04/09/2025

ARRÊT N° 405/2025

N° RG 24/03681 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QTGA

EV/IA

Décision déférée du 04 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 24/01647)

S.SALIBA

[B] [G]

C/

[V] [H]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [B] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mathilde DUMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-1864 du 29/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIME

Monsieur [V] [H]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : D. BARO

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 2 décembre 2019, M. [V] [H] a donné à bail à M. [B] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à l’Union (31240) assorti d’un jardin et d’une place de stationnement (n°17), d’une surface habitable de 44m² et moyennant un loyer initial de 485 € outre 30 € de provision sur charges.

Par acte du 27 décembre 2023, M. [V] [H] a fait signifier à M. [B] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 8 avril 2024, M. [V] [H] a fait assigner M. [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire donc la résiliation de plein droit du bail,

— expulser M. [B] [G] de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la foce publique et d’un serrurier,

— condamner M. [B] [G] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 2 424,52 € au titre de l’arriéré locatif, mensualité de mars 2024 incluse, somme à parfaire à l’audience,

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme le loyer, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit,

* la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [G] aux frais et dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre ses biens et valeurs mobilières.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 octobre 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 décembre 2019 entre M. [V] [H] et M. [B] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 7] assorti d’un jardin et d’une place de stationnement (n°17) sont réunies à la date du 28 février 2024,

— ordonné en conséquence à M. [B] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [H] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, fair procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné M. [B] [G] à payer à M. [V] [H] une indemnité provisionnelle de 590,81 € au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 2 juillet 2024),

— condamné M. [B] [G] à payer à M. [V] [H] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter dela signification de la présente ordonnance,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmentée des charges et indexée comme le loyer,

— condamné M. [B] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et à verser à M. [V] [H] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du12 novembre 2024, M. [B] [G] a relevé appel de la décision, enregistré sous le numéro RG 24/3681.

Par déclaration du 27 novembre 2024, il a formé une nouvelle déclaration d’appel, enregistrée sous le numéro RG 24/3829.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, les deux procédures ont été jointes sous l’unique numéro RG 24/3681.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [B] [G] dans ses dernières conclusions du 27 février 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue 4 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 février 2024,

* ordonné en conséquence à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* condamné M. [G] à payer à M. [H] à titre provisionnel la somme de 590,81 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 2 juillet 2024),

* condamné M. [G] à payer à M. [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges,

* condamné M. [G] à payer à M. [H] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Et statuant à nouveau,

— constater que M.[G] a repris le versement intégral du loyer courant depuis

le mois d’avril 2024.

— constater qu’il n’existe aucune dette locative depuis le 22 avril 2024,

En conséquence:

— accorder de manière rétroactive à M.[G] des délais de paiement entre le 27 décembre 2023 date du commandement de payer visant la clause résolutoire et le 22 avril 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés,

— constater en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

— débouter M. [H] de sa demande en résiliation de bail et d’expulsion,

— condamner M. [H] à payer à M.[G] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Dumas, sonseil de M.[G],

— statuer ce que de droit quant aux dépens, précision étant faite que le concluant bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

— laisser à la charge de chaque partie ses frais et dépens .

M. [V] [H] dans ses dernières conclusions du 18 février 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance du 4 octobre 2024 en toutes dispositions,

— rejeter l’intégralité de ses demandes fins et conclusions de l’appelant,

— condamner M. [G] à payer à M. [H] une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter l’intégralité des dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [G] fait valoir que :

' durant quatre années il s’est toujours acquitté de son loyer mais qu’il a été placé en arrêt travail en juillet 2023 puis reconnu en abandon de poste, il a alors connu des difficultés financières l’empêchant de régler son loyer et entraînant la présente procédure,

' dès l’assignation, il a procédé au règlement de l’intégralité de sa dette locative et, suite à un entretien avec l’agence foncière ne s’est pas présenté à l’audience, croyant qu’il n’y aurait pas de suites,

' depuis il a repris le paiement intégral de son loyer , le 6 de chaque mois comme il l’a toujours fait et son allocation logement est toujours réglée directement au bailleur.

M. [H] oppose que, le locataire qui n’était pas à jour du règlement de ses loyers au jour de l’audience devant le premier juge,ne l’est toujours pas à jour et ne peut être considéré comme un débiteur de bonne foi alors que depuis la prise d’effet du bail il a plusieurs fois été en situation d’impayé et que sa situation financière, qu’il qualifie lui-même de précaire, fait peser un risque d’aggravation de la dette.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le 27 décembre 2023, un commandement de payer a été délivré au locataire pour un montant en principal de 1086,02 €.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et il en résulte que la clause résolutoire était acquise à compter du 28 février 2024.

Par assignation délivrée le 8 avril 2024, le bailleur sollicitait la condamnation du locataire à lui verser 2424,52 € en principal, mensualité de mars 2024 incluse.

Il résulte de l’historique de compte produit par le bailleur lui-même que, conformément au relevé de compte bancaire du locataire, ce dernier a effectué un virement destiné à apurer sa dette locative le 22 avril 2024, avant les débats devant le premier juge, soldant sa dette qui s’élevait alors à 2980,71 €. Et si le premier juge a retenu un arriéré de 590,81 € correspondant au mois de juillet 2024 arrêté au 2, il n’est pas contesté que les virements de la CAF et du locataire ont toujours été effectués en début de mois mois après le 2 et que tel a été le cas pour le mois de juillet qui a donc été parfaitement réglé dans les délais habituels. Dès lors, le tribunal ne pouvait constater l’existence d’un arriéré.

Par ailleurs, il résulte de l’historique de compte produit par le bailleur que contrairement à ses affirmations, le 18 février 2025 le solde comptable de son locataire était de zéro, confirmant l’absence de dette et aucune pièce ultérieure ne permet de déduire qu’il aurait existé un arriéré à la date de l’audience devant la cour.

En conséquence, le locataire ayant apuré les causes du commandement au-delà du délai de deux mois, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement par infirmation de la décision déférée, avec suspension de la clause résolutoire et de constater que ces délais ont été respectés, justifiant le rejet de la demande de résiliation de bail présentéz par le bailleur, par l’infirmation de la décision déférée.

Par ailleurs, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a octroyé au bailleur la somme de 400 € et de rejeter les demandes des parties à ce titre en cause d’appel.

Les dépens de première instance resteront à la charge du locataire qui n’a régularisé la situation qu’au moment de la délivrance de l’assignation, ceux d’appel étant mis à la charge du bailleur.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [B] [G] aux dépens,

Statuant à nouveau :

Constate l’absence d’arriéré du locataire,

Accorde rétroactivement à M. [B] [G] des délais de paiement jusqu’au 22 avril 2024 avec suspension de la clause résolutoire,

Constatant que M. [B] [G] a apuré sa dette le 22 avril 2024, dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Rejette en conséquence la demande en résiliation de bail de M. [V] [H]

Condamne M. [V] [H] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET