13/12/2018

ARRÊT N° 806/2018

N° RG 18/02620 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MK5O

MT/AB

Décision déférée du 04 Mai 2018 – Tribunal d’Instance de FOIX ( 1117000167)

M^me X

E C D

C/

B Z

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTE

Madame E C D

[…]

[…]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND de l’AARPI BONNAUD-BOUDY-GLEITZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Stéphane FABBRI, avocat au barreau d’ARIEGE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2018.012336 du 04/06/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Monsieur B Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau d’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. G, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. G, président

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. G, président, et par M. Y, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 12 juin 2018 par Madame E C D à l’encontre d’un jugement du tribunal d’instance de FOIX en date du 4 mai 2018.

Vu les conclusions de Madame E C D en date du 24 juillet 2018.

Vu les conclusions de Monsieur B Z en date du 26 juillet 2018.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2018 pour l’audience de plaidoiries fixée au 26 novembre 2018.

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Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2009, Monsieur B Z a donné à bail à Madame E C D une maison individuelle située […] à LAVELANET (09 400) moyennant un loyer mensuel de 650,00 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 650,00 euros a été versé par la locataire. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 21 octobre 2009.

Madame E C D a quitté le logement. Un état des lieux de sortie a été établi suivant procès-verbal de constat en date du 18 juillet 2016, hors la présence de la locataire.

Par acte d’huissier signifié le 3 mai 2017, Monsieur B Z a assigné Madame E C D en paiement avec exécution provisoire des sommes de :

—  8.588,00 euros au titre des dégradations locatives,

—  2.600,00 euros au titre de la carence locative,

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  700,00 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En réponse, Madame E C D conclut au rejet de l’ensemble des demandes en paiement formées par B Z, estimant que les dégradations invoquées ne peuvent lui être imputées.

Par jugement en date du 4 mai 2018, le tribunal d’instance de FOIX a :

— condamné Madame E C D à payer à Monsieur B Z la somme de 5.244,00 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

— condamné Madame E C D à payer à Monsieur B Z la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Madame E C D aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Madame E C D demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

— réformer le jugement, en ce qu’il l’a condamnée à payer à Monsieur Z la somme principale de 5.244,00 euros au titre des frais de remise en état du logement et celle de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

— et statuant à nouveau, dire que seuls les postes de travaux relatifs au changement de la vitre du placard haut de la cuisine, de la réparation du volet roulant, de l’encadrement de la porte du garage et du remplacement de quatre portes intérieures peuvent être imputés à Madame C D.

— ramener à de plus justes proportions le coût des travaux afférents à ces postes susvisés.

— rejeter toutes autres demandes en paiement de Monsieur Z.

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que :

— elle a quitté les lieux le 25 mai 2016 laissant les clés chez une voisine et l’état des lieux de sortie n’a été dressé que deux mois plus tard

— elle conteste les postes de réparation locative, compte tenu de la vétusté pour les revêtements muraux, de malfaçons pour les carreaux de carrelage ébréchés ; le bailleur n’a pas réalisé tous les

travaux dont il demande réparation

— la production de devis est insuffisante pour établir les dégradations invoquées et les travaux de réfection, surtout lorsque les devis produits se chevauchent

— le bailleur a manqué à ses obligations d’assurer une jouissance paisible de la locataire, la chaudière a causé une grave brûlure à la fille de la locataire.

— elle reconnaît devoir la somme de 1.850,00 euros ht au titre des réparations locatives.

Monsieur B Z demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris.

— y ajoutant, condamner Madame C D à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer et la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de retenir que :

— il appartient donc au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

— l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 21 octobre 2009 fait mention d’une maison neuve en très bon état. Il omet le garage et les dépendances qui sont donc considérées comme en bon état.

— l’état des lieux de sortie a été établi le 18 juillet 2016 en l’absence de la locataire qui avait été dûment convoquée, il revenait à la locataire de comparaître si elle entendait faire valoir des dégradations entre la date de son départ et celle de l’état des lieux. Aucune pièce n’établit le départ de la locataire le 25 mai 2016.

— le procès verbal d’état des lieux de sortie mentionne :

* concernant le séjour, le sol comporte quatre carreaux cassés avec des traces de frottement, des noircissements, des tâches de déjections de mouches ainsi que des toiles d’araignées au plafond. Les murs portent des traces de projection et de traces de frottement. Les fenêtres, portes-fenêtres et leurs châssis sont en état d’usage.

* concernant le coin-cuisine, les joints sont sales complètement jaunis voir moisis et fortement dégradés, les murs et le plafond présentent des tâches de graisse. Le plafond porte diverses traces noires. La vitre de l’un des placards hauts est cassée, les portes de placard sont très sales, la porte du four est arrachée, l’évier porte la trace de nombreuses rayures, noircissement, un bouchon en mauvais état, brûlé une chaînette cassée, la hotte est maculée de graisse.

* concernant la salle d’eau, il y a des tâches de projection sur la face interne de la porte d’accès. Les murs sont en état d’usage, la VMC est totalement encrassée, le sol est sale, le mitigeur présente des fuites, l’intérieur du meuble est très sale.

* concernant les WC, un trou grossièrement rebouché par du mastic est présent sur la face externe de la porte d’accès, il y a deux trous chevillés non rebouchés, la VMC est totalement encrassée, le robinet est cassé et la lunette est descellée.

* concernant la première chambre, les murs présentent de légères traces de projection et de frottement. Il est fait mention de nombreuses traces de déjections de mouches, de traces de doigts et de noircissements au plafond. Le mécanisme du volet roulant électrique ne fonctionne pas.

* concernant la deuxième chambre, la porte d’accès a été entamée et présente de nombreuses traces de choc ainsi qu’une fissuration sur la tranche, les murs sont peints de deux teintes de bleu différentes et il existe des débords en cueillie de plafond sur tout le périmètre de la pièce, outre la présence de nombreuses déjections de mouches et de traces de doigts noires au plafond. La tête du robinet du radiateur est manquante.

* concernant la troisième chambre, la face externe de la porte d’accès a été crevée et le trou a été grossièrement rebouché, les murs sont peints avec deux teintes différentes et il existe des débords tant sur les plinthes qu’en cueillie de plafond et de nombreuses déjections de mouches au plafond, la peinture du radiateur est écaillée

* concernant le couloir le radiateur présente des réparations de fortune avec de l’adhésif.

* concernant le cellier les deux portes de la pièce ont été retirées, leur encadrement présente de nombreuses dégradations (présence de traces de frottements, de salissures et altération de la peinture). Le plafond comporte des traces de frottement ainsi que des déjections de mouches.

* concernant le garage, l’encadrement du rail fixant la porte de garage métallique basculante est arraché du mur et le lavabo présent dans la pièce est descellé. Sont entreposées les deux portes du cellier lesquelles présentent de nombreux impacts ayant crevé leurs surfaces. Il est noté la présence d’une odeur persistante de déjection d’animaux.

* concernant l’extérieur la surface interne de la porte donnant sur l’arrière de la maison est crevée et présente plusieurs salissures et tous les carreaux de bordure de la terrasse ainsi que ceux de l’escalier menant au séjour sont cassés, la pelouse n’est pas entretenue, le jardin est envahi de mauvaises herbes, les bras du mécanisme d’ouverture du portail extérieur sont arrachés, le crépi des murs de la façade située devant le garage est par endroit tombé.

— l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, il en résulte que la production de devis suffit à établir les réparations nécessaires.

— sont produits deux devis, l’un de Monsieur A portant sur des travaux de peinture et l’autre de la SASU RIBEIRO, portant sur les portes, volets roulants, carreaux, serrurerie, réparation des meubles de cuisine. Ces devis se chevauchent pour une somme de 700,00 euros qui sera exclue du devis A.

— l’occupation a duré 6 ans et demi. La vétusté pour :

* les peintures, est de 93 %. Le montant du devis A doit être réduit de 3.100,00 euros à 217,00 euros.

* portes 12 % : le devis RIBEIRO est réduit de 2.270,00 euros à 1.997,60 euros.

* la serrurerie est de 54 % : le devis RIBEIRO est réduit de 420,00 euros à 235,20 euros.

* les carreaux de faïence, est de : 12 % : le devis RIBEIRO est réduit de 550,00 euros à 484,00 euros.

* le lave- main, est de : 15 % : le devis RIBEIRO est réduit de 50,00 euros à 42,50 euros.

* les meubles de cuisine, est de : 42 % : le devis RIBEIRO est réduit de 150,00 euros à 87,00 euros.

* c’est à bon droit que le premier juge a rejeté les autres postes du devis qui ne correspondent à aucune mention du procès verbal d’état des lieux

— le montant des réparations locatives doit donc être fixé à la somme de 3.063,30 euros soit avec un taux de TVA réduit de 10 % la somme de 3.369,63 euros TTC.

Le jugement est donc réformé en ce sens.

Chacune des parties succombe devant la cour, chacune d’elles supportera la charge des dépens d’appel par elle avancés, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Madame E C D à payer à Monsieur B Z la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame E C D aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire toutes ses dispositions, et y ajoutant,

le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne Madame E C D à payer à Monsieur B Z la somme de 3.369,63 euros TTC au titre des frais de remise en état du logement

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel par elle avancés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. Y A. G