05/03/2025

ARRÊT N° 130/2025

N° RG 24/01146 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEGE

EV/KM

Décision déférée du 01 Mars 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 23/03447)

SALIBA

[Z] [S] épouse [R]

C/

[F] [X]

[C] [G]

CONFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [Z] [S] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Agnès DARRIBERE de la SCP CABINET DARRIBERE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-31555-2024-14089 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

Madame [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [C] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 23 avril 2019, Mme [F] [X] a donné à bail à Mme [Z] [S] épouse [R] et à M. [N] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] assorti d’une place de stationnement moyennant un loyer initial de 780 €, outre une provision sur charges de 70 €.

Par acte du 17 avril 2019, Mme [C] [G] s’est engagée en qualité de caution solidaire des locataires.

Le 7 juin 2023, Mme [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire dénoncé à la caution le 8 juin 2023.

Par acte du 8 septembre 2023, Mme [F] [X] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé, les époux [R] et Mme [C] [G], aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de corps et de biens de Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 8 400 € au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’août 2023 incluse, somme à parfaire à l’audience et avec intérêts de droit,

* la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] aux frais et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce Ccapex, de la dénonce à la caution et de l’assignation ainsi que, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières des défendeurs.

Par jugement réputée contradictoire du 1er mars 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2019 entre Mme [F] [X] et les époux [R] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] assorti d’une place de stationnement sont réunies depuis le 8 août 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [X] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force public et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné solidairement Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] à verser à Mme [F] [X] la somme provisionnelle de 11 361 € au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 15 décembre 2023), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 650 € à compter du 7 juin 2023 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision,

— condamné solidairement Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] à payer à Mme [F] [X] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 16 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté des charges et indexée comme le loyer, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— condamné in solidum Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, de la dénonce à la caution et de l’assignation,

— débouté Mme [F] [X] de sa demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 4 avril 2024, Mme [Z] [S] épouse [R] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [Z] [S] épouse [R] dans ses dernières conclusions du 18 juillet 2024, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer la décision du 1er mars 2024 en ce qu’elle a :

* ordonné la libération des lieux et la restitution des clés,

* ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupant de leur chef,

* condamné solidairement Mme [S], M. [R] et Mme [G] au paiement de la somme provisiomielle de ll 361 € au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 15 decembre 2023, outre les intérêts au taux légal,

*condamné solidairement Mme [S], M. [R] et Mme [G] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 16 décembre 2023 etjusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ainsi qu’aux entiers dépens,

En conséquence,

— juger que Mme [Z] [S] épouse [R] a libéré les lieux à la date du 19 septembre 2023, ou au plus tard à la date du procès-verbal de reprise 'n mars,

— juger que le montant de l’arriéré locatif dû au 8 aout 2023 de Mme [S] ne peut étre supérieur a la somme de 1 960 €, sur la base d’un décompte détaillé,

— juger que l’indemnité d’occupation à commencé à courir à compter du 9 août 2023, jusqu’à la libération effective de Mme [S] le 19 septembre 2023, ou à tout le moins 'n mars 2024, date du procès-verbal de reprise,

— accorder à Mme [S] un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de sa dette locative,

— débouter Mme [X] de ses demandes,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens.

Mme [F] [X] dans ses dernières conclusions du 19 août 2024, demande à la cour de :

— débouter Mme [Z] [S] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes, – débouter Mme [C] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er mars 2024,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner in solidum Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 13.813,00 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction du dépôt de garantie,

— condamner in solidum Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] au paiement de la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [Z] [S] épouse [R] et M. [N] [R] et Mme [C] [G] aux dépens d’appel.

Mme [C] [G] dans ses dernières conclusions du 22 mai 2024, demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 1er mars 2024,

— juger qu’aucune somme n’est due par Mme [Z] [S] épouse [R] au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation et par voie de conséquence par Mme [C] [G] au titre de son engament de caution solidaire.

En conséquence,

— juger que Mme [C] [G] n’est redevable du paiement d’aucune somme au titre de son engagement de caution solidaire au bénéfice de Mme [F] [X],

— débouter Mme [F] [X] de toute demande formulée à l’égard de Mme [C] [G],

— condamner Mme [F] [X] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [S] fait valoir que :

' elle ne conteste pas l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

' les lieux ont été libérés le 19 septembre 2023 ce dont elle avait informé la bailleresse,

' le montant réclamé lui paraît excessif alors qu’elle ne peut être considérée comme débitrice d’une somme supérieure à 1960 € dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie,

' elle est débitrice de bonne foi et ses ressources s’élèvent à environ 2000 € par mois.

Mme [G] expose que les montants réclamés ne sont pas dus et que les clés ont été restituées.

Mme [X] oppose que:

' le 24 septembre 2023 la locataire l’informait de ce qu’elle avait trouvé un nouveau logement et souhaitait restituer les clés et faire établir l’état des lieux de sortie, que les différents rendez-vous prévus à cette fin ont été repoussés par la locataire, qu’elle a finalement mandaté un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie où la locataire ne s’est pas présentée et n’a jamais restitué les clés,

' les locataires n’ont jamais donné congé,

' elle a procédé à la reprise du logement le 19 avril 2024,

' le 3 mai 2024, elle a procédé à une saisie-attribution sur les comptes de la caution, fructueuse à hauteur de 18'536,17 € qui a soldé la dette,

' elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement alors que la locataire a déjà bénéficié de délais importants en ce qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’août 2023.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 avril 2019 comprend une clause résolutoire en son article IX conformément aux articles sus-visés.

La bailleressea fait délivrer aux locataires le 7 juin 2023 un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 7650 € visant la clause résolutoire du bail.

La locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé l’arriéré locatif dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 8 août 2023, dès lors la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets et la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a constatant le jeu de la clause résolutoire condamnée les locataires et la caution, qui ne conteste pas son engagement, à quitter les lieux et à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ et ordonné leur expulsion à défaut de départ volontaire.

Par ailleurs, il est constant que la locataire a quitté les lieux, les parties s’opposant sur le solde dû.

Le principe de la dette des locataires et de la caution résulte du contrat de bail et de l’engagement de caution solidaire signée le 17 avril 2019 , si Mme [S] conteste le montant réclamé, elle ne fait pas valoir qu’elle a effectué des règlements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse, la seule photographie d’un écran mentionnant un virement de 100 € au bénéfice de Mme [X] le 6 juillet d’une année qui n’est pas précisée étant insuffisante à cette fin. La cour relève d’ailleurs que le décompte produit par la bailleresse mentionne un versement de 100 € juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie que les rendez-vous qui ont été pris aux fins de l’établissement de l’état des lieux de sortie ont été repoussés, notamment selon message du 23 octobre 2023 que la locataire concluait par : « si vous souhaitez un retour des clés à l’huissier merci de m’indiquer les coordonnées complètes de celui-ci».

Par la suite, selon message de dimanche 3 décembre 2023, la locataire indiquait que les clés partiraient « mardi après-midi en LR AR ». Il n’est pas justifié de cet envoi. Finalement, les locaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise le 19 avril 2024. Dès lors, les locataires et la caution doivent être déclarés redevables de l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date, à défaut de pouvoir justifier d’une restitution des clés du logement avant cette date.

La bailleresse produit un décompte indiqué comme définitif daté du 6 juin 2024, c’est-à-dire un mois et demi après le procès-verbal de reprise, pour un montant total de 13'813 €, déduction faite du dépôt de garantie et compte tenu de la régularisation des charges.

Par ailleurs, au regard du décompte figurant au procès-verbal de saisie-attribution pratiquée le 3 mai 2024 sur les comptes de la caution, la dette de la locataire s’élevait à cette date à 18'248,21 € en ce inclus les frais de procédure et les intérêts, non compris les frais de saisie-attribution.

Cette saisie-attribution effectuée sur les comptes détenus par Mme [G] alors que le dossier était en procédure d’appel, a été fructueuse à hauteur de 18'536,17 €, frais de saisie inclus et n’a pas été contestée.

Dès lors, la bailleresse qui a été remplie de ses droits, ne peut plus solliciter la condamnation de ses adversaires en paiement des sommes. Elle indique d’ailleurs parfaitement dans ses conclusions (page 5) que la dette est soldée par la saisie-attribution.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur les sommes octroyées à la bailleresse et la cour constatera le règlement de la dette ce qui justifie le rejet de la demande de condamnation présentée par la bailleresse et celui de la demande de délai de paiement présentée par la locataire.

L’équité commande de rejeter la demande la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance seront confirmés, ceux d’appel resteront à la charge de l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,

Y ajoutant:

Constate le départ des locataires,

Dit que la créance de Mme [F] [X] s’élevait à 13'813 € en principal au 6 juin 2024 et 18'248,21 € en ce inclus les frais de procédure et les intérêts,

Dit que la saisie-attribution pratiquée sur les comptes de Mme [C] [G] le 3 mai 2024 a rempli Mme [F] [X] de ses droits,

En conséquence :

Rejette la demande en paiement de sommes présentée par Mme [F] [X],

Rejette la demande de délai de paiement présentée par Mme [Z] [S] épouse [R],

Rejette la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Mme [F] [X],

Condamne Mme [Z] [S] épouse [R] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET