16/10/2025

ARRÊT N° 501/2025

N° RG 25/00096 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QXRD

SG/KM

Décision déférée du 28 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 23/03885)

PIAT

[P] [O] [N]

C/

[A] [I]

S.C.I. LOCAMIDI

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [P] [O] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-18179 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMES

Monsieur [A] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assigné le 14/02/2025 à étude, sans avocat constitué

S.C.I. LOCAMIDI

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sébastien BURG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, la SCI Locamidi a donné à bail à Mme [P] [O] (nom d’usage [K]) et à M. [A] [I] un appartement à usage d’habitation n°51, situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 1 131,22 euros et une provision sur charges mensuelle de 33 euros.

Par courrier recommandé du 27 avril 2022, reçu le 28 avril 2022, M. [A] [I] a donné congé et a demandé à être désolidarisé du bail, compte-tenu de sa séparation de Mme [P] [O] [B].

Par acte du 13 juin 2023, la SCI Locamidi a fait signifier à Mme [P] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 5 568,65 arrêtée au 05 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SCI Locamidi a fait assigner Mme [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu avec Mme [P] [O] par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail,

— constater que Mme [P] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion Mme [P] [O] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [P] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 6 887,52 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au jour de l’assignation, somme à actualiser au jour de l’audience,

— condamner Mme [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, suivant les conditions de charges et de ré-indexation du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [P] [O] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par acte en date du 22 mai 2024, Mme [P] [O] a appelé à la cause M. [A] [I], afin de lui rendre communes et opposables la procédure initiale en expulsion et loyers impayés et toutes suites de la procédure.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— rejeté la demande d’expertise de Mme [P] [O],

— rejeté les demandes de travaux et de consignation ou de réduction du loyer de Mme [P] [O],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la SCI Locamidi, M. [A] [I] et Mme [P] [O] concernant le logement à usage d’habitation n°51, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 août 2023,

— condamné Mme [P] [O] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 7 569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés (décompte arrêté au 6 septembre 2024, ne comprenant pas la régularisation des charges pour 2023 ni les éventuels paiements postérieurs au 6 septembre 2024, non-justifiés),

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de Mme [P] [O],

— ordonné en conséquence à Mme [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI Locamidi pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [P] [O] à verser à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 9 335,58 euros (décompte arrêté au 6 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 5 568,65 euros, du 4 octobre 2023 sur la somme de 6 887,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus,

— condamné Mme [P] [O] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— rejeté la demande relative à l’ajout d’un colocataire sur le bail,

— condamné la SCI Locamidi à fournir à Mme [P] [O] un décompte complet des sommes dues et des paiements réalisés, des quittances de loyer pour les loyers réglés en totalité et des reçus pour les loyers partiellement réglés, outre les justificatifs des charges pour 2023, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par mois de retard passé ce délai et ce pendant 6 mois,

— condamné Mme [P] [O] à payer à titre provisionnel à M. [A] [I] la somme de 10 331,76 euros, en répétition du paiement de la dette solidaire,

— condamné Mme [P] [O] à verser à la SCI Locamidi une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 10 janvier 2025, signifiée avec l’avis de fixation à bref délai à M. [A] [I] par acte du 14 février 2025 remis à étude, Mme [P] [O] [N] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [P] [O] [N] dans ses dernières conclusions en date du 09 juin 2025, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, de :

— déclarer Mme [P] [O] [N] recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance de référé prononcée le 28 octobre 2024,

Y faisant droit,

— infirmer et réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* condamné Mme [P] [O] [N] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 7 569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés (décompte arrêté au 6 décembre 2024 ne comprenant pas la régularisation des charges pour 2023 ni les éventuels paiements postérieurs au 6 septembre 2024 non justifiés),

* rejeté la demande de délai de paiement suspensif de Mme [P] [O] [N],

* condamné Mme [P] [O] [N] à verser à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 9 335,58 euros décompte arrêté au 6 septembre 2024 comprenant les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 5 568,65 euros du 4 octobre 2023 sur la somme de 6 887,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus,

