ARRÊT N°

NM

R.G : N° RG 24/00767 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCEY

S.C.I. [S]

C/

[H]

[E]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 MARS 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 13 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 24 JUIN 2024 RG n° 1123000391

APPELANTE :

S.C.I. [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-002648 du 23/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [R] [K] [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 10 juillet 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2025 devant Madame MALARDEL Nathalie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Mars 2026.

Greffier présent lors desdébats : Véronique FONTAINE – Greffière

Greffier présent lors de la mise à disposition : Agnès CAMINADE – Greffière placée

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, la SCI [S] représentée par M. [Y] a donné à bail à Mme [U] [H] et M. [R] [E], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement situé [Adresse 3] à Bras Panon moyennant un loyer mensuel de 800 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Se plaignant de l’absence de paiement du dépôt de garantie et des loyers, par acte du 22 septembre 2023 la SCI [S] a fait assigner Mme [H] et M. [E] en paiement devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît (La Réunion).

Par un jugement en date du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie,

— réputé non écrite la clause pénale prévue au contrat de bail,

— débouté la SCI [S] du surplus de sa demande en paiement,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande de délai de paiement,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande reconventionnelle en paiement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— accordé l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E],

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] aux entiers dépens de l’instance.

La SCI [S] a interjeté appel de cette décision le 24 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juillet 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 11 septembre 2024, la SCI [S] demande à la cour de :

— recevoir la constitution en appel en qualité d’appelante de la SCI [S] et la dire bien fondée,

— constater les manquements commis par Mme [H] [U] et M. [E] [R] dans la bonne et loyale exécution de son contrat de bail d’habitation en vigueur,

— confirmer le jugement rendu le 13 mai 2024 en ce qu’il a condamné Mme [H] [U] et M. [E] [R] à devoir la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie

— rejeter et débouter Mme [H] [U] et M. [E] [R] de l’ensemble de ses prétentions,

Et statuant à nouveau et par voie d’infirmation, réformer le jugement rendu le 13 mai 2024 en ces termes :

— condamner Mme [H] [U] et M. [E] [R] à devoir la somme de 24 670,70 euros au titre des loyers impayés, sous réserve de son actualisation au prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [H] [U] à devoir la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, et M. [E] [R] à devoir la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 19 novembre 2024, Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 13 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Benoît en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande de délai de paiement,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande reconventionnelle en paiement,

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] aux entiers dépens de l’instance,

— confirmé ledit jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et au principal,

— condamner la SCI [S] à payer à Mme [H] [U] et M. [E] [R] la somme de 2 400 euros au titre du paiement des chèques établis sans provision et pour lesquels la SCI [S] a fait illégitimement opposition,

— débouter la SCI [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire,

À titre subsidiaire,

— juger que Mme [H] [U] et M. [E] [R] ne pourront être condamnés qu’en denier et quittance des sommes déjà versées et des sommes restantes à leur devoir ;

— octroyer à Mme [H] [U] et M. [E] [R] un délai de 36 mois pour le paiement de la dette locative qui serait effectivement due,

— débouter la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— débouter la SCI [S] de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, et ce, tant de première instance que d’appel,

— condamner la SCI [S] aux entiers dépens, et ce, tant de première instance que d’appel.

MOTIFS

I. Sur le paiement des loyers et du dépôt de garantie

Le premier juge a retenu que la formulation de la requête du bailleur n’était pas assez claire et a constaté qu’il n’avait pas été transmis de décompte de la créance malgré sa demande formée en cours d’instance ni de justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il a ainsi estimé que si la créance de la SCI [S] était certaine en son principe, elle ne l’était pas en son quantum et l’a déboutée de sa demande. Il a en revanche fait droit à la demande en paiement du dépôt de garantie.

L’appelante qui soutient que ses locataires ne lui ont réglé aucun loyer réclame la somme de 24 670,70 euros correspondant à 13 loyers de 800 euros entre le 1 décembre 2021 et le 31 décembre 2022, 21 loyers réactualisés à 827,95 euros entre le 1er décembre 2022 et le 9 septembre 2024, soit 28 614,90 euros dont elle a déduit les versements de la Caisse d’allocations familiales de 3 944 euros.

Les intimés répliquent qu’ils ont versé le dépôt de garantie et les loyers en espèces sans avoir reçu de quittances. Ils estiment que le fait de leur remettre un bail différent de celui du bailleur, l’absence de décompte locatif révèlent la volonté de la SCI [S] d’obtenir des sommes indues.

A. Sur le contrat de bail

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019 prévoit le respect d’un contrat type pour l’élaboration des baux d’habitation.

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le contrat de location mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

En l’espèce, chacune des parties produit un contrat de bail signé par le bailleur et les locataires. Il est en effet indiqué sur ces documents que le bail a été rédigé en deux originaux. Les deux contrats mentionnent un bail de trois ans renouvelable du bien situé [Adresse 4] à [Localité 5], un loyer payable d’avance à compter du 1er décembre 2021 et un dépôt de garantie de 800 euros. Les quelques différences entre les deux originaux (adresse de M. [E], le début et la fin du bail sur l’exemplaire du bailleur, la période de trois ans renouvelable étant bien mentionnée') sont sans conséquence sur l’obligation des intimés à devoir régler le dépôt de garantie et leur loyer d’autant que ces derniers ne contestent pas l’existence du bail ni habiter depuis le 1er décembre 2021 dans le bien loué. Ce moyen ne peut donc prospérer.

B. Sur les sommes dues

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En droit, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation. Il incombe ainsi au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement du loyer. Il lui appartient également de réclamer quittance du paiement à son bailleur.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le décompte des sommes réclamées par la SCI est précis et clair puisqu’il est mentionné l’absence de paiement de l’ensemble des loyers. Les sommes versées par la caisse d’allocations familiales sont justifiées par la pièce 9 du bailleur. Il n’est sollicité aucune demande à hauteur d’appel au titre de la TEOM. Les locataires ne formulent aucune critique précise du décompte.

Pour démontrer qu’ils ont réglé en espèce les loyers, les intimés produisent un justificatif d’un retrait de 1 000 euros au mur d’argent de [Localité 6] et une attestation de M. [Q] qui témoigne avoir vu M. [Y] venir chercher de grosses sommes auprès de M. [E] au cours de l’année 2022.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, le justificatif du retrait à une seule reprise d’une somme d’argent en mars 2022 n’est pas de nature à démontrer l’utilisation de cet argent. Quant au témoignage de M. [Q] qui indique être également en litige avec la SCI et qui est particulièrement imprécis, il n’est pas de nature à prouver que des sommes d’argent ont été remises à M. [Y] pour le règlement des loyers ou du dépôt de garantie.

De plus, alors qu’ils ont été mis en demeure de régler le dépôt de garantie et les loyers depuis le 14 novembre 2022, qu’un plan d’apurement de la dette sur 36 mois a été proposé par la CAF auquel ils n’ont pas donné suite, les locataires ne peuvent soutenir avoir payé les montants des loyers à compter de cette date même en espèce.

La créance de l’appelante étant démontrée, il convient en conséquence de condamner Mme [H] et M. [E] à payer la somme de 24 670,70 euros à la SCI [S], au titre des loyers dus entre le 1er décembre 2021 et le 9 septembre 2024 (incluant le mois de septembre) outre 800 euros au titre du dépôt de garantie.

Il n’y a pas lieu à paiement en deniers et quittances ainsi que le sollicitent les intimés qui ne justifient d’aucun règlement.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de paiement des loyers et confirmé en ce qu’il a condamné les locataires au paiement du dépôt de garantie.

II. Sur la demande de délais de paiement

Les intimés demandent qu’il leur soit accordé un délai de 36 mois pour régler leur dette.

Aux termes de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII. du code de la consommation.

En l’espèce, les locataires n’ont pas répondu à la caisse d’allocations familiales qui avait proposé un plan d’apurement de 36 mois et n’ont jamais réglé leur loyer. Par ailleurs, ils ne justifient pas de leurs revenus et charges ainsi que l’avait déjà relevé le premier juge et ne démontrent pas qu’ils sont en mesure de régler leur dette locative. Ils ne remplissent donc pas les conditions pour obtenir des délais de paiement. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de chèques impayés

Mme [H] et M. [E] demandent qu’il leur soit remboursé la somme de 2 400 euros au motif que M. [Y] a émis deux chèques sans provision à leur profit.

Le premier juge a exactement rejeté leur demande puisque les chèques n’ont pas été émis par la SCI [S], bailleur, mais par M. [Y]. De plus, les intimés ne peuvent sérieusement demander à la cour de considérer que ces chèques ont été émis pour le compte de la SCI alors qu’ils n’indiquent pas, et a fortiori ne démontrent pas, quelle était la contrepartie de ce paiement.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de ce chef.

IV. Sur les autres demandes

Le sens de l’arrêt justifie de confirmer les dispositions prononcées par le premier juge au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] qui succombent en appel seront condamnés à payer une indemnité complémentaire de 800 euros à la SCI [S] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,statuant publiquement en matière civile et en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande de délai de paiement,

— débouté Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] de leur demande reconventionnelle en paiement au titre des chèques impayés,

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer à la SCI [S] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] aux entiers dépens de l’instance,

L’infirme en ce qu’il a débouté la SCI [S] de sa demande de condamnation au titre des loyers

Statuant du chef infirmé

Condamne Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer la somme de 24 670,70 euros à la SCI [S], au titre des loyers dus entre le 1er décembre 2021 et le 9 septembre 2024 (incluant le mois de septembre),

Y ajoutant

Condamne in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] à payer une indemnité complémentaire de 800 euros à la SCI [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [U] [H] et M. [R] [K] [X] [E] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL, conseillère, le président étant empêché, et par Madame Agnès CAMINADE, greffière, à laquelle laminute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRESIDENT EMPECHE