N° RG 24/01895

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSSI

ARRÊT N°

du : 27 janvier 2026

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

M^e Séverine VINCENT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

APPELANTS ET INTIMES INCIDEMMENT :

d’un jugement rendu le 15 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes (RG 24/02022)

1) Madame [N] [B]

Née le 30 juin 1984 à [Localité 11] (10)

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

2) Monsieur [O] [J] [S]

Né le 19 juin 1980 à [Localité 11] (10)

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 1]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2024-004997 du 30 décembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représenté par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDEMMENT :

1) Madame [U] [Z]

Née le 10 mai 1972 à [Localité 11] (10)

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

2) Madame [G] [Z]

Née le 21 mars 1930 à [Localité 11]

Résidant à l’EPHAD La Roseraie

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

PARTIE INTERVENANTE :

La société REIMS INVEST, société par actions simplifiées immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n°524484367, au capital de 3000 €, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit audit siège,

Représentée par M^e Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, et M^me Magnard, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique Roullet, greffier lors des débats

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et par M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Madame [U] [Z] et Madame [G] [Z] ont donné à bail, par contrat du 5 mars 2021, à Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] un appartement sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 453 €, outre 47,38 € au titre des provisions sur charges.

Par acte d’huissier signifié le 24 août 2023 en l’étude, les consorts [Z] ont informé les locataires de leur volonté de mettre fin au bail à compter du 4 mars 2024 pour motif légitime et sérieux, faisant valoir divers griefs imputables à un comportement fautif des locataires.

Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] se sont maintenus dans les lieux après le congé délivré, de sorte que les consorts [Z] les ont assignés, par acte du 9 août 2024, à l’audience du 13 septembre 2024, en validation du congé, résiliation du bail et expulsion, indemnité d’occupation outre demandes indemnitaires.

Convoqués par acte d’huissier remis en l’étude le 9 août 2024, les défendeurs n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :

— constaté que le congé délivré par Mesdames [Z] à M. [S] et Mme [B] par acte d’huissier remis à l’étude le 24 août 2023 est régulier,

— constaté dès lors que le bail consenti le 5 mars 2021 concernant le logement [Adresse 6] s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 mars 2024,

— ordonné en conséquence à Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code,

— condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 396,62 € (décompte arrêté au 1er août 2024), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juillet 2024,

— condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 1 628,06 € à titre de dommages et intérêts contractuels,

— condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] aux dépens.

Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] ont régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 16 décembre 2024, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de leurs écritures du 28 mai 2025, ils demandent à la cour de les dire recevables et bien fondés en leur appel et y faisant droit, infirmer le jugement pour, statuant à nouveau :

— A titre principal, juger que le congé délivré le 24 aout 2023 pour le 4 mars 2024 est non valide ;

A titre subsidiaire,si la cour estimait que le congé délivré était valide, leur accorder des délais de paiement de sa dette par mensualité de 80 € pendant 23 mois et le solde le 24 ème mois ;

En tout état de cause :

— débouter Madame [U] [Z] et Madame [G] [Z] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— les condamner à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel et aux entiers dépens.

Suivant écritures du 31 mars 2025, les consorts [Z], et la Société [Localité 10] Invest, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

— déclarer les appelants recevables mais mal fondés en leur appel.

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— constater la vente du logement situé au [Adresse 5] leur appartenant à la Société [Localité 10] Invest à effet au 21 février 2025,

— constater l’intervention volontaire de la Société [Localité 10] Invest en tant que nouveau propriétaire du logement objet du congé pour motifs légitimes et sérieux,

— déclarer opposable l’arrêt à intervenir à la Société [Localité 10] Invest,

— déclarer Madame [U] [Z] et Madame [G] [Z] recevables et bien fondées en leur appel incident, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à leur verser la somme de 1628,06 € à titre de dommages et intérêts contractuels, et statuant à nouveau, les condamner solidairement à leur verser la somme globale de 3936,36 € à ce titre,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— y ajoutant, autoriser la Société [Localité 10] Invest à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] et de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de d’un serrurier et de la force publique et à l’enlèvement de tous biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix à leur frais et périls en cas de non-libération volontaire des lieux,

— les condamner in solidum à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 1 er août 2024 jusqu’au 20 février 2025,

— condamner in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à la Société [Localité 10] Invest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 21 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [B] à payer à Madame [U] [Z] et à Madame [G] [Z] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [B] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

Sur ce, la cour,

I- Sur l’intervention volontaire de la société [Localité 10] Invest

Le 21 février 2025 l’immeuble abritant l’appartement objet du présent litige a été vendu à la société [Localité 10] Invest (pièce 38- attestation notariée de vente).

Celle-ci est par conséquent accueillie en son intervention volontaire et le présent arrêt lui sera déclaré opposable.

II- Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

Il appartient à la juridiction saisie de vérifier le caractère légitime et sérieux du motif invoqué, son exactitude et sa réalité. La charge du caractère fallacieux du motif du congé repose sur le locataire.

Le congé délivré le 24 août 2023, à chacun des locataires, vise les motifs suivants :

— l’obligation d’informer le bailleur ou son mandataire de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués et de laisser visiter les locaux loués par ces derniers chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations, la sécurité de l’immeuble, ou le respect des dispositions législatives ou règlementaires

— l’obligation de faire entretenir au moins une fois par an, tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central, etc') pouvant exister dans les locaux loués et justifier de cet entretien par la production d’une facture acquittée.

— l’obligation d’assurer les risques dont les locataires doivent répondre au titre des locaux loués et d’en justifier annuellement auprès de votre bailleur

— l’obligation de jouir des lieux en bon père de famille, et ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage.

Les propriétaires justifient aux débats de très multiples courriers de leur gestionnaire à destination des locataires rappelant leurs obligations sur tous ces points (courriers des 26 janvier 2022, 8 février 2022, 10 février 2022, 18 février 2022, 1er mars 2022, 21 novembre 2022, 28 décembre 2022, 20 janvier 2023, 1er février 2023, 7 février 2022, mars 2023, etc ).

D’autres courriers émanent des services de la commune (3 mars 2022, 27 février 2023 notamment).

Toutes ces pièces, auxquelles il convient expressément de se référer, font état d’une situation d’infection majeure par les cafards, dont les locataires n’ont pas informé leur propriétaire ni le gestionnaire, et, surtout, de leur intertie face aux multiples propositions d’interventions urgentes faites, leur refus d’ouvrir aux entreprises, l’annulation de plusieurs rendez vous.

Il est encore fait état par des voisins commerçants du bruit incessant provenant de l’appartement, et du risque pour leur commerce en cas d’extension de l’invasion de cafards. De fait, le salon de coiffure attenant a dû faire l’objet d’une désinsectisation aux blattes.

D’autres courriers témoignent de rappels fréquents relatifs à l’obligation d’entretenir la chaudière, ce dont il n’a jamais été justifié, de sorte que le gestionnaire a lui-même dépêché une entreprise, qui a découvert la chaudière infestée de cafards.

D’autres courriers alertent aussi sur l’encombrement des parties communes par les locataires, photographies à l’appui.

De multiples factures d’interventions sont communiquées à l’appui, toutes à l’initiative du gestionnaire.

En réponse, après un exposé de diverses jurisprudences, les appelants se bornent à dire, très sommairement, sans aucun étayage factuel circonstancié, que 'le logement a toujours été bien assuré et les entretiens de la chaudière ou contre les nuisibles ou les canalisations encombrées ont toujours été effectués avec le concours de Monsieur [O] [S] etMme [N] [B]'.

A l’appui de ce court argumentaire, ils produisent en pièce n°1 une attestation d’assurance à l’entrée dans les lieux, soit avec effet au 5 mars 2021, pour la première année, sans justifier de la poursuite de ce contrat les années suivantes. Ils ne donnent strictement aucune explication sur l’obstruction mise à l’intervention des entreprises de désinsectisation. Les quelques factures d’intervention qu’ils produisent en pièce n°2 sont celles communiquées par les propriétaires. Ils ne produisent aucun justificatif relatif à l’entretien de la chaudière.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux rapports locatifs :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués (…),

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)»

Ces obligations sont reprises et détaillées aux conditions générales du bail au paragraphe obligations des parties, pages 7 à 11 en ce qui concernent les obligations du locataire.

La multiplicité des courriers adressés par le gestionnaire aux locataires corrobore largement les griefs contenus dans le congé délivré, qui constituent assurément un motif légitime qui conduit à dire ce congé régulier, confirmant ainsi l’appréciation du premier juge.

Les conséquences attachées (expulsion, indemnité d’occupation, etc …) sont nécessairement également confirmées, sauf à dire, par amendement au jugement qu’elles le seront désormais à la diligence de la société [Localité 10] Invest, nouveau propriétaire.

Il sera aussi précisé au dispositif, comme le demandent les intimés, que l’indemnité d’occupation coure au profit des consorts [Z] jusqu’au 20 février 2025 (date de la vente de l’immeuble), puis, à compter de cette date, au profit de la société [Localité 10] Invest.

III- Sur les demandes financières

Les appelants ne contestent pas la décision en ce qu’elle a mis à leur charge:

— la somme de 396,62 € incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation imapyés jusqu’au mois de juillet 2024

— la somme de 1 628,06 € au titre des dommages et intérêts contractuels.

Ils se bornent à solliciter des délais de paiement qui seront examinés ci-dessous.

Les intimés forment en revanche appel incident s’agissant de cette condamnation financière au titre des dommages et intérêts contractuels. Ils sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de la prise en charge intégrale des frais de désinsectisation.

En effet, le premier juge a fait droit aux demandes de prise en charge des frais de débouchage des canalisations (858 €) et de l’intervention sur la chaudière (65,45 € correspondant au seul déplacement de l’entreprise qui n’a pu intervenir à raison de l’invasion de cafards dans la chaudière), mais il a réduit les frais de désinsectisation, écartant notamment la facturation de la désinsectisation sur les logements voisins et n’a retenu qu’une partie de la facturation sur le logement des appelants.

Les intimés soulignent que si le propriétaire doit payer les frais concernant la main d''uvre et que les dépenses concernant les produits dédiés à la désinsectisation sont à la charge du locataire, comme le stipule le décret du 26 août 1987 (liste des charges récupérables, article annexe point VI Hygiène), il en va différemment si les cafards se sont développés dans le logement en raison d’un défaut d’entretien du bien par le locataire ou de sa négligence, lequel doit alors payer tous les frais liés à la désinsectisation.

De fait et en l’espèce, Madame [B] et Monsieur [S] n’ont pas alerté le bailleur rapidement de l’invasion de cafards dans leur logement et les différentes entreprises intervenantes ont convenu que l’invasion datait de bien avant leur intervention. Leur résistance à faire procéder au traitement dans leur logement a induit des interventions répétées dans les logements voisins. L’éradication n’a pu intervenir rapidement puisque le point d’origine se tenait dans l’appartement de Madame [B] et Monsieur [S] qui refusaient de faire traiter en dépit des démarches répétées du bailleur dont il est dûment justifié.

Les appelants n’ont pas fait d’observations sur l’appel incident des bailleurs.

La génèse de l’infection massive par les blattes au vu des multiples courriers produits, traduit effectivement un historique de situation dont on ne peut que déduire un rapport de causalité entre l’inertie des appelants et la diffusion de l’infection au voisinage.

Dans ces conditions, il est légitime que le bailleur soit dédommagé à hauteur des frais engagés et dûment justifiés au vu des factures communiquées (pièces n°33 à 37).

Il est par conséquent fait droit à l’appel incident pour porter la somme allouée au titre des dommages et intérêts contractuels à la somme de 3 936,36 €.

IV- Sur la demande en délais de paiement

Les appelants sollicitent, à titre subsidiaire, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement pour s’acquitter des condamnations mises à leur charge, augmentées aux termes du présent arrêt comme il a été dit ci-dessus.

Ils proposent de régler la dette qu’ils reconnaissent ainsi devoir (à tout le moins celle arbitrée en première instance) en 24 mois, par mensualités de 80 € pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.

La seule pièce communiquée aux débats s’agissant de leur situation financière est le formulaire de demande d’aide juridictionnelle (ils bénéficient de l’aide juridictionnelle totale), dont il ressort qu’ils perçoivent pour seul revenu le RSA.

Il sera en outre souligné qu’alors qu’ils ne contestent pas le montant de leur condamnation de première instance, ils n’ont procédé à aucun réglement, même minime, depuis que la décision a été rendue. Ils occupent toujours les lieux.

Dans ces conditions, et au vu essentiellement de la modicité de leurs revenus, il apparaît illusoire d’accorder les délais sollicités. La demande est rejetée.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le teneur du présent arrêt commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [B] [S] aux dépens et à verser aux bailleresses la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles.

Succombant en leur recours, ils sont paraillement tenus aux dépens d’appel et devront régler aux intimées la même somme de 1000 € au titre des frais d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Accueille la Société [Localité 10] Invest en son intervention volontaire et dit que le présent arrêt lui sera opposble,

Infirme le jugement rendu le 15 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en ses seules dispositions ayant condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 1 628,06 € à titre de dommages et intérêts contractuels,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 3 936,36 € à titre de dommages et intérêts contractuels,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Autorise la Société [Localité 10] Invest à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] et de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de d’un serrurier et de la force publique et à l’enlèvement de tous biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix à leur frais et périls en cas de non-libération volontaire des lieux,

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 1 er août 2024 jusqu’au 20 février 2025,

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à la Société [Localité 10] Invest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 21 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à payer à àMadame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme globale de 1000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre