Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/14333

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/18521

APPELANTE

SA GENERALI IARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège sis

XXX

XXX

représentée par M^e Dominique NICOLAI LOTY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0420

INTIMES

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par M^e Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1680

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic le Cabinet GERLOGE SARL, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assisté de M^e Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, et Madame Denise JAFFUEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

L’appartement de M. Z X, propriétaire non occupant d’un lot dans l’immeuble sis XXX, a été affecté par des infiltrations au mois de novembre 2006 et ce n’est qu’au mois de mai 2007 que l’origine des infiltrations (engorgement d’une descente d’eaux vannes par un sous-vêtement) a pu être déterminée par le syndic.

M. Y, désigné, à la requête de M. Z X, en qualité d’expert par ordonnance de référé du 29 janvier 2009, a déposé son rapport le 16 novembre 2009.

Au vu de ce rapport, M. Z X a, suivant acte extra-judiciaire du 4 décembre 2009, assigné le syndicat des copropriétaires du XXX à l’effet de le voir condamner au paiement de la somme de 15.416 € en réparation de son préjudice de jouissance. Le syndicat a appelé en garantie son assureur, la société Generali IARD, par acte extra-judiciaire du 8 avril 2010.

Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 20 juin 2012, a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à M. Z X une somme de 11.330 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice locatif,

— débouté M. Z X du surplus de ses demandes,

— condamné la société Generali IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Z X une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d’instance incluant les frais d’expertise,

ordonné l’exécution provisoire.

La société Generali IARD a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 février 2013, de :

— vu la police d’assurances n° 335AA304857/362, dire que la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à s’appliquer,

— en conséquence, la mettre hors de cause,

— infiniment subsidiairement, dire que M. Z X ne peut solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance correspondant à une activité qui était exercée dans les lieux de façon illicite et, par conséquent, le débouter de l’intégralité de ses demandes,

— encore plus subsidiairement, réduire substantiellement ses réclamations,

— condamner tous succombants à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2013, de :

' au visa des adages « nemo auditur propriam turpitudinem allegans », « fraus omnia corrumpit », des articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation,

— dire irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par M. Z X,

— subsidiairement, dire cette demande mal fondée,

— infiniment subsidiairement, ramener à la somme de 470 € le montant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit la société Generali IARD tenue de le garantir des condamnations prononcées contre lui,

— condamner solidairement la société Generali IARD et M. Z X à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d’expertise.

M. Z X prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 juillet 2013, de :

— dire la société Generali IARD et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leur demande tendant à voir sa demande indemnitaire irrecevable,

— les dire mal fondés en leurs appel principal et incident,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— entériner le rapport d’expertise de M. Y,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement la société Generali IARD et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d’appel.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, la société Generali IARD fait valoir que sa garantie « responsabilité civile » ne peut couvrir que les dommages matériels et immatériels résultant d’un sinistre garanti et qu’au cas présent, le sinistre dégât des eaux survenu dans l’appartement de M. Z X ne peut être garanti, résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien incombant à l’assuré, caractérisé par l’inaction prolongée du syndic qui est resté six mois sans diligenter des recherches de fuite appropriées ; elle ajoute que le préjudice dont fait état M. Z X n’est pas réparable, correspondant à un revenu locatif illicite puisque provenant de locations meublées touristiques ; enfin, elle souligne que la durée inusuelle de séchage des peintures ne résulte que de la négligence de M. Z X à prendre les mesures nécessaires pour écourter le temps de séchage ;

M. Z X s’en rapporte sur la garantie d’assurance de la société Generali IARD mais réitère son argumentation quant à l’inaction prolongée du syndic ; il fait valoir que le moyen du syndicat tiré du caractére illicite de son activité de loueur en meublé de courte durée, qu’il qualifie tantôt de fin de non-recevoir, tantôt d’exception de procédure, est irrecevable pour être soulevé pour la première fois en cause d’appel et, au fond, conteste tout caractère commercial à cette activité ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice éventuel subi s’analyse en une perte de chance conduisant à la minoration de l’indemnité réclamée et, rappelant que le règlement de copropriété interdit toute habitation autre que bourgeoise dans les étages, excipe du caractère illicite de l’activité de loueur en meublé de courte durée qui est exercée dans son logement par M. Z X, d’une part, par application des dispositions combinées des articles L. 632-1 et L. 631-7 du code civil selon lesquels les locaux meublés donnés en location de courte durée, soit touristique, soit d’affaires, ne sont pas considérés comme des locaux d’habitation, d’autre part, en vertu de l’ordonnance du 8 juin 2005 du Directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction aux termes de laquelle la transformation d’un logement en location meublée nécessite une autorisation de changement d’usage ; il conteste la durée excessive d’immobilisation du bien et, enfin, oppose à la société Generali IARD sa renonciation à opposer une non-garantie dès lors qu’elle a accepté dans un premier temps de couvrir le préjudice de jouissance de M. Z X en offrant une indemnité que ce dernier a estimé insuffisante ;

Sur la perte de jouissance de M. X

Les moyens nouveaux pouvant être soulevés en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable à exciper devant la Cour de l’illicéité de l’activité de loueur en meublé de courte durée exercée dans son logement par M. Z X, moyen qui ne constitue pas, au demeurant, une fin de non-recevoir ni une exception de procédure mais une défense au fond ;

En droit, un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble ; or, l’immeuble dont s’agit est, selon son règlement, à destination bourgeoise exclusive, sauf dérogations pour des professions libérales et pour les locaux du rez-de-chaussée qui, seuls, peuvent être occupés commercialement ; or, lorsque un immeuble est à l’usage d’habitation et que les lots considérés se trouvent dans un niveau affecté à l’habitation, comme au cas d’espèce, leur affectation à usage commercial est contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et implique une autorisation unanime de l’assemblée, non décernée ici ;

De plus, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation impose, préalablement à tout changement d’affectation d’un local à usage d’habitation, l’obtention d’une autorisation préfectorale, dans la mesure ou n’est plus considéré comme affecté à l’habitation un local transformé en meublé de courte durée à vocation touristique ou d’affaires ; les dispositions d’ordre public de ce texte peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ;

Il suit de ces éléments que le préjudice de jouissance de M. Z X ne peut être apprécié qu’en fonction d’un loyer usuel pour un studio situé dans le secteur considéré ;

En ce qui concerne la durée de la perte de jouissance, c’est par de justes motifs que le tribunal l’a estimée à onze mois, eu égard à la tardiveté de l’intervention du syndic et à la durée habituelle de séchage des plâtres et peintures ;

La Cour, au vu de ces éléments, réduira l’indemnité réparatrice de la perte de jouissance de M. Z X à la somme de 6.000 € ;

Sur la garantie de la société Generali IARD

La police d’assurances de la société Generali IARD indique en page 12, B : « le présent contrat garantit ['..] les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut légalement encourir à l’égard des locataires ou occupants pour les dommages matériels résultant d’un événement garanti, causés à leurs biens par suite de vice de construction ou de défaut d’entretien du bâtiment (article 1721 du code civil), y compris la privation de jouissance dont ils pourraient être atteints par le sinistre » et en page 13 : « Responsabilité civile immeuble » : « [ le présent contrat garantit] les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers par accident et imputables, notamment au bâtiment, à ses dépendances […….] les dommages matériels et immatériels consécutifs causés par l’eau résultant d’un sinistre garanti » ;

En premier lieu, la société Generali IARD, qui ne conteste pas avoir accepté dans un premier temps de prendre en charge les dommages matériels et immatériels consécutifs au sinistre, ce dont témoignent, au demeurant, ses lettres des 8 juin 2007 et 10 juillet 2008 adressées au syndic, a renoncé de la sorte sans équivoque à se prévaloir d’une exception de non-garantie ;

En deuxième lieu, l’exclusion qu’elle oppose au syndicat, selon laquelle seul un sinistre « garanti » peut déclencher la couverture de la responsabilité de l’assuré, doit être réputée non écrite, d’une part, parce qu’elle vide la garantie responsabilité civile de son objet et contredit l’indication de la clause de la police selon laquelle la garantie s’applique aux dommages causés aux biens par « un défaut d’entretien du bâtiment », d’autre part, parce que, se référant à des critères imprécis (défaut d’entretien et de réparations) et ne visant pas des hypothèses limitativement énumérées, elle n’est ni formelle ni limitée ;

En troisième lieu, le sinistre qui réside dans l’engorgement d’une descente d’eaux vannes par un sous-vêtement, revêt bien un caractère accidentel, le délai mis par le syndic à détecter l’origine des désordres ne pouvant priver le sinistre de ce caractère mais seulement en aggraver les conséquences ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit la société Generali IARD tenue de garantir le syndicat des copropriétaires ;

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies au bénéfice d’aucune des parties en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement sur le quantum de l’indemnité réparatrice allouée à M. Z X,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à régler à M. Z X une somme de 6.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Confirme le jugement pour le surplus,

Rejette toute autre demande,

Dit que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,