29/06/2023

ARRÊT N°431/2023

N° RG 22/01434 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OXL2

EV/MB

Décision déférée du 25 Février 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse ( )

[D] [I]

[H] [C]

C/

S.A. PROMOLOGIS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

Madame [H] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gautier DE MALAFOSSE de la SARL MALAFOSSE – VEDEL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.007824 du 09/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 12 mai 2016, la SA Promologis a donné en location à Mme [H] [C] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte du 18 octobre 2019, la SA Promologis a fait assigner Mme [C] en référé afin d’obtenir la résiliation du bail en raison des troubles occasionnés par la locataire et son expulsion sans délai.

Par décision du 28 octobre 2021, le juge des référés a renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement du 25 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :

' débouté la SA Promologis de la demande de résiliation du bail,

' condamné Mme [C] à payer à la SA Promologis :

* 1032,01 € au titre des arriérés de loyer,

* 7710,60 € au titre des réparations consécutives à des dégradations,

*400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' autorisé Mme [C] à se libérer de sa dette en 24 mensualités avec clause de déchéance du terme en cas de non-paiement,

' condamné Mme[C] aux dépens.

Par déclaration du 12 avril 2022, Mme [C] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la SA Promologis de sa demande de résiliation de bail.

Par dernières conclusions du 18 juillet 2022, Mme [C] demande à la cour de:

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté la SA Promologis de la demande de résiliation du bail,

* condamné Mme [C] au paiement de la somme de 2 673,83 € au titre des travaux de menuiseries,

* autorisé Mme [C] à se libérer de sa dette en 23 mensualités,

* dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, à savoir au plus tard le 15 de chaque mois suivant le prononcé de la décision, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et le bailleur pourra engager toute mesure d’exécution forcée,

' réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné Mme [C] au paiement de la somme de 1 032,01 € au titre de la dette locative,

* condamné Mme [C] au paiement de la somme de 4 496,82 € au titre des travaux à l’intérieur du logement,

* condamné Mme [C] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700,

Statuant de nouveau,

' débouter la Société Promologis de sa demande au titre de la dette locative, en ce qu’elle n’est aucunement prouvée,

' débouter la Société Promologis de sa demande au titre des travaux à l’intérieur de l’appartement, en ce qu’ils n’ont pas été effectués,

' débouter la Société Promologis de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

Par dernières conclusions du 27 juin 2022, la SA Promologis demande à la cour de :

' constater que Mme [H] [C] a procédé, de manière méthodique, à un trouble de voisinage anormal,

' réformer le jugement en date du 25 février 2022 en ce qu’il a débouté la société Promologis de sa demande en résiliation de bail,

Statuant à nouveau

' prononcer la résiliation de la convention de bail de logement conventionné signé le 12 mai 2016, avec toutes conséquences de droit,

' ordonner l’expulsion, sans délai, de Mme [H] [C], de toutes personnes et de tous objets de son chef des lieux loués sis [Adresse 3],

' dire et juger, compte tenu de la gravité des faits et de l’urgence de mettre fin au trouble, que Mme [H] [C] ne bénéficiera d’aucun délai à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux.

En tout état de cause

' confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [H] [C] à payer à la Société Promologis :

—  2 673,84 € correspondant à la remise en état des menuiseries,

—  4 496,82 € correspondant à la remise en état de l’intérieur de l’appartement,

' dire et juger qu’il ne sera accordé aucun échéancier à Mme [C] [H] ,

' condamner Mme [H] [C] à payer à la Société Promologis la somme supplémentaire de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700-1 du Code de Procédure Civile,

' condamner Mme [H] [C] à rembourser à la Société Promologis les éventuels frais d’exécution forcée que la demanderesse serait contrainte d’engager,

' condamner Mme [H] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 mai 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

sur les sommes dues par la locataire :

— au titre des loyers :

La bailleresse produit un relevé de compte arrêté au 11 août 2021 mentionnant un arriéré de 1032,01 €. Si la locataire produit un courrier du 21 octobre 2021donnant ordre à sa banque de procéder à un virement de 1035€, ce document est insuffisant à établir la réalité du débit de son compte pour ce montant au bénéfice de la bailleresse.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé la créance de la bailleresse à 1032,01 €, mensualité d’août 2021 incluse.

— au titre des dégradations :

Mme [C] rappelle qu’en 2019, alors qu’elle est atteinte d’une pathologie psychiatrique, elle a dégradé son appartement de façon importante. Un devis a été réalisé pour remettre le bien en état mais les travaux n’ont pas été effectués et le bon de commande édité par la SA Promologis ne renvoie qu’aux travaux de la cuisine, de sorte qu’a minima les travaux de la salle de bains n’ont pas été effectués.

Elle accepte de régler le montant correspondant aux menuiseries à hauteur de 2673,84 € et affirme avoir réglé sa dette locative.

La SA Promologis sollicite la condamnation de Mme [C] à prendre en charge d’autres travaux pour un montant de 4496,82 € correspondant à la remise en état de l’intérieur de l’appartement.

Il résulte du procès-verbal d’huissier du 17 juillet 2019 que Mme [C] a complètement détruit l’appartement dans lequel elle était logée : encadrement de porte éclaté, fenêtre double vitrage cassée, détritus et objets cassés, murs très endommagés : trous, chocs, enfoncements, prises de courant arrachées, cloisons de placoplâtre détruites sur 50 cm/15 cm, point de lumière type néon arraché, fenêtre explosée, porte de communication percée de nombreux trous, porte de placard arrachée, une des portes de chambre arrachée’il y a donc eu deux fenêtres dégradées et si la porte-fenêtre et la fenêtre ont été prises en charge par la bailleresse après commande auprès de la SARL de Oliveira, la fenêtre de la cuisine a été remplacée par la SARL Parapanne.

La SARL Parapanne a établi un devis DC 7800 pour un total de 4496,82 € le 30 juin 2020 portant sur le remplacement de vitrages brisés, du meuble de l’évier et de l’évier, du meuble de la salle de bains et du mitigeur de lavabo, de la baignoire et du mitigeur, du tablier de la baignoire des portes intérieures et d’un placard coulissant. Ce devis correspondant aux désordres constatés.

Un bon de commande a été établi le 8 septembre 2020 faisant référence au devis DC 7800 et portant sur le même montant, peu importe que soit seulement visée la remise en état de la cuisine et du vitrage.

Enfin, une facture du même montant a été établie le 22 décembre 2020.

Mme [C] conteste la réalisation de travaux dans la salle de bains. Cependant, elle ne produit aucune pièce le démontrant, seule une photographie non datée étant insérée dans les conclusions de son avocat ne pouvant démontrer que les travaux n’ont pas été réalisés en dépit de la facture établie.

Enfin, la locataire ne conteste pas la réalisation des travaux correspondant au devis établi le 19 décembre 2019 : travaux de reprise de la porte d’entrée, d’une fenêtre et de l’encadrement, et il convient en conséquence de faire droit à la demande à ce titre à hauteur de 2673,84 €.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] à verser à la SA Promologis 7710,60 € au titre de la reprise des dégradations commises dans l’appartement donné à bail. Il doit aussi l’être en ce qu’il a octroyé à Mme [C] des délais de paiement.

Sur la résiliation du bail :

Mme [C] conteste les troubles de voisinage au titre desquels la bailleresse ne produit qu’une main courante établie par une seule famille en 2019.

La bailleresse oppose avoir été alertée par différents voisins de troubles anormaux de voisinage, notamment le 15 janvier 2019 et que malgré un avertissement, une main courante était déposée par un locataire le 20 mai 2019 pour tapage et nuisances, insultes et inscriptions injurieuses sur les murs, justifiant qu’un nouvel avertissement soit adressé à Mme [C]. Pourtant, en juin celle-ci a, et pendant une durée de 15 jours, commis des nuisances importantes : graffitis, coupures d’eau, coups dans la porte d’entrée, dévergondage sur le palier, insultes et tapage nocturne. Le 11 juin, le syndic lui a d’ailleurs adressé un courrier recommandé lui rappelant ses responsabilités et le 18 juin, un autre locataire déposait plainte. Elle considère que si depuis aucune plainte n’est intervenue, c’est en raison des hospitalisations dont fait l’objet Mme [C].

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée. Cette obligation était reprise dans le bail en son article 4-7-2.

En l’espèce, la bailleresse justifie que les 19 janvier et 28 mai 2019 elle a rappelé ses obligations à Mme [C] en raison de plaintes pour troubles du voisinage (tapage et agressions verbales), elle produit une main courante du 20 mai 2019 déposée par un voisin à l’encontre de Mme [C] pour tapage, nuisances, inscription de tags insultants. Elle produit des échanges de messages avec le voisin s’étant précédemment plaint et qui a établi le 28 mai 2019 une attestation conforme à sa plainte. Le 11 juin 2019, le syndic de l’immeuble a rappelé à la bailleresse ses obligations à l’égard des autres occupants de l’immeuble et le 17 juin, elle adressait une mise en demeure à la locataire. Enfin, le 18 juin 2019, une voisine a déposé plainte à l’encontre de Mme [C] pour des faits de violence commises dans l’ascenseur. Il doit enfin être précisé que le procès-verbal de constat des dégradations a été établi le 17 juillet 2019.

Ainsi, et alors que l’instruction en cause d’appel a été clôturée le 9 mai 2023, la bailleresse ne justifie pas de nouvelles plaintes sans établir que Mme [C] a été absente pendant toute cette durée, alors que celle-ci justifie avoir été hospitalisée du 27 juillet au 23 août 2019, puis du 28 janvier au 7 février 2020 et du 12 février au 9 mars 2020, du 18 décembre 2020 au 6 mai 2021 et du 18 août 2021 à une date non précisée.

En conséquence, Mme [C] est restée pendant des périodes relativement longues dans l’appartement objet du litige sans que des plaintes de ses voisins soient déplorées.

Au regard de l’ancienneté des faits reprochés, dont il convient de ne pas minimiser la gravité, mais qui se sont déroulés dans un trait de temps limité alors que la locataire est dans les lieux depuis sept ans, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation de bail.

Sur les demandes annexes :

L’équité commande de confirmer le jugement déféré sur l’article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande de la SA Promologis à ce titre à hauteur de 800 € en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de statuer en l’état sur d’éventuels frais d’exécution et Mme [C] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant :

Condamne Mme [H] [C] à verser à la SA Promologis 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET