02/07/2025

ARRÊT N° 06/2025

N° RG 23/00012 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4VV

JCG/IA

Décision déférée du 14 Novembre 2023 – Juge de l’expropriation de [Localité 46] – 22/00117

J-M. GAUCI

[U] [C]

C/

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

COMMUNE DE [Localité 34]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [U] [C]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représenté par M^e Neige CHABOUSSOU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

COMMUNE DE [Localité 34]

[Adresse 27]

[Localité 15]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 42]

[Localité 14]

Représenté par [N] [R], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : M. DEFIX,

Assesseurs : M. NORGUET

:J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Le 29 septembre 2022, la commune de [Localité 37] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner datée du 27 septembre 2022, émanant de Maître [L], notaire, portant sur un terrain nu, cadastré section F n° [Cadastre 10], sis [Adresse 5] à [Localité 35], appartenant à M. [U] [C].

Cette parcelle est située en bordure de la route départementale dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Concerté du [Localité 38] ( [Adresse 52]), créée par délibération du conseil communautaire de la communauté de communes des Hauts-Tolosans n° 210219-11 du 21 février 2019.

Le service des Domaines a rendu un avis le 11 novembre 2022, valorisant le bien à la somme de 15 €/m² , soit un montant total de 106.000 € pour une surface alors retenue de 7038 m² , avec une marge d’appréciation de 10 % ( 96.000 € – 117.000 € ).

Par délibération du 23 novembre 2022, le conseil municipal de [Localité 35] a exercé le droit de préemption urbain sur cette parcelle, à un prix inférieur à celui déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Cette décision a été régulièrement signifiée par actes extra-judiciaires au propriétaire et à l’étude notariale. Elle a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur évincé.

Suivant courrier du 30 novembre 2022, reçu le 5 décembre suivant par la commune, M. [C] a refusé le prix proposé, tout en manifestant le souhait de parvenir à un compromis.

En l’absence d’accord des parties sur le prix du terrain litigieux, la ville de [Localité 35] a saisi le juge de l’expropriation le 12 décembre 2022 aux fins de fixation judiciaire de celui-ci.

Le transport sur les lieux a été réalisé le 7 février 2023.

Par jugement en date du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l’expropriation, a :

— fixé le prix de la parcelle anciennement cadastrée section F n° [Cadastre 7] pour 7038 m² et nouvellement cadastrée section AK n° [Cadastre 26] pour 7246 m², située [Adresse 43] à [Localité 35], appartenant à M. [U] [C], à la somme de 130.428 € ;

— laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 35] ;

— condamné la ville de [Localité 35] à payer à M. [C] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a jugé que la parcelle à évaluer ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir mais que le terrain avait toutefois une situation privilégiée.

Sur la valeur du terrain après avoir analysé les divers termes de comparaison produits par la commune de [Localité 35], M. [C] et le commissaire du gouvernement, il a constaté que la tendance du marché sur la commune de [Localité 35] pour des terrains situés en zone Ufb s’établissait à une valeur de 15 €/m² et il a fixé le prix sur la base d’une valeur de 18 €/m² au motif que le bien bénéficiait d’une situation privilégiée par rapport à l’ensemble des références pertinentes produites au débat.

M. [C] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée au greffe le 21 décembre 2023, en critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celle relative aux dépens.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 24 février 2025, M. [U] [C], appelant, demande à la cour de :

— écarter la demande formée par la commune de [Localité 35] tendant à faire déclarer irrecevables les pièces nouvelles 16 à 19 y compris le rapport [D] et les conclusions récapitulatives en date du 19 septembre 2019 en ce qu’elles reprennent le rapport [D] ; écarter cette même demande en ce qu’elle vise en réalité les conclusions récapitulatives en date du 19 septembre 2024 ;

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation de la Haute-Garonne le 14 novembre 2023 en ce qu’il a :

# fixé le prix de la parcelle anciennement cadastrée section F n° [Cadastre 7] pour 7038 m² et nouvellement cadastrée section AK n° [Cadastre 26] pour 7246 m², située [Adresse 43] à [Localité 35] , appartenant à M. [U] [C], à la somme de 130.428 € ;

# condamné la ville de [Localité 35] à payer à M. [C] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

# rejeté toute autre demande ;

statuant à nouveau,

— fixer le prix de la parcelle préemptée appartenant à M. [C] à la somme de 278.971 € ;

— condamner la commune de [Localité 35] à verser à M. [C] la somme de 2400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance ;

— condamner la commune de [Localité 35] à verser à M. [C] la somme de 2400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile eu titre des frais d’appel et condamner la commune aux dépens de l’instance d’appel ;

— rejeter la demande la commune de [Localité 35] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, M. [C] fait valoir que le terrain préempté dispose de plusieurs mètres de façade sur la route de [Localité 46] et d’un accès terrassé et busé sur cette voie. Il reconnaît que la parcelle n’est pas desservie à l’heure actuelle par le réseau d’assainissement mais fait observer qu’elle est immédiatement mitoyenne d’un secteur bâti (ancien supermarché Aldi) et que le réseau d’assainissement est donc extrêmement proche, ce qui est un facteur de plus-value.

Il soutient que, indépendamment de la qualification de terrain à bâtir, le bien relève d’une zone U pouvant être immédiatement construite et peut valablement faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme dès lors qu’il serait justifié du financement d’une extension et d’un raccordement au réseau d’assainissement, aspect déterminant pour l’appréciation du prix.

Il estime que la qualification de terrain privilégié retenue par le premier juge ne tient pas suffisamment compte des caractéristiques valorisables du bien préempté et que la qualification de terrain extrêmement privilégié ou au moins de terrain hautement privilégié doit être retenue.

Sur la fixation du prix, il fait valoir que le prix de 28,98 €/m² mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner était tout à fait pertinent ; qu’en effet il ne correspond pas au prix d’un terrain à bâtir viabilisé dans la [Adresse 51] pour lequel un permis de construire aurait été d’ores et déjà obtenu, prix qui serait bien plus élevé.

Il procède ensuite à une analyse complète de l’ensemble des termes de comparaison produits par le commune et le commissaire du gouvernement et cités dans les rapports des experts [Y] et [D].

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 02 octobre 2024, la commune de [Localité 35] , intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les pièces nouvelles 16 à 19 y compris le rapport [D] et les conclusions récapitulatives en date du 19 septembre 2019 en ce qu’elles reprennent le rapport [D] ;

— confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2023 :

— fixer le prix de la parcelle anciennement cadastrée section F n° [Cadastre 7] pour 7038 m² et nouvellement cadastrée section AK n° [Cadastre 26] pour 7246 m², située [Adresse 43] à [Localité 35] , appartenant à M. [U] [C], à la somme de 130.428 € sur la base de 18 €/m² ;

— condamner M. [C] à payer à la commune de [Localité 35] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre les dépens d’appel à la charge de M. [C] .

La commune fait valoir que l’accès existant, par la RD 2, n’est pas adapté à la desserte d’activités en conformité avec le zonage UF du PLU, et que de ce fait la qualification de terrain à bâtir ne peut pas être retenue et cet accès à usage purement agricole ne confère aucune plus-value particulière au terrain.

Elle soutient que l’absence de desserte par le réseau d’assainissement ne saurait être remise en cause, que la proximité de constructions ne suffit pas à établir la desserte par les réseaux et que M. [C] ne saurait valablement se prévaloir du fait qu’il n’existerait pas de difficulté à ce qu’une extension du réseau soit financée et réalisée pour desservir la parcelle préemptée.

