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30/05/2011

ARRÊT N° 300

N°RG: 10/00828

CF/CD

Décision déférée du 07 Janvier 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 09/00341

M. A

SCP E P – E E – J – C

représentée par la SCP RIVES PODESTA

SCP GILLODES Y IWANESKO BOURNAZEAU-MALAVIALLE

représentée par la SCP RIVES PODESTA

C/

F Z

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTES

SCP E P – E E – J – C

XXX

XXX

représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour

assistée de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

SCP GILLODES Y IWANESKO BOURNAZEAU-MALAVIALLE

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour

assistée de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur F Z

XXX

XXX

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assisté de M^e Laure SAINT GERMES-LALLEMAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur F Z a par acte sous seing privé du 18 juin 2008, vendu aux époux D un terrain à bâtir situé à XXX) formant le lot numéro 9 du lotissement dénommé 'LE COTEAU DE PAUILLAC', moyennant le prix de 110.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 405.000 euros pour l’achat, la construction et le financement des frais d’acte, la durée minimum de remboursement évoquée étant celle d’un prêt relais ou d’un prêt à long terme.

Il était stipulé que, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de cette convention étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 5.500 euros à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Les époux D s’acquittaient d’une somme de 1.000 euros à titre de dépôt de garantie, somme devant rester acquise de plein droit au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale.

La réitération de la vente en la forme authentique devait intervenir le 17 octobre 2008.

Cet acte a été rédigé par maître E, en présence de maître Y, notaire des acquéreurs.

Le CREDIT MUTUEL, premier organisme consulté par les acquéreurs, a refusé le 8 juillet 2008 d’accorder le prêt sollicité, refus porté à la connaissance du vendeur le 17 octobre 2008.

Postérieurement les époux D ont par l’intermédiaire de la CAPFIL sollicité le CREDIT FONCIER DE FRANCE qui a émis une offre de prêt sous réserve de la vente d’un bien immobilier situé à B, indivis entre monsieur D et ses deux enfants mineurs nés de son union avec sa première épouse décédée.

Le prêt demandé n’a pas été accordé aux acquéreurs.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2009, monsieur Z a fait assigner la SCP E-E-J-C et la SCP GILLODES-Y-IWANESKO-BOURNAZEAU en responsabilité civile professionnelle, en reprochant à maître E de pas avoir vérifié lors de l’établissement de l’acte, l’état civil de monsieur et madame D, et demandé la communication du titre de propriété de l’immeuble que monsieur D projetait de vendre dans le cadre de la souscription d’un prêt relais, et à maître Y de s’être tu quant à l’existence des deux enfants mineurs dont il ne pouvait ignorer l’existence puisqu’il était chargé de la revente du bien pour la souscription de ce prêt relais.

Il a sollicité la condamnation solidaire des notaires au paiement des sommes de 1.000 euros au titre du dépôt de garantie, 5.500 euros au titre de la clause pénale, 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 7 janvier 2010, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

— dit que maître Y et maître E avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle ;

— condamné in solidum la SCP E-E-J-C et la SCP GILLODES-Y-IWANESKO-BOURNAZEAU à payer à monsieur Z la somme de 10.000 euros tous préjudices confondus et celle de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté monsieur Z du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné maître Y et monsieur et madame D in solidum en tous les frais et dépens.

Les SCP E P-E E-J-C et GILLODES-Y-IWANESKO-BOURNAZEAU-MALAVIALLE ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 18 février 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées, et demandent à la cour de débouter monsieur Z de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à leur encontre, et de le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIVES-PODESTA.

Les appelantes font valoir que les notaires instrumentaires n’ont au cas d’espèce jamais participé aux pourparlers préliminaires et n’ont pas été chargés de la négociation de la vente, qu’ils n’ont été requis qu’au stade de l’établissement de l’avant contrat, qu’ils ne disposaient pas à ce moment là des éléments leur permettant d’être parfaitement informés de ce que le financement par les époux D de leur acquisition impliquerait la mise en place d’un prêt relais, le temps pour monsieur D de vendre un bien immobilier indivis avec ses deux enfants mineurs issus de son premier mariage, qu’un notaire qui n’intervient qu’en qualité de rédacteur d’acte n’a pas à chercher à prévenir, au stade de l’avant contrat, les risques d’ordre financier, et ce d’autant plus lorsque les parties ne lui ont pas spontanément remis les éléments justificatifs à même de lui permettre de se prononcer à cet égard.

Les SCP notariales précisent qu’à supposer que la nature du bien immobilier que monsieur D devait revendre ait été révélée au moment de la signature du compromis de vente, il aurait été ajouté comme modalité de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt l’autorisation du juge des tutelles, que monsieur X ne démontre pas qu’avant la date butoir fixée pour la réitération de la vente en la forme authentique cette autorisation aurait été impossible à recueillir, que non seulement la faute alléguée n’est pas établie mais que ladite faute n’a pu générer aucune conséquence dommageable, fût- ce une perte de chance de ne pas contracter.

Monsieur Z conclut à la confirmation du jugement, sauf à condamner solidairement les deux notaires au paiement des sommes de 1.000 euros au titre du dépôt de garantie, 5.500 euros au titre de la clause pénale, et 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sollicite également la condamnation solidaire des notaires au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé soutient que l’obligation des notaires de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils dressent s’étend aux promesses de vente, que maître E n’a pas vérifié que monsieur D avait eu des enfants d’une précédente union, qu’il savait que les époux D sollicitaient un prêt relais dans l’attente de la vente de l’immeuble, et aurait pu demander une copie de l’acte de propriété, qu’il est resté très en recul par rapport aux délais relatifs aux conditions suspensives, que maître Y connaissait très bien la situation de ses clients pour être notamment chargé de la vente du bien objet du crédit relais, et pour avoir réglé la succession, qu’il était présent au moment de la signature du compromis de vente, et qu’il est volontairement resté taisant quant à l’identité des parties et à l’intervention obligatoire du juge des tutelles, alors que les époux D avaient bien avisé leur notaire de l’existence des enfants lors de la mise en vente de leur bien.

Monsieur Z ajoute qu’il ne peut lui être reproché d’avoir été inactif, qu’il a toujours téléphoné et relancé les notaires pour savoir ce qu’il en était, qu’il devait vendre son bien le 17 octobre au plus tard, à une période où l’immobilier était encore stable, que les retards dans les réponses demandées et le refus des époux D de retirer leur permis de construire ont bloqué la remise en vente du terrain, qu’il est mal venu de dire qu’il devrait démontrer que l’autorisation du juge des tutelles aurait pu être obtenue avant la date butoir, alors qu’il ignorait la nécessité de l’intervention de ce juge, qu’il avait mis son bien en vente en vue d’acheter un appartement et de ne pas régler de loyer, qu’il a vécu un temps chez ses parents et a dû se résigner à prendre un appartement à bail.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fautes reprochées aux notaires

En sa qualité de professionnel, le notaire est débiteur à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil tant au stade de l’avant contrat que du contrat définitif, à l’effet d’éclairer les parties à l’acte sur la portée de leurs engagements et de leurs négociations.

Le notaire rédacteur d’un acte est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, qu’il s’agisse d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.

En l’espèce l’acte sous seing privé du 18 juin 2008 mentionne que monsieur et madame D sont mariés en premières noces, alors qu’en réalité monsieur D avait deux enfants d’une précédente union.

Il est par ailleurs clairement mentionné dans l’acte l’intention de l’acquéreur d’avoir recours pour financer l’achat à un prêt relais, ce qui implique nécessairement la perspective pour l’acquéreur de bénéficier d’un apport financier, le plus souvent par la vente d’un bien immobilier lui appartenant.

Maître E, qui a rédigé cet acte, aurait dû s’assurer de l’état civil exact des parties contractantes, notamment au regard de leur capacité à contracter, et dès lors qu’il avait connaissance de la perspective d’un financement au moyen d’un crédit relais, vérifier la disponibilité du bien à vendre en demandant la communication du titre de propriété de cet immeuble, afin de s’assurer des capacités financières effectives de monsieur D, quand bien même les parties n’avaient pas entendu conditionner expressément la vente du terrain passée entre monsieur Z et les époux D à la revente par monsieur D de son propre bien.

En s’abstenant de procéder à ces vérifications maître E a failli à son obligation de conseil envers monsieur Z.

Maître Y, notaire des acquéreurs, ne pouvait ignorer la situation réelle de ses clients quant à la propriété du bien dont la vente était nécessaire pour leur permettre de financer l’acquisition du terrain destiné à la construction de leur maison.

Il ne conteste pas l’affirmation de l’intimé selon laquelle il avait réglé la succession de la première épouse de monsieur D et était chargé de la vente de l’immeuble appartenant à ce dernier et à ses enfants mineurs.

Le défaut de diligence de maître E et le silence gardé par maître Y sur la situation du bien concerné constituent des fautes à l’égard du vendeur.

Sur le préjudice

Les pièces versées au dossier établissent que la première demande de prêt formée par les époux D auprès du CREDIT MUTUEL a été refusée par courrier du 8 juillet 2008 ;

que la demande déposée ultérieurement auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait l’objet le 25 septembre 2008 d’une offre de prêt sous réserve que le juge des tutelles valide le projet immobilier d’achat revente intégrant la vente par monsieur D et ses enfants mineurs de biens et droits immobiliers sis à B, et prévoyant les conditions d’intervention ou non des enfants Margaux et Camille D dans le nouveau projet immobilier au regard de leurs droits attachés au produit de la vente de l’immeuble de B et de l’emploi de partie des fonds par leur père dans un nouvelle opération, en anticipation de la vente projetée.

Cette offre n’a pas abouti à l’octroi effectif d’un prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive, pour des raisons non explicitées, et la réitération de la vente du terrain visé dans l’acte sous seing privé du 18 juin 2008 n’a pas pu intervenir.

Monsieur Z a en définitive pu vendre son terrain le 3 septembre 2009 pour le prix de 95.000 euros, et il a acquis une maison par acte notarié du 26 août 2010, au prix de 176.900 euros.

Les premiers juges ont considéré à juste titre que le préjudice de monsieur Z en relation de causalité directe et certaine avec les fautes des notaires s’analysait non pas en la perte financière qu’il avait effectivement subie, mais en la perte d’une chance de trouver un autre acquéreur au prix convenu dans l’acte du 18 juin 2008, soit 110.000 euros ;

que s’il avait su que la vente passée avec les époux D exigeait le recours à une autorisation du juge des tutelles, il aurait pu accepter cette condition aléatoire, ou au contraire renoncer à conclure la vente avec eux et rechercher immédiatement un autre acquéreur.

Les notaires ne sont pas fondés à prétendre, pour écarter toute conséquence dommageable de leur comportement fautif pour monsieur Z, que celui-ci devrait démontrer qu’avant la date butoir prévue pour la réitération de la vente en la forme authentique l’obtention du juge des tutelles aurait été impossible à recueillir.

Compte tenu de l’ensemble des éléments produits, le préjudice en lien de causalité avec les fautes commises a été justement indemnisé par l’allocation de la somme de 10.000 euros.

Les demandes formulées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ont été à bon droit rejetées, s’agissant de clauses contractuelles destinées à sanctionner les manquements éventuels de l’acquéreur, dont le notaire ne peut être tenu.

Sur les demandes annexes

L’indemnité accordée à monsieur Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera maintenue.

Il convient de lui accorder une somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure.

Sur les dépens

Les SCP notariales qui succombent doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel, étant observé que c’est manifestement par suite d’une erreur matérielle que le tribunal a condamné aux dépens monsieur et madame D in solidum avec maître Y .

* * *

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné maître Y et monsieur et madame D in solidum aux dépens,

Condamne in solidum la SCP E P-E E-J-C et la SCP GILLODES-Y-IWANESKO-BOURNAZEAU -MALAVIALLE aux dépens de première instance,

Y ajoutant

Condamne in solidum la SCP E P-E E-J-C et la SCP GILLODES-Y-IWANESKO-BOURNAZEAU-MALAVIALLE à payer à monsieur Z la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’instance d’appel,

Les condamne in solidum aux dépens de cette instance, qui seront recouvrés par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoué à la cour.

LE GREFFIER LE PRESIDENT