ARRÊT N°26/

CO

R.G : N° RG 24/01150 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GE63

S.E.L.A.R.L. [O]

C/

Société ODYSSEE

RG 1èRE INSTANCE : 23/00021

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ DE [Localité 1] en date du 31 JUILLET 2024 RG n°: 23/00021 suivant déclaration d’appel en date du 12 SEPTEMBRE 2024

APPELANTE :

S.E.L.A.R.L. [O] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SROI

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

Société ODYSSEE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18/06/2025

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Décembre 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 13 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

Greffiere lors des débats : Madame Véronique FONTAINE, Greffière principale.

Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 mai 2026.

* * *

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte d’engagement du 23 juin 2020, la SCCV Odyssée (ci-après la SCCV) a confié à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien (ci-après la SROI) la réalisation du lot gros-oeuvre du programme immobilier « Résidence ODYSSÉE », à [Localité 4] ([Localité 5]), pour un prix initial de 3 723 971,19 € TTC.

2- Le marché, soumis aux règles des marchés privés, a prévu un paiement sous forme d’acomptes mensuels sur situations et une retenue de garantie de 5% des sommes facturées.

3- Trois avenants successifs sont intervenus les 2 septembre, 3 octobre et 17 novembre 2021, portant le montant global du marché à la somme de 3 882 670,42 € TTC.

4- La SROI a été placée en redressement judiciaire par un jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis du 24 novembre 2021 et a quitté le chantier laissant les travaux inachevés.

5- Sa liquidation judiciaire a été prononcée le 9 février 2022, la SELARL [O] étant désignée en qualité de liquidateur.

6- A la date de la liquidation, les travaux de gros 'uvre étaient réalisés à hauteur de 88,86 %, selon le décompte établi par le maître d''uvre, la société Studio Architectures et Environnement (ci-après la SAE).

7- La SCCV a déclaré au passif de la SROI une créance chirographaire de 359 685, 68 € TTC, décomposée comme suit :

—  170 483,21 € TTC au titre de la retenue de garantie;

—  189 202, 47 € TTC correspondant au surcoût estimé à 40 % du montant des travaux restant à exécuter.

8- La SELARL [O], en sa qualité de liquidateur, a saisi le tribunal judiciaire par acte d’huissier du 20 février 2023 afin d’obtenir la condamnation de la SCCV à lui verser différentes sommes en exécution du marché outre des dommages-intérêts pour résistance abusive.

9- Par un jugement contradictoire du 31 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— Rejeté l’intégralité des demandes de la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien, prise en la personne de Me [D] [O], es qualité de liquidateur ;

— Fixé la créance chirographaire de la SCCV Odyssée au passif de la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien à la somme de 359 685,68 € TTC ;

— Condamné la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien, prise en la personne de Me [O], es qualité de mandataire liquidateur, à payer à la SCCV Odyssée une indemnité de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien, prise en la personne de Me [O], es qualité de mandataire liquidateur aux dépens»

10- La SELARL [O], ès qualités, a interjeté appel de ce jugement par déclaration déposée sur le RPVA le 12 septembre 2024.

11- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 12 décembre 2024, la SELARL [O] demande à la cour de':

— Dire l’appel recevable et bien fondé ;

— Infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

— Condamner la SCCV ODYSSÉE au paiement à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], es qualité de liquidateur judiciaire, de la somme de 475.255,32 € assortie des intérêts moratoires au taux prévu par l’article 1134-1 du Code civil à compter de la mise en demeure du 19 août 2022 et jusqu’à complet paiement, le tout avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la SCCV ODYSSÉE au paiement à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], es qualité de liquidateur judiciaire, de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts du fait du retard de paiement en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

— Condamner la SCCV ODYSSÉE au paiement à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], es qualité de liquidateur judiciaire, de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens'».

12- Au soutien de ses demandes, la SELARL [O] fait valoir pour l’essentiel:

— que la SCCV avait accepté le principe d’une plus-value d’un montant de 418 000 €, à verser en 5 échéances, sur laquelle elle reste à devoir 167 200 € TTC après trois paiements partiels effectués les 29 novembre 2021, 29 décembre 2021 et 31 janvier 2022 pour un montant de 83 600 € chacun ;

— que le compte prorata présente un solde débiteur de 41 782,67 € qui doit lui être versé par la SCCV ODYSSÉE ;

— qu’elle est fondée à se voir restituer la retenue de garantie de 174.280,01 € en l’absence d’opposition motivée de la part du maître d’ouvrage ;

— que la situation n°21, établie en janvier 2022 et correspondant à des travaux effectivement exécutés et corroborés par les attestations de paiement direct des fournisseurs, demeure due par le maître d’ouvrage à hauteur de 72 139,13 € ;

— que la somme payée par la SCCV au titre de la reprise du marché correspond à des travaux de fin de chantier et non pas à la levée des réserves;

— que le retard de la SCCV a compromis sa santé financière et sa trésorerie la conduisant à une liquidation judiciaire ce qui justifie l’allocation de 5 000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

13- Aux termes de ses dernières écritures déposées sur le RPVA le 3 mars 2025, la SCCV ODYSSÉE demande à la cour de':

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint Denis en date du 31 juillet 2024 ;

En conséquence, de :

— Débouter la SELARL [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— FIXER la créance de la société Odyssée à titre chirographaire d’un montant de 359 685,68 € TTC telle que déclarée au passif de la société SROI ;

— Ordonner l’inscription au passif de la société SROI de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens ;

14- Au soutien de ses demandes, la SCCV Odyssée fait valoir pour l’essentiel:

— que les ouvrages ont été réceptionnés le 19 avril 2022 en l’absence du liquidateur de la SROI dûment convoqué ;

— qu’elle est fondée à conserver la retenue de garantie, les nombreuses réserves constatées par huissier le 15 février 2022 n’ayant pas été levées ;

— qu’elle a été contrainte de faire intervenir une entreprise tierce pour lever les réserves et finaliser les travaux ;

— qu’elle a dû supporter des travaux de reprise pour un surcoût de 353 100,75 € HT ;

— que le compte prorata, régi par l’article 6 de l’acte d’engagement, était géré par la SROI ;

— que l’état des sommes dues produit par l’appelante, ni daté ni signé, est dénué de valeur probante ;

— qu’elle ne peut donc être tenue à aucun paiement à ce titre ;

— que la situation n°21, datée de janvier 2022, n’a été validée ni par elle ni par le maître d''uvre d’exécution et ne peut donner lieu à aucun règlement ;

— que les courriels des 1er et 2 septembre 2021, invoqués par l’appelante au soutien de sa demande en paiement de 167 200 € ne contiennent aucun engagement ferme de sa part.

15- L’ordonnance de clôture est du 18 juin 2025.

16- La procédure a été appelée à l’audience du 12 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement du liquidateur de la SROI :

17- Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

18- Le liquidateur de la SROI réclame différentes sommes :

— au titre d’une plus value sur travaux : 167 200 € ;

— au titre d’une situation numéro 21 restée impayée : 72139, 13 € ;

— au titre d’une contribution au compte prorata restée impayée :41 782, 67 €;

— au titre de la retenue de garantie : 194 133, 52 €.

En ce qui concerne la plus value sur travaux :

19- Le liquidateur de la SROI produit des courriels échangés les 1er et 2 septembre 2021 entre le directeur technique de la SCCV et le maître d’oeuvre de l’opération (Maitod).

20- Il y est question de 5 avenants de 83600 € pour un total complémentaire de 418 000 € HT à faire sur les mois à venir au titre d’une plus-value pour atteinte des objectifs fixés.

21- Il est de fait que 3 avenants ont été par la suite formalisés et signés par la SCCV, son maître d’oeuvre et la SROI, les 2 septembre, 3 octobre et 17 novembre 2021.

22- Il est précisé sur ces avenants que les sommes concernées, respectivement 83 600 € TTC, 57 099, 23 € TTC et 18 000 € TTC, correspondent à une plus value pour atteinte des objectifs fixés sur août et septembre 2021 pour le premier, puis sur octobre 2021 pour le second et enfin sur novembre 2021 pour le dernier.

