LB/ND

Numéro 25/1164

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 10/04/2025

Dossier : N° RG 23/01802 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ISFH

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

Société LE COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

C/

[D] [K]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Février 2025, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

LE COMITE OUVRIER DU LOGEMENT

société anonyme, immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 552 121 565

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes

Assistée de la SELARL PECASSOU-LOGEAIS Avocats, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

Madame [D] [K]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

assignée

sur appel de la décision

en date du 09 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

RG : 23/51

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, la société anonyme Le Comité Ouvrier du Logement (ci-après la société Le COL) a donné à bail à Mme [D] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 393,70 euros pour le logement, 20,79 euros pour le jardin outre la somme de 48,81 euros à titre de provision sur charges.

Le COL a fait délivrer le 24 octobre 2022 à Mme [K] un commandement de payer la somme principale de 923,02 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par assignation du 12 janvier 2023, la société Le COL a attrait Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin de voir notamment, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion sous astreinte et sa condamnation au paiement de la somme de 1486,74 euros au titre de la dette établie au 27 décembre 2022, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel soit 463,30 euros par mois, la somme de 1500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société Le COL a soutenu ses demandes et actualisé sa créance à l’audience du 4 avril 2023 devant la juge des contentieux de la protection.

Mme [K] a sollicité des délais de paiement.

Par jugement du 9 mai 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties ne sont pas réunies,

Rejeté en conséquence l’ensemble des demandes formées par le COL,

Condamné le COL aux dépens de la présente procédure.

Elle a retenu qu’au vu de l’historique de compte produit, il était établi que les causes du commandement avaient été régularisées dans le délai imparti compte tenu de deux règlements de 463,30 euros en date des 12 novembre et 12 décembre 2022 au crédit du compte locataire.

Par déclaration en date du 27 juin 2023, la société Le COL a relevé appel de ce jugement.

Madame [K] n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

***

Vu les conclusions de la société Le Comité Ouvrier du Logement signifiées à Mme [D] [K] le 29 septembre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en date du 9 mai 2023,

En conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal,

Constater la résiliation du bail entre Mme [K] et le COL par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre Mme [K] et le COL,

En tout état de cause,

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [K] et ce dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, l’expulsion pouvant être réalisée en tant que de besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique et à les laisser libres de tous occupants et biens de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Dire que le sort des meubles meublant sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [K] à lui régler les montants suivants :

Mme [K] sera condamnée au paiement de sa dette établie au 31 juillet 2023 à la somme de 2217,58 euros,

Outre une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel soit 477,80 ' / mois,

Mme [K] sera également condamnée par application de l’article 700 du code de procédure civile à lui verser la somme de 1500 ',

Débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes de première instance et d’appel,

Condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais et honoraires d’exécution éventuelle, dont distraction au profit de la Selarl DLB Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce la déclaration d’appel a été signifiée à Mme [D] [K] par acte remis à étude.

Il sera donc statué par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il y a lieu de préciser au préalable que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas au bail litigieux en ce qu’elles modifient le paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l’avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002)

Il convient par conséquent de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2022, pour la somme en principal de 923,02 '.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2022.

En effet contrairement à ce qu’indique le premier juge les règlements de 463,30 euros des 12 novembre et 12 décembre 2022 en paiement du seul loyer courant ne permettait pas d’apurer la dette locative qui devait être réglée en sus du loyer courant dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ainsi que le relève à juste titre la société Le COL. En outre le règlement de 463,30 euros du 12 décembre 2022 est revenu impayé. La dette locative s’élevait à la somme de 1390,57 euros au 25 décembre 2022 (après déduction du coût du commandement de payer).

La locataire n’a pas saisi la cour en vue d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est donc acquise au 25 décembre 2022. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de la société Le COL tendant à être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte du décompte produit que la dette locative de Mme [K] s’élevait à la somme de 2121,51 euros (après déduction du coût du commandement de payer à hauteur de 96,17 euros, compris dans les dépens) au 31 juillet 2023. Il convient de condamner Mme [D] [K] au paiement de cette somme, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 477,80 euros par mois à compter du 1er août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Le COL aux dépens.

Mme [D] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2022, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de préciser que les dépens comprendront les frais d’exécution éventuelle au regard des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui énonce le principe en son alinéa 1er que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur.

Il y a lieu d’accorder à la SELARL Duale-Ligney-Bourdallé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Mme [D] [K] à payer à la société Le Col la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 mai 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail conclu le 26 avril 2022 entre la société Le Comité Ouvrier du Logement et Mme [D] [K] au 25 décembre 2022 ;

Ordonne en conséquence à Mme [D] [K] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Mme [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Le Comité Ouvrier du Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles meublant sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [D] [K] à verser à la société Le Comité Ouvrier du Logement la somme de 2121,51 ' (décompte arrêté au 31 juillet 2023) ;

Condamne Mme [D] [K] à verser à la société Le Comité Ouvrier du Logement une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 477,80 euros à compter du 1er août 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [D] [K] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2022, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Accorde à la SELARL Duale-Ligney-Bourdallé le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [D] [K] à verser à la société Le Comité Ouvrier du Logement la somme de 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente