18/12/2024

ARRÊT N° 411 /24

N° RG 23/01395 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PMI3

SL/MP

Décision déférée du 24 Mars 2023

Tribunal judiciaire d’ALBI 22/00191

MALET

S.A. SAFER OCCITANIE

C/

[V] [D]

[R] [K] épouse [D]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 18/12/2024

à

M^e Odile LACAMP

M^e Joris MORER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A. SAFER OCCITANIE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [V] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [R] [K] épouse [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par M^e Joris MORER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, conseillère, chargée du rapport. Cette magistrate a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, conseillère pour le président empêché et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 8 avril 2021, passé devant Me [P] [C], notaire à [Localité 20], M. [V] [D] et Mme [R] [K], son épouse, ont promis d’acheter à M. [O] [E] un bien immobilier situé commune de [Localité 15] et commune de [Localité 19]et comprenant, d’une part, un petit bien rural avec bâtiment d’habitation, d’exploitation et terres de diverses natures, et d’autre part, un second terrain désigné comme étant « diverses parcelles de terres agricoles ».

Cette promesse de vente était consentie sous diverses conditions suspensives pour une durée expirant le 8 juillet 2021, moyennant un prix de 110.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin 2021, la Société anonyme (Sa) Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) Occitanie a informé le notaire du vendeur de la préemption partielle, portant sur les biens à usage agricole, à savoir les parcelles cadastrées :

— commune de [Localité 15] : [Localité 16] [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; et [Localité 18] [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] ;

— commune de [Localité 19] [Localité 17] [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] ;

au prix de 32.465,15 euros TTC.

L’avis de préemption partielle a été affiché en mairie d'[Localité 15] le 14 juin 2021 et en mairie de [Localité 19] le 15 juin 2021, pour une durée de 15 jours.

Le vendeur s’est opposé à la préemption partielle, exigeant que la Safer préempte l’ensemble des biens aliénés (bâti et non bâti), la Safer pouvant soit accepter cette acquisition, soit renoncer à préempter.

Par courrier du 12 juillet 2021, la Safer a préempté l’ensemble des biens aliénés au prix de 110.000 euros.

Par courrier du 15 juillet 2021, la Safer a indiqué à M. et Mme [D] qu’elle avait accepté d’acheter la totalité du bien vendu, et en vertu de l’article L 143-1-2 du code rural et de la pêche maritime octroyant une priorité d’attribution au bénéfice de l’acquéreur évincé pour les biens qui ne sont pas à usage agricole et que la Safer avait exclus de la préemption initiale, a proposé à M. et Mme [D] de poser leur candidature auprès de la Safer et d’accepter les conditions de la rétrocession.

L’avis de préemption de l’ensemble des biens aliénés a été affiché en mairie d'[Localité 15] le 21 juillet 2021 et en mairie de [Localité 19] le 3 août 2021, pour une durée de 15 jours.

Un appel de candidature a été affiché en mairie de [Localité 19] le 3 août 2021 et en mairie d'[Localité 15] le 4 août 2021, prévoyant une date limite de présentation des dossiers au 16 août 2021. M. et Mme [D] ont adressé leur dossier et ont sollicité la communication de pièces.

La Safer a adressé à M. et Mme [D], le 16 septembre 2021, une promesse d’achat portant sur la totalité du bien, qu’ils n’ont pas signée.

Par acte du 18 janvier 2022, M. [V] [D] et Mme [R] [K], son épouse, ont fait assigner la Sa Safer Occitanie devant le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins notamment de voir annuler la décision de préemption résultant de sa lettre du 12 juillet 2021 pour une surface de 7 ha 82 a 06 ca au prix total de 110.000 euros, et la voir condamnée au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par conclusions d’incident notifiées le 9 mai 2022, la Safer Occitanie a saisi le juge de la mise en état pour voir déclarer irrecevable comme étant forclose l’action introduite à son encontre par M. et Mme [D].

— :-:-:-

Par une ordonnance du 24 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albi a:

— dit que l’action engagée par M. [V] [D] et Mme [R] [K] épouse [D] à l’encontre de la Safer avant l’expiration du délai de forclusion est recevable,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Safer aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 24 mai 2022 avec injonction de conclure au fond pour la Safer.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a estimé que le délai de prescription de 6 mois prévu par l’article L 143-13 du code rural et de la pêche maritime avait commencé à courir à compter de la publication de la préemption portant sur la totalité du bien, soit le 21 juillet 2021. Il a relevé que l’assignation avait été délivrée à la Safer le 18 janvier 2022, et qu’en conséquence, la forclusion n’était pas acquise.

— :-:-:-

Par déclaration du 17 avril 2023, la Sa Safer a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— dit que l’action engagée par M. [V] [D] et Mme [R] [D] à l’encontre de la Safer avant l’expiration du délai de forclusion est recevable,

— condamné la Safer aux dépens de l’incident.

L’affaire a été fixée à bref délai.

Par ordonnance du 24 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albi a :

— ordonné d’office un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Toulouse sur l’appel interjeté par la Safer Occitanie de l’ordonnance du juge de la mise en état du 24 mars 2023 ;

— ordonné la radiation du rôle du tribunal de l’affaire et dit qu’une fois la cause de sursis disparue, elle sera remise au rôle à l’initiative de la partie la plus diligente.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le président de la chambre 1-1 de la cour d’appel de Toulouse a :

— déclaré irrecevables les conclusions déposées sur le fond le 5 juillet 2023 dans l’intérêt de M. [D] et Mme [K] qui sont désormais irrecevables à conclure à nouveau sauf le droit de déférer l’ordonnance à la cour dans les 15 jours de sa date par application de l’article 916 du code de procédure civile ;

— condamné M. [D] et Mme [K] aux dépens de l’incident ;

— fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2024 à 14 h avec une clôture le 22 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2024, la Sa Safer Occitanie, appelante, demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue le 24 mars 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albi,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable comme étant forclose l’action introduite par M. et Mme [D] à l’encontre de la Safer,

— condamner M. et Mme [D] à verser à la Safer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que l’action portant sur la motivation de l’avis de la Safer est enfermée dans le délai de forclusion de 6 mois ; que la publication de la décision de préemption partielle a été affichée les 14 et 15 juin 2021, pendant une durée de 15 jours ; qu’elle a fait courir le délai de forclusion de 6 mois, qui était acquis lors de l’assignation.

Elle fait valoir que la décision de préempter l’ensemble des biens aliénés n’est pas une nouvelle préemption, mais ne constitue que la suite de l’exercice de son droit de préemption publié les 14 et 15 juin 2021 ; que les motifs notés dans les avis de préemption partielle et les avis de préemption de l’ensemble des biens aliénés sont les mêmes ; qu’il s’agit d’une seule et même préemption, effectuée en deux temps (partielle, puis acquisition du surplus) ; qu’ainsi un nouveau délai de forclusion n’a pas couru avec les avis publiés le 21 juillet 2021 ; qu’il n’y avait pas d’obligation de rendre publique la décision de la Safer d’acquérir le tout sur proposition du vendeur à la suite de la décision de préemption partielle.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 5 novembre 2024.

Motifs de la décision :

Sur la recevabilité :

L’article 122 code de procédure civile dispose : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

L’article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime énumère neuf objectifs que l’exercice du droit de préemption a pour objet de remplir.

L’article L 143-13 du code rural et de la pêche maritime dispose : 'A moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques.'

L’exception aux règles de forclusion édictées par l’article L 143-13 est circonscrite aux demandes mettant en cause le respect des objectifs définis par l’article L 143-2 du même code.

Ainsi, le délai de forclusion de 6 mois de l’article L 143-13 est applicable à toute demande d’annulation d’une décision de préemption, sauf dans l’hypothèse d’une méconnaissance des objectifs légaux visés par la préemption.

En l’espèce, l’action des époux [D] tend à remettre en cause la décision de péremption de la Safer. Ils soutenaient dans l’assignation du 18 janvier 2022 que l’offre d’achat transmise par la Safer était irrégulière, car elle ne mentionnait pas la répartition des parts entre les promettants et ne comprenait pas les documents de diagnostics techniques pourtant obligatoires. Ils soutenaient que la décision de préemption n’était pas motivée. Enfin, ils soutenaient que la Safer avait augmenté le prix des terrains.

Une action critiquant la motivation de la décision de préemption est soumise au délai de forclusion de l’article L 143-13 (Civ 3è 18 janvier 1995 n°92-21-987). En conséquence, l’action des époux [D] en ce qu’elle critique la régularité de l’offre d’achat, la motivation de la décision de préemption et le prix des terrains est soumise au délai de forclusion de 6 mois.

L’article R 143-6 du même code prévoit :

'La société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2.

Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire.

Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural.'

En l’espèce, la décision de préemption partielle a été publiée les 14 et 15 juin 2021, pour une durée de 15 jours.

Puis un avis de préemption portant sur l’ensemble des biens aliénés a été publié les 21 juillet et 3 août 2021, pour une durée de 15 jours.

Cette préemption de l’ensemble des biens aliénés découlait de l’application des dispositions de l’article L 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, à la demande du vendeur.

En effet, l’article L 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que dans certains cas, la Safer est autorisée à n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens aliénés. En son alinéa 2, il dispose : 'Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural fait part au vendeur de son intention de ne préempter qu’une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés.'

L’article R 143-4 du même code prévoit :

'Lorsqu’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural entend exercer le droit de préemption partielle prévu à l’article L. 143-1-1, elle fait connaître son intention au notaire selon les mêmes modalités que celles prévues à l’article R. 143-6, si la notification adressée par le notaire du vendeur à la société en application des articles R. 141-2-1 ou R. 141-2-2 comporte des valeurs distinctes pour chaque catégorie de biens.

Si la notification adressée par le notaire du vendeur à la société ne comporte qu’un montant global pour les biens relevant des trois catégories mentionnées à l’article L. 143-1-1, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural présente une offre de prix pour les terrains à usage agricole ou à vocation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés, ou sur ces terrains et l’une des catégories de biens mentionnées aux 1o et 2o de cet article ou sur ces deux catégories. Cette offre de prix doit avoir au préalable fait l’objet d’un accord exprès des commissaires du Gouvernement. Elle rappelle les possibilités d’action offertes au vendeur par les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 143-1-1 et de l’article L. 143-1-2.

La décision du vendeur est portée à la connaissance de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural par le notaire chargé d’instrumenter. Si elle n’est pas parvenue à cette société dans un délai de deux mois à compter du jour de la réception par le vendeur de la notification de l’offre d’achat, le vendeur est réputé avoir accepté celle-ci.

Si le vendeur accepte l’offre d’achat sous réserve d’être indemnisé de la perte de valeur des biens non compris dans cette offre, la société dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître au notaire sa décision d’acceptation, de refus ou de renonciation à l’achat, en indiquant l’avis des commissaires du Gouvernement.

Si le vendeur n’accepte pas l’offre d’achat, ou si la société n’accepte pas l’indemnisation demandée, cette décision de refus manifeste le désaccord des parties sur le montant de l’indemnisation et ouvre à la partie la plus diligente un délai de quinze jours pour saisir le tribunal judiciaire compétent afin qu’il en fixe le montant.

Si le vendeur n’accepte pas une préemption partielle et exige que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés, cette société peut soit accepter cette acquisition aux prix et conditions d’aliénation, soit renoncer à préempter. La décision de la société doit être parvenue au notaire dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la décision du vendeur. Le silence de la société à l’expiration de ce délai vaut renonciation et rétractation.

Dans tous les cas, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural notifie sa décision au notaire chargé d’instrumenter et au vendeur, dans les conditions prévues à l’article R. 143-6.'

Il ressort de la combinaison des articles L 143-1-1 et R 143-4 précités qu’il n’y a eu qu’une décision de préemption, à savoir la décision initiale, de préemption partielle, à laquelle la Safer n’a pas renoncé. La préemption de l’ensemble des biens aliénés n’est que la suite de la décision de préemption partielle, compte tenu de l’exigence du vendeur que la Safer se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés, et compte tenu de l’absence de renonciation de la Safer à préempter. D’ailleurs la motivation de la Safer, qui est contestée dans le cadre de l’assignation du 18 janvier 2021, était notée à l’identique dans l’avis de préemption publié portant sur les seuls biens à usage agricole, et dans l’avis de préemption publié portant sur l’ensemble des biens aliénés. Il s’agit d’une seule préemption, effectuée en deux temps.

C’est pourquoi seule la décision de préemption partielle devait être publiée conformément à l’article R 143-6 du code rural et de la pêche maritime. D’ailleurs, aucun texte n’énonce l’obligation de publier la décision de la Safer d’acquérir l’ensemble des biens aliénés, suite à l’exigence du vendeur en réponse à la décision de préemption partielle. L’article R 143-4 précité ne prévoit qu’une notification au notaire et au vendeur. En l’espèce, un avis de préemption portant sur la totalité des biens aliénés a été publié, mais ce n’était pas obligatoire.

C’est donc à compter de la publicité de la décision de préemption partielle que le délai de forclusion de 6 mois court.

En l’espèce, la publication de la décision de préemption partielle est des 14 et 15 juin 2021, donc la demande tendant à voir prononcer la nullité de la décision de préemption était forclose lorsque l’assignation a été délivrée par M. et Mme [D] le 18 janvier 2022.

Infirmant l’ordonnance dont appel, M. et Mme [D] seront déclarés irrecevables en leur action.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance dont appel sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [D], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront condamnés, pris ensemble, à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

Par ces motifs,

La Cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albi du 24 mars 2023 ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare M. [V] [D] et Mme [R] [K] épouse [D] irrecevables en leur action ;

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne, pris ensemble, à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

La greffière P/Le président

M. POZZOBON S. LECLERCQ

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