Elle explique qu’elle a fait le choix d’un classement en zone UF au lieu d’un classement en zone AU (zone à urbaniser) nonobstant l’absence de desserte par le réseau d’assainissement, ce qui permet d’éviter d’avoir à modifier le PLU pour pouvoir délivrer des autorisations de construire lors de la réalisation de la ZAC, mais que l’absence de desserte par le réseau d’assainissement fait obstacle à la délivrance de permis de construire, M. [C] ne pouvant se prévaloir de la possibilité qu’aurait un potentiel demandeur d’autorisation de construire de s’engager à financer l’extension du réseau pour desservir le terrain préempté.

S’agissant du prix retenu, elle expose que plusieurs acquisitions amiables ont été finalisées ou sont en cours de finalisation auprès de plusieurs propriétaires de terrains nus situés dans le périmètre de la ZAC, lesquels ont tous accepté le prix de 15 €/m², et que ces acquisitions amiables constituent des références particulièrement pertinentes, notamment celle de la parcelle [Cadastre 32] dont la situation est meilleure que celle de la parcelle préemptée.

Elle soutient que la vente du 23 octobre 2018 au prix de 20 €/m² est intervenue dans un contexte particulier qui ne peut être ignoré et qu’il s’agit d’un prix de convenance.

Enfin, elle critique les diverses références citées par M. [C], qu’il s’agisse de la promesse de vente ou des termes de comparaison cités dans les rapports [Y] et [D].

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 14 juin 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de réformer le jugement rendu le 14 novembre 2023 et de fixer le prix de la parcelle AK [Cadastre 26] à la somme de 108.690 € .

Il indique que la valeur du marché pour des terrains non bâtis, à usage agricole et situés en zone Ufb du PLU sur la commune de [Localité 35] ressort à 15 €/m².

Il estime qu’il ne paraît pas opportun de rehausser cette valeur au motif que la parcelle devrait être considérée comme étant en situation privilégiée, la parcelle AK [Cadastre 11] vendue le 6 avril 2023 au prix de 14,42 €/m² présentant des caractéristiques similaires à celle de la parcelle préemptée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces n° 16 à 19 de M. [C]

L’article R.311-26 du code de l’expropriation dispose :

' A peine de la caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

(…)'

La commune de [Localité 35] rappelle que les mémoires et pièces complémentaires ne sont admis que s’ils ont pour objet de répondre aux arguments et conclusions produits par la partie adverse ou par le commissaire du gouvernement.

Elle fait observer qu’en l’espèce le mémoire adverse en date du 19 septembre 2024, dans ses pages 34 et suivantes, et les pièces n° 16 à 19 qui l’accompagnent, parmi lesquelles un rapport d’expertise de M. [D], viennent en complément du mémoire d’appel sans pour autant répondre au mémoire de l’intimée ou aux conclusions du commissaire du gouvernement.

Elle demande en conséquence que ces pièces nouvelles et les conclusions récapitulatives en date du 19 septembre 2024 soient déclarées irrecevables.

Il apparaît qu’aux termes de ses conclusions en date du 12 juin 2024 notifiées à M. [C] le 19 juin 2024, le commissaire du gouvernement a sollicité la réformation du jugement et la fixation du prix sur la base d’une valeur de 15 €/m² .

Les conclusions et pièces déposées au greffe le 19 septembre 2024, dans le délai de trois mois imparti à l’intimé à un appel incident par l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, ont pour objet de répliquer aux conclusions de la commune et du commissaire du gouvernement.

Elles sont en conséquence recevables.

Sur la consistance du bien préempté

Le bien préempté est situé [Adresse 6], à l’entrée de la commune de [Localité 35].

Il était cadastré section F n° [Cadastre 10] pour une superficie de 7038 m² et est désormais cadastré section AK n° [Cadastre 26] pour 7246 m² .

Il s’agit d’un terrain nu en nature agricole.

Il est limitrophe d’une zone d’activités au Nord et se développe pour l’essentiel à l’arrière d’une propriété bâtie anciennement cadastrée section F n° [Cadastre 9] et actuellement section AK n° [Cadastre 12].

Il est bordé au Sud et à l’Est par des parcelles agricoles.

Il bénéficie d’une large façade sur la [Adresse 43]. Le juge de l’expropriation a noté lors du transport sur les lieux qu’il disposait d’un accès à la voie publique par un passage terrassé et busé dont l’usage était réservé à l’entretien de la parcelle.

Aucun occupant n’a été déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Sur les principes d’indemnisation

Le prix d’un bien préempté doit être fixé selon les termes de l’article L.213- 4 du code de l’urbanisme :

' A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L.213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel'.

En l’espèce, la date de référence est le 20 septembre 2005, date à laquelle est devenu exécutoire le PLU de la commune de [Localité 35] .

A cette date, le bien préempté est classé en zone UF, secteur Ufb, laquelle concerne des terrains destinés à recevoir des activités et se divise en six secteurs.

Le règlement du PLU applicable à la zone UF précise que le secteur Ufb vient en continuité de la zone économique intercommunale et qu’il n’est pas desservi par le réseau d’assainissement collectif.

L’urbanisation de ce secteur doit s’effectuer dans le cadre d’un projet global, conformément au schéma d’organisation de la zone annexé au PLU et en cohérence avec le projet d’aménagement de la [Adresse 52]

Sur la qualification du terrain

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation dispose :

' La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2'.

Par ailleurs, il est de principe qu’un terrain ne pouvant être qualifié de ' terrain à bâtir ' à raison, soit de sa qualification au plan d’urbanisme, soit de l’insuffisance de sa desserte en réseaux, peut toutefois se voir reconnaître, en raison de sa situation à la date de référence, de son environnement particulier, de son emplacement favorable, de la proximité de zones urbanisées ainsi que de réseaux déjà existants, une situation 'privilégiée', voire 'hautement’ ou 'extrêmement privilégiée', une telle qualification autorisant le juge de l’expropriation à attribuer à celui-ci une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à un terrain standard de même catégorie, dépourvu de spécificité particulière.

En première instance, M. [C] revendiquait la qualification de terrain à bâtir, conformément à la position adoptée par l’expert [Y] dans son rapport d’expertise du 10 juillet 2023 (page 10).

Le premier juge a écarté cette qualification aux motifs que si le bien était implanté en zone constructible, il n’était pas établi qu’à la date de référence il bénéficiait d’un accès autorisé depuis la route de [Localité 46] ou toute autre voie, que la circonstance selon laquelle l’article UF 3 du règlement de la zone Ufb mettait en évidence qu’il était possible de raccorder un futur projet à la route de [Localité 46] sous réserve d’organiser l’accès à cette voie ne saurait suppléer le défaut de démonstration de desserte autorisée du terrain à la date de référence, qu’il résultait, notamment, de l’avis de la mission régionale de l’autorité environnementale du 12 octobre 2018, que s’agissant des eaux usées un réseau interne serait réalisé afin de collecter les rejets d’eaux usées domestiques de la [Adresse 50], et qu’ainsi à la date de référence le terrain appartenant à M. [C] n’était pas desservi par le réseau d’assainissement depuis la ZAC.

Il a estimé que le terrain pouvait recevoir la qualification de terrain privilégié dans la mesure où il bénéficiait de plusieurs atouts : situation à l’entrée de [Localité 35], à proximité de la ville de [Localité 46], large façade et grande visibilité sur la route de [Localité 46], mitoyenneté avec une zone d’activités, proximité d’habitations et proximité des réseaux.

En cause d’appel, M. [C] précise, 'pour la clarté du débat', qu’il ne revendique pas la qualification de terrain à bâtir (page 24 de ses conclusions) mais que la qualification de terrain 'extrêmement privilégié’ ou à tout le moins de terrain 'hautement privilégié’ doit être retenue.

La commune de [Localité 35] précise qu’elle est totalement d’accord avec l’analyse du premier juge, y compris en ce que le terrain bénéficie d’une situation privilégiée.

Sur la fixation du prix d’acquisition

La préemption s’analysant, à la différence de l’expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d’un préjudice, mais un prix de vente.

Il appartient à la juridiction de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté conformément aux règles applicables en matière d’expropriation, et plus précisément par référence aux transactions, mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables.

La commune de [Localité 35] fonde ses prétentions sur six acquisitions amiables concernant dix parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 52], à proximité immédiate de la propriété préemptée, voire limitrophes de cette parcelle :

— acte du 6 avril 2023 ; parcelles F [Cadastre 24], F [Cadastre 25] et F [Cadastre 20], nouvellement cadastrées AI [Cadastre 2] et [Cadastre 4] pour 2370 m² : 35.550 € , soit 15 €/m² (pièce n° 13);

— acte du 21 décembre 2023 : parcelles F [Cadastre 17] et F [Cadastre 18] pour 4314 m² : 64.710 € , soit 15 €/m² (Pièce n° 27) ;

— acte du 21 décembre 2023 : parcelle F [Cadastre 21] pour 2637 m² : 39.555 € , soit 15 €/m² (pièce n° 28);

— acte du 6 avril 2023 : Parcelles F [Cadastre 22] et F [Cadastre 23] nouvellement cadastrées AK [Cadastre 29] et [Cadastre 30] pour 3518 m² : 52.770 € , soit 15 €/m² (pièce n° 15) ;

— acte du 15 mai 2023 : parcelle F [Cadastre 19] nouvellement cadastrée AK [Cadastre 31] pour 12.380 m² : 185.700 € , soit 15 €/m² (pièce n° 12) ;

— acte du 6 avril 2023 : parcelle F [Cadastre 1] nouvellement cadastrée AK [Cadastre 11] pour 7956 m² (au lieu de 7647 m² précédemment) : 114.705 € , soit 14,41 m² ( 15 €/m² si l’on considère l’ancienne superficie) (pièce n° 14) .

Ces acquisitions amiables constituent des références particulièrement pertinentes. Elles concernent des terrains géographiquement très proches, classés en zone Ufb, situés dans le périmètre de la [Adresse 52]. La plupart ont toutefois une situation moins favorable, puisque situées à l’arrière de la parcelle préemptée et ne disposant pas d’une façade sur la [Adresse 43].

L’acquisition de la parcelle nouvellement cadastrée AK [Cadastre 11] est en revanche particulièrement pertinente, cette parcelle étant attenante par l’arrière à la parcelle préemptée dont elle est séparée sur l’avant par la parcelle bâtie AK [Cadastre 12] dont la présence donne une forme de L à la parcelle AK [Cadastre 26].

Elle présente sensiblement la même superficie (7956 m² – 7246 m²) mais dispose d’une façade plus large sur la [Adresse 43] ( 60 m – 30 m ). Sa configuration rectangulaire est en outre meilleure que la configuration en forme de L de la parcelle préemptée.

Les critiques de M. [C] à l’encontre de ces termes de comparaison sont justement réfutées par la commune de [Localité 35] :

— elle explique les raisons pour lesquelles certaines parcelles citées comme termes de comparaison n’ont pas été acquises dans leur intégralité : création de petites parcelles qui n’existaient pas en 2020 à l’occasion du bornage du projet d’aménagement au Nord des maisons existantes afin de définir les limites entre la zone Uca (maisons) et la zone Ufb (projet d’aménagement) ;

— elle explique également que la pratique d’un prix de 15 €/m² uniformément appliqué est justifiée par le fait que dans ce type d’opérations d’aménagement, toutes les parcelles concernées, quelles que soient leurs caractéristiques, contribuent de la même manière à la réalisation de l’opération, ce que le législateur a traduit dans les dispositions de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, les caractéristiques individuelles des parcelles s’effaçant au profit de l’ensemble de la zone.

En première instance, le commissaire du gouvernement avait cité une vente du 23 octobre 2018 portant sur la parcelle cadastrée F [Cadastre 13] de 659 m² sise [Adresse 39] à [Adresse 36], pour un prix de 13.180 € soit 20 €/m² , parcelle de même nature que le bien préempté, de même zonage et située à environ 200 mètres de la parcelle [C], ainsi que trois mutations intervenues dans les communes de [Localité 45] (22,51 €/m² ), [Localité 49] (15,62 €/m² ) et [Localité 48] (20 €/m² ). Il avait considéré que le terme de référence n° 1 pouvait être privilégié car étant le seul situé à [Localité 35], au sein du même lieu-dit, de même nature et de même zonage, et qu’au regard de la grande superficie de la parcelle préemptée, la valeur unitaire de 15 €/m² pouvait être retenue, analyse confirmée selon lui par les accords amiables intervenus sur la base de 15 €/m² dans la [Adresse 52].

En cause d’appel, le commissaire du gouvernement se limite à citer quatre cessions invoquées ci-dessus par la commune de [Localité 35] , concernant les parcelles AK [Cadastre 29] et [Cadastre 30] (15 €/m² ), AK [Cadastre 11] (14,42 €/m² ), AK [Cadastre 28] ( 15 €/m² ) et AI [Cadastre 3] (15 €/m² ), en insistant sur le fait que la parcelle AK [Cadastre 11] dispose de la même configuration par rapport à la [Adresse 43] que la parcelle de M. [C] . Il maintient son évaluation à hauteur de 15 €/m² .

M. [C] soutient en premier lieu la pertinence du prix de 210.000 euros mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, soit 28,98 €/m² . Il précise qu’il ne s’agit pas du prix d’un terrain à bâtir viabilisé qui serait beaucoup plus élevé. Mais il apparaît que la promesse synallagmatique de vente du 27 septembre 2022 signée par M. [C] avec M. [B] a été soumise à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la convention de la construction d’un bâtiment à usage commercial d’une surface de plancher de 3000 m² environ en rez-de-chaussée. Une telle condition n’est pas réalisable en l’état de l’accès sur la route de [Adresse 47] et de l’avis défavorable émis par le gestionnaire de cette voie dans le cadre de la déclaration préalable portant sur un terrain situé quasiment en face du terrain [C] ainsi qu’en raison du défaut de desserte par le réseau d’assainissement. Le juge de l’expropriation a ainsi justement jugé que cette valorisation du bien prenait nécessairement en considération des mérites non acquis à la date de référence et que ce prix ne pouvait être retenu.

M. [C] a également produit un rapport d’expertise établi à sa demande par M. [Y] concluant à une valeur vénale de 246.364 € . Il apparaît que M. [Y] a cité deux des termes de référence situés en zone UFb déjà proposés par la commune de [Localité 35] et le commissaire du gouvernement ( parcelles AK [Cadastre 29] et AK [Cadastre 11] ) pour ne pas les retenir, et a ensuite cité des mutations concernant un terrain situé en zone Ufa à [Localité 35] (55 €/m² ) et d’autres terrains en zone UX à [Localité 41] (38,96 €/m² ) , en secteur Uxz à [Localité 40] (37,71 €/m² et 38,43 €/m² ), en secteur UF à [Localité 44] (50 €/m² et 81,42 €/m² . Il explique que l’observation des références sur la commune de [Localité 35] fait apparaître un écart important entre les valeurs brutes récemment obtenues pour des ventes en secteur Ufb (15 €/m² ) et la valeur vénale en secteur Ufa ( secteur voisin et mitoyen de la parcelle à expertiser), issue d’une vente en conditions de marché libre et amiable ( autour de 55 €/m² ), ce qui l’a orienté vers un traitement de ces références en appliquant un abattement de 30 % à la valeur vénale de 55 €/m² pour prise en compte des aménagements à réaliser, soit une valeur de 38,50 €/m² réduite ensuite à 34 €/m² .

Les mutations prises en compte par M. [Y] concernent ainsi toutes des terrains à bâtir , les mutations intervenues en zone Ufb ayant été écartées par l’expert. Il est quelque peu paradoxal d’écarter les termes de comparaison situés dans la même zone que le terrain préempté pour ne retenir que des termes de comparaison situés dans d’autres zones avant d’y appliquer un abattement forfaitaire. Le premier juge a justement considéré que la parcelle à évaluer ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, toute comparaison avec un bien constructible était vaine nonobstant l’application d’une décote forfaitaire.

Le rapport d’expertise [D] produit en cause d’appel par M. [C] est tout aussi critiquable que celui de M. [Y] et ce pour les mêmes motifs, l’expert ayant écarté les mutations intervenues en zone Ufb pour ne retenir que des mutations en zone Ufa ou dans d’autres communes et en y appliquant un abattement, méthode d’évaluation non fiable qui doit être a fortiori écartée lorsqu’on dispose de termes de comparaison pertinents, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme prévoyant qu’à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Enfin, M. [C] évoque la vente du 23 octobre 2018 portant sur la parcelle cadastrée F [Cadastre 13] de 659 m² sise [Adresse 39] à [Adresse 36], pour un prix de 13.180 € soit 20 €/m² , parcelle de même nature que le bien préempté, de même zonage et située à environ 200 mètres de la parcelle [C], citée en première instance par le commissaire du gouvernement comme un terme de comparaison privilégié, même s’il n’a en définitive retenu qu’une valeur de 15 €/m² compte tenu de la bien plus grande superficie de la parcelle préemptée.

Il fait valoir que cette référence est située à proximité du terrain préempté, que la vente est ancienne (2018), qu’elle est spécifique pour avoir été consentie par la Communauté de communes des Hauts Tolosans à l’association culturelle musulmane de [Localité 33], que la superficie vendue (659 m² ) est de piètre intérêt pour un terrain à usage d’activités et que le terrain ne dispose d’aucune visibilité commerciale, pour en conclure que le prix offert pour sa propre parcelle présentant un grand intérêt est largement sous-évalué.

La commune de [Localité 35] explique que ce petit terrain a été cédé à l’association qui était propriétaire de la parcelle contiguë afin d’agrandir sa propriété et de bénéficier d’un double accès et que le prix de 20 €/m² est un prix de convenance et de circonstance qui n’est pas représentatif du marché à l’inverse du prix de 15 €/m² accepté récemment par plusieurs propriétaires.

Au vu de ces explications et des éléments du dossier, il apparaît qu’il s’agit d’une vente tout à fait atypique qui ne constitue pas un terme de comparaison pertinent et qui ne saurait être utilisée pour démontrer que le prix de 15 €/m² serait insuffisant.

Il apparaît en définitive qu’il existe en l’espèce des termes de comparaison pertinents dont il doit être tenu compte en application des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, que M. [C] ne fait état d’aucune transaction intervenue pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables, et que la parcelle de M. [C] bénéficie toutefois d’une situation privilégiée par rapport aux parcelles situées sur l’arrière de sa propriété qui ne disposent pas d’une façade sur la [Adresse 43], parcelles acquises au prix de 15 €/m² .

Dans ces conditions, le premier juge a fait une juste appréciation de la valeur du bien en fixant le prix de la parcelle à la somme de 130.428 € sur la base d’une valeur de 18 €/m² .

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La décision de première instance, non critiquée en ce que les dépens ont été laissé à la charge de la commune de [Localité 35], doit être confirmé en ce qui concerne le montant de l’indemnité allouée à M. [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justement apprécié par le premier juge.

M. [C], partie principalement perdante, doit être condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Compte tenu des situations économiques respectives des parties, la commune de [Localité 35] sera également déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Déclare recevable le mémoire de M. [C] en date du 19 septembre 2024, dans ses pages 34 et suivantes, et les pièces n° 16 à 19 qui l’accompagnent, dont le rapport d’expertise de M.[D].

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l’expropriation de la Haute-Garonne, en date du 14 novembre 2023.

Y ajoutant,

Condamne M. [C] aux dépens d’appel.

Rejette les demandes formées par les parties en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER M. DEFIX