* condamné Mme [P] [O] [N] à payer à titre provisionnel à M. [A] [I] la somme de 10 331,76 euros en répétition du paiement de la dette solidaire,

* condamné Mme [P] [O] [N] à verser à la SCI Locamidi la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [P] [O] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Locamidi de toutes ses demandes,

— condamner la SCI Locamidi à fournir à Mme [P] [O] [N] un décompte complet des sommes dues et des paiements réalisés des quittances de loyer pour les loyers réglés en totalité et des reçus pour les loyers partiellement réglés outre les justificatifs des charges pour 2023 dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par mois de retard passé ce délai et ce pendant 6 mois,

— condamner la SCI Locamidi à restituer à Mme [P] [O] [N] les provisions perçues depuis la signature du bail jusqu’au 24 mars 2025, soit la somme de 2 046 euros,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [P] [O] [N] et celles dues par la SCI Locamidi,

— en tant que de besoin, condamner la SCI Locamidi à restituer le trop-perçu à Mme [P] [O] [N],

— débouter M. [A] [I] de sa demande de condamnation de Mme [P] [O] [N] à lui rembourser sa part,

— condamner solidairement M. [A] [I] et Mme [P] [O] [N] au règlement de la dette locative,

— annuler l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné Mme [P] [O] [N] à payer à titre provisionnel à M. [A] [I] la somme de 10 331,76 euros en répétition du paiement de la dette solidaire,

— condamner la SCI Locamidi à payer à Mme [P] [O] [N] la somme provisionnelle de 6 820 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI Locamidi au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais que Mme [P] [O] [N] aurait été contrainte d’exposer si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle et dont M^e Cécile Devynck sera autorisée à poursuivre le recouvrement en contre partie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État,

— condamner la SCI Locamidi aux entiers dépens.

La SCI Locamidi dans ses dernières conclusions en date du 09 juin 2025, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue en date du 28 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a condamné Mme [O] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 7 569,29 euros,

— confirmer ladite ordonnance en ce qu’elle a :

* condamné Mme [O] à verser à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 9 335,58 euros (décompte arrêté au 6 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts aux taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 5 568,65 euros, du 4 octobre 2023 sur la somme de 6 887,52 euros et de l’ordonnance déférée pour le surplus,

* condamné Mme [O] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel une indemnité

d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés et fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné Mme [O] à verser à la SCI Locamidi une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [O] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses prétentions et demandes formées à l’encontre de la SCI Locamidi,

— condamner Mme [O] à payer à la SCI Locamidi une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en appel,

— condamner Mme [O] aux entiers dépens d’appel.

M. [A] [I] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le montant de la dette locative

Le premier juge a analysé les termes du commandement de payer du 13 juin 2023 et listé les loyers et charges dus pour chacune des années d’occupation entre le 24 janvier 2020 et le 30 septembre 2024, ainsi que les paiements effectués par chacun des locataires jusqu’au 28 octobre 2022, date à laquelle a pris fin la solidarité entre eux, puis par Mme [O] lorsqu’elle est restée seule titulaire du bail. Le premier juge a examiné les régularisations de charges au titre de l’année 2023, seules contestées par Mme [O], et a exclu la régularisation d’une part concernant la consommation d’eau au motif que les factures produites étaient partielles, d’autre part la taxe d’ordures ménagères en l’absence de production d’un justificatif.

Dans les motifs de sa décision, le juge des référés a retenu d’une part que la SCI Locamidi n’avait formé aucune demande à l’encontre de M. [I] et d’autre part qu’après application de la règle de l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, les loyers et charges restés impayés étaient intégralement postérieurs à la période de solidarité entre les ex-concubins.

Il a en conséquence jugé qu’il y avait lieu de condamner seule Mme [O] au paiement de la somme de 7 569,29 euros, reprise dans le dispositif dans lequel il est ajouté la somme de 9 335,58 euros au titre de la même dette.

Mme [O] [B], qui conclut à l’infirmation de la décision concernant les condamnations provisionnelles en paiement au profit de la société bailleresse, expose avoir quitté les lieux.

Elle indique que par une erreur matérielle qui doit être rectifiée, le premier juge l’a condamnée deux fois à régler des sommes aux composantes identiques :

— celle de 7 569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ne comprenant pas la régularisation des charges pour l’année 2023,

— celle de 9 335,58 euros, alors que dans les motifs de la décision, il est indiqué que le montant de la dette est de 7 569,29 euros.

Elle fait valoir que la consultation de son compte locataire au 05 mars 2025 faisait état d’un solde créditeur de 2 582,80 euros et que dans le cadre de ses premières conclusions, la SCI Locamidi a communiqué un décompte actualisé au 24 mars 2025 indiquant un montant de 22 593,76 euros qu’elle estime incomplet comme ne mentionnant pas un versement de 1 181,84 euros qu’elle a effectué le 07 décembre 2023.

Mme [O] [B] soutient que comme l’a retenu le premier juge, la régularisation des charges d’eau pour l’année 2023 est intervenue sur la base du relevé d’un index erroné et que les chiffres avancés par le bailleur ne sont étayés par aucune pièce, bien qu’il produise des factures établies par Eau [Localité 9] Métropole. Elle ajoute que les avis de taxes foncières justifiant du montant de la taxe d’ordures ménagères ne sont pas produits, pour en conclure que le bailleur doit être débouté de sa demande de régularisation et condamné à lui restituer la somme de 2 046 euros au titre des provisions perçues depuis la signature du bail et jusqu’au 24 mars 2025.

L’appelante conteste les frais de remise en état du bien loué mis à sa charge par la société bailleresse aux motifs que sa responsabilité dans les détériorations ou dégradations dont se plaint l’intimée n’est pas démontrée et que la facture de remise en état émane d’une société dont M. [L] [C], gérant de la SCI Locamidi est également gérant. Elle demande en conséquence à la cour d’opérer un compte entre les parties en procédant à la compensation des créances et dettes entre locataire et bailleur.

Elle conclut à la confirmation de la décision en ce que la société intimée a été condamnée à lui fournir un décompte complet des sommes dues et paiements réalisés, ainsi que des quittances pour les loyers réglés en totalité et des reçus pour les loyers partiellement réglés, outre les justificatifs des charges pour 2023.

La SCI Locamidi expose que le compte locataire de l’appelante n’a cessé d’être débiteur tout au long de la location ainsi qu’il ressort du décompte complet qu’elle verse aux débats qui prend en considération tous les paiements effectués par Mme [O]. Elle précise qu’au jour de l’audience de première instance, la dette actualisée s’élevait à la somme de 9 335,57 euros sans qu’il y ait lieu à déduction de quelque somme que ce soit, le virement que Mme [O] prétend avoir effectué le 07 décembre 2023 étant en fait du 07 décembre 2022.

Elle ajoute que l’avis de taxes foncières pour l’année 2023 et les factures de régularisation de charges ont été produits et que la régularisation de consommation d’eau pour 2023 correspond à la refacturation de la consommation par Eau de [Localité 9] Métropole.

La SCI Locamidi précise que postérieurement à son départ des lieux loués, Mme [O], qui n’a effectué que 6 versements depuis la précédente audience reste redevable d’une somme totale de 22 593,76 euros incluant des frais de remise en état d’un montant de 12 057,90 euros TTC.

Sur ce,

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; […]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. […]

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. […]

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. […]

À titre liminaire, la cour observe que l’appel ne porte pas sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire qui est en conséquence définitive depuis le 14 août 2023 et emporte pour Mme [O] une obligation de verser à titre provisionnel une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à titre d’indemnité d’occupation, ainsi que l’a décidé le premier juge. Cette partie de la décision ne peut qu’être confirmée, conformément à la demande de la SCI Locamidi.

Par ailleurs, les développements opérés par les parties dans leurs écritures concernant les sommes et paiements imputés au décompte locatif postérieurement au 06 septembre 2024 sont inopérants, dans la mesure où la société bailleresse ne sollicite pas à hauteur d’appel le paiement de frais de remise en état ou de sommes dues postérieurement à cette date.

Il est exact, ainsi que le souligne l’appelante, que le premier juge l’a condamnée à payer les sommes de 7 569,29 euros et de 9 335,58 euros comprenant au moins pour partie les mêmes composantes. La cour ne saurait analyser cette double condamnation comme une simple erreur matérielle et il y a lieu de rechercher le montant exact de la dette.

La société intimée fixe sa créance à cette seconde somme arrêtée au 06 septembre 2024, telle qu’elle figure au décompte locatif qu’elle produit en pièce N°7 et qui est arrêté au 24 mars 2025, date de la reprise des lieux.

Il est exact ainsi que le souligne la SCI Locamidi que Mme [O] allègue à tort qu’un virement du 07 décembre 2023 n’aurait pas été pris en compte par le bailleur alors que ledit virement est du 07 décembre 2022, puisqu’il apparaît sur son relevé de compte bancaire du 05 janvier 2023 et qu’un virement du montant de 1 181,84 euros apparaît bien sur le décompte locatif au 07 décembre 2022. Il n’y a pas lieu de déduire à nouveau une telle somme.

Mme [O] conteste par ailleurs la régularisation des charges au titre de l’année 2023, qui a été imputée au décompte le 16 avril 2024 pour un montant de 1 199,01 euros.

Selon la facture y afférente (pièce N°9 de la SCI Locamidi), cette régularisation comprend les sommes de 1 343,83 euros au titre de la consommation d’eau et de 251,18 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, déduction faite du montant de 396 euros versé au titre des provisions sur charges.

La somme imputée au titre de la consommation d’eau est justifiée, au prorata de l’année 2023, par la consommation facturée par Eau de Toulouse Métropole à la SCI Locamidi suivant les factures des 02 décembre 2022 (qui inclut l’abonnement jusqu’en mai 2023), 30 mai 2023 et 27 novembre 2023. Les index relevés se suivent sans rupture ni incohérence sur ces trois factures. Mme [O] ne saurait démontrer que cette facturation est entachée d’une erreur en se fondant sur des photographies non horodatées représentant l’index d’un compteur indéterminé et sur un constat de commissaire de justice établi le 22 novembre 2024, soit postérieurement à la facturation critiquée. Il s’ensuit que l’erreur alléguée n’est pas démontrée. La somme facturée au titre de la taxe d’ordures ménagères est justifiée par la société bailleresse qui produit l’avis de taxes foncières pour l’année 2023. Les contestations formées par Mme [O] au titre des charges imputées pour l’année 2023 sont donc inopérantes.

Selon le décompte arrêté au 24 mars 2025 produit par la SCI Locamidi, en fin de bail, Mme [O] restait débitrice d’une somme de 22 593,76 euros. Les copies d’écran partielles de son compte locataire dont se prévaut Mme [O] ne sauraient démontrer qu’au 06 septembre 2024 elle n’était plus débitrice à l’égard du bailleur. Compte tenu de l’ampleur de la dette en sortie de bail, ces copies d’écran ne sauraient pas plus démontrer qu’elle serait créancière de la SCI Locamidi à l’issue de son départ des lieux. Il n’y a dès lors pas plus lieu à restitution des provisions sur charge, y compris par voie de compensation avec les sommes restant dues au bailleur et il n’est démontré l’existence d’aucun trop-perçu en faveur de Mme [O] qui sera déboutée de sa demande en restitution.

La SCI Locamidi n’a pas formulé de demande de condamnation solidaire de M. [I] avec l’appelante, laquelle ne peut y prétendre.

En conséquence, la dette locative de l’appelante à l’égard de l’intimée s’élevait bien au 06 septembre 2024 à la somme de 9 335,58 euros sollicitée par cette dernière ainsi que l’a justement retenu le premier juge. Au regard de la double condamnation figurant dans la décision entreprise, celle-ci doit seulement être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [P] [O] [N] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 7 569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés (décompte arrêté au 6 décembre 2024 ne comprenant pas la régularisation des charges pour 2023 ni les éventuels paiements postérieurs au 6 septembre 2024 non justifiés).

Mme [O] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation du rejet de sa demande de délais de paiement suspensifs lequel doit dès lors être confirmé.

Il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur la condamnation de la société bailleresse à fournir à Mme [O] des quittances et reçus, alors que l’infirmation de cette partie de la décision n’est pas demandée.

2. Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance

En première instance, Mme [O] [B] sollicitait l’organisation d’une expertise, la réalisation de travaux et l’autorisation de consigner les loyers en mettant en avant l’existence de fissures et l’humidité du logement qu’elle estimait indécent. Le premier juge a rejeté ces demandes au motif de l’absence de preuve des défauts allégués, seules des photographies non datées étant produites.

À hauteur d’appel, Mme [O] [B] sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance en exposant que lors de son entrée dans les lieux, le logement était affecté de fissures qui semblaient esthétiques mais se sont aggravées jusqu’à constituer des désordres, à savoir une entrée d’humidité et/ou d’air, ainsi qu’un défaut d’isolation des pièces, qu’elle a vainement signalés au bailleur dès le mois de décembre 2022. Elle précise que la commune a fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse le 22 juillet 2023. Ayant quitté les lieux, elle indique se désister de sa demande d’expertise, mais entend être indemnisée des désagréments subis pendant plus de quatre ans, en s’appuyant sur un constat de commissaire de justice dressé le 22 novembre 2024 pour soutenir que le logement était affecté de nombreuses fissures sur les murs et plafonds de la maison, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur et de moisissures sur les murs du cabinet de toilettes alors qu’il est suffisamment ventilé. Elle précise s’être sentie en insécurité dans ce logement, que les désordres ont généré du stress et de l’angoisse et ont également affecté sa santé, pour évaluer son préjudice à 20% du montant du loyer depuis le mois de décembre 2022, soit la somme de 6 820 euros.

Pour conclure au débouté de Mme [O] [B] de cette demande, la SCI Locamidi fait valoir que le constat de commissaire de justice sur lequel elle repose n’est pas contradictoire à son égard et qu’il ne démontre aucune difficulté à jouir normalement des lieux loués pendant la période de location. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire ne fait état d’aucun des désordres allégués par l’appelante, mais seulement d’un défaut d’entretien qui lui est imputable. Elle estime que le certificat médical produit par cette dernière est de complaisance.

Sur ce,

Selon l’article 6 al. 1er de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002.

Il est exact, ainsi que le fait valoir l’appelante que dans un constat dressé le 22 novembre 2024, Me [U] [W], commissaire de justice, a constaté à la demande de la locataire l’existence de diverses fissures, ainsi que de traces d’humidité dans la maison. Les photographies en noir et blanc annexées au constat, qui sont particulièrement sombres, ne permettent pas de constater l’ampleur des fissures et traces d’humidité. Les photographies en couleur annexées au constat d’état des lieux de sortie dressé le 24 mars 2025 par la SCP de commissaires de justice [J] – [M] – [V] en présence de la bailleresse et de la locataire, ne font pas apparaître de façon manifeste l’état de fissuration et d’humidité généralisé allégué par Mme [O] [B]. Le logement est décrit par l’auxiliaire de justice comme étant globalement sale et non entretenu.

À elle seule, la description de fissures et de traces d’humidité d’une ampleur non exactement établie et non corroborée par d’autres éléments n’est pas de nature à démontrer une privation de jouissance. Le certificat médical produit par Mme [O] qui mentionne nue 'aggravation de son asthme environ depuis 2023' n’établit aucun lien entre cette pathologie et l’état du logement décrit par l’appelante. Il s’ensuit que

l’appelante ne démontre pas avec l’évidence requise devant le juge des référés l’existence d’un trouble de jouissance ayant réduit d’un cinquième l’usage du logement pendant la durée du bail.

Mme [O] [B] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts, laquelle se heurte à une contestation sérieuse.

3. Sur les comptes entre les ex-concubins

À partir des relevés de compte bancaire produits par M. [I] et des preuves de paiement produites par Mme [O], le premier juge a examiné les paiements effectués par chacun des ex-concubins durant la période courant de la conclusion du bail jusqu’au 28 octobre 2022, date à laquelle a pris fin la solidarité entre eux. Retenant que Mme [O] n’établissait pas qu’un accord aurait été passé avec M. [I] pour que celui-ci règle sa part de dette et qu’elle ne fournissait aucun commencement de preuve quant à la répartition des charges entre les concubins, le premier juge en a déduit que chacun des débiteurs solidaires était tenu envers l’autre pour moitié de la dette. Opérant un compte entre les parties, il a condamné Mme [O] [N] à payer la somme de 10 331,76 euros à M. [I] en répétition du paiement de la dette solidaire.

Pour conclure à l’infirmation de la décision, Mme [O] [N] soutient que le premier juge l’a à tort condamnée à cette restitution, alors que seul le juge aux affaires familiales est en mesure de procéder à la liquidation et au partage des intérêts pécuniaires entre des concubins, que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour ce faire et qu’ayant donné congé le 27 avril 2022, M. [I] restait tenu solidairement du paiement des loyers durant six mois.

Sur ce,

L’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, pour accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Comme le soutient l’appelante, l’article L. 213-3 2° du code de l’organisation judiciaire instaure une compétence exclusive du juge aux affaires familiales pour connaître notamment de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

La cour rappelle que M. [I], qui n’a pas constitué avocat à hauteur d’appel, est réputé s’approprier les motifs de la décision dont appel.

La cour observe par ailleurs que selon les mentions de l’ordonnance entreprise, M. [A] [I], comparant en personne, a demandé ''le rejet des demandes formulées à son encontre’ et 'la condamnation de Mme [P] [O] à lui rembourser la part des loyers réglée à sa place au cours du bail'.

Or, le fait de condamner Mme [O] à payer à son ex-concubin la somme de 10 331,76 euros dont la liquidation relève de la compétence exclusive du juge aux affaires familiales, excédait les pouvoirs du juge des contentieux de la protection saisi d’une demande indéterminée qui ne caractérisait pas l’évidence requise en référé.

Il s’ensuit que la décision entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [P] [O] à payer à titre provisionnel à M. [A] [I] la somme de 10 331,76 euros, en répétition du paiement de la dette solidaire.

4. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès, Mme [P] [O] [B] sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Locamidi la charge des frais qu’elle a exposés et Mme [P] [O] [N] sera condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme l’ordonnance rendue le 28 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu’elle a :

* condamné Mme [P] [O] [B] à payer à la SCI Locamidi à titre provisionnel la somme de 7 569,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés (décompte arrêté au 6 décembre 2024 ne comprenant pas la régularisation des charges pour 2023 ni les éventuels paiements postérieurs au 6 septembre 2024 non justifiés),

* condamné Mme [P] [O] [B] à payer à titre provisionnel à M. [A] [I] la somme de 10 331,76 euros, en répétition du paiement de la dette solidaire,

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] [O] [B] en restitution d’un trop-perçu,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [P] [O] [B] en dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance,

— Condamne Mme [P] [O] [B] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Condamne Mme [P] [O] [B] à payer à la SCI Locamidi la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET