ARRÊT N°

NM

R.G : N° RG 24/00867 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCU6

[L]

[I]

[H]

[U] EPOUSE [H]

[V]

[X] EPOUSE [V]

S.A.R.L. CORIANCE

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 20 MARS 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 21 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 09 JUILLET 2024 RG n° 23/04149

APPELANTS :

Monsieur [Z] [K] [O] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [E] [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [C] [T] [Y] [U] EPOUSE [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [P] [G] [W] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [R] [X] EPOUSE [V]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. CORIANCE

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : M^e Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^me AGENCE IMMOBILIERE ARC-EN-CIEL

DATE DE CLÔTURE : 26 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2025 devant Madame MALARDEL Nathalie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur [L] ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 20 Mars 2026.

Greffier présent lors des débats : Madame Véronique FONTAINE, Greffière

Greffier présent lors de la mise à disposition : Madame Agnès CAMINADE,Greffière placée

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La [Adresse 1] située [Adresse 8] est soumise au statut de la copropriété. Elle est gérée par son syndic l’agence immobilière Arc-en-ciel.

Par acte du 17 janvier 2022, M. [Z] [K] [O] [D] [L], Mme [F] [I], M. [E] [S] [H], Mme [C] [T] [Y] [U] épouse [H], M. [P] [G] [W] [V], Mme [F] [X] épouse [V] et la société Coriance ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis en annulation des résolutions n° 20, 21, 22, 23 et 24 adoptées par l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021 au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par un jugement en date du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— rejeté les demandes de M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V], [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance tendant à annuler les résolutions n° 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la [Adresse 9] du 27 octobre 2021,

— condamné M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance aux entiers dépens,

— condamné M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. [Z] [K] [O] [D] [L], Mme [F] [I], M. [I] [E] [S] [H], Mme [C] [T] [Y] [U] épouse [H], M. [P] [G] [W] [V], Mme [F] [R] [X] épouse [V] et la société Coriance ont interjeté appel de cette décision le 9 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 9 octobre 2024 notifiées par voie électronique, M. [Z] [K] [O] [D] [L], Mme [F] [I], M. [I] [E] [S] [H], Mme [C] [T] [Y] [U] épouse [H], M. [P] [G] [W] [V], Mme [F] [R] [X] épouse [V] et la société Coriance, demandent à la cour de :

— déclarer recevable en la forme l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 21 mai 2024 et dès lors sur le fond, juger bien fondée la demande de réformation du jugement entrepris,

En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, juger que l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021 ne comporte aucun vote préalable à la modification de la qualification privative des varangues ;

En conséquence :

— annuler les résolutions n° 20, 21, 22, 23 et 24 portant sur les appartements n° 6, 11, 18, 19 et 9 ;

— dire et juger qu’en toute hypothèse seule une résolution générale sur la réfection des varangues 'ne’ pourrait être mise au vote ;

— dire et juger que les résolutions attaquées entraînent une rupture de l’égalité entre les copropriétaires concernés et les autres ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de toutes mises en demeure nécessaires préalables à la présente procédure.

Ils soutiennent que les varangues sont des parties privatives, ce qui résulte des actes notariés de vente des appartements, que le règlement de copropriété en propose une définition erronée, celles-ci ne pouvant être qualifiées de parties communes à usage privatif. Ils demandent que soit mis au vote une résolution générale afin d’obtenir à la majorité absolue la modification amiable des actes de propriété pour l’harmoniser avec le règlement de propriété.

Ils motivent leur demande d’annulation des résolutions 21 à 24 de l’assemblée générale du 27 octobre 2021 qui ont validé les devis de réparation des causes d’infiltrations de certains appartements par l’impossibilité de mettre à la charge des propriétaires des travaux sur les parties privatives.

Ils estiment que l’assemblée générale aurait dû prendre une résolution générale relative aux travaux sur les varangues sur tous les lots de la copropriété qui ont tous connu des infiltrations provenant des terrasses sans pour autant voir les travaux mis à la charge de la copropriété et dénoncent que les résolutions attaquées entraînent une rupture d’égalité entre les propriétaires.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 janvier 2025 notifiées par voie électronique, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 21 mai 2024 en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société à responsabilité limitée Coriance de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic l’agence immobilière Arc-en-ciel, la somme de 4 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il résulte expressément du règlement de copropriété que les varangues sont des parties communes. Il estime en conséquence que la copropriété a agi de façon responsable en soumettant au vote des travaux la suppression de la cause des infiltrations dans les appartements n°6, 9, 11, 18 et 19. Il ajoute que si l’assemblée générale des copropriétaires s’était abstenue de voter ces travaux, il risquait de voir sa responsabilité retenue pour n’avoir pas agi.

MOTIFS

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021, les résolutions 20 à 24, objet du présent litige, ont été adoptées. Elles avaient toutes pour objet les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans les logements, soit le logement n°06, propriétaire : [J] [A] (art 24) (résolution 20), dans le logement n°11, propriétaire : [Adresse 10] (art 24) (résolution 21), dans le logement n°18, propriétaire : Foncialys (art 24) (résolution 22 qui n’a pas fait l’objet d’un vote car elle fait doublon avec la résolution n°23), dans le logement n°19, propriétaire : Foncialys (art 24) (résolution 23), dans le logement n°09, propriétaire : [N] [B] [Q] (art 24) (résolution 24).

L’assemblée générale a également désigné pour chaque logement le devis de travaux retenu.

I. Sur la demande d’annulation des résolutions 20 à 24 de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021

Les demandes d’annulations des résolutions d’assemblée générale ne peuvent être fondées que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les principes gouvernant les assemblées délibérantes.

A cet effet, la demande de résolution préalable aux travaux pour modifier les actes de propriété qui ne relève pas du pouvoir de l’assemblée générale ne peut être un motif d’annulation de résolutions.

A. Sur le moyen pris de travaux réalisés sur les parties privatives

Le règlement de copropriété de la [Adresse 9] en son chapitre III « Distinction entre parties communes et parties privatives » – Section I « Définition des parties communes » – Paragraphe « Parties communes spéciales » qualifie de parties communes spéciales, qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l’être à l’usage de tous notamment " les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes ; toutes les terrasses accessible ou non accessible même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. "

Il est par ailleurs précisé dans la section II consacrée aux parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de son occupant qu’elles comprennent, notamment, « les carrelages, dalles, revêtements de sol, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif. »

Enfin, le règlement de copropriété mentionne dans la deuxième partie « Droit et Obligations des copropriétaires » – Chapitre V « Charges de l’immeuble » – Section II « Charges spéciales » – C « Varangues » que« Les copropriétaires ayant l’usage exclusif des varangues supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol et des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle, et éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété. Les autres dépenses de réparation et de réfection (notamment les dépenses d’étanchéité) constitueront des charges communes au sens de l’article relatif aux charges générales. »

Aux termes du règlement de copropriété, les varangues sont précisément qualifiées de parties communes à usage privatif.

Le règlement de copropriété qui a été publié est opposable à tous les copropriétaires, quels que soient les termes de leur acte de vente.

De plus, ainsi que l’a souligné le tribunal, l’acte de propriété versé en pièce 2 par les appelants mentionne la prééminence de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Le moyen pris de travaux réalisés sur les parties privatives ne peut prospérer.

B. Sur le moyen pris de la rédaction imprécise des résolutions en l’absence de connaissance de la cause des infiltrations

Les copropriétaires produisent eux-mêmes une expertise amiable (leur pièce n°4) faisant état d’infiltrations dans certains appartements ayant pour objet les terrasses. Ils font également plaider que tous les appartements ont été affectés par les infiltrations des terrasses. En tout état de cause, il a été vu que les varangues sont des parties communes et chaque résolution a fait l’objet d’un vote sur le devis de travaux à retenir (devis non produits par les parties).

Il n’est ainsi pas démontré par les appelants qu’ils disposaient d’informations insuffisantes au vu des pièces communiquées avant l’assemblée pour que soit mis au vote les travaux de réparations des varangues, parties communes.

C. Sur le moyen pris de la rupture d’égalité

L’équité n’est pas un critère de répartition entre partie privative et commune, seul le règlement de copropriété faisant foi.

La circonstance que certains copropriétaires aient pu obtenir la garantie de l’assureur dommages-ouvrages pour la réfection de leur terrasse, ce qui n’est pas justifié, est indifférent à la possibilité pour l’assemblée générale de voter pour la réfection de terrasses parties communes.

Il n’est pas démontré de rupture d’égalité entre les copropriétaires, aucun ne s’étant vu refuser par la copropriété des travaux sur leur varangue dégradée.

Ainsi alors qu’aucun des moyens invoqués par les copropriétaires ne peut prospérer, c’est à juste titre que le tribunal a débouté M. [L] [Z] [K] [O] [D], Mme [I] [F], M. [H] [E] [S], Mme [U] [C] [T] [Y] épouse [H], M. [V] [P] [G] [W], Mme [X] [F] [R] épouse [V] et la société Coriance de leur demande d’annulation des résolutions 20, 21, 22, 23 et 24 de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

II. Sur les autres demandes

Les appelants, qui succombent, seront condamnés in solidum à payer une indemnité complémentaire de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement en matière civile et en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant

Condamne in solidum M. [Z] [K] [O] [D] [L], Mme [F] [I], M. [I] [E] [S] [H], Mme [C] [T] [Y] [U] épouse [H], M. [P] [G] [W] [V], Mme [F] [R] [X] épouse [V] et la société Coriance à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, le président étant empêché et par M^me Agnès CAMINADE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPECHE