08/10/2024

ARRÊT N°368

N° RG 22/01918 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OZQM

SM AC

Décision déférée du 14 Avril 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – 16/02094

Madame [X]

S.A.S. [Localité 8] DENTAIRE FRANCAISE

Association ASSOCIATION POUR LE DEVELOPPEMENT DE L’ENSEIGNEMEN T DENTAIRE – ADED -

C/

S.A. FONCIERE ADP

confirmation

Grosse délivrée

le 08/10/2024

à M^e Emmanuelle DESSART

M^e Laurent DEPUY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

S.A.S. [Localité 8] DENTAIRE FRANCAISE anciennement SOCIETE D’EXPLOITATION DE L'[Localité 8] DENTAIRE FRANCAISE, représentée par son président en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

ASSOCIATION POUR LE DEVELOPPEMENT DE L’ENSEIGNEMENT DENTAIRE – ADED exerçant ses activités sous la marque '[Localité 8] DENTAIRE FRANCAISE', régie par la loi du 1er juillet 1901, immatriculée à l’INSEE sous le numéro 809 058 282, représentée par son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. FONCIERE ADP

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

et par M^e Mathieu ROGER-CAREL de la SELEURL MRC AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère chargée du rapport et de V.SALMERON, présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par N.DIABY, greffier de chambre.

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2000, la Sa Foncière Adp a renouvelé le bail donné à la Sarl [Localité 8] privée mixte de prothèse dentaire, aux droits de laquelle est venue la Sas [Localité 8] Dentaire Française (l'[Localité 8] [7]) suite à une cession d’unité de production, des locaux à usage commercial comprenant un accueil, trois laboratoires, une salle de classe, deux bureaux et un bloc sanitaire ainsi qu’une cave au sous-sol, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de 9 ans aux fins d’exploitation d’un établissement d’enseignement dentaire.

En parallèle en juillet 2012, la Sa Foncière Adp a donné à bail aux époux [O] un appartement à usage d’habitation au 2ème étage du même immeuble pour une durée de 6 ans.

Se plaignant de températures élevées au sein de leur logement, les époux [O] ont saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse qui a, par ordonnance en date du 17 octobre 2014, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [E] pour y procéder.

L’expert a conclu à l’existence de nuisances thermiques et précisé que « les désordres proviennent du dégagement calorifique lié à l’utilisation de matériel pédagogique relevant de l’activité de fabrication de prothèses dentaires (1 bec benzène par étudiant, plusieurs fours à émaux, etc…) en l’absence d’un ouvrage d’isolation thermique nécessaire à l’isolation de locaux d’habitation tiers ».

Par acte du 20 mai 2016, les époux [O] ont fait assigner la Sa Foncière devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à entreprendre des travaux de mise en conformité et aux normes du plancher séparatif de leur appartement et des locaux de l’École [7] tels que définis et chiffrés par M. [E] dans son rapport et à leur verser la somme de 18 400 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de 3 000 euros pour leurs frais irrépétibles.

Par acte du 22 juin 2016, la Sa Foncière Adp a assigné l'[Localité 8] [7] aux fins de jonction à l’affaire principale, de constater les manquements graves de cette dernière dans l’exécution de ses obligations découlant du bail, de dire qu’elle devra la relever et la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de l’exécution du bail la liant aux époux [O] et lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En parallèle, la Sa Foncière Adp a, par acte d’huissier en date du 30 mai 2016, fait assigner l’École [7] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial du 22 juin 2000 en raison des manquements de sa locataire à ses obligations contractuelles.

Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal d’instance a prononcé la disjonction des procédures et a renvoyé l’appel en cause de la Sa Foncière Adp à l’encontre de l’École [7] devant le tribunal de grande instance de Toulouse ainsi que les demandes reconventionnelles de cette dernière à l’encontre de la bailleresse, a rejeté la demande de nouvelle expertise et condamné la Sa Foncière Adp à procéder aux travaux nécessaires de mise en conformité, avec création d’un plancher isolé thermiquement, tels que définis et chiffrés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant trois mois, commençant à courir à compter d’octobre 2017 et à payer aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par arrêt du 16 septembre 2019, la Cour d’Appel a confirmé le jugement du 27 juin 2017 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nouvelle expertise formée par l’École [7] et a dit n’y avoir lieu à statuer sur celle-ci qui serait examinée par le tribunal de grande instance.

Par courrier en date du 2 mars 2020, l'[Localité 8] [7] a informé sa bailleresse de la cession de son fonds de commerce à l’association pour le développement de l’enseignement dentaire, lui a fourni une copie de l’acte et l’a également informée de la résolution du bail, avec effet au 31 mars 2020, en raison de son manquement à son obligation de délivrance.

En réponse, par courrier du 11 mars 2020, la Sa Foncière Adp lui a indiqué que la résiliation du bail était irrégulière et injustifiée mais a accepté de considérer sa lettre comme valant congé, sous réserve du respect d’un préavis de 6 mois.

Elle l’a également mise en demeure de lui régler la somme de 22 860,24 euros au titre des loyers dus pour la période de préavis expirant le 30 septembre 2020 et celle de 37 068,32 euros au titre des sommes qu’elle a réglées dans le cadre du litige avec les époux [O].

L'[Localité 8] [7] a quitté les lieux et restitué les clés le 8 octobre 2020.

Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Sas l'[Localité 8] Dentaire Française à payer à la Sa Foncière Adp la somme de 36 718,36 euros, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2020,

— condamné la Sas l'[Localité 8] Dentaire Française et l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire à payer à la Sa Foncière Adp les sommes de :

—  22 860,24 euros ttc au titre des loyers impayés correspondant à la période de préavis,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sas l'[Localité 8] Dentaire Française et l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnées aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire

Par déclaration en date du 18 mai 2022, la Sas [Localité 8] Dentaire Française et l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire ont relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

Le 13 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que la Sa Foncière Adp a refusée, en indiquant que les avocats étaient en mesure de se rapprocher en vue d’une entente amiable, sans intervention d’un médiateur.

Les parties n’ont toutefois donné aucune information au conseiller de la mise en état sur leurs démarches ultérieures.

La clôture est intervenue le 5 février 2024.

L’affaire, qui devait être appelée à l’audience du 5 mars 2024, a été défixée puis fixée à l’audience du 11 juin 2024.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions notifiées le 9 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas [Localité 8] Dentaire Française et l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire demandant, au visa des articles 1224 et suivants du code civil, de :

— réformer et infirmer la décision dont appel, et en conséquence :

— débouter la société Foncière Adp de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire et, en tant que de besoin, la Société [Localité 8] dentaire française, ont, à bon droit, prononcé la résolution du bail au 31 mars 2020 en raison du refus de la Société Foncière Adp d’exécuter ses obligations et donc aux torts de celui-ci, et subsidiairement, prononcer ladite résolution aux torts de la Société Fonciere Adp avec effet au 31 mars 2020, et, en conséquence :

— condamner la Société Foncière Adp à payer :

— à l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire la somme de 177 535,83 euros en remboursement des frais nécessités par la réinstallation de ses activités, et celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à la Société [Localité 8] dentaire française la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la Société Foncière Adp à payer à l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire et à la Société d’exploitation de l'[Localité 8] dentaire française la somme de 6 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner la Société foncière Adp en tous les dépens, dont distraction au profit de la Selarl Bedry – Julhe – Blanchard Bjb, avocats, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— subsidiairement, désigner tel consultant avec pour mission d’analyser les relevés de température effectués par l’expert [E] et de préciser les températures relevées heure par heure, et réserver les dépens.

Elles affirment qu’en faisant des travaux au début de l’année 2000, le bailleur a procédé à la destruction d’une partie de l’isolation séparant les locaux donnés à bail, des logements situés à l’étage du dessus ; selon elles, les nuisances dénoncées par les locataires de l’étage supérieur, ont pour seule origine l’absence de reconstruction de l’isolation par le bailleur.

Elles invoquent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en ce qu’il n’a pas remis les locaux dans un état permettant l’exploitation de l’activité du preneur.

Dans la mesure où le preneur était dans les lieux plusieurs années avant la réalisation de ces travaux, le bailleur se devait de maintenir les lieux en l’état ; lors du renouvellement du bail, elles affirment ne pas avoir consenti à l’absence de reconstruction de l’isolation du plafond.

Elles invoquent un autre manquement du bailleur à son obligation de délivrance, à savoir l’absence de mise en 'uvre des travaux nécessaires au risque incendie, justifiant selon elles de la résiliation en urgence du bail, afin de trouver des locaux ne mettant pas en danger les élèves.

