27/05/2025

ARRÊT N°298/2025

N° RG 24/02872 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QN2J

SG/IA

Décision déférée du 06 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/01359)

S. SALIBA

[N] [M] [R]

C/

[O] [P]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [M] [R] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Léa BOUKOULOU, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-13190 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME

Monsieur [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillére, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte à effet au 16 mai 2022, M. [O] [P] a loué à M. [M] [R] [N] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) assorti d’une place de stationnernent (n° 14) et d’une cave (n° 8), moyennant un loyer initial de 519,01 euros et une provision sur charges de 34,99 euros.

Par acte du 26 octobre 2023, M. [O] [P] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 21 février 2024, M. [O] [P] a fait assigner M. [M] [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail au 08 décembre 2023 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [M] [R] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [M] [R] [N] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 2 479,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024, somme à parfaire à l’audience,

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [R] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 août 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 16 mai 2022 entre M. [O] [P] et M. [M] [R] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) assorti d’une place de stationnement (n°14) et d’une cave (n°8) sont réunies depuis le 27 décembre 2023,

— débouté M. [M] [R] [N] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [M] [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit donc qu’à défaut pour M. [M] [R] [N] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, M. [O] [P] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [M] [R] [N] à verser à M. [O] [P] à titre provisionnel la somme de 1 531,94 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 3 juin 2024),

— autorisé M. [M] [R] [N] à s’acquitter de cette somme en neuf mensualités de 155 euros chacune, outre une dixième mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’en revanche, toute mensualité selon les délais et modalités fixés par la présente décision, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— condamné M. [M] [R] [N] à payer à M. [O] [P] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamné M. [M] [R] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture,

— condamné M. [M] [R] [N] à verser à M. [O] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 20 août 2024, M. [M] [R] [N] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [M] [R] [N] dans ses dernières conclusions en date du 11 septembre 2024, demande à la cour au visa des articles 114, 648 du code de procédure civile, de l’article 1345-5 du code civil et la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer la décision du 6 août 2024 dans toutes ses dispositions,

— infirmer la décision en toutes ses dispositions,

— prendre acte de ce que le locataire a repris les paiements,

— prendre acte de ce que M. [M] [R] [N] s’engage de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer mensuel,

— prendre acte de ce que le locataire s’engage à apurer l’intégralité de la dette avant le 1er juin 2026,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— ordonner que le paiement en deniers et quittances (sic),

— accorder à M. [M] [R] [N] des larges délais de paiement,

— prendre acte que M. [M] [R] [N] se reconnaît débiteur,

— ordonner qu’il n y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [P] dans ses dernières conclusions en date du 7 octobre 2024, demande à la cour au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 6 août 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

— débouter M. [M] [R] [N] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de délais de paiement,

— subsidiairement, débouter M. [M] [R] [N] de sa demande de délai de paiement,

— condamner M. [M] [R] [N] à payer à M. [O] [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application du VII. du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de l’application combinée de ces dispositions entrées en vigueur le 29 juillet 2023 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années soit lorsqu’il est saisi à cette fin par le locataire ou le bailleur, soit d’office et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En revanche, dans le cadre de la loi nouvelle, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont plus liés.

Le premier juge a été expressément saisi à l’audience utile du 07 juin 2024 par le locataire présent en personne d’une demande de suspension de la clause résolutoire et d’une demande de délais de paiement. Pour rejeter la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII. précité, il a estimé que M. [R] [N] ne pouvait pas être considéré comme ayant repris le paiement du terme courant avant la date de l’audience.

Le premier juge a en revanche accordé à M. [R] [N] des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en l’autorisant à se libérer de sa dette d’un montant de 1 531,94 euros par le paiement de 9 mensualités de 155 euros chacune et une dixième mensualité soldant la dette, en indiquant que ces délais suspendaient toute mesure d’exécution forcée.

À hauteur d’appel, M. [R] [N] sollicite l’infirmation de la décision entreprise et la suspension de la clause résolutoire. Il demande à la cour de lui accorder de larges délais de paiement, en s’engageant à régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer mensuel. Il fait valoir qu’il a repris le paiement de son loyer mensuel et qu’il reste devoir environ la somme de 1 500 euros au titre de l’arriéré de loyer.

Pour s’opposer à cette prétention et conclure à la confirmation de la décision entreprise, M. [P] expose que le loyer étant payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois entre les mains de son mandataire, lorsque l’audience de première instance a eu lieu, le loyer de juin 2024 n’était pas réglé en intégralité puisque pour le mois de juin 2024, seule l’allocation logement avait été réglée à cette date. Il ajoute que M. [R] [N] n’a réglé aucun acompte pour les mois d’août et septembre 2024, ce dont il déduit qu’il n’a toujours pas repris le paiement régulier de ses loyers et charges.

M. [P] ajoute que le premier juge ayant fait droit à la demande de délais de paiement de M. [R] [N], celui-ci est irrecevable à former cette demande devant la cour.

La cour observe que lorsque le commandement de payer a été délivré le 26 octobre 2023, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 2 253,59 euros. Au jour de l’audience de première instance, la dette locative s’était réduite à 1 337,94 euros.

La cour est tenue d’apprécier la situation du locataire au jour auquel elle statue pour examiner sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et force est de constater que M. [R] [N] ne produit aucune pièce relative aux paiements qu’il indique avoir effectués. Alors que la charge de la preuve de ces paiements pèse sur lui, il ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant. Son affirmation en ce sens est par ailleurs combattue par le dernier décompte versé aux débats par le bailleur, arrêté au 05 septembre 2024, qui fait apparaître que les loyers des mois de août et septembre 2024 n’ont pas été réglés.

À défaut de démontrer qu’il aurait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience devant la cour, M. [R] [N] ne justifie ainsi pas qu’il remplirait les conditions lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

La demande de délais de paiement formée à hauteur d’appel concerne la dette actualisée, qui constitue un élément nouveau par rapport à ceux tranchés par le premier juge. Elle n’est donc pas irrecevable. Toutefois, alors que les délais accordés à M. [R] [N] par le premier juge devraient avoir conduit à une diminution de la dette en sus du paiement du loyer courant, celui-ci admet que la dette actuelle est restée à un niveau comparable à celui auquel il se situait lors de l’audience de première instance.

En l’absence d’élément quant à la dette actuelle, mais au vu de la certitude du fait qu’elle n’a pas diminué malgré des délais de paiement, il n’y a pas lieu d’accorder à l’appelant de nouveaux délais de paiement.

En conséquence, la décision entreprise ne peut qu’être confirmée et la demande de nouveaux délais de paiement rejetée.

M. [R] [N] qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à M. [P] la charge des frais qu’il a exposés en appel et M. [R] [N] sera condamné à lu payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Déclare recevable la nouvelle demande de délais de paiement formée par M. [M] [R] [N],

— Rejette la nouvelle demande de délais de paiement formée par M. [M] [R] [N],

— Condamne M. [M] [R] [N] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [M] [R] [N] à payer à M. [O] [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET