ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03326 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POX7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 MAI 2022 TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE

N° RG 11-21-0239

APPELANTE :

Madame [T] [D] [F] [I]

née le 12 Octobre 1982 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sabine MARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6653 du 06/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

E.P.I.C. [Localité 3] THAU HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège sis

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

asssitée de M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2012, [Localité 3] Thau Habitat ' Office public de l’habitat (ci-après dénommé [Localité 3] Thau habitat) a donné à bail à Mme [T] [I] un logement situé [Adresse 2] ' à [Localité 3] (34) moyennant un loyer initial mensuel de 215 euros hors provision sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 7 juin 2021, le bailleur a fait assigner Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire à ses obligations et ordonner son expulsion.

Mme [T] [I] a dû quitter le logement le 22 mai 2023 suite à la mesure d’expulsion.

Le jugement rendu le 13 mai 2022 par la chambre de proximité de [Localité 3] :

Prononce la résiliation du bail conclu le 15 mai 2012 entre [Localité 3] Thau habitat d’une part et Mme [T] [I] d’autre part, à compter du présent jugement ;

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, [Localité 3] Thau habitat, à procéder à l’expulsion de Mme [T] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L. 412-1 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise [Localité 3] Thau habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix au frais, risques et périls de Mme [T] [I] ;

Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur ;

Précise que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

Précise que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Déboute Mme [T] [I] de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

Condamne Mme [T] [I] à payer à [Localité 3] Thau habitat la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [I] aux dépens.

Le premier juge retient que Mme [T] [I] est à l’origine, depuis 2017, de nuisances sonores diurnes, de dégradations, d’incivilités et de violences qui ont persisté malgré l’organisation de trois médiations organisées par le bailleur ainsi qu’une conciliation de justice. Il en déduit que ses agissements constituent des manquements graves à ses obligations et que leur accumulation justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

Le premier juge rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [T] [I], cette dernière ne rapportant pas la preuve d’une quelconque faute du bailleur.

Il retient enfin que le seul fait pour [Localité 3] Thau habitat de poursuivre en justice la procédure ne peut constituer à lui seul un abus de droit et ce d’autant plus au regard de l’issue du litige.

Mme [T] [I] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, Mme [T] [I] demande à la cour de :

Déclarer l’appel recevable et fondé en la forme ;

Le déclarer fondé et justifié au fond ;

Réformer la décision en toutes ses dispositions ;

Constater que depuis le 23 mai 2023, l’expulsion de Mme [T] [I] a été réalisée, Mme [T] [I] ayant pu se reloger ;

Dire et juger qu’il n’y a plus lieu à prononcer l’expulsion ;

Constater l’absence de manquement de Mme [T] [I] à ses obligations de locataire telles qu’issues du bail conclu avec [Localité 3] Thau habitat ;

Dire et juger qu’il n’y avait lieu à prononcer la résiliation du bail conclu le 15 mai 2012 entre Mme [T] [I] et [Localité 3] Thau habitat ;

Dire et juger que le bail conclu le 15 mai 2012 entre Mme [T] [I] et [Localité 3] Thau habitat aurait dû continuer à recevoir pleine et entière application et produire ses pleins effets ;

Dire et juger n’y avoir lieu à expulsion ;

Dire et juger n’y avoir lieu à paiement d’indemnité d’occupation ;

Dire et juger que le bail conclu le 15 mai 2012 entre Mme [T] [I] et [Localité 3] Thau habitat devra recevoir pleine et entière application ;

Dire et juger qu’il produira ses pleins effets juridiques ;

Débouter [Localité 3] Thau habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Reconventionnellement, faire droit aux demandes reconventionnelles de Mme [T] [I] ;

Condamner [Localité 3] Thau habitat à porter et payer à la concluante la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice matériel lié aux travaux non effectués ainsi que la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral lié à cette procédure abusive ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [T] [I] conteste sa responsabilité dans le litige l’opposant à la famille [S] et ayant mené au prononcé de la résiliation de son bail. Elle produit plusieurs plaintes de sa part visant ladite famille pour tapage nocturne, coups et troubles du voisinage. En outre, elle précise que la famille voisine ne rapporte pas la preuve des troubles qu’aurait commis l’appelante. Elle verse aux débats plusieurs attestations faisant état de relations cordiales avec elle et ajoute que les relations avec la famille [S] se sont apaisées.

Mme [T] [I] conteste sa responsabilité dans le litige l’opposant à M. [J] et soutient que ce dernier n’apporte pas la preuve des faits allégués, ayant lui-même rédigé les courriers de plainte. Suite au déménagement de ce dernier, elle précise ne pas rencontrer de difficulté avec le nouveau locataire.

Elle fait valoir que la demande d’expulsion est excessive dès lors qu’elle élève seul son fils (née en 2005), réussit à se maintenir à jour de son loyer et ne bénéficie pas d’une proposition de relogement. Elle ajoute devoir aujourd’hui payer un loyer plus élevé depuis la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion par [Localité 3] Thau habitat.

Mme [T] [I] sollicite un dédommagement forfaitaire au titre des dépenses effectuées suite à la carence du bailleur dans la réalisation des travaux de son logement ainsi qu’une indemnisation au titre de son préjudice moral. Elle précise avoir dû réaliser les travaux elle-même pour mettre fin aux infiltrations dans son logement et ajoute que l’engagement de la présente procédure sur la foi de fausses accusations et risquant de la priver de son logement a été lourdement préjudiciable pour elle.

Dans ses dernières conclusions du 21 septembre 2022, l’EPIC [Localité 3] Thau habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Juger que les agissements de Mme [T] [I] constituent des troubles illicites excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Juger que Mme [T] [I] a manqué à ses obligations contractuelles ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal de proximité de Sète ;

Débouter Mme [T] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [T] [I] à régler à [Localité 3] Thau habitat la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre aux entiers dépens de la présente instance.

[Localité 3] Thau habitat soutient que Mme [T] [I] est responsable d’un trouble de jouissance justifiant la résiliation du bail. Le bailleur produit plusieurs attestations de voisins mettant en lumière les nuisances causées par la locataire depuis décembre 2017 et précise avoir fait tout ce qui était en son pouvoir pour tenter de régler le problème, en vain. Il ajoute que l’appelante a reconnu les nuisances à plusieurs reprises lors des médiations et conciliations.

[Localité 3] Thau habitat fait valoir que la procédure d’expulsion n’a pas été uniquement diligentée sur les dires de la famille [S] et de M. [J] mais bien de six autres occupants de la résidence qui se plaignent de faits similaires. Il ajoute que les attestations produites par Mme [T] [I] proviennent d’auteurs ne résidant pas dans l’immeuble, outre M. [M] qui serait, depuis, revenu sur son attestation et dénoncerait des tapages nocturnes.

[Localité 3] Thau habitat soutient encore que la demande au titre des travaux n’est nullement justifiée par l’appelante. Le bailleur ajoute que l’état des lieux d’entrée a été faussé par Mme [T] [I] pour y faire apparaitre un faux dégât des eaux.

Le bailleur conclut au débouté de l’appelante concernant sa demande au titre d’une procédure abusive et fait valoir qu’il n’a fait qu’user de son droit d’ester en justice sans préjudicier à Mme [T] [I] qui n’a cessé d’être dans le conflit et ne pas respecter ses engagements.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 septembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation et les demandes subséquentes :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1729 du code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

Les parties reprennent en cause d’appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d’insuffisance que la cour fait siens.

Il suffira de rajouter qu’il résulte des mains courantes et des plaintes déposées par Mme [W] [X], Mme [H] [Y], Mme [V] [S], M. [Z] [A], Mme [G] [P], M. [E] [J] que Mme [I] fait preuve à l’égard des locataires de la même résidence d’un comportement empreint d’agressivité (tapages, nombreuses insultes, dégradations, injures, violence physique) et fait régner un climat insupportable et une insécurité pour les autres locataires.

L’intervention d’un médiateur à la demande du bailleur à plusieurs reprises (2018, 2019, 2020) et l’envoi de nombreux courriers adressés par le bailleur l’invitant à faire cesser ce comportement n’ont pas permis cependant de résoudre cette difficulté. M. [R], médiateur au sein de [Localité 3] Thau Habitat, confirme les nuisances causées par Mme [I] au voisinage (cris, tapage nocturne, insultes, harcèlement du voisinage) et les tentatives engagées auprès d’elle, qui se sont avérées infructueuses.

Les nuisances sont également confirmées par l’accord conclu entre [Localité 3] Thau Habitat et Mme [S] avec Mme [I], homologué par le tribunal de proximité de Sète le 5 mai 2021. Si cet accord révèle également l’existence d’un climat d’agressions réciproques et une dégradation progressive de la relation entre Mme [I] et Mme [S] qui n’est pas contestable, il ne peut être cependant fait l’impasse des nombreuses plaintes adressées par les locataires successifs qui remettent tous en question le comportement inapproprié de Mme [I] à leur égard depuis 2017.

L’appelante ne peut donc valablement soutenir que ces agissements ne relèvent que du fait de la famille [S] et se présenter comme la seule victime alors même que qu’elle a signé un courrier aux termes duquel elle s’engage à « respecter les locataires de mon bâtiment, et à ne plus causer le moindre trouble au sein de celui-ci. En effet, suite aux différents m’opposant à Mme [Y], Mme [S], M. [B] et Mme [X] (ces deux derniers ayant demandé et obtenu une mutation) pour cause de bruits, de dégradation, de coupure de courant volontaire, de jets d’objets et d’eau par la fenêtre, je m’engage par ce courrier à ne plus causer d’ennui à mon voisinage’ ».

Enfin les attestations produites par Mme [I], non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne sont pas suffisamment circonstanciées pour établir la réalité des griefs dont elle se prévaut et manquent de pertinence s’agissant pour la plupart de témoignages émanant de personnes résidant dans un autre immeuble. Il sera en outre relevé que M. [O] [M] revient sur l’attestation produite en faveur de l’appelante qu’il décrit « comme étant une catastrophe » en raison du tapage nocturne et du climat invivable qu’elle fait subir aux autres locataires.

Pour finir, elle ne peut valablement opposer au bailleur l’agressivité qu’elle dit subir de la part du voisinage alors qu’il résulte de nombreux témoignages qu’elle est à l’origine des nuisances initiales et qu’elle utilise des moyens de représailles à l’égard du voisinage par des coupures intempestives du courant.

Ces manquements répétés et graves à l’obligation de Mme [I] de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de la locataire avec toutes conséquences de droit.

Mme [I], qui ne démontre pas le caractère infondé et abusif de la procédure initiée par le bailleur, sera déboutée de la demande indemnitaire.

2/ Sur le préjudice matériel :

Mme [I] réclame une somme de 1.000 euros au titre du préjudice matériel correspondant à un dédommagement forfaitaire au titre des dépenses effectuées suite à la carence du bailleur dans la réalisation des travaux soutenant avoir dû réaliser les travaux elle-même pour mettre fin aux infiltrations dans son logement.

A l’instar des éléments retenus par le premier juge, la cour rappelle que le bailleur ne peut être tenu responsable d’un défaut d’entretien du logement uniquement si le locataire l’a informé de l’existence de désordres et qu’il a été mis en demeure de résoudre les nuisances alléguées.

Au cas d’espèce, Mme [I] ne démontre ni la date de survenance des nuisances alléguées, s’agissant d’un problème d’infiltration localisé sur le plafond des wc, ni d’avoir sollicité le bailleur aux fins de réalisation de travaux de réfection.

Cette demande sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

3/ Sur les demandes accessoires :

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de condamner Mme [I] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [I] à payer à [Localité 3] Thau habitat la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Mme [T] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,