23- Ces éléments ne permettent pas de caractériser l’engagement ferme de la SCCV de régler la somme de 418 000 € ainsi que le relève à juste titre le premier juge.

24- Ils s’analysent comme un engagement soumis à la réalisation d’objectifs précis, fixés mensuellement, par avenants successifs.

25- Il est constant qu’à l’échéance fixée pour la réalisation des objectifs définis dans le 3 ème avenant, le 30 novembre 2021, la cessation des paiements de la SROI avait été constatée et une procédure de redressement judiciaire ouverte.

26- Il n’est en rien démontré que de nouveaux objectifs ont alors été fixés à la SROI en contrepartie d’une nouvelle plus-value.

27- L’obligation de la SCCV n’est donc pas établie et c’est à bon droit, par conséquent, que le liquidateur a été débouté de ce chef de demande.

l

En ce qui concerne la situation n° 21 :

28- Ainsi que le relève le premier juge, la situation n° 21 émane de la seule SROI.

29- Elle n’a été approuvée ni par le maître d’ouvrage ni par son maître d’oeuvre.

30- La preuve de l’obligation de la SCCV n’est donc pas rapportée et c’est là encore à bon droit, par conséquent, que le liquidateur a été débouté de ce chef de demande.

En ce qui concerne la contribution au compte prorata :

31- Le liquidateur produit une convention inter entreprises de compte de dépenses communes qui, à l’évidence, n’a pas été finalisée.

32- Le document ne précise pas les sommes à la charge des différents intervenants.

33- Il n’est pas non plus signé.

34- La SROI produit également un décompte des sommes qui auraient été versées par les entreprises de corps d’état secondaires et de celles qui lui resteraient dues.

35- Ce document émane d’elle seule.

36- Ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve d’une créance de la SROI au titre du compte prorata.

37- C’est à bon droit, ici aussi, que le premier juge a rejeté la demande.

En ce qui concerne la retenue de garantie :

38- Selon le premier alinéa de l’article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l’article 1779- 3° du code civil peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 pour 100 de leur montant et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage.

39- La mise en oeuvre de la retenue de garantie ne peut donc être envisagée qu’à condition que les ouvrages aient été réceptionnés et que des réserves aient été émises.

40- A défaut, les sommes retenues à titre de garantie doivent être libérées.

Sur la réception des ouvrages :

41- La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. (…). Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement (article 1792- 6 du code civil).

42- La SCCV produit un document intitulé procès-verbal de réception établi en date du 19 avril 2022 dans lequel elle déclare que la réception est prononcée à la date du 19 avril 2022 assortie des réserves mentionnées dans l’annexe jointe (constat d’huissier).

43- Un constat dressé le 15 février 2022 par Me [L] [Y], huissier de justice, y est joint

44- Ce procès-verbal, signé de la SCCV et de son maître d’oeuvre, fait état d’une visite des travaux exécutés effectuée par le maître d’ouvrage, en présence du maître d’oeuvre, mais en l’absence de l’entreprise SROI.

45- La SCCV justifie avoir convoqué la SROI pour une réception des travaux en l’état par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 8 avril 2022, adressée à son liquidateur, la SELARL [O].

46- L’absence de la SROI lors de la visite des travaux et le fait que le procès-verbal de réception ne soit pas revêtu de sa signature n’enlève donc en rien son caractère contradictoire à la déclaration de la SCCV.

47- Les conditions d’une réception expresse des ouvrages sont par conséquent réunies.

Sur les réserves formulées à la réception :

48- Le procès-verbal de réception évoque une réception assortie de réserves et renvoie au constat d’huissier dressé le 15 février 2022.

49- Ce constat d’huissier décrit pour chacun des bâtiments l’état d’avancement dans lequel se trouvent les ouvrages.

50- A part un état d’inachèvement général lié à l’abandon du chantier, il ne relève aucun désordre ou malfaçon précis et ne contient aucune réclamation.

51- Le renvoi à l’existence de réserves venant assortir la réception est donc de pure forme.

52- La retenue de garantie a pour seul objet de garantir le financement des travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception.

53- Elle ne garantit pas la bonne fin du chantier.

54- La SCCV n’est donc pas fondée à conserver la retenue de garantie à laquelle elle a procédé sur les situations de travaux que la SROI lui a présentée.

55- Il ressort du dernier décompte (certificat de paiement numéro 20) approuvé par la SCCV et son maître d’oeuvre que la retenue de garantie effectuée par la SCCV s’élevait à la date du 17 décembre 2021 à la somme de 170 483, 21 €.

56- La SCCV sera par conséquent condamnée à restituer au liquidateur de la SROI la somme de 170 483, 21 €.

57- Le liquidateur est fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à obtenir le bénéfice de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure le 23 août 2022 de la SCCV.

58- La capitalisation des intérêts échus par année entière est de droit conformément aux dispositions de l’article 1343- 2 du code civil.

Sur la demande indemnitaire du liquidateur de la SROI :

59- A la date de sa liquidation judiciaire, la SROI ne pouvait pas encore prétendre, faute de réception, à la restitution de la retenue de garantie, ie à l’exécution de la seule obligation à la charge de la SCCV qui soit établie à l’issue de la présente procédure.

60- De manière plus générale, il n’est justifié d’aucun manquement de la SCCV à ses obligations qui soit venu contribuer d’une manière ou d’une autre aux difficultés économiques de la SROI.

61- Il ne peut donc être alloué à son liquidateur les dommages-intérêts qu’il sollicite.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV :

62- La SCCV prétend se voir reconnaître une créance à l’encontre de la SROI au titre de la retenue de garantie (170 483, 21 €) et à celui d’un surcoût pour l’achèvement des travaux (189 202, 47 €).

En ce qui concerne la retenue de garantie :

63- La SCCV n’est pas fondée à conserver la retenue de garantie et ne peut donc se prévaloir d’aucune créance de ce chef à l’encontre de la SROI.

En ce qui concerne le surcoût lié à l’achèvement des travaux :

64- La SCCV justifie que les travaux ont été repris par l’entreprise OGBAT puis se sont poursuivis jusqu’à atteindre la somme de 4 395 047, 48 € (3 409 664, 24 € [situation n° 20 de la SROI] + 985 383, 24 € [situation n°8 de OGBAT]).

65- Pour obtenir réparation, la SCCV doit rapporter la preuve que cette plus-value de 512 377, 06 € (4 395 047, 48 € – 3 882 670, 42 €), qui représente 13, 19 % par rapport au marché conclu avec la SROI et non 40 %, ainsi que le soutient la SCCV, est en lien de cause à effet direct avec l’abandon de chantier de la SROI.

66- A cet égard, aucun élément de la procédure ne vient établir la preuve d’un surcoût imputable à la défaillance de la SROI.

67- La SCCV n’est donc pas fondée à se prévaloir d’une créance de dommages-intérêts, fût-ce au titre de la perte de chance.

68- Il convient par conséquent de débouter la SCCV de sa demande tendant à voir fixer une créance de 359 685, 68 € au passif de la liquidation judiciaire de la SROI.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

69- La SCCV Odyssée, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de première instance et d’appel.

70- A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

71- Il serait inéquitable de laisser le liquidateur de la SROI supporter la charge des frais irrépétibles qu’il a été conduit à exposer.

72- La SCCV Odyssée sera condamnée à lui verser la somme globale de 3000 € au titre des frais de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, remise au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCCV Odyssée à payer à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 170 483, 21 € au titre de la retenue de garantie, en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2022 et la capitalisation des intérêts échus par année entière ;

Déboute la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire, du surplus de ses demandes en paiement ;

Déboute la SCCV Odyssée de ses demandes aux fins de voir fixer une créance au passif de la liquidation de la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien au titre de la retenue de garantie et d’un surcoût lié à la reprise du chantier ;

Déboute la SCCV Odyssée de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCCV Odyssée à verser à la S.A.R.L. Société Réhabilitation Océan Indien représentée par la SELARL [O], prise en la personne de Me [D] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire, la somme globale de 3000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la SCCV Odyssée aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT