour conséquence, la rédaction d’un rapport de carence de la part de l’expert dans la mesure où celui-ci n’a pu accéder aux locaux sinistrés.

Par ailleurs, s’il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu’un mandat spécial a été donné pour ester en justice, ce même syndic aurait dû attirer l’attention, soit du conseil syndical, soit le syndicat de copropriétaire sur la nécessité de délibérer sans délai lors d’une assemblée générale d’une part, pour mandater un huissier de justice aux fins de constatation des dégâts sur la canalisation et d’autre part, pour adopter une résolution spécifique afin d’engager des poursuites judiciaires, à minima, dans le cadre d’un référé-expertise et ce, avant la révocation de son mandat de syndic au cours de l’assemblée générale du 26 juin 2017.

Ainsi, aucune suite n’ayant été donnée, il sera donc reproché au syndic de l’époque RRC une faute de négligence eu égard son devoir de conseil et de veiller au bon déroulement de la gestion du sinistre.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé.

Sur les préjudices subis,

Le syndicat de copropriétaire fait valoir qu’en raison de la faute commise par le syndic RRC, elle a été contrainte d’engager des dépenses aux fins de financer les appels de fonds pour la réalisation des travaux de reprise du réseau d’eau potable de la résidence, outre le règlement de la surconsommation d’eau liée aux fuites non-réparées.

Sur ce,

Le syndic est responsable à l’égard du syndicat de copropriétaire pour les fautes commises dans l’exécution de son mandat. La mise en 'uvre de sa responsabilité nécessite la preuve d’une faute contractuelle, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

La perte de chance peut également être invoquée lorsqu’une partie au contrat ne respecte pas ses obligations, privant ainsi l’autre partie d’une chance qui existait et qu’elle aurait pu raisonnablement espérer se concrétiser. Cette perte de chance s’indemnise proportionnellement à la probabilité qu’avait la victime d’obtenir l’avantage perdu.

En l’espèce, si le syndicat de copropriétaires qui justifie de facture de réparation des canalisations et de consommation excessive d’eau (pièce appelant n°8 et 9) attribue ses préjudices à la faute commise par le syndic de l’époque, il ne s’agit là que d’hypothèses en l’absence d’expertise permettant, à la fois, d’identifier les dommages subis et un éventuel lien de causalité avec la faute commise par le syndic.

Toutefois, la cour considère que le fait pour le syndic de ne pas se présenter à une réunion d’expertise pour identifier la matérialité des désordres déclarés et de permettre l’accès aux locaux sinistrés, ayant abouti à un rapport de carence de l’expert et donc d’un classement sans suite du dossier vis-à-vis de la compagnie d’assurance, est de nature à priver le syndicat des copropriétaires d’obtenir la prise en charge du sinistre déclaré.

Dans le même sens, le fait de ne pas attirer l’attention du syndicat de copropriétaire et/ou le conseil syndical sur la nécessité de voter en assemblée un mandat spécifique pour engager des poursuites judiciaires dans le cadre d’un référé-expertise, voire de saisir, à minima, un huissier de justice pour faire constater les désordres au soutien d’une éventuelle action en justice, déjà votée en assemblée, aux fins d’indemnisation constitue une perte de chance directement causé par la faute du syndic d’obtenir un avantage.

Par conséquent, la société FOIG sera condamnée à payer à l’appelante la somme de 50 000 euros au titre de la chance perdue d’agir en justice dans le délai de la garantie décennale.

Sur les demandes accessoires,

La société FOIG, venant aux droits de la société RRC, partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL PRAGMA, avocat et au profit de Maître Sanaze MOUSSA CARPENTIER, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société FOIG, venant aux droits de la société RRC sera condamnée à payer au [Adresse 13] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FOIG, venant aux droits de la société RRC sera condamnée à payer la société ALLIANZ IARD la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Prononce la mise hors de cause de la société anonyme ALLIANZ IARD ;

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE la Société à Responsabilité Limitée FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE la Société à Responsabilité Limitée FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL PRAGMA, avocat et au profit de Maître Sanaze MOUSSA CARPENTIER, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société à Responsabilité Limitée FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société à Responsabilité Limitée FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE à payer à la société anonyme ALLIANZ IARD la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT