Arrêt N°26/

NM

N° RG 24/00797 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCMH

[R]

[B]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] en date du 27 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 27 JUIN 2024 rg n° 22/02889

APPELANTS :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean pierre LIONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [B] épouse [R]

[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean pierre LIONNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Syndicat de copropriété [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 OCTOBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Février 2026.

Par bulletin du 20 février 2026, le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 29 Mai 2026

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du depot de dossiers : Véronique Fontaine , Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] sont propriétaires d’un appartement (lot n°9), de deux emplacements de parking (lots n° 37 et 38) et d’un cellier (lot n°49), situés [Adresse 1] à [Localité 3], soumise au statut de la copropriété et gérée par la société Toquet Immobilier, syndic.

Se plaignant de ce que le syndicat des copropriétaires avait posé des canalisations d’évacuation des eaux du sous-sol empiétant sur leurs places de parking, ils ont fait assigner par acte du 25 septembre 2022 le syndicat des copropriétaires de leur résidence en retrait des ouvrages réalisés, remise en état sous astreinte et indemnisation de leurs préjudices.

Par un jugement en date du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— rejeté toutes les demandes des époux [R] ;

— condamné Monsieur [G] [R] et Madame [W] [B] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Toquet Immobilier, la somme de 1 800 euros au titre de frais irrépétibles,

— condamné Monsieur [G] [R] et Madame [W] [B] épouse [R] aux dépens.

M. et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision le 27 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 octobre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 6 octobre 2025 notifiées par voie électronique, M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] demandent à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel qui a rejeté toutes les demandes des époux [R] et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros au titre de frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau,

— recevoir les époux [R] en leur action et les en déclarer bien fondés,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de faire enlever les ouvrages réalisés sur leurs lots privatifs, en l’espèce les canalisations installées sur leurs emplacements de parking constituant les lots n°37 et 38 de la résidence, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après signification de l’arrêt,

— dire que les travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle d’un bureau d’études techniques qualifié choisi par les propriétaires et qui sera chargé de définir les conditions et modalités de réalisation de ces travaux et d’en assurer la surveillance et la réception, le tout au contradictoire des requérants et aux frais du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer aux époux [R] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’atteinte porté à leur droit de propriété et du trouble causé à la jouissance de leurs biens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer aux époux [R] la somme de 4 000 euros au titre de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Ils font valoir que les travaux réalisés au sous-sol sur leurs emplacements de parking, sans leur autorisation ni avertissement préalable, sans autorisation de l’assemblée générale, qui diminuent leur surface privative et la libre utilisation de leur bien, sont illicites.

Ils soutiennent que ces travaux n’étaient pas justifiés par l’urgence puisque l’ancien système était en place depuis 23 ans, que seuls deux épisodes d’inondation étaient survenus, qu’au surplus le sous-sol a de nouveau été inondé après les travaux au cours du passage de cyclones et qu’il ne s’agissait pas davantage d’entretenir les parties communes mais de remplacer intégralement le système d’évacuation des eaux pluviales avec des tuyaux désormais positionnés sur le mur alors qu’ils étaient auparavant encastrés.

Ils concluent que l’empiètement leur cause un préjudice qui justifie la démolition du dispositif et la remise en état.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2025, notifiées par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient qu’ont été entrepris des travaux d’entretien et de réparation en urgence compte tenu de la saison cyclonique, ce qui ne nécessitait pas de décision préalable de l’assemblée générale. Il estime que l’ensemble de ces travaux ont été réalisés sur des parties communes, que la traversée d’un lot privatif par un élément d’équipement commun ne constitue pas un empiètement sur un lot privatif, mais l’exercice du droit d’usage collectif attaché à la nature de l’équipement commun et que les époux [R] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice, ne subissant selon les photographies produites aucune gêne. Il ajoute que le condamner à une remise en état serait disproportionnée.

MOTIFS

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 modifié par décret n°2010-391 du 20 avril 2010 dispose que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 du même décret, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc engager, sans assemblée générale, de travaux urgents que si ceux-ci sont « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » et il doit alors convoquer « immédiatement » une assemblée générale, laquelle bénéficiera d’un délai de convocation réduit par l’urgence.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 18 juin 2025 dispose que " I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. "

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et notamment des pièces 5, 6 et 8 du syndicat des copropriétaires qu’en 2021 le syndic, suite au curage complet du réseau qui n’avait pas été réalisé depuis vingt années puis au repositionnement des pompes, a procédé au remplacement des tuyaux d’évacuation des eaux et mis en place un nouveau réseau d’évacuation des pompes de relevage au regard des eaux pluviales extérieures.

Il ne résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires ni la preuve des inondations récurrentes, ni celle de l’urgence de la réfection complète du réseau en place depuis vingt ans, ni celle de la convocation de l’assemblée générale dont même l’urgence ne dispense pas qu’elle approuve les travaux.

De plus l’insuffisance du dimensionnement du réseau ne ressort que d’une attestation que la société a rédigé postérieurement à la réalisation des travaux.

Il n’est pas davantage justifié de la prévenance de M. et Mme [R] de ce que les travaux nécessitaient l’accès à leurs places de stationnement.

Il est dès lors établi que les travaux ont été réalisés irrégulièrement, en l’absence d’urgence caractérisée, sans autorisation de l’assemblée générale et prévenance des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts et de remise en état

L’article 1221 du code civil issu l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».

Pour justifier l’existence de leur préjudice, les appelants font valoir que compte tenu du tuyau sur lequel a été installé une coque sur le mur du fond du garage, leur véhicule déborde sur la voie de circulation et présente un danger tant de heurter la coque que d’être percuté par un véhicule.

Il ressort du procès-verbal du 9 septembre 2022 que le véhicule de M. [R], compte tenu de ce nouvel aménagement et de la distance qu’il doit observer par rapport au tuyau pour être sûr de ne pas l’endommager, déborde vers la voie de circulation.

Cependant bien que sept photographies soient annexées au rapport, aucune n’illustre ce dépassement. Les attestations (pièces 10 et 12) ne précisent pas davantage l’ampleur de l’empiètement allégué sur la zone de passage.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires produit une photographie des places de parking avec une voiture garée dont il résulte l’absence de débordement manifeste des places de parking.

Il est ainsi démontré un préjudice esthétique et un préjudice de jouissance peu important caractérisé par l’attention qui doit être porté à ne pas toucher la protection du tuyau en PVC fixée au mur.

Le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir que la remise en état sollicitée serait disproportionnée à la gêne alors qu’elle ne produit aucune étude ou analyse permettant de savoir s’il est possible de ne pas fixer le tuyau sur le mur du fond du garage des époux [R], aucun devis, aucun chiffrage.

Dès lors le syndicat sera condamné à retirer les tuyaux du mur du garage de M. et Mme [R] sauf accord amiable entre les parties sur les travaux et ce, dans un délai d’une année sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il sera également condamné à leur verser une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera infirmé.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux appelants et aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris

Statuant à nouveau

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de faire enlever les ouvrages réalisés sur leurs lots privatifs, en l’espèce les canalisations installées sur leurs emplacements de parking constituant les lots n°37 et 38 de la résidence, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 365 jours après signification de l’arrêt,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’atteinte porté à leur droit de propriété et du trouble causé à la jouissance de leurs biens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer M. [G] [R] et Mme [W] [B] épouse [R] la somme de 4 000 euros au titre de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, le président étant empêché et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT EMPECHE