ARRÊT N°

CO

R.G : N° RG 24/00290 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GA3Z

S.C.I. ARPEGE PATRIMOINE

C/

S.A. ALLIANZ IARD

S.A.R.L. PREVENTECH (CABINET PREVENTECH)

Mutuelle L’AUXILIAIRE

RG 1èRE INSTANCE : 20/00990

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 27 FEVRIER 2024 RG n°: 20/00990 suivant déclaration d’appel en date du 15 MARS 2024

APPELANTE :

S.C.I. ARPEGE PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Frédérique FAYETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. PREVENTECH (CABINET PREVENTECH)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jean pierre LIONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mutuelle L’AUXILIAIRE

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : M^e Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 mars 2025

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Octobre 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 13 février 2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 27 Février 2026.

Greffier lors des débats : Madame Malika STURM, Greffière placée.

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Agnès CAMINADE, Greffière placée

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

* * *

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- La S.C.I Arpège Patrimoine a fait édifier en qualité de maître d’ouvrage un immeuble de bureaux sis [Adresse 5], à [Localité 5].

2- La maîtrise d''uvre d’exécution a été confiée à la S.A.R.L Preventech, assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD.

3- Le lot carrelage-faïence à été réalisé par la société CDR, assurée par la compagnie Mutuelle Auxiliaire.

4- La réception des ouvrages a été prononcée selon procès-verbal à effet du 15 janvier 2004.

5- Des désordres affectant le carrelage et les plinthes étant apparus après la réception, la S.C.I Arpège Patrimoine a effectué une déclaration de sinistre le 6 août 2007 auprès de son assureur dommages-ouvrage, la SMABTP, puis le 2 novembre 2007 auprès de la compagnie Mutuelle Auxiliaire, assureur de l’entreprise CDR en charge du lot carrelage-faïence.

6- Les deux assureurs ont refusé leur garantie, estimant que les désordres relevaient d’éléments d’équipement dissociables et n’étaient pas de nature décennale.

7- La société CDR a été placée en liquidation judiciaire le 4 mars 2009.

8- Par ordonnance du 23 février 2012, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

8- L’expert (M. [Z]) a remis son rapport le 14 avril 2015.

9- Par la suite, la S.C.I Arpège Patrimoine a eu recours à une expertise privée (M. [G]) laquelle a donné lieu à la présentation d’observations par un document du 28 novembre 2019 puis à la remise d’un rapport le 2 octobre 2024.

10- Par actes d’huissier délivrés les 26, 28 mai et 4 juin 2020, la S.C.I Arpège Patrimoine a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis la S.A.R.L Preventech, son assureur la S.A Allianz Iard, ainsi que la mutuelle Auxiliaire, assureur de la société CDR, aux fins de’les voir condamner à lui payer les travaux de reprise nécessaires outre une indemnité pour frais irrépétibles.

11- Par jugement contradictoire du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :

— Dit n’y avoir lieu à l’instauration d’une nouvelle expertise,

— Déclaré la S.A.R.L CDR et la S.A.R.L Preventech responsables de plein droit des désordres de nature décennale affectant l’immeuble de la S.C.I Arpège Patrimoine,

— Dit que les compagnies d’assurance Allianz Iard et la mutuelle Auxiliaire doivent leur garantie,

— Condamné les compagnies d’assurance Allianz Iard et la mutuelle Auxiliaire ainsi que la S.A.R.L Preventech – Allianz Iard et Preventech à hauteur de 5%, la mutuelle Auxiliaire à hauteur de 95 % – à payer à la S.C.I Arpège Patrimoine les sommes suivantes':

430.772,12 euros TTC au titre de la réparation des désordres, avec indexation des travaux reprise sur l’indice BT01 (devis de mars 2020) ;

60.000,00 euros au titre de la franchise de loyers pendant deux mois;

— Débouté la S.C.I Arpège Patrimoine du surplus de ses demandes principales,

— Condamné les compagnies d’assurance Allianz Iard et la mutuelle Auxiliaire ainsi que la S.A.R.L Preventech à payer à la S.C.I Arpège Patrimoine ' à hauteur du pourcentage des responsabilité retenu – la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 7000 du Code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ecarté l’exécution provisoire de droit,

— Condamné les défenderesses aux dépens, à hauteur du pourcentage de responsabilité retenu.

12- Par déclaration déposée sur le RPVA le 15 mars 2024, la S.C.I Arpège Patrimoine a interjeté appel du dit jugement.

13- Aux termes de ses dernières écritures déposées le 15 octobre 2024 sur le RPVA, la S.C.I Arpège Patrimoine demande à la cour de :

— Recevoir la S.C.I Arpège Patrimoine en ses prétentions, recevables et bien fondés,

Y faisant droit, de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il confère aux désordres un caractère décennal,

— Infirmer le jugement du 27 février 2024 pour le surplus,

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société Preventech et son assureur Allianz à la réparation intégrale des préjudices subis par la société Arpège Patrimoine depuis 2007,

— Condamner in solidum les parties requises à payer à la société Arpège Patrimoine :

' la somme de 929 215 ,70 €, à actualiser, au titre de la réfection de l’intégralité du carrelage niveau par niveau,

' la somme de 90 000 € au titre du coût de la maîtrise d''uvre d’exécution,

' la somme de 240 000 € au titre de la franchise de loyers durant 4 mois,

' la somme de 30 000 € à titre de provision pour la délocalisation des services par niveau et le déménagement des équipements,

— Indexer le coût des travaux sur l’indice BT01 (devis novembre 2019),

Subsidiairement et à titre d’alternative, de :

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société Preventech et son assureur Allianz à payer à la société ARPÈGE PATRIMOINE la somme de 749 105,70 € à titre de réparation matérielle par pose d’un revêtement souple avec dépose des cloisons légères (option 2 de Monsieur [G]),

— Indexer le coût des travaux de reprise sur l’indice BT01 (devis novembre 2019),

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société Preventech et son assureur Allianz à payer à la société ARPÈGE PATRIMOINE la somme de 70 000 € au titre de la maîtrise d''uvre d’exécution,

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société PREVENTECH et son assureur ALLIANZ à payer à la société ARPÈGE PATRIMOINE la somme de 119 994 € au titre de la franchise de loyers durant 2 mois,

En tout état de cause, de :

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société Preventech et son assureur Allianz à payer à la société Arpège Patrimoine la somme de 50 000 € de dommages et intérêts justifiée par les délais de règlement du sinistre (15 ans),

— Condamner in solidum la CDR et son assureur la mutuelle Auxiliaire, la société Preventech et son assureur Allianz à payer à la société Arpège patrimoine la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens,

— DIRE que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Fayette pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

14- Pour l’essentiel, la société Arpège Patrimoine fait valoir :

— que les désordres sont généralisés et évolutifs (aggravation des fractures des carreaux), ce qui rend l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil ;

— que le carrelage litigieux est scellé et fait corps avec son support en sorte qu’il constitue un élément d’équipement indissociable au sens des dispositions de l’article 1792- 2 du code civil ;

— qu’ainsi la responsabilité décennale de l’entrepreneur et du maître d''uvre d’exécution est engagée ;

— qu’elle doit être replacée dans la situation où elle aurait été si le dommage ne s’était pas produit ;

— que la réparation doit faire disparaître la cause des désordres et pas seulement leurs conséquences ;

— que seule une réfection totale des carrelages est de nature à remédier aux désordres, conformément aux conclusions de l’expertise judiciaire ;

— que la solution consistant à installer un revêtement souple sur le carrelage ne permettra pas d’arrêter le tassement des supports et de prévenir le risque de cisaillement en résultant ;

— que la plupart des délais sont des délais de procédure, plus de 3 ans s’étant en particulier écoulés entre la désignation de l’expert et le dépôt de son rapport de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’une quelconque défaillance dans la gestion du sinistre.

15- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 28 mai 2024, la SA ALLIANZ IARD demande à la cour de :

— A TITRE PRINCIPAL,

' réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion le 27 février 2024 en ce qu’il a :

déclaré la S.A.R.L CDR et la S.A.R.L Preventech responsables de plein droit de désordres qualifiés de nature décennale affectant l’ouvrage de la S.C.I Arpège Patrimoine,

dit que les compagnies d’assurance SA ALLIANZ IARD et L’AUXILIAIRE devraient leur garantie à la S.C.I Arpège Patrimoine,

condamné la compagnie S.A Allianz Iard, fut-ce dans la limite de 5%, à payer à la S.C.I Arpège patrimoine, outre les dépens, les sommes suivantes :

430.772, 13 Euros TTC au titre de la réparation des désordres, avec indexation des travaux de reprise sur l’indice BT01 (devis mars 2020),

60.000, 00 Euros au titre de la franchise de loyers pendant deux mois,

4.000, 00 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Débouter ce faisant la S.C.I Arpège Patrimoine de toutes ses demandes, fins et conclusions comme infondées ;

' Décharger la compagnie S.A Allianz Iard de toutes les condamnations mises à sa charge ;

' Condamner la S.C.I Arpège Patrimoine à payer à la compagnie S.A Allianz Iard la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, et dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement entrepris en ce qu’il retient la responsabilité de plein droit des S.A.R.L CDR et Preventech s’agissant de désordres qualifiés de nature décennale affectant l’ouvrage de la S.C.I Arpège patrimoine,