Elles demandent l’indemnisation de leurs préjudice, résultant de la nécessité de trouver de nouveaux locaux adaptés pour l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire, et des tracas et perturbations notamment lors de la vente de son fonds de commerce, subis par l'[Localité 8] [7].

Vu les conclusions d’intimé notifiées le 7 novembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sa Foncière Adp demandant, au visa des articles 1134 ancien et 1741 du code civil, L145-9 du code de commerce, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 14 avril 2022 (rg n°16/02094) dans toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société [Localité 8] dentaire française et de l'[6] pour le développement de l’enseignement dentaire ;

— condamner en cause d’appel la société [Localité 8] dentaire française et l'[6] pour le développement de l’enseignement dentaire à payer in solidum à la société foncière adp une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société [Localité 8] dentaire française et l’association pour le développement de l’enseignement dentaire aux entiers dépens.

Elle rappelle que lors du renouvellement du bail de l’année 2000, le preneur a accepté de prendre les locaux en l’état dans lequel ils se trouvaient, en dépit des travaux qui étaient en cours de réalisation.

En 2010, un nouveau renouvellement du bail a eu lieu, au cours duquel le preneur a renouvelé prendre les locaux en l’état.

Il lui appartenait par ailleurs aux termes du bail, de ne pas causer par son activité, de nuisance aux tiers.

Elle conteste avoir détruit une isolation thermique préexistante lors de la réalisation des travaux de 2000, et estime que le preneur ne rapporte aucune preuve de l’existence d’une telle isolation lors de son entrée dans les lieux.

La réalisation d’une isolation appartenait au preneur, pour les besoins de l’exercice de son activité.

Enfin, elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance en terme de réalisation des travaux de sécurité incendie, et estime que le preneur, qui n’était pas fondé à résilier unilatéralement le bail à effet immédiat, lui doit 6 mois de loyers de préavis.

MOTIFS

Sur la demande en paiement formée par la société bailleresse

La société bailleresse demande à la Cour de condamner le preneur à lui rembourser les frais engagés pour permettre aux locataires du logement situé au-dessus du local commercial de rafraîchir leur logement ; elle estime que le preneur est responsable des nuisances invoquées par les époux [O] dans le cadre de l’instance parallèle.

L'[Localité 8] [7] affirme quant à elle que les désordres relevés quant au dégagement de chaleur est lié aux destructions causées sur les plafonds, par les travaux entrepris par le bailleur entre 1999 et 2001, et qu’il appartient en conséquence à celui-ci d’assumer les frais engagés pour les réparations nécessaires.

Elle ajoute que les travaux d’isolation sont nécessaires à l’exercice de son activité déterminée au bail, et qu’il appartient en conséquence au bailleur de lui permettre d’exploiter les locaux selon ladite activité.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, applicables aux baux commerciaux, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et de lui assurer une jouissance paisible pendant la durée du bail.

Cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle.

La Cour constate, après examen des éléments de la procédure, que la preuve n’est pas rapportée d’un lien entre les travaux réalisés au sein de l’immeuble entre les années 1999 et 2001, et le dégagement de chaleur constaté entre les locaux donnés à bail à l'[Localité 8] [7] et le logement des époux [O].

Si en effet, un premier rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 juillet 2005, réalisé par Monsieur [I], dans un litige distinct, avait mis en lumière des percements de planchers non rebouchés à l’occasion desdits travaux, il était précisé que la conséquence de ces désordres était un défaut d’isolement au feu, et non un dégagement calorifique.

Le preneur ne produisant pas l’intégralité de ce rapport d’expertise, et notamment ses conclusions (35 pages et 1 annexe produite alors que le rapport vise 53 pages et 12 annexes), aucun autre élément intéressant le présent litige n’est produit à la Cour s’agissant de cette expertise.

En outre, la société bailleresse démontre avoir fait réaliser les travaux préconisés pour reboucher les trous constatés, au mois d’août 2006 par la société Isofrance, ce qui a pu être constaté par l’expert judiciaire intervenu ultérieurement dans le cadre du présent litige.

Les époux [O] n’ont pris à bail le logement situé au-dessus du local commercial, qu’au mois de juillet 2012, soit six ans après la réalisation de ces travaux de reprise, de sorte qu’il n’est pas fait de lien entre les ouvertures réalisées entre 1999 et 2001, rebouchées ensuite en 2006, avec les désordres invoqués pour la première fois en 2013.

Au surplus, l’expert judiciaire Monsieur [E], indique en conclusion de son rapport réalisé le 31 mars 2016, que « les désordres proviennent du dégagement calorifique lié à l’utilisation de matériel pédagogique relevant de l’activité de la fabrication de prothèses dentaires (1 bec benzène par étudiant, de plusieurs fours à émaux etc') en l’absence d’un ouvrage d’isolation thermique nécessaire à l’isolation de locaux d’habitation tiers ».

L’expert n’évoque aucune difficulté liée à des trous dans le plancher/plafond, où à des destructions pour parties de ce plancher/plafond, n’ayant pas fait l’objet de réparations.

Dès lors, les travaux réalisés entre les années 1999 et 2001 sur l’immeuble sont étrangers au litige ayant opposé les époux [O] à leur bailleur, et il importe peu que le renouvellement de bail du 22 juin 2000 ait été signé en connaissance de cause de la réalisation de ces travaux par le preneur.

En revanche, l’obligation de délivrance du bailleur lui impose de délivrer au preneur des locaux conformes à la destination prévue au bail.

Les parties peuvent toutefois déroger à cette règle et mettre les travaux nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur à la charge de ce dernier.

En l’espèce, dans l’article VI du bail, les parties ont convenu que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur à quelconque époque que ce soit pendant la durée du bail, aucune réparation amélioration ou remplacement quelles que soient la cause, la nature et l’importance », et que « le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins, tant à l’occasion des livraisons qu’à celle des déplacements du personnel ».

Dans le cadre de l’article I du bail, le preneur a déclaré trouver les locaux donnés à bail « exactement conformes à la destination contractuelle » ; il est précisé sur la même page, dans l’article II, que le bailleur n’offre aucune garantie quant au respect de toute autorisation ou condition administrative nécessaire.

Le preneur a par ailleurs accepté, dans l’article VIII du bail, de faire « effectuer à ses frais, risques et périls et conservera à sa charge, tous les travaux, aménagements, installations et constructions qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une règlementation quelconque, notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ».

En conséquence, et si le bailleur ne pouvait pas ignorer que l’activité d’enseignement dentaire, déclarée par une société dénommée « [Localité 8] Privée Mixte de Prothèse Dentaire » au jour de la signature du bail, impliquerait la fabrication de prothèses dentaires avec les dégagements calorifiques y afférent, la Cour ne peut que relever que le preneur a accepté, en signant le bail, de prendre les locaux en l’état et d’assumer le coût des améliorations, réparations ou mises aux normes exigées par son activité, et de ne pas causer de nuisances au voisinage.

L’expertise judiciaire réalisée en 2016 a permis de constater que les dégagements de chaleur que les époux [O] ont subi, étaient liées à l’activité de l'[Localité 8] [7], et au « non-respect des règles et recommandations techniques en vigueur de la construction des établissements relevant du public ».

Aucun manquement du bailleur quant à la délivrance de locaux conformes aux normes en vigueur en terme d’isolation thermique ou de risque incendie, n’a par ailleurs été relevé.

Dans ces conditions, il appartenait au preneur de procéder aux aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité pour ne pas nuire au voisinage ; l'[Localité 8] [7] connaissait depuis au moins l’année 2005 les difficultés relatives au dégagement de chaleur lié à son activité, dans la mesure où l’expertise de Monsieur [I] avait été diligentée suite à une plainte d’une voisine de ce chef.

Pour autant, il n’est pas justifié par le preneur de la réalisation des aménagements nécessaires pour mettre fin à ces difficultés.

Les frais engagés par le bailleur pour remédier aux nuisances invoquées par les époux [O], doivent ainsi être mis à la charge du preneur.

Dans sa demande subsidiaire, l'[Localité 8] [7] conteste les relevés de températures réalisés dans le cadre de l’expertise judiciaire, et sollicite la désignation d’un consultant afin d’analyser les relevés de températures réalisés par l’expert Monsieur [E] ; toutefois au-delà du fait que cette demande repose sur un rapport de l’APAVE réalisé en 2003, sans qu’il soit démontré que les conditions d’exercice de l’activité du preneur soient restées les mêmes, une telle analyse ne présente pas d’intérêt dans la mesure où aucun nouveau relevé de température n’est possible du fait du déménagement de l'[Localité 8] [7].

La pertinence d’une telle analyse n’est pas démontrée, et ce d’autant plus que l’expert judiciaire a répondu de manière contradictoire au dire qui lui avait été adressé par le preneur relatif aux contestations de ces relevés de températures.

C’est donc à bon droit que le premier jugement a condamné l'[Localité 8] [7] à rembourser à la société bailleresse les frais engagés dans l’instance l’ayant opposée à ses locataires, pour installer un système de rafraichissement dans le logement des époux [O], pour les indemniser de leur préjudice de jouissance, des frais d’expertise judiciaire de Monsieur [E], et pour les frais irrépétibles.

La Cour confirmera ce chef de décision.

Sur la fin du bail

Le preneur estime qu’il était fondé à résilier unilatéralement le bail commercial à la date du 2 mars 2020, du fait des manquements du bailleur dans la délivrance d’un local conforme aux normes anti-incendie.

Il sollicite l’indemnisation de ses frais de déménagement ainsi que des dommages et intérêts, estimant que son départ des locaux objets du litige résulte de ces manquements de la société Foncière Adp.

La société bailleresse conteste tout manquement dans ses obligations, et sollicite le paiement des loyers correspondant aux six mois de préavis à compter du courrier de résiliation adressé par l'[Localité 8] [7].

En l’espèce, par courrier recommandé du 2 mars 2020 l'[Localité 8] [7] a indiqué à la société bailleresse qu’elle n’était pas en mesure de poursuivre son activité dans les locaux donnés à bail en raison de l’absence de conformité incendie, mettant en jeu la sécurité des élèves et de son personnel.

Elle vise expressément la réalisation des travaux entre les années 1999 et 2001 ayant entraîné des percements du plafond en plâtre, et estime que les travaux de rebouchage effectués par le propriétaire sont insuffisants à rétablir la conformité des locaux.

Elle vise ainsi « un cas de force majeure lui permettant de mettre un terme à tout moment au bail », et signifie à la société bailleresse la résiliation du bail pour le 31 mars 2020.

Il a déjà été exposé dans les développements qui précèdent que si l’expert Monsieur [I] a relevé dans son rapport 26 juillet 2005, que les percements de plancher non rebouchés à l’occasion des travaux réalisés entre 1999 et 2001 présentaient un risque relatif à l’isolement au feu, ces désordres ont fait l’objet de travaux de reprise financés par la société bailleresse ; elle produit le justificatif de ces travaux réalisés en août 2006.

Il n’est pas démontré une insuffisance de ces travaux, ou une altération ultérieure de la continuité du plafond en plâtre, qui constitue, selon le preneur lui-même, l’isolation requise en matière d’incendie.

L'[Localité 8] [7] n’apporte pas la preuve d’une exigence posée par l’expert Monsieur [I], de reconstruction en intégralité du plafond endommagé lors de la réalisation des travaux entre 1999 et 2001 ; les extraits du rapport produit évoquent uniquement un rebouchage des trous, ce qui a été exécuté par la société bailleresse.

Par ailleurs, la Cour constate que le preneur, qui soutient que le bailleur a manqué à ses obligations relatives à la mise en conformité des locaux avec les normes anti-incendie, ne produit aux débats aucun texte, ni aucune règlementation ignorés par la société bailleresse.

L’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [E] le 31 mars 2016 ne met pas plus en lumière une insuffisance ou une non-conformité relative au risque incendie, ni même une perte de continuité dans le plafond en plâtre.

S’il affirme en page 21 de son rapport avoir sollicité un devis notamment pour « renforcer le degré coupe-feu du plancher », il n’invoque pas pour autant un défaut de conformité aux normes en vigueur.

En conséquence, le preneur ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations de ce chef.

C’est par une juste analyse du dossier que les premiers juges ont estimé que le preneur n’était pas fondé à se prévaloir d’une quelconque urgence, l’ont condamné à payer les six mois de loyers de préavis, et l’ont débouté de ses demandes indemnitaires à défaut de démonstration d’une faute du bailleur l’ayant contraint à quitter les locaux.

La Cour confirmera également ces chefs de décision.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision de confirmation, la Cour confirmera également les chefs de décision relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe, et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la Sas [Localité 8] Dentaire Française, l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire et la Sa Foncière Adp, de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum la Sas [Localité 8] Dentaire Française et l’Association pour le développement de l’enseignement dentaire aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le Greffier La Présidente

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