' Condamner la compagnie la mutuelle Auxiliaire à relever et garantir la compagnie S.A Allianz Iard des condamnations confirmées ou le cas échéant augmentées en cause d’appel, ceci à concurrence de 95 % ;

' Condamner la compagnie Auxiliaire à payer à la compagnie S.A Allianz Iard la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

16- Pour l’essentiel, la S.A Allianz fait valoir :

— que les désordres relevés n’affectent que le carrelage et les plinthes, ie des éléments d’équipement dissociables, de sorte qu’ils relèvent au mieux de la garantie biennale prévue à l’article 1792-3 du code civil et non de la responsabilité décennale ;

— que la dépose du carrelage aura pour seule conséquence que d’atteindre la chape laissant ainsi indemne le seul élément structurel d’ossature que constitue la dalle ;

— que l’expert judiciaire comme l’expert privé intervenu à l’initiative de la SCI préconisent la réalisation d’une sur-chape ce qui implique qu’aucune intervention ne sera effectuée sur la dalle ;

— que les micro-fissurations observées sont simplement inesthétiques et n’entraînent aucune impropriété de l’ouvrage à sa destination ;

— que d’ailleurs, les désordres litigieux n’ont jamais entraîné la moindre limitation dans l’usage de l’immeuble ;

— qu’une reprise intégrale du carrelage n’est ni nécessaire ni proportionnée ;

— que les désordres sont du seul fait de la S.A.R.L. CDR, titulaire du lot 5.01 revêtements Sols/Carrelage, qui s’est abstenue de renforcer la chape par la pose d’un grillage conformément à ce que prévoyait le CCTP.

17- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 16 juillet 2024, la S.A.R.L Preventech, demande à la cour de :

— Recevoir la S.A.R.L Preventech en son appel incident et, y faisant droit,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré la S.A.R.L Preventech responsable de plein droit des désordres de nature décennale affectant l’immeuble de la S.C.I Arpège Patrimoine,

— Débouter la S.C.I Arpège Patrimoine de toutes ses demandes dirigées contre la société PREVENTECH et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède,

Subsidiairement, de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un taux de responsabilité imputable à la S.A.R.L Preventech dans les désordres affectant l’immeuble de la S.C.I Arpège Patrimoine à hauteur de 5%,

— Débouter la S.C.I de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

En tout état de cause, de :

— Condamner la S.C.I Arpège Patrimoine à payer à la S.A.R.L Preventech la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

18- Pour l’essentiel, la S.A.R.L Preventech fait valoir :

— que la SCI et la S.A.R.L. Preventech avaient au temps des travaux le même gérant, lequel a personnellement supervisé la réalisation des travaux ;

— que celui-ci a conservé par devers lui les comptes rendus de chantier et refuse de les communiquer, de sorte que c’est à tort que l’expert judiciaire a cru pouvoir lui reprocher d’avoir manqué à sa mission ;

— que la SCI a renoncé lors d’une AG du 8 décembre 2005 à exercer une action en responsabilité à son encontre ce qui fait obstacle à toute demande indemnitaire à son endroit ;

— que le carrelage litigieux est dissociable et les désordres ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination de sorte que les conditions de la responsabilité décennale ne sont pas réunies ;

— que sa mission de maître d''uvre d’exécution se limitait au suivi général du chantier, sans pouvoir de direction technique sur les méthodes de pose mises en 'uvre par l’entreprise titulaire du lot carrelage ;

— qu’en dehors de l’absence de comptes-rendus de chantier, l’expert n’a relevé à son encontre aucun manquement précis de nature à engager sa responsabilité ;

— que le fait de ne pas pouvoir produire de comptes rendus de chantier ne suffit pas à lui rendre imputables les désordres ;

— qu’aucun lien de causalité n’a été démontré entre son intervention et l’apparition des désordres, lesquels relèvent exclusivement de l’exécution défectueuse des travaux par l’entreprise titulaire du lot carrelage ;

— que l’étendue de la réparation ne peut résulter d’un simple devis non soumis à l’expert.

19- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 24 mars 2025, la mutuelle L’Auxiliaire, demande à la cour de :

Statuant sur l’appel incident de la Mutuelle L’AUXILIAIRE :

— Réformer le Jugement rendu le 27 février 2024 en ce qu’il a considéré qu’un complément d’Expertise n’était pas utile ;

Statuant à nouveau, de :

— Désigner tel Expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de :

' Se rendre sur les lieux du sinistre [Adresse 5] à [Localité 5] (97) ;

' Donner à la Cour les éléments techniques permettant de qualifier les désordres, déterminer leur ampleur et leur évolution en vue de la détermination d’une solution réparatoire adaptée et pérenne ;

' Indiquer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, puis au vu de devis communiqués par les parties, en arrêter le coût et la durée ;

— Juger que la mutuelle Auxiliaire, sans que cela ne vaille reconnaissance de garantie mais au contraire sous les plus expresses réserves, offre de régler la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert, pour le compte de qui il appartiendra ;

Sur le fond, de :

— Réformer le Jugement rendu le 27 février 2024 en ce qu’il a déclaré la S.A.R.L CDR responsable de plein droit de désordres qualifiés de nature décennale affectant l’ouvrage de la S.C.I Arpège Patrimoine et dit que la mutuelle Auxiliaire doit sa garantie ;

Statuant à nouveau, de :

— Juger que les désordres ne sont pas de nature décennale ;

— Débouter la S.C.I Arpège Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la mutuelle Auxiliaire ;

— Réformer le Jugement rendu le 27 février 2024 en ce qu’il a valorisé à 430.772,13€ TTC les travaux de reprise ;

Statuant à nouveau, de :

— Homologuer le rapport de M. [I] s’agissant du quanta des demandes et Juger que le coût des travaux ne saurait excéder la somme de 112.000 € outre frais de maîtrise d''uvre ;

— Réformer le Jugement en ce qu’il a arrêté le partage de responsabilité suivant : S.A.R.L CDR 95%, société PREVENTECH 5% ;

Statuant à nouveau, de :

— Juger que le maître d''uvre Preventech a engagé sa responsabilité dans une quote-part qui ne saurait être inférieure à 10% ;

— Condamner la S.A.R.L Preventech et la S.A Allianz Iard à relever et garantir la Mutuelle Auxiliaire de 10% des sommes mises à sa charge au bénéfice de la S.C.I Arpège Patrimoine ;

Statuant sur l’appel de la S.C.I Arpège Patrimoine, de :

— Débouter la S.C.I Arpège Patrimoine de sa demande à hauteur de la somme de 929.215,70€, en principal, au titre de la démolition/remplacement de l’intégralité du revêtement de sol, de 749.105,70€ à titre subsidiaire ;

— Homologuer le rapport de M. [I] s’agissant du quanta des demandes et Juger que le coût des travaux ne saurait excéder la somme de 112.000€ outre frais de maîtrise d''uvre ;

— Débouter la S.C.I Arpège Patrimoine de sa demande au titre de la franchise de loyers ;

— Confirmer le Jugement rendu le 27 février 2024 en ce qu’il a débouté la S.C.I Arpège Patrimoine de ses demandes au titre des frais de déménagement et délocalisation et de dommages et intérêts ;

Statuant sur l’appel interjeté par la S.A Allianz, de :

— Juger que la mutuelle Auxiliaire s’associe aux motifs de réformation présenté s’agissant de la qualification et du régime juridique applicable aux désordres;

— Réformer le Jugement en ce qu’il a arrêté le partage de responsabilité suivant : S.A.R.L CDR 95%, société PREVENTECH 5% ;

— Condamner la S.A.R.L Preventech et la S.A Allianz Iard à relever et garantir la mutuelle Auxiliaire de 10% des sommes mises à sa charge au bénéfice de la SCI ARPÈGE PATRIMOINE ;

En tout état de cause, de :

— Juger que la mutuelle Auxiliaire ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police d’assurance souscrite auprès d’elle par la société CDR ;

— Condamner la S.C.I Arpège Patrimoine à verser à la mutuelle Auxiliaire une somme de 3.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC;

— Laisser à la charge de la S.C.I Arpège Patrimoine les entiers frais et dépens recouvrables par la S.E.L.A.R.L Codet-Chopin, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC.

20- Pour l’essentiel, la Mutuelle Auxiliaire fait valoir :

— qu’une nouvelle expertise est indispensable afin de déterminer l’évolution des désordres ainsi que la nature et le coût des travaux à réaliser ;

— que l’évaluation des réparations effectuée par l’expert judiciaire ne repose sur aucune base précise ;

— que celle de l’expert privé n’est pas contradictoire ;

— que les devis proposés par la SCI sont insuffisamment détaillés ou incohérents ;

— que l’aggravation évoquée par l’expert privé [G] n’est pas établie ;

— que les micro fissures dont il fait état ne peuvent représenter un risque de cisaillement contre-indiquant la pose d’un revêtement souple ;

— qu’il n’y a pas lieu de procéder à une démolition d’ensemble dans la mesure où il est possible d’envisager des interventions ponctuelles, dans les seules zones sinistrées, ou de mettre en 'uvre un nouveau carrelage sur l’existant ;

— que la chape et le carrelage ne sont que des éléments de finition parfaitement dissociables de la dalle de sorte que les dispositions de l’article 1792- 2 du code civil ne peuvent trouver à s’appliquer ;

— que les fissures sont concaves (page 35) de sorte qu’elles ne peuvent générer de désafleurs ou des risques de coupure ;

— que les désordres n’ont jamais empêché l’exploitation normale de l’immeuble et ne présentent qu’un caractère inesthétique ;

— que sa garantie ne saurait être mobilisée en l’absence de toute faute de la part de la S.A.R.L Preventech ;

— que l’expert n’a pas relevé d’insuffisance de surveillance imputable à la S.A.R.L Preventech et que les désordres sont exclusivement imputables à l’entreprise titulaire du lot carrelage ;

— que la solution préconisée par l’expert n’évitera pas le tassement des supports et l’accentuation des désafleurs ;

— qu’il n’est pas établi que l’immeuble est toujours donné à bail ni justifié du loyer ;

— qu’il n’est pas plus démontré qu’une franchise de loyers devra effectivement être concédée le temps des travaux ;

— que la SCI n’est pas recevable à poursuivre la réparation des préjudices susceptibles par son locataire ;

— que la nécessité de délocaliser des services et des équipements n’est pas établie, en sorte que la demande n’est pas non plus fondée ;

— que la SCI a contribué par son inaction au retard dans la solution du litige de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer des dommages-intérêts au titre d’un retard dans le règlement du litige ;

— que l’absence de mise en 'uvre par l’entreprise d’une chape renforcée par un grillage, comme prévu au CCTP n’aurait pas dû échapper à la vigilance du maître d’oeuvre ce qui justifie qu’il prenne en charge 10% du montant des réparations ;

— que son contrat prévoit des plafond de garantie et des franchises opposables erga omnes s’agissant de la garantie facultative des préjudices immatériels.

21- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 mars 2025.

22- L’audience de plaidoirie s’est tenue 10 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’application du régime de la responsabilité décennale :

23- Selon les dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Sur les désordres affectant le carrelage :

24- Il est établi par la procédure que le carrelage qui recouvre les sols du bâtiment que la SCI Arpège patrimoine a fait édifier est sujet à un phénomène de fissuration.

25- Les premières manifestations sont survenues quelques mois seulement après la réception.

26- De nouveaux points de fissuration, des fractures et des craquelures sont progressivement apparus sur les 4 niveaux du bâtiment (cf rapport MEDEXBAT du 2 octobre 2024).

27- Le désordre est donc généralisé et évolutif.

28- Le caractère généralisé ou évolutif d’un désordre ne suffit pas en soi à lui conférer une nature décennale.

29- L’expert judiciaire a vérifié l’état des dalles et pré-dalles en sous face et a constaté une absence de fissures.

30- Ce constat a été confirmé par l’expert privé intervenu par la suite à la demande de la SCI (rapport [G] du 28 novembre 2019).

31- L’expert judiciaire a également relevé l’existence d’un léger fléchissement au niveau de la première dalle qui ne met pas en cause, selon lui, la stabilité de l’ouvrage en son entier.

32- Là encore, son constat est partagé par l’expert privé qui évoque la présence d’écarts de niveau conformes aux tolérances applicables.

33- Rien ne permet par conséquent de considérer que les désordres constatés sont le signe d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil.

34- L’expert relève également que les fissurations du carrelage sont de nature concave.

35- En dehors d’un unique point de désafleurement dont il a constaté la présence au niveau de la cage d’ascenseur, il n’a pas relevé de différences de niveau entre les carreaux ou entre parties d’un même carreau qui seraient susceptibles de représenter un risque de chute lors de la circulation et ainsi de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

36- En l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’impropriété à sa destination, les désordres litigieux ne ressortissent donc pas des prévisions de l’article 1792 du code civil.

37- Aux termes des dispositions de l’article 1792- 2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec l’un des ouvrages d’ossature

38- Aux termes du second alinéa de l’article 1792- 2 du code civil, un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

39- En l’espèce, il est établi par les constatations de l’expert judiciaire que la fissuration du carrelage a pour origine un manque d’homogénéité de la chape sur laquelle ils ont été scellés.

40- La dépose de la chape existante en vue de son remplacement porterait atteinte, selon les conclusions de l’expert, aux dalles du bâtiment et à leur solidité, c’est-à-dire à l’ossature même de l’ouvrage.

41- Le désordre affectant la chape des planchers du bâtiment entre donc bien dans les prévisions de l’article 1792- 2 du code civil et constitue un désordre de nature décennale.

42- Une fois établi, le caractère décennal d’un désordre ne peut être remis en cause en considération de la consistance des réparations à réaliser.

43- Dès lors, la perspective qu’il puisse être remédié au désordre au moyen de la pose d’un revêtement souple recouvrant le carrelage existant, ainsi que l’expert le préconise, ne peut donc avoir aucune incidence sur le régime de responsabilité applicable.

44- C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la fissuration des carrelages était un désordre de nature décennale.

Sur le désordre affectant les plinthes :

45- Il est établi par la procédure que les plinthes qui équipent les cloisons intérieures et les murs du bâtiment sont affectées par un phénomène de décollement généralisé.

46- Selon les constatations de l’expert, ce désordre trouve sa cause dans un encollement défectueux, réalisé à contre-temps, après la mise en peinture du bâtiment.

47- Ce désordre ne porte atteinte ni à la solidité des ouvrages ni à leur destination.

48- Il ne peut donc relever des dispositions de l’article 1792 du code civil.

49- Les cloisons intérieures ne sont pas des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

50- S’agissant des plinthes posées sur les murs porteurs de l’ouvrage, il n’est en rien établi que leur dépose ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière au niveau des supports.

51- Les dispositions de l’article 1792- 2 du code civil ne sont donc pas susceptibles de trouver application.

52- C’est donc à tort, que le premier juge a considéré que le décollement des plinthes constituait un désordre de nature décennale.

Sur la réparation des désordres :

53- La réparation doit permettre de remédier parfaitement aux désordres qui affectent les ouvrages.

54- En outre, le maître d’ouvrage est en droit d’exiger d’être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si les travaux avaient été convenablement réalisés.

En ce qui concerne les travaux à effectuer :

55- En l’espèce, la pose d’un revêtement souple à même le carrelage défectueux que l’expert judiciaire envisage ne peut être retenue dans la mesure où elle laisse subsister un risque de cisaillement compte tenu du caractère évolutif du désordre (cf avis [G]).

56- Pour sa part, la démolition du carrelage et de la chape existants représente un risque pour la solidité des dalles, ainsi que l’expert le relève et ne peut donc davantage être retenue.

57- Compte tenu du caractère généralisé et évolutif des désordres et de leur cause, seule une réparation d’ensemble peut être envisagée.

58- C’est donc à juste titre que le premier juge a pris position en faveur de la solution consistant à réaliser une sur-chape au mortier de résine sur l’ensemble des planchers du bâtiment après dépose des cloisons légères et à recourir à l’utilisation d’un carrelage à l’identique.

59- La SCI a obtenu deux devis faisant ressortir le premier, un prix de 856 420 € HT (devis ABC 2028/ 250 du 17 décembre 2018), le second (société C2BR en août 2024) un prix compris entre 825 965 € et 935 965 € HT.

60- L’assureur l’AUXILIAIRE a soumis le premier devis à un économiste de la construction (B²M Economiste) lequel après vérification des métrés et des prix unitaires en a revu son montant à la somme de 686 569, 01 € HT.

61- Cet économiste exerce en France métropolitaine et il n’est pas certain qu’il ait pris en compte dans ses évaluations les surcoûts inhérents à l’insularité et à l’éloignement qui majorent les prix dans le département de la Réunion.

62- En conclusion de son rapport, l’économiste indique d’ailleurs qu’il doit compléter son analyse par une consultation d’entreprise et qu’il va demander son prix à une entreprise connue de la Réunion (l’entreprise SBTPC).

63- L’AUXILIAIRE n’a pas justifié des résultats de cette consultation ce qui met fin par conséquent à la contestation qu’elle avait ouverte.

64- Les autres parties n’apportent aucun élément de contradiction qui soit de nature à remettre en cause le prix proposé par la société ABC que la SCI demande à la cour de retenir.

65- Le devis de la société ABC englobe la dépose des plinthes puis leur repose.

66- Ces prestations sont rendues nécessaires dans le cadre de la réalisation de la sur- chape.

67- Elles doivent être prises en charge même si les désordres aux plinthes n’ont pas, par eux-mêmes, une nature décennale.

68- Compte tenu de ces différents éléments, il apparaît que la SCI est fondée à voir fixer le montant des travaux nécessaires à la réparation des désordres à la somme de 856 420 € HT.

69- Le prix de 856 420 € ayant été fixé en décembre 2018, la SCI est fondée à bénéficier d’une actualisation au moyen de l’indice BT 01.

70- L’indice de base sera celui du mois de novembre 2019 ainsi que la SCI le sollicite.

En ce qui concerne l’intervention d’un maître d’oeuvre :

71- Il n’est pas établi que la consistance et l’importance des travaux à réaliser requièrent nécessairement de recourir à l’intervention d’un maître d’oeuvre.

72- L’expert judiciaire n’a émis sur ce point aucune préconisation.

73- La SCI n’est donc pas fondée à obtenir le supplément d’indemnité qu’elle sollicite pour frais de maîtrise d’oeuvre.

Sur la demande de nouvelle expertise :

74- Les constatations de l’expert judiciaire, les indications de l’expert privé et plus globalement la procédure ont permis à la cour de déterminer la consistance, l’origine et la nature des désordres.

75- La cour est également en capacité de fixer la consistance et le prix des réparations nécessaires pour remédier aux désordres.

76- Une nouvelle mesure d’expertise ainsi que le sollicite l’assureur l’Auxiliaire ne présente donc pas d’utilité.

Sur l’action de la SCI à l’égard des locateurs d’ouvrage :

77- Les constructeurs sont responsables de plein droit à l’égard du maître d’ouvrage des désordres de nature décennale imputables à leur activité.

78- Ils supportent une responsabilité in solidum lorsque leur action s’est conjuguée pour produire le dommage.

79- La société CDR avait la charge du lot carrelage et la société preventech la responsabilité de la maîtrise d’oeuvre d’exécution.

80- Il est établi que le désordre trouve son origine dans les conditions d’exécution de la chape qui revêt les différents planchers du bâtiment.

81- Le dommage est donc bien imputable à la société CDR et à la société preventech.

82- La société CDR n’avait plus d’existence lorsque la présente instance a été introduite puisqu’elle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 4 mars 2009.

83- Aucune condamnation ne peut donc être prononcée à son encontre.

84- La S.A.R.L. Preventech ne justifie d’aucun engagement que la SCI aurait pris à son endroit qui ferait obstacle à une action en responsabilité.

85- Le moyen tiré de ce que les associés de la SCI avaient décidé lors d’une assemblée générale du 08 décembre 2005, ie dans les premiers temps du litige, de renoncer à la poursuivre en responsabilité sera dès lors écarté.

86- La SCI est par conséquent fondée à obtenir la condamnation de la société Preventech sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs.

Sur l’action directe de la SCI à l’encontre des assureurs de responsabilité décennale :

87- Le maître d’ouvrage dispose d’une action directe contre l’assureur de responsabilité décennale.

88- Celui-ci doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale imputables à son assuré.

89- La SCI est par conséquent fondée à obtenir la condamnation in solidum de la compagnie mutuelle AUXILIAIRE en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société CDR et celle de la SA ALLIANZ IARD assureur de responsabilité décennale de la société Preventech.

Sur les actions récursoires des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs de responsabilité décennale :

90- L’action récursoire entre les constructeurs et leurs assureurs respectifs n’est pas fondée sur la responsabilité décennale.

91- Elle ne peut donc prospérer que pour autant qu’il puisse être établi qu’une faute a été commise.

92- La société CDR en charge du lot carrelage a livré une chape défectueuse qui manque d’homogénéité et à l’origine d’une fissuration du carrelage.

93- Elle est donc fautive.

94- Le maître d’oeuvre d’exécution est tenu d’une obligation de moyens en sorte que le défaut d’homogénéité de la chape, défaut difficilement décelable, ne peut lui être reproché.

95- Preventech rapporte la preuve par la lettre de la SCI qu’elle verse aux débats que des comptes-rendus de chantier ont bien été rédigés contrairement à ce que l’expert judiciaire a cru pouvoir relever.

96- Le manque de suivi évoqué par l’expert sur ce motif n’est donc pas établi.

97- Il est établi par les indications du rapport de l’expert judiciaire que le dommage aurait pu être évité si un treillis métallique était venu renforcer la chape.

98- La pose d’un treillis de renfort n’était pas, au temps des travaux, une exigence normative.

99- Elle était par contre prévue au cahier des clauses techniques particulières du marché.

100- En l’absence de comptes-rendus de chantier, il n’est pas possible de déterminer les circonstances exactes qui ont conduit à ce changement par rapport aux prévisions contractuelles.

101- Compte tenu des délais nécessaires pour la réalisation d’une chape sur 3 niveaux + combles et des volumes de matériaux que représente la pose d’un treillis sur la totalité des surfaces de plancher, il est évident cependant que l’entreprise CDR n’a pas pu faire l’économie de la prestation à l’insu du maître d’oeuvre même si celui-ci n’est pas tenu à une présence permanente sur le chantier et à une surveillance de chaque instant.

102- Au temps de la réalisation des ouvrages, la SCI maître d’ouvrage et la société preventech, son maître d’oeuvre d’exécution, avaient le même dirigeant.

103- Ce dirigeant, selon la société preventech, se serait personnellement impliqué dans le suivi des opérations ce qui n’a pas été contredit par la SCI.

104- Il s’en déduit que la décision de ne pas renforcer la chape a été nécessairement connue du maître d’ouvrage lequel ne rapporte pas la preuve d’une quelconque contestation qu’il aurait élevée sur ce point.

105- Dés lors, il n’est établi aucun manquement fautif de la part de la société preventech qui soit de nature à justifier un partage de responsabilité.

106- La compagnie mutuelle Auxiliaire dont l’assuré, la société CDR, est seul fautif n’est pas fondée par conséquent à exercer une quelconque action récursoire à l’encontre de la société preventech et de son assureur.

107- Elle ne peut donc être relevée des condamnations prononcées à son encontre, fut-ce seulement à hauteur de 5 %.

108- Par contre, il convient de dire que dans leurs rapports entre eux, la société preventech et son assureur de responsabilité décennale la SA ALLIANZ IARD seront relevées et garanties de la totalité des condamnations prononcées à leur encontre par l’assureur L’AUXILIAIRE.

Sur les autres demandes :

109- La preuve n’est pas rapportée de ce que la SCI aura à supporter une franchise de loyers pas plus qu’il sera nécessaire pour son locataire de délocaliser ses services.

110- Il ne peut donc être alloué à la SCI les dommages-intérêts qu’elle sollicite de ces chefs.

111- La SCI a attendu 6 ans pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire puis encore 5 ans, alors que le rapport avait été remis, avant de saisir la juridiction du fond.

112- L’expert a mis 3 ans à remettre son rapport et la procédure devant le tribunal a duré prés de 4 ans.

113- Il ne peut donc être fait grief aux constructeurs et à leurs assureurs, qui étaient légitimes à voir déterminer l’origine des désordres, d’avoir tardé à régler le litige.

114- La SCI n’est donc pas davantage fondée à reprocher une quelconque inertie aux locateurs d’ouvrage et à leurs assureurs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

115- La société Preventech et les assureurs, L’AUXILIAIRE et ALLIANZ, parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront, in solidum, la charge des dépens de l’appel.

116- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

117- Il serait inéquitable par ailleurs de laisser la SCI Arpège patrimoine supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été amené à exposer en première instance et en cause d’appel.

118- La société Preventech et les assureurs, L’AUXILIAIRE et ALLIANZ, seront condamnés, in solidum, à lui verser la somme globale de 10 000 € au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

119- Il convient de préciser que, dans leurs rapports entre eux, l’assureur L’AUXILIAIRE devra relever et garantir la société preventech et son assureur de responsabilité décennale la SA ALLIANZ IARD de la part des dépens et des frais irrépétibles qu’ils auront pris en charge.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement en matière civile et en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 27 février 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à l’instauration d’une nouvelle expertise,

— Déclaré la S.A.R.L Preventech responsable de plein droit des désordres de nature décennale affectant l’immeuble de la S.C.I Arpège Patrimoine,

— Dit que les compagnies d’assurance Allianz Iard et la mutuelle l’Auxiliaire doivent leur garantie,

— Débouté la S.C.I Arpège Patrimoine du surplus de ses demandes principales;

Infirme le dit jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la fissuration des carrelages est un désordre de nature décennale ;

Dit que le décollement des plinthes ne constitue pas un désordre de nature décennale;

Condamne la S.A.R.L Preventech, la SA Allianz Iard et la mutuelle l’ Auxiliaire, in solidum, à verser à la S.C.I Arpège Patrimoine la somme de 856 420 € HT au titre de la réparation des désordres ;

Dit que la somme de 856 420 € HT sera actualisée au moyen de l’index BT 01, l’indice de base étant celui du mois de novembre 2019 ;

Déboute la S.C.I Arpège Patrimoine de ses demandes pour frais de maîtrise d’oeuvre, franchise de loyer et dommages et intérêts ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, l’assureur l’AUXILIAIRE devra relever et garantir la société Preventech et son assureur de responsabilité décennale la SA ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne la S.A.R.L Preventech, la SA Allianz Iard et la mutuelle l’Auxiliaire, in solidum, à verser à la S.C.I Arpège Patrimoine la somme globale de 10 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne la S.A.R.L Preventech, la SA Allianz Iard et la mutuelle l’Auxiliaire, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dit que Maître [R] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, l’assureur l’AUXILIAIRE devra relever et garantir la société Preventech et son assureur de responsabilité décennale, la SA ALLIANZ IARD, de la part des dépens et des frais irrépétibles qu’ils auront pris en charge.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Agnès CAMINADE, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT